【正文】 目 錄第一部分 市場調(diào)研篇引言…………………………………………………………………………………1第一章 項(xiàng)目概述…………………………………………………………………2一、地理位置…………………………………………………………………………3二、周邊配套…………………………………………………………………………3三、項(xiàng)目簡析…………………………………………………………………………7第二章 銀川市情……………………………………………………………8一、銀川概述…………………………………………………………………………8二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展………………………………………………………………………13三、市政規(guī)劃………………………………………………………………………16第三章 銀川房地產(chǎn)市場綜述…………………………………………………18一、市場論述………………………………………………………………………18二、房地產(chǎn)市場走向分析…………………………………………………………27三、競爭個(gè)案分析…………………………………………………………………31四、小結(jié)……………………………………………………………………………45第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品分析建議……………………………………………………46一、項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)…………………………………………………………………46二、項(xiàng)目概念采購…………………………………………………………………47三、項(xiàng)目定位………………………………………………………………………57四、概念采購建議…………………………………………………………………63五、項(xiàng)目規(guī)劃建議…………………………………………………………………64第五章 結(jié)尾……………………………………………………………………75第二部分 可行性分析篇前言…………………………………………………………………………………77第一章 項(xiàng)目立基點(diǎn)分析………………………………………………………78一、迎合了市場發(fā)展的需求………………………………………………………78二、源自于市場有效需求的支持…………………………………………………79三、地段優(yōu)勢………………………………………………………………………81四、品牌效應(yīng)………………………………………………………………………82五、精英團(tuán)隊(duì)………………………………………………………………………83第二章 項(xiàng)目成本分析…………………………………………………………84第三章 項(xiàng)目效益分析…………………………………………………………89第四章 社會(huì)效益分析…………………………………………………………91第五章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測…………………………………………………………92一、客層購買力有限………………………………………………………………92二、 市場競爭激烈…………………………………………………………………93結(jié)尾…………………………………………………………………………9497 / 100引 言千里黃河，撫育了華夏文明，滔滔江水，帶來了勃勃生機(jī)。在“幾”字型的黃河之最曲折處，四周都是沙漠荒野，中間卻圍繞著一片肥田沃土——河套平原。在這沃野千里之地，銀川，無疑是其中最為閃耀的一顆明珠。世界上最奇妙的事莫過于時(shí)間，它能改變一切，創(chuàng)造一切，它的魅力猶如佛祖釋迦摩尼頭上的金暈，不斷向洪荒宇宙中散發(fā)著耀人的光芒。就在時(shí)間無處不在的作用力下，河套明珠發(fā)生了著實(shí)讓人驚嘆的變化。昔日的西夏古都，數(shù)千年來，不斷經(jīng)歷著塞上風(fēng)沙的侵襲。雖然曾經(jīng)擁有著無限的風(fēng)光，但在世人眼中，不過是一塊荒涼之地而已。市場經(jīng)濟(jì)的春風(fēng)撫過，蘇醒的大地上生機(jī)蓬勃。如果說郁郁蔥蔥的綠色代表著自然生命的繁盛，那么拔地而起的樓房則從另一側(cè)面代表了市場的繁榮。我們就是為了讓這份繁榮繼續(xù)，讓這份繁榮發(fā)展，才聚集在了一起。就讓我們?yōu)榱宋覀兊哪繕?biāo)而奮斗！