【正文】 一個新熱點，對平抑市場價格也會有很大作用。實際上，很多商場的價格在最初定價的時候往往容易被低估，對此，我們還是要辨證的看待。目前該案尚未對外公開，可能在12月推出。目前該處已拆平，剛開始動工?！緰|方紅商業(yè)文化廣場】東起玉皇閣南街，西至朝陽街，南起新華東街，北至育才巷，正對文化商場，原東方紅影劇院處。該案將定位在銀川最高檔的商場之一，除了其地理位置優(yōu)越以外，商場內(nèi)部的規(guī)劃設(shè)計也爭取至少能和新華百貨、華聯(lián)等大商場相似，將在4個方向開門，中庭挑空，內(nèi)部設(shè)置自動扶梯3部，觀光、垂直電梯4部，有中央空調(diào)，有大型地下停車場等，在銀川商城項目推出之前，該案將是銀川最大規(guī)模的一個商業(yè)項目。天）押金（元）去化情況1F46萬100%2F5萬50%3F34萬50%4F3萬80%注：4F去化情況好于3F，和其業(yè)種定位有關(guān)，畢竟銀川的服裝生意還是比較好做。溫州商城由于和本項目隔了一條南薰街，因此在地理位置上要略遜于本項目，但由于其采用較符合銀川當(dāng)?shù)乜蛯铀季S和經(jīng)濟實力的營銷方式，所以在商場操作的第一階段——營銷階段大獲成功，至于第二階段——經(jīng)營階段是否能成功還有待觀察。不過在商城開業(yè)之前，有很多的業(yè)主開始轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓，顯然投資客的比例較大。目前所出現(xiàn)的轉(zhuǎn)讓金和轉(zhuǎn)租租金與所處樓層高低不甚相符主要還是該商城剛剛開張營業(yè)，很多業(yè)主對轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的水平不太了解，所定價格都是從自身要求考慮，整個市場并沒有一個較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。天）租金還原單價（元/㎡）押金（元）1F鋪位34,930營業(yè)房34,9302F鋪位34,930營業(yè)房34,9303F鋪位4,650營業(yè)房4,6504F鋪位4,650營業(yè)房4,650業(yè)主購買時可選擇樓層，具體鋪位位置開業(yè)前一個月?lián)u號決定。當(dāng)然東方商城其在市場定位上也比較合理，其所經(jīng)營的商品和商城相比略高檔一些，符合了很多追求時尚而又囊中羞澀的年輕人的消費取向，從此東方商城取代了商城成為銀川最能聚斂人氣的地方。〖租金價格分析〗租金價格表商鋪位置租金單價（元/㎡【東方商城】〖地理位置〗位于商城東側(cè)，和商城僅隔一條市場巷。畢竟房地產(chǎn)項目非常講究地段的重要性，“相隔一里路，相差一片天”的現(xiàn)象是屢見不鮮。因此要分析這類市場如何操作，并以此為基礎(chǔ)，進行有針對性的規(guī)劃設(shè)計，希望通過這些規(guī)劃，使本項目和競爭對手相比，顯示出更勝一籌的態(tài)勢。想要改變這種情況，還是要和這里的住宅開發(fā)工程一起配合，等這兩個區(qū)的居住人口達到更大的規(guī)模，開發(fā)新的商業(yè)項目才更易成功。由于目前新的商業(yè)項目較多，一哄而上的開發(fā)，客源就顯得不足，客源爭奪日趨激烈。反過來看，大力發(fā)展商業(yè)，也能夠為增添銀川魅力起到重要的作用，兩者是相輔相成的。結(jié)論：l 潛在需求驚人，但只會逐步釋放；l 房價上漲過快和康居工程的大量開工在短期內(nèi)將會抑制人們購買商品房的欲望，近期會迎來一個調(diào)整期。如果從發(fā)展的長遠階段來看，通過居民人均收入增加的角度，通過改善居住條件和居住環(huán)境的角度這兩方面來分析，市場的整體趨勢還是向好的。因此，從長遠來看，想要使銀川市場得到良性發(fā)展，還是離不開這兩方面的支持。為什么說是暫時性的，這是因為在近階段的開發(fā)量能過于集中，而在這一階段能達到相應(yīng)購買能力的客戶相對而言較少，就導(dǎo)致了市場呈現(xiàn)出一種建筑開發(fā)熱火朝天，市場買氣冷冷清清的一頭熱的情形。