【正文】 推算營業(yè)稅金為：80,100%=4,推廣銷售費(fèi)用包括代理商銷售傭金、廣告宣傳、售樓處等費(fèi)用，按照總銷金額的4%來計算。第二章 項目成本分析通常，一個房地產(chǎn)項目的成本主要由幾個方面組成，比如土地價格、建筑成本等，本章節(jié)就針對這些主要的構(gòu)成大類來初步推算商城項目的成本（靜態(tài)成本）。在銀川，一提到“商城”，就是指銀川商城。商城正對是步行街，且將來步行街還要從商城之中穿過。面對如此問題，屆時必然會有一批經(jīng)營戶們愿意繼續(xù)堅守陣地，雖然要有投入一筆資金，但是便可擁有產(chǎn)權(quán)，一勞永逸。而且城鄉(xiāng)居民購買力水平進(jìn)一步提高，%，呈現(xiàn)出了兩大特征：消費(fèi)升級加快、消費(fèi)熱點(diǎn)比較突出（，占總額的7成）。也正是有了這個先決條件，項目才有成功的可能。而且由于本案的商鋪在未來的經(jīng)營方向趨于多樣化，因此在商鋪設(shè)計通道的總數(shù)和單一通道的設(shè)計風(fēng)格成為關(guān)鍵，或?qū)捇蛘ńㄗh主通道1015米，次通道78米），或簡單或繁復(fù)錯雜，以能夠形成行走中視覺的享受，又能體現(xiàn)各建筑體之間藝術(shù)的流暢，在設(shè)計上創(chuàng)造出最完美的效果，并需考慮通道的日后使用功能達(dá)到室內(nèi)效果，避免或降低氣候?qū)ι虉鼋?jīng)營的影響。如何將各入口設(shè)計得大氣，且具有顯著風(fēng)格，能夠吸引人潮的涌入對商城而言是尤為重要的，建議是否考慮設(shè)計廣場或大型導(dǎo)入式形象建筑，并符合風(fēng)水脈向之論，又能與其特有的民族文化相得益彰，設(shè)計風(fēng)格上要獨(dú)樹一幟，充分體現(xiàn)其恢弘氣勢和卓越的品位。l 休閑空間 本案所涉及的休閑空間、中介空間等建議進(jìn)行相應(yīng)的藝術(shù)處理，購物和休閑是緊密連結(jié)在一起的，休閑空間的合理規(guī)劃布局以及細(xì)部景觀點(diǎn)的裝飾，都能體現(xiàn)出最人性化的關(guān)懷。環(huán)境設(shè)計】景觀amp。規(guī)劃出采的前提是市場數(shù)據(jù)取得的真實(shí)詳盡，我們通過市場組的詳細(xì)調(diào)研，目前已取得了大量的一手資料。理念先行，在房地產(chǎn)操作中可收到事半功倍之效。結(jié)合這些要點(diǎn)，我們建議把銀川商城的經(jīng)營形態(tài)定為批零結(jié)合，批發(fā)、零售兩種方式各占50%。同樣，這些地區(qū)內(nèi)一部分先富起來的人，也會選擇到第三產(chǎn)業(yè)相對較發(fā)達(dá)的銀川來消費(fèi)。因此將來商城所銷售的商品不能脫離居民的實(shí)際消費(fèi)水平，始終將客戶群體鎖定在占城市人口大部分的中等收入者身上，是使商場能夠長久生存下去的根本之道。對于銀川商城項目，由于我們事先經(jīng)過了詳盡的調(diào)研，再結(jié)合項目自身特征，以及精穩(wěn)企劃多年來商業(yè)項目成功操作的經(jīng)驗(yàn)，所以對項目的定位已經(jīng)有了比價成熟的想法。 〖內(nèi)部運(yùn)做〗l 地理位置：好的地段就是容易比差的地段容易成功；l 原先樹立的品牌優(yōu)勢：項目原本就是當(dāng)?shù)氐闹放?，有較高的認(rèn)知度；l 科學(xué)的規(guī)劃：通過合理規(guī)劃，做到揚(yáng)長避短，這些規(guī)劃就包括了業(yè)種、交通動線等方面。短短不到一年的時間內(nèi)，這條路上便投入了幾十億元的資金。