第一章 項(xiàng)目概述銀川，因其地處水陸交通要沖，得地利之便，一直是西北各省區(qū)重要的物資特別是服飾、小百貨等商品的批發(fā)零售集散地，遠(yuǎn)近各處的客商紛至沓來，使銀川成為了西北地區(qū)商貿(mào)流通的一個(gè)極為重要的城市。銀川商城（以下簡稱“商城”），從1992年開張至今，由于其得天獨(dú)厚的地理位置，一舉占據(jù)了銀川這個(gè)商貿(mào)重鎮(zhèn)的龍頭位置。雖然經(jīng)歷了十年風(fēng)雨，十年沉浮，仍然是很多人購物的主要場所。一、地理位置商城目前位于步行街（鼓樓南街）的南端，地形較為方正。其北鄰利群東街，南抵南薰東街，東依市場巷，西至菜市巷。步行街是銀川很重要的商業(yè)街，被稱為銀川的“王府井”；從商城沿步行街往北不到百米，便是銀川最主要的商業(yè)街道——新華東街，而商城緊靠這兩條商業(yè)街區(qū)的交匯點(diǎn)，地理優(yōu)勢不言而明。每天來自銀川本地和周邊地區(qū)的客流在這里匯集，一派車水馬龍、人煙湊集的景象。二、周邊配套商城所在地是銀川最繁華的商業(yè)點(diǎn)，其附近的各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全，交通便利，又有不少或以前建的、或新開發(fā)的居民小區(qū)，可以說興建商業(yè)設(shè)施所需的各種條件都具備了。交通條件交通是否通達(dá)，關(guān)系到各方的客流能否方便的往來，也是檢驗(yàn)商業(yè)設(shè)施選址是否正確的一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。新華東街和南薰東街，都是銀川重要的交通干道，公交線路眾多，出租車往來頻繁，甚至于銀川城區(qū)里較少見的殘疾車，摩的等非法載人載物的交通工具每天在這里也聚集了很多?？梢哉f，從全市各個(gè)點(diǎn)出發(fā)，都能夠很方便的抵達(dá)這里。商城除了擁有便捷的公共交通外，長途客貨運(yùn)也十分方便，從南薰東街往東數(shù)百米就是南門車站，適合短途客貨運(yùn)。另外沿新華東街向東約一公里至麗景綜合批發(fā)市場，其中一條內(nèi)街是物流一條街，有發(fā)往全國各地的貨運(yùn)代理。因此，對(duì)于非銀川本地的客商而言，交通也可算是十分方便。下表列出了經(jīng)過此地的公交線路及?？康闹饕军c(diǎn)：線路名稱沿途?？恐饕军c(diǎn)2南門—商城—西門—火車站—寧大—軍區(qū)10區(qū)展覽館—南薰東街—通貴鄉(xiāng)政府12唐徠小區(qū)—西門—市醫(yī)院—商城—南門—林校17南門—商城—西門—新城東西站—園林場19康菲特—南門—商城—湖濱市場—北安小區(qū)20(環(huán)線)高臺(tái)寺小區(qū)—商都—商城—市體育場—游樂園21新華百貨購物廣場—長城路口—商城—石油城22高臺(tái)寺小區(qū)—新華東街—光明廣場—民生花園—新昌路23五寶公司—游樂園—商城西門—林校24軍區(qū)—寧大—新城東西站—新華大樓—高臺(tái)寺小區(qū)中巴2金鳳凰電影院—金鳳區(qū)政府—同心街—園林場中巴5唐槐園—西塔—商城—南門廣場—苗木場中巴8北門—批發(fā)市場—新華東街—南門車站—苗木場中巴9新華東街—商城—西門—火車站—文昌南街其它配套商城除了交通通達(dá)外，周邊的其它各類設(shè)施也十分齊全，也為商城的人氣聚集提供了有力的支持?！旧虡I(yè)設(shè)施】前面已提到在地塊的北面有鼓樓步行街和新華商業(yè)街，集中了銀川絕大部分的重要商業(yè)設(shè)施如新華百貨、華聯(lián)商廈、新華購物中心、麗華連鎖等。在商城東側(cè)一巷之隔的是東方商城，可以說是目前銀川生意最好的小商品、服裝市場，也對(duì)帶動(dòng)商城東側(cè)商業(yè)起到了重要的作用。商城的西南角是于11月8日新開張的溫州商城，該處未開先熱，如果能成功經(jīng)營，將來對(duì)帶旺商城西南角也能起到不可估量的作用?！咀≌^(qū)】在商城的南側(cè)，有一批新建或?qū)⒔ǖ淖≌?，如：永安花園、永興家園、中都花園、金色雅苑嘉園小區(qū)等。雖然商城周邊將拆掉一批老的住宅，但等到將來這些新的住宅都入住后，還是能保有一批和商城零距離接觸的消費(fèi)者。【金融機(jī)構(gòu)】農(nóng)行城區(qū)分行新華街儲(chǔ)蓄所中保寧夏分公司農(nóng)行新華分理處永安儲(chǔ)蓄所【酒店賓館】銀祥大酒店芙蓉賓館【步行街的延伸】根據(jù)市府要求，將步行街的商氣延伸，打通鼓樓南街的利群東路至南薰路段，而這段新增步行街就將從商城內(nèi)部穿過，這對(duì)于增加商城項(xiàng)目的賣點(diǎn)和未來商城的經(jīng)營都有極大益處。