如今的市場上開始出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)商鋪，但銷售進度并不都盡如人意，倒是那些住宅的底商銷售通常還比較順利。這么多的項目推到市場，說明對商業(yè)房地產(chǎn)市場看好的開發(fā)商是大有人在，但短時期內(nèi)這么多的項目上馬，必然會加劇市場競爭，很重要的一點，銀川本地的客源不多，客源的爭奪將會十分激烈。這兩者孰優(yōu)孰劣，一看就知。清和園、新城商業(yè)廣場等。這支隊伍繁榮了銀川的商業(yè)，也為銀川的商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了必要的保證。【2003住宅房地產(chǎn)市場基本情況】2003年，銀川的住宅房地產(chǎn)市場仍然保持了高速的增長，但是一些已遇到的問題仍然沒有得到很好的解決，但我們在調(diào)查中確發(fā)現(xiàn)，很多樓盤的銷售速度緩慢，銷售率不太令人滿意，這種現(xiàn)象在一些中高價房的銷售過程中特別明顯。下表所列出的數(shù)據(jù)是02年一些主要的開發(fā)指標(biāo)數(shù)據(jù)。在經(jīng)濟發(fā)展的各項數(shù)據(jù)中，住宅市場可謂是獨領(lǐng)風(fēng)騷。根據(jù)來自國家統(tǒng)計局的房地產(chǎn)信息表明，到2002年為止，銀川市房價的上漲幅度已連續(xù)5年居全國35個大中城市的前列。由于銀川市轄三區(qū)是橫向排列，為了使三個區(qū)能緊密聯(lián)結(jié)，道路建設(shè)是以東西向的道路為主，使市民可方便的往來穿梭于三個區(qū)。自從“大銀川”戰(zhàn)略的確立后，整個銀川市都步入了城市建設(shè)的快車道，城市舊貌換新顏，寬闊整潔的馬路，美麗的霓虹夜景，“塞上明珠”稱得上是名副其實。值得一提的是，良好環(huán)境也促使了越來越多的客商到這里投資，上個月底，西北地區(qū)第一家臺灣工業(yè)園也在銀川的德勝工業(yè)園區(qū)內(nèi)落戶。這不但大大擴展了銀川的戰(zhàn)略縱深，增加了人力資源，也為銀川的招商引資提供了基地，%。為此，國家也動員了一大批來自經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)的工人、技術(shù)人員等落戶寧夏，其中有很多從此就長住銀川，因此，銀川也有“移民城市”的稱號。土地人口，其中市區(qū)面積1482平方公里。長期以來，西夏區(qū)一直是銀川乃至寧夏地區(qū)重要的工業(yè)基地，區(qū)內(nèi)的石油化工、機電、食品、建材等企業(yè)星羅棋布，%，是名副其實的工業(yè)中心。金鳳區(qū)的地質(zhì)地理條件很好，原先一直以農(nóng)業(yè)用地為主，隨著“大銀川”戰(zhàn)略的推進，金鳳區(qū)計劃在未來五年內(nèi)建造一批新的商品住宅和康居住宅，總的建筑面積達到85萬平米。是銀川最重要的商業(yè)中心和經(jīng)濟中心，也是本次項目的所在區(qū)。年平均日照28003000小時，年平均降水量200毫米左右。近些年來，銀川全市的市容市貌發(fā)生了很大變化，這完全得益于經(jīng)濟的增長和思路的轉(zhuǎn)變。銀川也是一座有著悠久歷史的塞上古城，唐代便已建城，至公元1038年，黨項族首領(lǐng)李元昊建西夏國，定都銀川，時稱“興慶府”。因此，本項目如何做到規(guī)劃科學(xué)合理，能為人所接受，盡量規(guī)避風(fēng)險這些都直接關(guān)系著項目的成功與否。在這其中，有希望商城能重振雄風(fēng)的，有希望能在新商城中獲得一席之地的，也有來自競爭對手的密切注視，雖然關(guān)心的目的不一，但這一項目將會引起的震撼已可預(yù)料?！咀≌^(qū)】在商城的南側(cè)，有一批新建或?qū)⒔ǖ淖≌?，如：永安花園、永興家園、中都花園、金色雅苑嘉園小區(qū)等。