【呼和浩特中山西路商業(yè)街改造】內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市中山西路在該市有著特殊的地位。作為上海最著名的一個服裝市場，為了能夠有更為廣闊的發(fā)展前景，政府提出了“拆舊建新、市場入室”的指導(dǎo)性意見，七浦興旺，便在這個時候應(yīng)運(yùn)而生。升級后的曼哈仍是以專業(yè)店的形式出現(xiàn)，隨著專業(yè)店的改版升級，專業(yè)特點(diǎn)體現(xiàn)得更為具體：l 品種專業(yè)：以國際國內(nèi)著名的品牌服裝為主體；l 細(xì)化專業(yè)：每一層面每一片區(qū)，按照服裝的特色、價格、對象、定位進(jìn)行品牌組合；l 軟、硬件專業(yè)：保留原先摸索得來的較為科學(xué)的專業(yè)管理模式，并專門為服飾經(jīng)營重新規(guī)劃面積和裝飾設(shè)計；l 加強(qiáng)信息交流：加強(qiáng)經(jīng)銷商之間信息交流和溝通，使曼哈的服飾能一直緊扣服飾時尚。下面我們將分別介紹國內(nèi)外一些性質(zhì)相似的案例，有成功的，有失敗的，并進(jìn)行分析，希望能為項目的定位和操作提供幫助。在政策上，政府對外地客商的支持力度很大，如果針對未來銀川的城市規(guī)劃，做出準(zhǔn)確的定位，市場整體還是能健康發(fā)展的。由中房公司開發(fā)，預(yù)計出售產(chǎn)權(quán)，均價10,000元/㎡左右。尚處規(guī)劃階段的商業(yè)項目銀川擬建的商業(yè)項目較多，在這里我們只選取可能會符合我們競爭個案選擇標(biāo)準(zhǔn)的一些項目做介紹，這些項目的推出時間可能和商城項目接近，將來極有可能就是我們最直接的競爭對手。業(yè)種規(guī)劃： 12F：百貨、箱包、針織品、工藝品、化妝品 3F：童裝、鞋業(yè) 4F：品牌服飾營銷方式：20年使用權(quán)，10年后押金可抵扣租金押金、租金價格、去化情況（截止10月底）：樓層租金單價（元/㎡項目分析：2002年溫州商城的推出，在銀川當(dāng)?shù)匾鹆瞬恍〉霓Z動，租金低廉，地處市區(qū)繁華地段，斜對面東方商城的生意紅火，這些原因?qū)е铝撕芏嗫蛻糈呏酊F，一經(jīng)推出便搶購一空。【溫州商城】〖地理位置〗南薰東路、永安巷口〖規(guī)?！剑O〖鋪位數(shù)〗14層每層鋪位約290個，營業(yè)房56個，4層共計約鋪位總數(shù)1160，營業(yè)房224個，另有10余間沿街門面房；5層由大客戶統(tǒng)一經(jīng)營〖鋪位面積分割（使用面積）〗鋪位面積5㎡，營業(yè)房面積10㎡〖業(yè)種定位〗樓層業(yè)種1F小百貨2F針織品、內(nèi)衣3F童裝、鞋類4F服裝5F餐飲、游戲娛樂〖營銷方式〗購買20年的使用權(quán)，繳納押金，10年后開始返還〖優(yōu)惠政策〗半年免稅，2個月免租，每個鋪位每個月租金可優(yōu)惠510元/㎡，〖租金價格分析〗租金價格表商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?㎡〖業(yè)種定位〗1F 小五金、音像制品、文化用品、化妝品、箱包、皮帶2F 日用小百貨、床上用品、婦女用品、襪子3F 服裝4F 童裝、鞋類、休息區(qū)〖營銷方式〗購買16年的使用權(quán)，每個攤位押金2萬；〖市場定位〗批零結(jié)合，商品走中低檔路線，所針對的消費(fèi)群體中以青年人居多?！