三、項(xiàng)目簡析商城重建，是重塑商城昔日輝煌，重新奠定商城在西北地區(qū)商業(yè)市場地位的一個(gè)重要的舉動(dòng)，雖然還只是在籌備階段，對(duì)外并未做公開披露，但在市場上已引起不小的反響，可見人們對(duì)這一項(xiàng)目的關(guān)心程度。在這其中，有希望商城能重振雄風(fēng)的，有希望能在新商城中獲得一席之地的，也有來自競爭對(duì)手的密切注視，雖然關(guān)心的目的不一，但這一項(xiàng)目將會(huì)引起的震撼已可預(yù)料。從商城項(xiàng)目的體量來看，在銀川當(dāng)?shù)厮愕蒙鲜侵亓考?jí)的商業(yè)盤，從商城出售產(chǎn)權(quán)的銷售方式來看，也算得上是當(dāng)?shù)乇容^新穎的類型?？梢哉f本項(xiàng)目將對(duì)銀川未來商業(yè)房地產(chǎn)的走勢會(huì)起到重要的引領(lǐng)作用，是將整個(gè)市場帶到一個(gè)新的高度，還是對(duì)整個(gè)市場造成一次重大打擊，這都有賴于項(xiàng)目參與各方的不懈努力。從現(xiàn)實(shí)來看，對(duì)項(xiàng)目有利的因素不少，諸如地理位置的優(yōu)勢、商城品牌的效應(yīng)等；對(duì)項(xiàng)目不利的因素如：觀念的轉(zhuǎn)變，競爭個(gè)案的虎視眈眈等也絕不容忽視。因此，本項(xiàng)目如何做到規(guī)劃科學(xué)合理，能為人所接受，盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)這些都直接關(guān)系著項(xiàng)目的成功與否。實(shí)際上，項(xiàng)目運(yùn)做到現(xiàn)在，對(duì)參與各方來說，已沒有退路，只有成功這華山一條路了。第二章 銀川市情一、銀川概述銀川是寧夏回族自治區(qū)的首府，是寧夏的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是一座美麗富饒的塞上名城。奔騰的黃河水撫育了這塊肥沃的土地，巍峨的賀蘭山脈阻隔了來自大漠的風(fēng)沙，得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢使其獲得了“塞上明珠”的美譽(yù)。銀川也是一座有著悠久歷史的塞上古城，唐代便已建城，至公元1038年，黨項(xiàng)族首領(lǐng)李元昊建西夏國，定都銀川，時(shí)稱“興慶府”。自此，銀川成為了我國西部地區(qū)的一個(gè)重鎮(zhèn)，和中原地區(qū)的交往也日益密切。新中國成立后，因?yàn)檫@一區(qū)域的回族眾多，黨中央特批成立了寧夏回族自治區(qū)，首府就設(shè)在銀川。經(jīng)過了50多年的發(fā)展，銀川在經(jīng)濟(jì)建設(shè)上取得長足進(jìn)步，人民的生活水平不斷提高，城市建設(shè)也有很大發(fā)展。近些年來，銀川全市的市容市貌發(fā)生了很大變化，這完全得益于經(jīng)濟(jì)的增長和思路的轉(zhuǎn)變。銀川，古老而又年輕的城市，正在散發(fā)著無窮的魅力，正在朝著成為區(qū)域中心的發(fā)展目標(biāo)前進(jìn)。地理?xiàng)l件銀川市地處中國北部的中心，位于寧夏引黃灌區(qū)的中部，東臨黃河，西屏賀蘭山，平均海拔1100米，屬中溫帶大陸性氣候，干旱少雨，日照充足。具有春遲秋早，夏熱而無酷暑，冬長而無奇冷的特點(diǎn)。年平均日照28003000小時(shí)，年平均降水量200毫米左右。行政區(qū)劃銀川現(xiàn)轄有1市2縣3區(qū)，即：興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)、永寧縣、賀蘭縣，并代管靈武市。其中興慶、金鳳和西夏三區(qū)是市轄區(qū)，是人口最集中的區(qū)域，以下對(duì)這三個(gè)區(qū)分別做一下簡單的介紹?！九d慶區(qū)】全區(qū)面積327平方公里。是銀川最重要的商業(yè)中心和經(jīng)濟(jì)中心，也是本次項(xiàng)目的所在區(qū)。興慶區(qū)在人口數(shù)量、商業(yè)設(shè)施數(shù)量上都穩(wěn)居各行政區(qū)之首，在經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)上更是首屈一指，是全市的商貿(mào)、金融、信息、交通和醫(yī)療中心。【金鳳區(qū)】金鳳區(qū)東到唐徠渠，西至包蘭鐵路，南接永寧縣，北臨賀蘭縣，占地263平方公里，是銀川面積最小，人口最少的行政區(qū)。