【正文】 園區(qū)建設開發(fā)呈現(xiàn)各自為戰(zhàn)的狀態(tài)。四、與本項目的比較分析內容項目區(qū)位交通聯(lián)系產業(yè)基礎規(guī)劃及建設本項目南昌市京東地區(qū)，近艾溪湖、青山湖，臨贛江，近南昌大學城市交通主干道（北京西路、高新大道）高新科技產業(yè)研發(fā)，旅游各自分區(qū)規(guī)劃，研發(fā)、生產、生活配套等各功能區(qū)無明顯規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)浦東張江鎮(zhèn)，上海中環(huán)線內，近浦東機場地鐵二號線終點站；浦東國際機場高科技產業(yè)研發(fā)基地進行總體規(guī)劃，形成研發(fā)、生產基地與居住、生活配套的兩大片區(qū)上海金橋出口加工區(qū)浦東金橋鎮(zhèn)，外高橋保稅區(qū)軌道交通L6線，楊高北路城市快速干道；外高橋港區(qū)港口加工進行總體規(guī)劃，形成出口加工、現(xiàn)代商貿、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代科技四大功能區(qū)上海安亭國際汽車城嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，滬寧第一鎮(zhèn)，滬寧高速公路旁滬寧高速公路；連接江浙地區(qū)各主要城市的主要公路系統(tǒng)大眾汽車研發(fā)、生產基地進行總體規(guī)劃，形成服務貿易、制造、研發(fā)、生活配套四大功能區(qū)上海海港新城南匯區(qū)蘆潮港，近洋山深水港東海大橋，城市快速干道，磁懸??；由洋山深水港連接國內外主要航線物流貿易，旅游渡假進行總體規(guī)劃，形成集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿易、商業(yè)服務、居住旅游等為一體的衛(wèi)星城武漢經濟開發(fā)區(qū)龍陽大道京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運中心汽車、電子、家電以汽車及汽車零部件產業(yè)為主，食品飲料、機械、電子、信息、醫(yī)藥、生物工程等產業(yè)蓬勃發(fā)展的多元化發(fā)展格局。在商務部最近公布的全國49個國家級經濟技術開發(fā)區(qū)綜合環(huán)境評價體系中，武漢開發(fā)區(qū)綜合指數(shù)名列第8，綜合經濟實力名列第6，居中西部國家級經濟開發(fā)區(qū)首位。開發(fā)區(qū)經濟開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展勢頭強勁，一派欣欣向榮景象。已有唯冠、冠捷等多家先進制造加工項目入駐；規(guī)劃面積1015畝的高科技產業(yè)園，優(yōu)先發(fā)展生物工程、新醫(yī)藥、光機電一體化、電子信息與通訊、新材料、環(huán)保及新能源等項目，已有中國普天集團、長征火箭、潛江制藥等高科技企業(yè)在此落戶；，主要由楓樹組團（地塊）、全力組團（地塊）構成，其中楓樹組團2平方公里。開發(fā)區(qū)產業(yè)特色鮮明。區(qū)內湖泊環(huán)繞，景色秀美。開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南，瀕臨長江，地處市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間。正在建設中的上海磁懸浮列車示范運營線，今后也將延伸到海港新城，港城內還將構筑連接緊密、舒適的有軌電車網，居民出行不坐轎車也很便利。該新城既具有現(xiàn)代化的產業(yè)區(qū)，又擁有大型湖泊水面和生態(tài)綠地為主體的景觀環(huán)境。該規(guī)劃經過了兩階段的國際方案征集，先由英、德、意、美、澳、日、荷等國9家世界知名設計公司完成概念性規(guī)劃方案，經評選后，再由德、澳、意三國的設計公司完成深化階段的規(guī)劃方案，再經第二次評審后，由市規(guī)劃院對中選的德國GMP公司方案深化優(yōu)化而成。依托未來洋山深水港的建設，海港新城的規(guī)劃布局以5平方公里的人工湖為圓心，向四周環(huán)狀擴散。上海海港新城隨著海洋山深水港工程啟動，一座規(guī)劃面積達65平方公里的世界一流的現(xiàn)代化海港新城，將在上海南匯蘆潮港興建。目前均價6500元/平方。新鎮(zhèn)區(qū)。零部件工業(yè)已形成以汽車產業(yè)為龍頭，集汽車配件、科研儀器、電子儀表等為一體的制造業(yè)體系。規(guī)劃建設以傳導現(xiàn)金汽車文化為主題的“環(huán)球汽車公園”。上海市人民政府于2001年9月正式批準上海國際汽車城總體規(guī)劃。5年初具規(guī)模，基本建成。安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達到了60多萬平方米，現(xiàn)有人口5萬多，預計在一至兩年內可達8萬人?，F(xiàn)已落戶的項目有中美最大的合資項目“上海通用汽車有限公司”、中日最大的高科技合資項目“上海華虹NEC電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。中國福利會幼兒園和平和雙語學校已于1996年9月正式招收新生。園區(qū)緊靠內環(huán)線和楊浦大橋，是浦東 國際機場通向上海市中心的必經之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿園區(qū)，約16平方公里；西部為現(xiàn)代生活園區(qū)和管理服務中心，約4平方公里。主要包括張江居住區(qū)和張江集鎮(zhèn)。主要包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。主要包括：集成電路產業(yè)基地（一期）、國家生物醫(yī)藥產業(yè)基地（一期）國家信息產業(yè)基地、國家技術創(chuàng)業(yè)基地等。“十五”期間，園區(qū)將建設成為以高新技術產業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國內一流高科技園區(qū)。