镜乩砦恢孟嘟窟x擇地理位置相近的商場或市場作為我們的競爭對手，加以詳細(xì)分析研究，這其實(shí)是最重要的一條選擇標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在的銀川，商業(yè)設(shè)施多集中在興慶區(qū)，因?yàn)檫@是老城區(qū)，這里的居民最多，而金鳳、西夏二區(qū)由于人口少，引致商氣不足，新開的商業(yè)項目無論是步行街（福州路步行街）還是市場（懷遠(yuǎn)市場），都因?yàn)榭土髦蛔愣荒軕K淡經(jīng)營，這種情況將會使想進(jìn)入這兩個區(qū)的商業(yè)項目開發(fā)商望而卻步。吸引力增加了，四面八方就會有更多的人聚集到這里，對商業(yè)的需求也就會越來越多，越來越高，也就間接的對商業(yè)房地產(chǎn)市場提出發(fā)展的要求。住宅房地產(chǎn)市場走向分析住宅市場現(xiàn)在所面臨的兩大問題就是：量能過大；房價過高。二、房地產(chǎn)市場的走向分析市場總體走向分析從銀川的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，暫時性的供過于求跡象已經(jīng)出現(xiàn)，前面所講到的空置率高問題就是最好的佐證。清和園、東方紅商業(yè)文化廣場、南門廣場商業(yè)步行街、金鷹國際等等，此外還有很多附近區(qū)域的項目來銀川招商的。就新推出市場的項目來說，采用聯(lián)營方式的有：歐尚名都（步行街，新華東街口）；采用租賃或出售使用權(quán)的方式有：新華商城（玉皇閣南街、育才巷）、溫州商城；采用出售產(chǎn)權(quán)的方式有：眾一不過這些數(shù)據(jù)所顯示出問題也很明顯，銷售面積只有竣工面積的54%，%，和其它指標(biāo)的增長相比簡直微不足道，可見市場的需求并沒有大幅度的增長，而開發(fā)商對市場的期望值可能過高，高空置率將會對以后的市場發(fā)展產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，住宅市場也有了很大的發(fā)展。道路建設(shè)道路建設(shè)稱得上是銀川市政建設(shè)工程中一個比較突出的亮點(diǎn)，現(xiàn)在銀川有四通八達(dá)的公路網(wǎng)和周邊地區(qū)緊密聯(lián)系，市內(nèi)道路建設(shè)也在有條不紊的一直進(jìn)行著，50里長街——北京路已經(jīng)成為了銀川的一個標(biāo)志。工業(yè)快速發(fā)展已成為拉動銀川市經(jīng)濟(jì)增長的主要因素。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展建國以來，寧夏由于地處內(nèi)陸，人口稀少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到很大的制約，長期以來，都是全國范圍內(nèi)的貧困省區(qū)之一，銀川作為首府也不例外?？芍^是地廣人稀?！九d慶區(qū)】全區(qū)面積327平方公里。經(jīng)過了50多年的發(fā)展，銀川在經(jīng)濟(jì)建設(shè)上取得長足進(jìn)步，人民的生活水平不斷提高，城市建設(shè)也有很大發(fā)展。從現(xiàn)實(shí)來看，對項目有利的因素不少，諸如地理位置的優(yōu)勢、商城品牌的效應(yīng)等；對項目不利的因素如：觀念的轉(zhuǎn)變，競爭個案的虎視眈眈等也絕不容忽視。商城的西南角是于11月8日新開張的溫州商城，該處未開先熱，如果能成功經(jīng)營，將來對帶旺商城西南角也能起到不可估量的作用。新華東街和南薰東街，都是銀川重要的交通干道，公交線路眾多，出租車往來頻繁，甚至于銀川城區(qū)里較少見的殘疾車，摩的等非法載人載物的交通工具每天在這里也聚集了很多。