目前，金鳳區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在市轄三區(qū)中最顯薄弱，但是根據(jù)銀川的整體發(fā)展規(guī)劃，金鳳區(qū)將定位為政治核心區(qū)，自治區(qū)黨委、市政府都將搬到這里辦公，這將為全區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到強(qiáng)有力的助推作用。金鳳區(qū)的地質(zhì)地理?xiàng)l件很好，原先一直以農(nóng)業(yè)用地為主，隨著“大銀川”戰(zhàn)略的推進(jìn)，金鳳區(qū)計(jì)劃在未來五年內(nèi)建造一批新的商品住宅和康居住宅，總的建筑面積達(dá)到85萬平米。如今的金鳳區(qū)發(fā)展迅速，森林公園、市民廣場等大規(guī)模的市政建設(shè)項(xiàng)目在有條不紊的進(jìn)行之中，隨著這些項(xiàng)目的建成，相信在銀川申報(bào)聯(lián)合國人居環(huán)境獎(jiǎng)的計(jì)劃中，金鳳區(qū)將起到至關(guān)重要的作用。【西夏區(qū)】西夏區(qū)位于銀川市的西側(cè)，是銀川市轄區(qū)中占地最大的一個(gè)區(qū)，占地面積達(dá)到了892平方公里。，可謂是地廣人稀。長期以來，西夏區(qū)一直是銀川乃至寧夏地區(qū)重要的工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的石油化工、機(jī)電、食品、建材等企業(yè)星羅棋布，%，是名副其實(shí)的工業(yè)中心。在高等教育資源方面，西夏區(qū)也是有著得天獨(dú)厚的條件，自治區(qū)唯一的一所綜合性大學(xué)——寧夏大學(xué)便位于其中，還有多家科研機(jī)構(gòu)都集中在這里，人才優(yōu)勢十分明顯。在交通方面，銀川火車站和長途汽車站西站都在西夏區(qū)中，包蘭鐵路橫貫其境，是自治區(qū)的鐵路交通樞紐。和西夏區(qū)的工業(yè)基礎(chǔ)相比，其服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)要薄弱了很多，特別是缺少有影響力的商業(yè)設(shè)施，主要的一些市場和商店如懷遠(yuǎn)市場等大部分集中在寧大附近，也不成什么氣候，將會(huì)制約其區(qū)域人口規(guī)模的擴(kuò)張。土地人口，其中市區(qū)面積1482平方公里。截止2002年末。在全市的總?cè)丝谥校?。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展建國以來，寧夏由于地處內(nèi)陸，人口稀少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到很大的制約，長期以來，都是全國范圍內(nèi)的貧困省區(qū)之一，銀川作為首府也不例外。為此，國家也動(dòng)員了一大批來自經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的工人、技術(shù)人員等落戶寧夏，其中有很多從此就長住銀川，因此，銀川也有“移民城市”的稱號(hào)。隨著國家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，銀川的經(jīng)濟(jì)同樣也有了翻天覆地的變化，現(xiàn)在的銀川，正在向中等發(fā)展城市邁進(jìn)。經(jīng)濟(jì)建設(shè)2002年，是銀川經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中非常重要的一年，自治區(qū)決定了“實(shí)施中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略”，為銀川的發(fā)展奠定了扎實(shí)的根基。并做出了兩大重要舉措：靈武市交由銀川代管、國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交由銀川管理。這不但大大擴(kuò)展了銀川的戰(zhàn)略縱深，增加了人力資源，也為銀川的招商引資提供了基地，%。2003年上半年，雖然全國大范圍內(nèi)發(fā)生了SARS疫情，但寧夏卻幸免此劫，經(jīng)濟(jì)雖也受到一定沖擊，%，增長幅度在西部地區(qū)的省會(huì)城市中位列第二。工業(yè)，作為銀川經(jīng)濟(jì)的基石，勢頭更為驚人，１～９月份，，％％。工業(yè)快速發(fā)展已成為拉動(dòng)銀川市經(jīng)濟(jì)增長的主要因素。值得一提的是，良好環(huán)境也促使了越來越多的客商到這里投資，上個(gè)月底，西北地區(qū)第一家臺(tái)灣工業(yè)園也在銀川的德勝工