下表列出了經(jīng)過此地的公交線路及?？康闹饕军c：線路名稱沿途?？恐饕军c2南門—商城—西門—火車站—寧大—軍區(qū)10區(qū)展覽館—南薰東街—通貴鄉(xiāng)政府12唐徠小區(qū)—西門—市醫(yī)院—商城—南門—林校17南門—商城—西門—新城東西站—園林場19康菲特—南門—商城—湖濱市場—北安小區(qū)20(環(huán)線)高臺寺小區(qū)—商都—商城—市體育場—游樂園21新華百貨購物廣場—長城路口—商城—石油城22高臺寺小區(qū)—新華東街—光明廣場—民生花園—新昌路23五寶公司—游樂園—商城西門—林校24軍區(qū)—寧大—新城東西站—新華大樓—高臺寺小區(qū)中巴2金鳳凰電影院—金鳳區(qū)政府—同心街—園林場中巴5唐槐園—西塔—商城—南門廣場—苗木場中巴8北門—批發(fā)市場—新華東街—南門車站—苗木場中巴9新華東街—商城—西門—火車站—文昌南街其它配套商城除了交通通達外，周邊的其它各類設(shè)施也十分齊全，也為商城的人氣聚集提供了有力的支持?？梢哉f，從全市各個點出發(fā)，都能夠很方便的抵達這里。每天來自銀川本地和周邊地區(qū)的客流在這里匯集，一派車水馬龍、人煙湊集的景象。雖然經(jīng)歷了十年風(fēng)雨，十年沉浮，仍然是很多人購物的主要場所。如果說郁郁蔥蔥的綠色代表著自然生命的繁盛，那么拔地而起的樓房則從另一側(cè)面代表了市場的繁榮。就在時間無處不在的作用力下，河套明珠發(fā)生了著實讓人驚嘆的變化。目 錄第一部分 市場調(diào)研篇引言…………………………………………………………………………………1第一章 項目概述…………………………………………………………………2一、地理位置…………………………………………………………………………3二、周邊配套…………………………………………………………………………3三、項目簡析…………………………………………………………………………7第二章 銀川市情……………………………………………………………8一、銀川概述…………………………………………………………………………8二、經(jīng)濟發(fā)展………………………………………………………………………13三、市政規(guī)劃………………………………………………………………………16第三章 銀川房地產(chǎn)市場綜述…………………………………………………18一、市場論述………………………………………………………………………18二、房地產(chǎn)市場走向分析…………………………………………………………27三、競爭個案分析…………………………………………………………………31四、小結(jié)……………………………………………………………………………45第四章 項目產(chǎn)品分析建議……………………………………………………46一、項目技術(shù)參數(shù)…………………………………………………………………46二、項目概念采購…………………………………………………………………47三、項目定位………………………………………………………………………57四、概念采購建議…………………………………………………………………63五、項目規(guī)劃建議…………………………………………………………………64第五章 結(jié)尾……………………………………………………………………75第二部分 可行性分析篇前言…………………………………………………………………………………77第一章 項目立基點分析………………………………………………………78一、迎合了市場發(fā)展的需求………………………………………………………78二、源自于市場有效需求的支持…………………………………………………79三、地段優(yōu)勢………………………………………………………………………81四、品牌效應(yīng)………………………………………………………………………82五、精英團隊………………………………………………………………………83第二章 項目成本分析…………………………………………………………84第三章 項目效益分析…………………………………………………………89第四章 社會效益分析…………………………………………………………91第五章 項目風(fēng)險預(yù)測…………………………………………………………92一、客層購買力有限………………………………………………………………92二、 市場競爭激烈…………………………………………………………………93結(jié)尾…………………………………………………………………………9497 / 100引 言千里黃河，撫育了華夏文明，滔滔江水，帶來了勃勃生機。