銀川商城（以下簡稱“商城”），從1992年開張至今，由于其得天獨(dú)厚的地理位置，一舉占據(jù)了銀川這個商貿(mào)重鎮(zhèn)的龍頭位置。世界上最奇妙的事莫過于時間，它能改變一切，創(chuàng)造一切，它的魅力猶如佛祖釋迦摩尼頭上的金暈，不斷向洪荒宇宙中散發(fā)著耀人的光芒。就在時間無處不在的作用力下，河套明珠發(fā)生了著實(shí)讓人驚嘆的變化。雖然經(jīng)歷了十年風(fēng)雨，十年沉浮，仍然是很多人購物的主要場所?？梢哉f，從全市各個點(diǎn)出發(fā)，都能夠很方便的抵達(dá)這里?！咀≌^(qū)】在商城的南側(cè)，有一批新建或?qū)⒔ǖ淖≌?，如：永安花園、永興家園、中都花園、金色雅苑嘉園小區(qū)等。因此，本項目如何做到規(guī)劃科學(xué)合理，能為人所接受，盡量規(guī)避風(fēng)險這些都直接關(guān)系著項目的成功與否。近些年來，銀川全市的市容市貌發(fā)生了很大變化，這完全得益于經(jīng)濟(jì)的增長和思路的轉(zhuǎn)變。是銀川最重要的商業(yè)中心和經(jīng)濟(jì)中心，也是本次項目的所在區(qū)。長期以來，西夏區(qū)一直是銀川乃至寧夏地區(qū)重要的工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的石油化工、機(jī)電、食品、建材等企業(yè)星羅棋布，%，是名副其實(shí)的工業(yè)中心。為此，國家也動員了一大批來自經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的工人、技術(shù)人員等落戶寧夏，其中有很多從此就長住銀川，因此，銀川也有“移民城市”的稱號。值得一提的是，良好環(huán)境也促使了越來越多的客商到這里投資，上個月底，西北地區(qū)第一家臺灣工業(yè)園也在銀川的德勝工業(yè)園區(qū)內(nèi)落戶。由于銀川市轄三區(qū)是橫向排列，為了使三個區(qū)能緊密聯(lián)結(jié)，道路建設(shè)是以東西向的道路為主，使市民可方便的往來穿梭于三個區(qū)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項數(shù)據(jù)中，住宅市場可謂是獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。【2003住宅房地產(chǎn)市場基本情況】2003年，銀川的住宅房地產(chǎn)市場仍然保持了高速的增長，但是一些已遇到的問題仍然沒有得到很好的解決，但我們在調(diào)查中確發(fā)現(xiàn)，很多樓盤的銷售速度緩慢，銷售率不太令人滿意，這種現(xiàn)象在一些中高價房的銷售過程中特別明顯。清和園、新城商業(yè)廣場等。這么多的項目推到市場，說明對商業(yè)房地產(chǎn)市場看好的開發(fā)商是大有人在，但短時期內(nèi)這么多的項目上馬，必然會加劇市場競爭，很重要的一點(diǎn)，銀川本地的客源不多，客源的爭奪將會十分激烈。為什么說是暫時性的，這是因?yàn)樵诮A段的開發(fā)量能過于集中，而在這一階段能達(dá)到相應(yīng)購買能力的客戶相對而言較少，就導(dǎo)致了市場呈現(xiàn)出一種建筑開發(fā)熱火朝天，市場買氣冷冷清清的一頭熱的情形。如果從發(fā)展的長遠(yuǎn)階段來看，通過居民人均收入增加的角度，通過改善居住條件和居住環(huán)境的角度這兩方面來分析，市場的整體趨勢還是向好的。反過來看，大力發(fā)展商業(yè)，也能夠?yàn)樵鎏磴y川魅力起到重要的作用，兩者是相輔相成的。