【正文】 業(yè)園區(qū)內(nèi)落戶。現(xiàn)在銀川共有七大工業(yè)園區(qū)，為銀川引入了大量的資金、技術(shù)和人才，也使銀川更具吸引力。居民收支2002年銀川城市居民人均可支配收入6845元，人均消費性支出5979元；今年的17月，城市居民的人均可支配收入為4190元，%；城市居民人均消費性支出為3456元，同比持平。三、市政規(guī)劃長期以來，銀川的市政建設(shè)一直拘泥于“小而精”的思想，興慶區(qū)在不斷的發(fā)展而另外兩個區(qū)就要落后很多。自從“大銀川”戰(zhàn)略的確立后，整個銀川市都步入了城市建設(shè)的快車道，城市舊貌換新顏，寬闊整潔的馬路，美麗的霓虹夜景，“塞上明珠”稱得上是名副其實。整體規(guī)劃從整體規(guī)劃來看，三個市轄區(qū)的功能定位基本都比較明確，其中：l 興慶區(qū) 商業(yè)金融、行政辦公、居住l 金鳳區(qū) 居住、行政辦公和商業(yè)、工業(yè)用地相混合，另有占地180公頃，綜合了居住、商業(yè)和公園的——森林公園l 西夏區(qū) 發(fā)揮老工業(yè)區(qū)的優(yōu)勢，工業(yè)、倉儲用地為主，并承擔(dān)居住功能以實現(xiàn)人口分流的目的康居工程康居工程是銀川市政府所做的一個重要的為民工程，整個工程的總占地達到了4523畝，共計有14個康居新村。從分布上看，主要是分布在興慶區(qū)的東、南、北三側(cè)和金鳳區(qū)，西夏區(qū)則只有一個，可能和西夏區(qū)的房價本來就比較低有關(guān)。道路建設(shè)道路建設(shè)稱得上是銀川市政建設(shè)工程中一個比較突出的亮點，現(xiàn)在銀川有四通八達的公路網(wǎng)和周邊地區(qū)緊密聯(lián)系，市內(nèi)道路建設(shè)也在有條不紊的一直進行著，50里長街——北京路已經(jīng)成為了銀川的一個標志。由于銀川市轄三區(qū)是橫向排列，為了使三個區(qū)能緊密聯(lián)結(jié)，道路建設(shè)是以東西向的道路為主，使市民可方便的往來穿梭于三個區(qū)。以下是正在建設(shè)中的主要工程：l 石（石嘴山市）——中（中衛(wèi)）高速公路，這是貫穿寧夏南北的一條最主要的高速公路l 西環(huán)和北環(huán)高速路，將于明年動工，完工后將和已建成的東環(huán)和南環(huán)高速路圍合成圈，計劃整個圈的面積達到370平方公里，按照長遠規(guī)劃整個圈內(nèi)將聚有300萬人口在建新道路的同時，也有很多老路的延伸和改造工程在進行。第三章 銀川房地產(chǎn)市場綜述本章節(jié)主要是對銀川的住宅和商鋪房地產(chǎn)市場進行分析并預(yù)測，并且對和本項目實現(xiàn)直接競爭的重點個案進行介紹和分析，希望能通過對整體市場的把握和重點個案的研究，為本項目找到一個合適的市場定位。一、市場論述概述近幾年，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的施行和擴大內(nèi)需的經(jīng)濟政策的雙重推動下，銀川市的房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，呈現(xiàn)出住宅與房地產(chǎn)投資消費雙向拉動的勢頭。根據(jù)來自國家統(tǒng)計局的房地產(chǎn)信息表明，到2002年為止，銀川市房價的上漲幅度已連續(xù)5年居全國35個大中城市的前列。進入2003年，由于非典的影響和出現(xiàn)部分房價過高的問題，在全市的開發(fā)投入進一步擴大的前提下，居民的購買欲望卻呈現(xiàn)一定程度的萎縮態(tài)勢，空置率增加，銷售周期拉長，都是實際存在，不可忽視的問題，如何處理這些問題，將對銀川的房地產(chǎn)市場未來發(fā)展起至關(guān)重要的作用。住宅房地產(chǎn)市場住宅市場是整個房地產(chǎn)市場中和普通百姓最為密切相關(guān)的一個子市場，通常情況下，也是最為人關(guān)注、最重要的一個市場。隨著國家宏觀經(jīng)濟的良性發(fā)展，住宅市場也有了很大的發(fā)展。在經(jīng)濟發(fā)展的各項數(shù)據(jù)中，住宅市場可謂是獨領(lǐng)風(fēng)騷。銀川的住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展在西北地區(qū)名列前茅，除了政府的支持力度外，銀川良好的地理環(huán)境也使很多外來人愿意居住在這里，這也是支持市場發(fā)展的一個重要條件。