【正文】 清理完畢，將凈收益轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外收入”，凈損失轉(zhuǎn)入“營(yíng)業(yè)外支出”。因?yàn)椋和顿Y性房地產(chǎn)是從原來(lái)的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)的資產(chǎn)，從形態(tài)上講，與固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，只是用途不同而已。對(duì)此，筆者認(rèn)為欠妥：3號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確了以出租為目的的房地產(chǎn)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)為投資性房地產(chǎn)。則其會(huì)計(jì)核算過(guò)程為：①2009年5月1日，甲企業(yè)將該廠房整體出租時(shí)，為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，按公允價(jià)值確定投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)———成本 9500累計(jì)折舊500貸：固定資產(chǎn)———廠房 9000資本公積1000②2009年12月31日，資產(chǎn)負(fù)債表日出現(xiàn)重估增值：借：投資性房地產(chǎn)———公允價(jià)值變動(dòng) 500貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益500③2010年4月30日，租賃期滿收回時(shí)，為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)：借：固定資產(chǎn)10200貸：投資性房地產(chǎn)———成本 9500投資性房地產(chǎn)———_____公允價(jià)值變動(dòng) 500公允價(jià)值變動(dòng)損益200由此可見(jiàn)，同樣是公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的差額，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的賬務(wù)處理卻出現(xiàn)不一致。甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議， 規(guī)定自2009年5月1日起將該廠房租賃給乙企業(yè)使用，租期一年。這體現(xiàn)了會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性原則。企業(yè)應(yīng)按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，結(jié)合自身實(shí)際情況,對(duì)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等進(jìn)行重新分類(lèi),并對(duì)符合確認(rèn)條件的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理。該廠房轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值為1000300100=500(萬(wàn)元) ,公允價(jià)值450萬(wàn)元小于賬面價(jià)值50萬(wàn)元, 應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。例如:某企業(yè)將一棟自用的廠房作為投資性房地產(chǎn)對(duì)外出租。以計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)跌價(jià)準(zhǔn)備。公司采用成本法進(jìn)行核算。公司采用成本法進(jìn)行核算借:投資性房地產(chǎn) 1 000 000累計(jì)折舊 400 000固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200 000貸:固定資產(chǎn) 1 000 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 400 000投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 200 000,應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等, 分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。( 1) 2006 年購(gòu)建房地產(chǎn)時(shí)借:投資性房地產(chǎn)——成本 10 000 000貸:銀行存款 10 000 000(2)2007年初收取租金時(shí)借:銀行存款 1 000 000貸:預(yù)收賬款 1 000 000(3)2007 年末確認(rèn)收入和公允價(jià)值變動(dòng)損益借:預(yù)收賬款 1 000 000貸:其他業(yè)務(wù)收入 1 000 000借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000(4)2008年初收到租金時(shí)借: 銀行存款 1 000 000貸: 預(yù)收賬款 1 000 000(5)2008年末確認(rèn)收入和公允價(jià)值變動(dòng)損益借:預(yù)收賬款 1 000 000貸:其他業(yè)務(wù)收入 1 000 000借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定,具體內(nèi)容如圖2表示:圖2轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的賬面價(jià)值成本計(jì)量模式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換投資性轉(zhuǎn)為非投資性公允價(jià)值計(jì)量模式（處置時(shí)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)收入）非投資性轉(zhuǎn)為投資性(一)在成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理,應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額,借記“投資性房地產(chǎn)”,貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。A公司與B公司簽訂經(jīng)營(yíng)租賃合同,從2007年1月1日起,租期四年, 每年租金100萬(wàn)元,年初一次性收取。在成本模式下應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo),存在減值跡象的,還應(yīng)按照有關(guān)資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。這就需要企業(yè)對(duì)其固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等進(jìn)行重新分類(lèi),分清哪些屬于投資性房地產(chǎn),并在報(bào)表中以“投資性房地產(chǎn)”科目單獨(dú)列示。會(huì)計(jì)處理。參考文獻(xiàn)：【l】《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—— 應(yīng)用指南》(2006)中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社．文獻(xiàn)六 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理實(shí)例分析摘要:投資性房地產(chǎn)的提出, 是新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的一個(gè)區(qū)別所在。