想要改變這種情況，還是要和這里的住宅開發(fā)工程一起配合，等這兩個區(qū)的居住人口達(dá)到更大的規(guī)模，開發(fā)新的商業(yè)項目才更易成功。畢竟房地產(chǎn)項目非常講究地段的重要性，“相隔一里路，相差一片天”的現(xiàn)象是屢見不鮮。〖租金價格分析〗租金價格表商鋪位置租金單價（元/㎡天）租金還原單價（元/㎡）押金（元）1F鋪位34,930營業(yè)房34,9302F鋪位34,930營業(yè)房34,9303F鋪位4,650營業(yè)房4,6504F鋪位4,650營業(yè)房4,650業(yè)主購買時可選擇樓層，具體鋪位位置開業(yè)前一個月?lián)u號決定。不過在商城開業(yè)之前，有很多的業(yè)主開始轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓，顯然投資客的比例較大。天）押金（元）去化情況1F46萬100%2F5萬50%3F34萬50%4F3萬80%注：4F去化情況好于3F，和其業(yè)種定位有關(guān)，畢竟銀川的服裝生意還是比較好做。【東方紅商業(yè)文化廣場】東起玉皇閣南街，西至朝陽街，南起新華東街，北至育才巷，正對文化商場，原東方紅影劇院處。目前該案尚未對外公開，可能在12月推出。在住宅開發(fā)方面，除了商品房上市外，根據(jù)市政府的開發(fā)要求，經(jīng)濟(jì)適用房也在大量的建造，這將成為未來一階段銀川市房產(chǎn)的一個新熱點(diǎn)，對平抑市場價格也會有很大作用。成功案例【曼哈商業(yè)廣場】曼哈商業(yè)廣場地處深圳市主要商業(yè)片區(qū)之一——華強(qiáng)北的核心地段，主要商品定位在服裝。〖品牌引進(jìn)戰(zhàn)略〗曼哈是華強(qiáng)北的老牌商場，在深圳擁有一批固定的消費(fèi)群體，但是僅憑如此是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，一個企業(yè)想要發(fā)展就必須要有能夠駕馭市場的能力，同時還要能夠制定出適用現(xiàn)代商業(yè)規(guī)律的經(jīng)營策略。由于項目的一、二期總建面要達(dá)到9萬㎡，從地下1層至地面5層，所經(jīng)營的商品也大致相同，競爭非常激烈。從五十年代開始，中山西路就成為了當(dāng)?shù)氐囊粭l主要商業(yè)街。很多國內(nèi)頂級的商家都進(jìn)駐這里，除了帶來了品牌和資金，也帶來了先進(jìn)的管理理念，很多呼市本地商家也在迅速改變以適應(yīng)競爭。【成功經(jīng)營的原因】一個商業(yè)項目開張營業(yè)后，想要做到經(jīng)營也成功，同樣需要兩個因素支持，一個和項目的前期密切相關(guān)，另一個則就是經(jīng)營的策略。因此，商城項目的概念采購還是更接近于第二種方式。【改變形象】商城從開業(yè)之日起就成為了銀川商業(yè)的一面旗幟，是銀川人心中的驕傲。針對這些人有較強(qiáng)甚至很強(qiáng)的購買力，再結(jié)合銀川本地的高收入人群，在商城中開辟出一塊適合他們消費(fèi)能力的空間，讓他們在商城中也能找到中意的商品，這也是擴(kuò)大客戶群的有效方法。這樣既可以保證客源針對面的最大化，也可以保證兩種方式都能有一定的規(guī)模。在全世界的房地產(chǎn)行業(yè)中，成功的項目數(shù)不勝數(shù)，能稱之為經(jīng)典的項目也絕不在少數(shù)，由于房地產(chǎn)項目的社會性，這些項目的經(jīng)驗(yàn)，其實(shí)就是可供全行業(yè)共享的資源。希望能通