下面將分別簡單介紹一下2002年至2003年的銀川住宅房地產(chǎn)的信息。【2002年住宅房地產(chǎn)市場基本情況】2002年，銀川的住宅房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展，無論是投資總額、施竣工面積還是售價，都有了很大的增幅。下表所列出的數(shù)據(jù)是02年一些主要的開發(fā)指標數(shù)據(jù)。開發(fā)指標數(shù)值同比增幅全年開發(fā)總投資%住宅開發(fā)投資%竣工房屋面積㎡%銷售面積86萬㎡%商品住宅平均售價1873元/㎡%從數(shù)據(jù)上看，銀川的住宅房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭之迅猛讓人咋舌，特別是開發(fā)的投入額增長幅度之大更是驚人，%。在這其中雖然有很多可能只是盲目跟風(fēng)，但也可反映出各家開發(fā)商對這一市場的看好。不過這些數(shù)據(jù)所顯示出問題也很明顯，銷售面積只有竣工面積的54%，%，和其它指標的增長相比簡直微不足道，可見市場的需求并沒有大幅度的增長，而開發(fā)商對市場的期望值可能過高，高空置率將會對以后的市場發(fā)展產(chǎn)生很大的負面影響。【2003住宅房地產(chǎn)市場基本情況】2003年，銀川的住宅房地產(chǎn)市場仍然保持了高速的增長，但是一些已遇到的問題仍然沒有得到很好的解決，但我們在調(diào)查中確發(fā)現(xiàn)，很多樓盤的銷售速度緩慢，銷售率不太令人滿意，這種現(xiàn)象在一些中高價房的銷售過程中特別明顯。下表是2003年上半年的一些主要的開發(fā)指標數(shù)據(jù)：開發(fā)指標數(shù)值同比增幅開發(fā)總投資%住宅開發(fā)投資%開發(fā)施工面積㎡%住宅開發(fā)施工面積㎡120%竣工房屋面積㎡%銷售面積㎡140%銷售額150%住宅銷售面積㎡130%今年上半年，銀川的住宅開發(fā)繼續(xù)了2002年的勢頭，很多技術(shù)指標再次創(chuàng)下了新高，但是一些以往就存在的矛盾還是很突出。同樣，上半年的房屋銷售面積和竣工面積之間還是有很大的距離，空置率在進一步增加，而且正在施工尚未推出市場的量能更是巨大，也為市場的未來埋下了隱憂。商業(yè)房地產(chǎn)市場分析銀川由于是一個區(qū)域性的中心城市，在方圓500公里范圍內(nèi)沒有同級別城市的前提下，很多人便集中到銀川進行消費，這部分人和銀川本地居民共同組成了一支龐大的消費隊伍。這支隊伍繁榮了銀川的商業(yè)，也為銀川的商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了必要的保證。目前銀川的商業(yè)房地產(chǎn)市場，還只是處在整個發(fā)展歷程中較初級的階段，無論是市場的成熟度還是客戶的接受程度，都有很大的不足，綜觀整個銀川的商業(yè)房地產(chǎn)市場，我們可以發(fā)現(xiàn)如下特征：【處于市場發(fā)展的過渡階段】一個商業(yè)房地產(chǎn)項目，能有多種的運做模式供選擇，在銀川，也是如此。目前銀川商業(yè)房地產(chǎn)項目的運做方式可以說是多種方式并存。就新推出市場的項目來說，采用聯(lián)營方式的有：歐尚名都（步行街，新華東街口）；采用租賃或出售使用權(quán)的方式有：新華商城（玉皇閣南街、育才巷）、溫州商城；采用出售產(chǎn)權(quán)的方式有：眾一清和園、新城商業(yè)廣場等。如果從銀川原有的一些商業(yè)項目來說，卻還是以租為主或者說是出讓一定年限的使用權(quán)的居多。眾所周知，使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)相比，有其優(yōu)越的一面，如進入門檻低等，但不足之處也是很明顯：每月的租金是一個負擔(dān)，租金隨時會根據(jù)市場上漲，到期后無法續(xù)租，不管你租多少年這個鋪位永遠不是你自己等。而擁有產(chǎn)權(quán)就意味著擁有的支配權(quán)，就意味著掌握了主動，如果辦按揭貸款，等還清銀行貸款后，就可以完全擁有自己的商鋪。這兩者孰優(yōu)孰劣，一看就知。