世界上最奇妙的事莫過于時間，它能改變一切，創(chuàng)造一切，它的魅力猶如佛祖釋迦摩尼頭上的金暈，不斷向洪荒宇宙中散發(fā)著耀人的光芒。市場經(jīng)濟的春風(fēng)撫過，蘇醒的大地上生機蓬勃。銀川商城（以下簡稱“商城”），從1992年開張至今，由于其得天獨厚的地理位置，一舉占據(jù)了銀川這個商貿(mào)重鎮(zhèn)的龍頭位置。步行街是銀川很重要的商業(yè)街，被稱為銀川的“王府井”；從商城沿步行街往北不到百米，便是銀川最主要的商業(yè)街道——新華東街，而商城緊靠這兩條商業(yè)街區(qū)的交匯點，地理優(yōu)勢不言而明。新華東街和南薰東街，都是銀川重要的交通干道，公交線路眾多，出租車往來頻繁，甚至于銀川城區(qū)里較少見的殘疾車，摩的等非法載人載物的交通工具每天在這里也聚集了很多。因此，對于非銀川本地的客商而言，交通也可算是十分方便。商城的西南角是于11月8日新開張的溫州商城，該處未開先熱，如果能成功經(jīng)營，將來對帶旺商城西南角也能起到不可估量的作用。三、項目簡析商城重建，是重塑商城昔日輝煌，重新奠定商城在西北地區(qū)商業(yè)市場地位的一個重要的舉動，雖然還只是在籌備階段，對外并未做公開披露，但在市場上已引起不小的反響，可見人們對這一項目的關(guān)心程度。從現(xiàn)實來看，對項目有利的因素不少，諸如地理位置的優(yōu)勢、商城品牌的效應(yīng)等；對項目不利的因素如：觀念的轉(zhuǎn)變，競爭個案的虎視眈眈等也絕不容忽視。奔騰的黃河水撫育了這塊肥沃的土地，巍峨的賀蘭山脈阻隔了來自大漠的風(fēng)沙，得天獨厚的地理優(yōu)勢使其獲得了“塞上明珠”的美譽。經(jīng)過了50多年的發(fā)展，銀川在經(jīng)濟建設(shè)上取得長足進步，人民的生活水平不斷提高，城市建設(shè)也有很大發(fā)展。具有春遲秋早，夏熱而無酷暑，冬長而無奇冷的特點?！九d慶區(qū)】全區(qū)面積327平方公里。目前，金鳳區(qū)的經(jīng)濟實力在市轄三區(qū)中最顯薄弱，但是根據(jù)銀川的整體發(fā)展規(guī)劃，金鳳區(qū)將定位為政治核心區(qū)，自治區(qū)黨委、市政府都將搬到這里辦公，這將為全區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展起到強有力的助推作用?？芍^是地廣人稀。和西夏區(qū)的工業(yè)基礎(chǔ)相比，其服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)要薄弱了很多，特別是缺少有影響力的商業(yè)設(shè)施，主要的一些市場和商店如懷遠市場等大部分集中在寧大附近，也不成什么氣候，將會制約其區(qū)域人口規(guī)模的擴張。二、經(jīng)濟發(fā)展建國以來，寧夏由于地處內(nèi)陸，人口稀少，經(jīng)濟發(fā)展受到很大的制約，長期以來，都是全國范圍內(nèi)的貧困省區(qū)之一，銀川作為首府也不例外。并做出了兩大重要舉措：靈武市交由銀川代管、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交由銀川管理。工業(yè)快速發(fā)展已成為拉動銀川市經(jīng)濟增長的主要因素。三、市政規(guī)劃長期以來，銀川的市政建設(shè)一直拘泥于“小而精”的思想，興慶區(qū)在不斷的發(fā)展而另外兩個