該項(xiàng)房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為5900萬(wàn)元，其中，成本為5500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值400萬(wàn)元。2009年7月1日借：投資性房地產(chǎn)——成本 100 000 000貸：在建工程 100 000 0002009年12月31日。租賃期5年。資產(chǎn)負(fù)債表日。例2：2007年6月，A企業(yè)由于辦公樓處于商業(yè)繁華地段，準(zhǔn)備將其出租，2007年7月。從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。會(huì)計(jì)處理：1月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程借：在建工程 2 625 000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 2 375 000貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓 5 000 0001月15日至7月15日，改擴(kuò)建支出借：在建工程 1 375 000貸：工程物資等 1 375 0007月15日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓 4 0O0 000貸：在建工程 4 0O0 000接上例投資性房地產(chǎn)改為為自用：201X年7月15日，長(zhǎng)城公司將出租在外的辦公樓收回．開(kāi)始用于本企業(yè)使用，其帳面價(jià)值為350萬(wàn)元，其中，原價(jià)4O0萬(wàn)元。資產(chǎn)原值為5o0萬(wàn)元，已計(jì)提折舊237．5萬(wàn)元。2008年1月，長(zhǎng)城決定將辦公樓出租，1月15日出租給A企業(yè)使用，為期3年。出租的土地使用權(quán)后續(xù)計(jì)量，適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)一無(wú)形資產(chǎn)》進(jìn)行核算。公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整期初留存收益。從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(3)房地產(chǎn)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理為規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量，保證會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息披露進(jìn)行了規(guī)定。如果企業(yè)選擇與稅法規(guī)定不同的期限對(duì)資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，在各資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行所得稅調(diào)整時(shí)，還要調(diào)整由資產(chǎn)的折舊或攤銷(xiāo)金額與稅法要求不一致所形成的暫時(shí)性差異。結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)減值損失200萬(wàn)元，計(jì)入損益表。至2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)成本賬戶余額為3000萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)賬戶余額為貸方200萬(wàn)元，累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)形成的應(yīng)納稅所得額調(diào)整為200萬(wàn)元(500300)，形成了可抵扣暫時(shí)性差異。30)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊，由此形成了應(yīng)納稅暫時(shí)性差異。(1)2009年1 2月31日的賬務(wù)處理先以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)增資產(chǎn)的賬面價(jià)值，同時(shí)將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值之間的差額300萬(wàn)元計(jì)入當(dāng)期損益公允價(jià)值變動(dòng)損益 的貸方?！景咐?】2009年1月1日，B企業(yè)將自行建造的房屋對(duì)外出租。二、兩種計(jì)量模式對(duì)企業(yè)所得稅的影響現(xiàn)行的稅法規(guī)定 按照稅法確認(rèn)的年限和方法計(jì)提的折舊費(fèi)用及攤銷(xiāo)費(fèi)用可以在稅前列支，投資性房地產(chǎn)在采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)所形成的公允價(jià)值變動(dòng)損益 屬于資產(chǎn)評(píng)估造成的持有損益，在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)前不得調(diào)整應(yīng)納稅所得額，也就是說(shuō)不對(duì)持有的損益征所得稅。在成本計(jì)價(jià)模式下，“投資性房地產(chǎn)”科目核算的是該資產(chǎn)的原值保持不變；在公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式下“投資性房地產(chǎn)”科目核算的是該資產(chǎn)的公允價(jià)值，由“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)賬戶組成，隨公允價(jià)值變動(dòng)而變動(dòng)；(2)在后續(xù)核算中以成本模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)要通過(guò)折舊進(jìn)行價(jià)值轉(zhuǎn)移，計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”，在資產(chǎn)負(fù)債表日要確認(rèn)該資產(chǎn)是否發(fā)生減值，計(jì)提減值準(zhǔn)備；公允價(jià)值模式計(jì)價(jià)投資性房地產(chǎn)關(guān)注公允價(jià)值是否變動(dòng)，在資產(chǎn)負(fù)債表日應(yīng)確認(rèn)公允價(jià)值的變動(dòng)，計(jì)入當(dāng)期損益“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，同時(shí)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。租賃合同規(guī)定租金每年為35萬(wàn)元，2009年12月31日，甲公司收到租金35萬(wàn)元，公允價(jià)值為480萬(wàn)元租賃期滿后，甲公司將該寫(xiě)字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為550萬(wàn)元。一、兩種后續(xù)計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響在成本計(jì)量模式下 投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債日要計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，而稅法規(guī)定對(duì)投資性房地產(chǎn)的折舊費(fèi)或攤銷(xiāo)費(fèi)可以在稅前扣除，這樣處理雖然會(huì)減少企業(yè)的賬面盈利，但是也起到了抵稅作用，減少了企業(yè)的現(xiàn)金流出，把價(jià)值保留在企業(yè)內(nèi)部，維護(hù)了所有者的權(quán)益。