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，購買產(chǎn)權(quán)階段是出現(xiàn)在租賃階段之后，而銀川現(xiàn)在正處在這兩個階段之間的過渡期，還是以租賃為主，但越來越多的產(chǎn)權(quán)商鋪開始出現(xiàn)在市場上，本項目作為大體量的產(chǎn)權(quán)商鋪推出后，將會對帶動產(chǎn)權(quán)商鋪市場的前行起到引領(lǐng)的作用。【近階段推出的樓盤較多】目前在銀川，正在市場上銷售的、正在動工尚未推出市場的、尚未動工但已有初步規(guī)劃的商業(yè)項目眾多，比如新華商城、新城商業(yè)廣場、眾一清和園、東方紅商業(yè)文化廣場、南門廣場商業(yè)步行街、金鷹國際等等，此外還有很多附近區(qū)域的項目來銀川招商的。這么多的項目推到市場，說明對商業(yè)房地產(chǎn)市場看好的開發(fā)商是大有人在，但短時期內(nèi)這么多的項目上馬，必然會加劇市場競爭，很重要的一點，銀川本地的客源不多，客源的爭奪將會十分激烈?！窘?jīng)營業(yè)主對產(chǎn)權(quán)商鋪的接受程度不高】多年來，在銀川做生意的業(yè)主習(xí)慣了進入門檻低，投入不大的租賃方式。從一方面來說，本地居民的人均收入不高，因此對這種投入少的方式比較能夠接受，也有能力來接受；另一方面，這里很多的商業(yè)項目使用權(quán)的出讓年限往往都比較長，很多都超過了10年，且在這期間租金的上浮都不大，相對那些一年一簽租約的商鋪來說，業(yè)主們還是感到比較的穩(wěn)定。而產(chǎn)權(quán)商鋪的進入門檻高、投入大，雖然回報率高，但風(fēng)險也大，這也讓很多習(xí)慣了小本經(jīng)營、安穩(wěn)經(jīng)營的業(yè)主望而止步。如今的市場上開始出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)商鋪，但銷售進度并不都盡如人意，倒是那些住宅的底商銷售通常還比較順利。目前銀川商鋪的銷售價格的漲勢和住宅價格相比也不遑多讓，下面兩張圖表是今年19月份銀川市不同地段的商鋪均價表：從第一張圖我們可以看出，繁華地段的價格走勢是穩(wěn)中有升，在相對平穩(wěn)中逐漸攀升到一個新的高度，9月份的價格和1月份的價格相比，已經(jīng)上升了2000元/㎡，上漲幅度達到了30%以上，并且隨著繁華地段可供開發(fā)的位置越來越少，這個價格水平將會很輕松地被突破。第二張圖所表示的在一般地段商鋪的售價波動比較大，究竟是向上還是向下的趨勢也不太明顯，這是由于在每一個不同的時間段推出市場的商鋪，位置差異大所造成的售價差異也大且走勢不明。二、房地產(chǎn)市場的走向分析市場總體走向分析從銀川的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，暫時性的供過于求跡象已經(jīng)出現(xiàn)，前面所講到的空置率高問題就是最好的佐證。為什么說是暫時性的，這是因為在近階段的開發(fā)量能過于集中，而在這一階段能達到相應(yīng)購買能力的客戶相對而言較少，就導(dǎo)致了市場呈現(xiàn)出一種建筑開發(fā)熱火朝天，市場買氣冷冷清清的一頭熱的情形。從03年的開發(fā)量來看，這種現(xiàn)象可能還要維持一段時間?？v觀全國這幾年來房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡，可以看出推動房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的因素，除了宏觀政策面上的支持，來自市場的有效需求不斷的釋放出來更是提供了強有力的支撐，正是基于這些需求的廣泛存在，使得整體的房地產(chǎn)業(yè)不斷地被推高。銀川也不例外，同樣是由于政策和市場需求的內(nèi)外因帶動了其房地產(chǎn)市場的興旺。因此，從長遠來看，想要使銀川市場得到良性發(fā)展，還是離不開這兩方面的支持。鑒于房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展所起到的重要作用，政策上的有力支持是毋庸多言的。在市場需求方面，潛在的需求量不可忽視，這些需求包括來自本地和其他區(qū)域的需求。住宅房地產(chǎn)市場走向分析住宅市場現(xiàn)在所面臨的兩大問題就是：量能過大；房價過高。如果從發(fā)展的長遠階段來看，通過居民人均收入增加的角度，通過改善居住條件和居住環(huán)境的角度這兩方面來分析，市場的整體趨勢還是向好的。