隨著中芯、宏力和貝嶺等晶圓制造項目落戶園區(qū)，已有80家芯片設計公司、3家硅片制造公司、13家光掩膜和封裝測試企業(yè)、11家研發(fā)教育機構，以及34家配套及設備供應公司積聚張江，集成電路產業(yè)鏈在張江初步構成。技術、資金、市場在園區(qū)有了暢通的互動渠道，“自我設計、自主經營、自由競爭”和“鼓勵成功、寬容失敗”的園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐漸形成。第七章 國內知名開發(fā)園區(qū)中房地產操作模式分析一、上海重要產業(yè)園區(qū)概況上海張江高科技園區(qū)園區(qū)概況上海張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，是國家級的高新技術園區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。錯位定位規(guī)避競爭競爭項目觀察，售價都在2700元/平方米以上，屬于區(qū)域內的高檔住宅，本項目若能在檔次上與其錯開，適當降低檔次，走中高檔路線，房型設計上以緊湊的兩房、三房為主，使總價與競爭項目拉開，吸引區(qū)域客戶群中份額最大的普通客戶和技術人員居住需求，避免了同競爭項目直接競爭。競爭項目選擇房地產項目競爭分為顯性競爭和隱性競爭，隱性競爭主要是區(qū)域內在售，且在后期仍有接續(xù)開發(fā)規(guī)模的樓盤，隱性競爭是區(qū)域內正處在空地待開發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內新增成交土地的項目，但是這一類競爭項目很難獲取到它的開發(fā)資料，后續(xù)的產品定位難以明確，不容易做競爭對比，因此這里還是以顯性競爭作為主要分析對象，其競爭項目選取的條件如下： ≤容積率≤；占地面積≥100畝（個別典型案例除外）；競爭項目必須在競爭范圍之內；產品類型為住宅；現(xiàn)在所開發(fā)的項目只是其中一期，后續(xù)還有開發(fā)；按照上述競爭項目選擇條件，我司篩選了符合研究條件的6例參考性樣本項目，項目概況如下： 表21 擬研究區(qū)域的樣本樓盤板塊項目名稱占地面積總建筑面積容積率銷售價格京東萬科四季花城南區(qū)410畝北區(qū)560畝南區(qū)25萬北區(qū)40萬2800～3300元/㎡ 豐源天域49642㎡744252700～2900元/㎡青山湖秀泊經典150畝17萬3200～3900元/㎡香溢花城480畝，一期占地122畝一期12萬3200～3800元/㎡（公寓）數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產代理有限公司二、與競爭項目對比分析對比本項目競爭強弱表 內容項目地段交通生活配套自然環(huán)境小區(qū)環(huán)境小區(qū)規(guī)模居住氛圍企業(yè)品牌物業(yè)管理萬科四季花城——較強強強強強強——較強豐源天域較強強強——較弱較強強弱較弱秀泊經典強強強強強較強強較弱——香溢花城強強強強強強強——強說明：“——”表示與本項目的競爭持平?！茈y吸引產業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進入變電站、煤渣爐灰堆場、火力發(fā)電站影響周邊空氣質量變電站的存在會使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長期居住不利于身體健康。目前，高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國內外知名企業(yè)進駐，如TCL彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等。第五章 項目立地分析一、項目概況項目位于南昌市京東地區(qū)，高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)內，毗鄰艾溪湖。高新區(qū)入住企業(yè)，決定了從業(yè)人員的素質，雖然普通工人所占比例較大，但總體收入水平明顯高于南昌總體水平，說明了區(qū)域客戶的購買能力較強。高新區(qū)從業(yè)人員收入截止到2004年底，高新區(qū)從業(yè)人員的人均年收入在10000元以上，高于南昌市平均水平，其中收入在4萬元以上占總人數(shù)的15%，～4萬元之間的人數(shù)占總人數(shù)的25%，普通人員的年收入在10000元，這一數(shù)據(jù)說明了區(qū)域從業(yè)人員的經濟實力，從側面反映了他們較強（相比南昌整體水平）的支付能力。入住企業(yè)已達580多家，其中總收入超千萬元的企業(yè)有53家,其中超億元的企業(yè)20家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等高科技產業(yè)為主。全區(qū)榮獲國家級科技進步獎3項，省市科技進步獎49項。優(yōu)惠政策內容主要是高科技人才引進、銀行貸款、土地供應、財務稅收、為企業(yè)之間提供交流平臺等等，這些都給外來投資企業(yè)以足夠的吸引。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內建成南昌市最大的公交車總站，市區(qū)5路、7路、11路、13路、28路、231路、209路、220路、208路、816路公共汽車直達區(qū)內，沿途經過道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒有公交路線到達。通訊系統(tǒng)建有終局容量4萬門的程控電話和高速、寬帶的計算機通訊網絡，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時擴大系統(tǒng)容量。南昌飛機制造公司科技園和南昌航空學院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。高新區(qū)產業(yè)經濟的良好運行，成為區(qū)域，特別是類似本項目成功開發(fā)的關鍵，而影響經濟的重要因素是高新區(qū)的產業(yè)環(huán)境，因此研究了區(qū)域產業(yè)環(huán)境，便可以為項目的開發(fā)周期、客戶群定位、項目評判提供依據(jù)。