（四）投資性房地產(chǎn)的處置當(dāng)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)或?qū)?bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行清理時(shí)，借記“銀行存款”等、“累計(jì)折舊——投資性房地產(chǎn)”、“營(yíng)業(yè)外支出”（處置損失），貸記“投資性房地產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”、“營(yíng)業(yè)外收入”（處置收益）。2．公允價(jià)值模式下，按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值確定轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。（三）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換當(dāng)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。當(dāng)取得租金收入時(shí)，借方記“銀行存款”等，貸方記“其他業(yè)務(wù)收入”；按當(dāng)期應(yīng)計(jì)提的折舊或應(yīng)攤銷(xiāo)的金額，借記“其他業(yè)務(wù)支出”，如是固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“累計(jì)折舊”，如是無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，貸記“投資性房地產(chǎn)”。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，如果使可能流入企業(yè)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)了原先的估計(jì)，視為對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良。自建投資性房地產(chǎn)的成本指投資性房地產(chǎn)建造或開(kāi)發(fā)完工日的成本。投資性房地產(chǎn)的收益可記入“其他業(yè)務(wù)收入”。從現(xiàn)金流量的角度看，投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。一、投資性房地產(chǎn)的核算范圍從持有目的看，為長(zhǎng)期資本增值而持有而不是在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為短期銷(xiāo)售而持有的土地，尚未確定未來(lái)用途的土地，企業(yè)擁有（或在融資租賃下持有）并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物以及準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物均屬于投資性房地產(chǎn)。就目前我國(guó)的基本國(guó)情來(lái)看，每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該更加慎重地選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式。就目前我國(guó)的情況，要想完善新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)換方面的規(guī)定，還需要一定的時(shí)間。我國(guó)的這種規(guī)定相對(duì)于國(guó)際上來(lái)說(shuō)比較局限。②投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的規(guī)定比較局限：投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本和公允價(jià)值兩種模式，通常應(yīng)采用成本計(jì)量模式，在滿足特定條件時(shí)也可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，而且已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。（2）投資性房地產(chǎn)初始確認(rèn)及會(huì)計(jì)處理分析投資性房地產(chǎn)初始應(yīng)按其成本計(jì)量，購(gòu)置的投資性房地產(chǎn)的成本包括買(mǎi)價(jià)和任何可直接歸屬于投資性房地產(chǎn)的支出，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記相關(guān)科目。但是，就最近幾年的投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)情形來(lái)看，投資性房地產(chǎn)熱潮并沒(méi)有就此止步。（2）我國(guó)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀分析前幾年來(lái)，我國(guó)投資性房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了新一輪的持續(xù)快速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度逐年遞增，其中單2004年第一季度，投資性房地產(chǎn)增長(zhǎng)41．1％，增幅比2003年同期提高6．2個(gè)百分點(diǎn)。（1）投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要性投資性房地產(chǎn)是當(dāng)今世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，它所創(chuàng)造的高額附加值以及為投資者所帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)，強(qiáng)烈地吸引著一些企業(yè)和個(gè)人投資者。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。本文以我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則為依托，闡述了投資性房地產(chǎn)的概念、發(fā)展現(xiàn)狀及其重要性，并分析了我國(guó)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告，闡述了我國(guó)投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理中存在的問(wèn)題，并提出了一些具有針對(duì)性的改進(jìn)建議。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬(wàn)元出售，出售款已收訖。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)人當(dāng)期損益。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入“資本公積——其他資本公積”。借記“投資性房地產(chǎn)——成本”，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”、“資本公積——其他資本公積”。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入“投資性房地產(chǎn)——成本”，同時(shí)轉(zhuǎn)銷(xiāo)原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。有關(guān)會(huì)計(jì)處理：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上漲時(shí)：借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)