居民收入增加，還有動拆遷所獲得的補償，將會有越來越多的人有能力購房，前提條件是房價不要漲得太離譜。從改善居住條件的角度看，目前銀川市的人均住房的建筑面積為23平方米，距離小康社會的水平——人均住房建筑面積35平方米還有不小的差距。我們可以進行一項簡單的計算：，那么所需增量建筑面積為：（3523）㎡=㎡這是一個龐大的數(shù)字，可以預(yù)計，在未來的幾年里，每年因居民改善居住條件的需求從而所要求的增量建筑面積都將要達到百萬方。結(jié)論：l 潛在需求驚人，但只會逐步釋放；l 房價上漲過快和康居工程的大量開工在短期內(nèi)將會抑制人們購買商品房的欲望，近期會迎來一個調(diào)整期。商業(yè)房地產(chǎn)市場走向分析和住宅房地產(chǎn)市場相同，銀川的商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展也面臨著機遇和隱憂。所面臨的機遇就是，政府實施“大銀川”戰(zhàn)略對增加銀川的吸引力有莫大的推進作用。吸引力增加了，四面八方就會有更多的人聚集到這里，對商業(yè)的需求也就會越來越多，越來越高，也就間接的對商業(yè)房地產(chǎn)市場提出發(fā)展的要求。反過來看，大力發(fā)展商業(yè)，也能夠為增添銀川魅力起到重要的作用，兩者是相輔相成的。但是在市場繁榮的背后，現(xiàn)實的問題仍然嚴峻。說到問題，我們還是要提到收入水平低這個關(guān)鍵。收入少，購買力不強，制約了商業(yè)市場向更高的層次發(fā)展。由于目前新的商業(yè)項目較多，一哄而上的開發(fā)，客源就顯得不足，客源爭奪日趨激烈。目前由于銀川地區(qū)客戶的產(chǎn)權(quán)購買意識還不強，不少產(chǎn)權(quán)商鋪的價格也脫離了很多小業(yè)主的心理預(yù)期，再加上量的集中，導(dǎo)致了去化速度較慢。這只有等到市場的成熟度進一步加深，人們的思想觀念進一步轉(zhuǎn)變和收入增加，這些問題才能逐漸解決。現(xiàn)在的銀川，商業(yè)設(shè)施多集中在興慶區(qū)，因為這是老城區(qū)，這里的居民最多，而金鳳、西夏二區(qū)由于人口少，引致商氣不足，新開的商業(yè)項目無論是步行街（福州路步行街）還是市場（懷遠市場），都因為客流之不足而只能慘淡經(jīng)營，這種情況將會使想進入這兩個區(qū)的商業(yè)項目開發(fā)商望而卻步。想要改變這種情況，還是要和這里的住宅開發(fā)工程一起配合，等這兩個區(qū)的居住人口達到更大的規(guī)模，開發(fā)新的商業(yè)項目才更易成功。金鳳、西夏二區(qū)開發(fā)社區(qū)型商業(yè)是比較現(xiàn)實的選擇，在興慶區(qū)，開發(fā)一些相對高層次的商業(yè)項目，能更好的鞏固其商業(yè)中心的地位，也能避免因人口的西流導(dǎo)致城區(qū)的空洞化和商業(yè)的衰落。三、競爭個案分析競爭個案選擇標準通過對競爭個案的研究，能夠為項目的定位、風(fēng)險的規(guī)避等起到一定的作用，因此在競爭個案如何選擇也是非常重要的。針對商城項目特性，我們將主要按照下面的標準來選?。骸竞驮坛菢I(yè)態(tài)相近】選取這一標準主要是考慮到經(jīng)營業(yè)態(tài)相近，將來正式開張營業(yè)后所面對的消費群體也將相似，如何能在激烈競爭中顯現(xiàn)出獨特風(fēng)采，關(guān)乎到整個項目能否脫穎而出，這樣無論是對項目的運做還是將來的經(jīng)營管理都有重要幫助。因此要分析這類市場如何操作，并以此為基礎(chǔ)，進行有針對性的規(guī)劃設(shè)計，希望通過這些規(guī)劃，使本項目和競爭對手相比，顯示出更勝一籌的態(tài)勢。【經(jīng)營業(yè)主和本項目定位客層相仿】本條標準其實和前面一條標準有相似之處，銀川的客源有限，除了去外地招商外，銀川本地的經(jīng)營業(yè)主們也是本項目主攻的目標。這些目標有很大一部分就散落在這些競爭對手內(nèi)，如何從虎口奪食，就要對這些對手進行分析，才有可能料敵先機，找出對手破綻，找到突破口?！镜乩砦恢孟嘟窟x擇地理位置相近的商場或市場作為我們的競爭對手，加以詳細分析研究，這其實是最重要的一條選擇標準。畢竟房地產(chǎn)項目非常講究地段的重要性，“相隔一里路，相差一片天”的現(xiàn)象是屢見不鮮。位置相距越遠，可比性就越小，越是靠近，越是有參考