建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感覺。產品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主，其中兩房的房型面積建議控制在90㎡以內，三房的房型控制在125㎡以內。低密度，高綠化率的產品更受客戶青睞。另一方面可以作為公司重要高級技術人員的長期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還可以聚集人氣，酒店式公寓已經成為開發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。而且只要是超過7萬平方米的項目，產品形態(tài)一般超過三種，產品的多樣性是其又一特征。五、高新區(qū)房地產市場特征市場客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占60%，市區(qū)客戶占30%，另外還有10%的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內的中高技術人員和領導，政府公務員的比例也不少，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。在產品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設計上合理的組團分隔，符合多樣客戶的需求。利用教育優(yōu)勢來開發(fā)樓盤的項目不勝枚舉，屢試不爽，萬科城市花園很精明的前期引進高新國際學校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應。萬科地產多年的大盤運作經驗，特別是城郊大盤的運作，其全新營銷手法、內部資源都是其成功的重要因素。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應歸類到產品的品質上。三、高新區(qū)房地產開發(fā)分布居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項目開發(fā)主要集中在南京東路兩側，聚集項目較多，而萬科四季花城因為緊靠艾溪湖自成一個區(qū)域。本項目位于城郊結合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項目營銷中若能爭取這些企業(yè)團購客戶，將極大促進項目的銷售。南昌土地供應的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預示著南昌房地產將進入高增量時期，市場競爭將更加激烈，但可以看到，未來的市場供應逐步從市中心向城郊轉移，未來市場供應結構將逐步改變。在房地產平穩(wěn)發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應結構不夠合理，房型面積適中，價格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住宅會逐步上市，緩解市場矛盾。南昌房地產業(yè)對南昌GDP的貢獻已經越來越大，并已成為南昌重要支柱產業(yè)之一，以房地產現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會謹慎、合理的維護房地產的長遠發(fā)展，使南昌房地產在政府的調控下，走健康發(fā)展的道路，我們認為未來兩年南昌房地產市場運行穩(wěn)定。房型以緊湊的兩房、三房為主。配套設施墨爾本公園、水上高爾夫、1500米生態(tài)長廊、3300米湖巖線、水上風車、噴泉、哥倫布航?；?，2所世紀小學、4所幼兒園，4所文化中心、5個多功能會所、商業(yè)大街、水吧、村巴站主力戶型二房二廳（8095㎡）三房二廳（120135㎡）價 格開盤時均價1800元/㎡均價2030 元/㎡推出時間2004年6月16日正式開工開盤時間2004年12月12日交付時間計劃于2006年下半年竣工工程現(xiàn)狀建設中銷售情況現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過80%客戶個人、清華泰豪等企業(yè)團購數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產代理有限公司團購房源特征地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。大湖之都售樓電話07915988888 6612666項目地址南昌縣南蓮路“墨山立交”以西售樓地址站前西路437號（海關對面）投資商正榮集團開發(fā)商南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司代理商天睿不動產策略機構物管公司深圳市恒基物業(yè)管理有限公司占地面積但是受到新近開發(fā)項目品質較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的影響，區(qū)域房價上升的可能性已經不是很大。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點：一是南昌中心城區(qū)供應量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅守“城市夢”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。2004年土地成交的樓面地價，延續(xù)了2003年土地供應成交的樓面地價走高的趨勢，從土地供應區(qū)域來看，未來住宅的中心化逐步向郊區(qū)化轉移，土地供應區(qū)域的調整將帶來商品住宅供應結構的變化，這將促進南昌房地產的協(xié)調發(fā)展。2004年南昌土地成交量2004年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地24宗土地，從出讓的土地用途來分析；%，商住綜合用地占了近83%，未來兩年的商業(yè)將有增加。土地市場的供應分析分為存量土地和增量土地兩部分。