【正文】 5. 建設(shè)單位應(yīng)在打造旅游產(chǎn)品的同時(shí)，積極做好項(xiàng)目的包裝和宣傳促銷工作，全面開發(fā)旅游客源市場(chǎng)和旅游線路產(chǎn)品。 建議1. 建議長(zhǎng)安區(qū)委、區(qū)政府及相關(guān)部門在政策上予以大力支持，保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行和可持續(xù)發(fā)展。2. 開發(fā)建設(shè)條件良好該地段地勢(shì)平坦，無不良地質(zhì)災(zāi)害，開發(fā)建設(shè)條件良好，供應(yīng)充足，技術(shù)成熟，為東大溫泉度假村的建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。4. 制定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和預(yù)防措施，對(duì)經(jīng)營過程中有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素，逐一進(jìn)行分析，科學(xué)地制定預(yù)防措施和補(bǔ)救措施、處理方案等。表161 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表序號(hào)風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)程度說明災(zāi)難性嚴(yán)重較大一般1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)客源市場(chǎng)√價(jià)格√2經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)管理效率√人員素質(zhì)√3其它不可抗拒風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重自然災(zāi)害√環(huán)境災(zāi)害事故√政策風(fēng)險(xiǎn)√在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能和減少風(fēng)險(xiǎn)損失，本可研提出以下建議。分析在項(xiàng)目建設(shè)期和營業(yè)期可能存在下列潛在風(fēng)險(xiǎn)：1. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自旅游客源市場(chǎng)供需實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值發(fā)生嚴(yán)重偏離，客源市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于預(yù)測(cè)期望值，導(dǎo)致經(jīng)營收入和利潤減少，投資回報(bào)降低。%。2. 調(diào)查，當(dāng)?shù)卣腿嗣袢罕姺e極主動(dòng)地支持東大溫泉度假村的建設(shè)和開發(fā)。3. 本項(xiàng)目的實(shí)施不僅能為建設(shè)業(yè)主提供直接經(jīng)濟(jì)效益，還可為當(dāng)?shù)靥峁┹^多的就業(yè)機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)效益較好。但在項(xiàng)旅游收費(fèi)價(jià)格及客流量分別降低5%的不利因素影響下，%%，均高于12%的基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。表明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附敏感性分析表及敏感性分析圖142。%即可保本。計(jì)算期內(nèi)可得到稅后利潤162232萬元，盈余公積1622萬元。根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表可以看出（財(cái)務(wù)分析附表十六），計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出。計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表十五。（式中為基準(zhǔn)折現(xiàn)率，本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率稅前為12%，稅后為10%時(shí)）本項(xiàng)目所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（）計(jì)算結(jié)果分別為6947萬元和5644萬元，計(jì)算過程詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表十。其計(jì)算公式如下：2. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）按照第三版《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》的規(guī)定，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）系指能使項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其中房屋折舊年限按30 年、殘值率按5%計(jì)算；設(shè)備按18年、殘值率按5%計(jì)算。項(xiàng)目建成后外購燃料動(dòng)力費(fèi)用為24萬元。原材料費(fèi)用估算結(jié)果詳見經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表七。（2）溫泉湯泡的材料費(fèi)本項(xiàng)目溫泉湯泡的材料費(fèi)按收入的30%計(jì)提，年溫泉湯泡的材料費(fèi)為238萬元。表141經(jīng)營收入測(cè)算表序號(hào)沐浴項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)容量日周轉(zhuǎn)數(shù)（次）日均接待年可用天數(shù)（天）年收入（萬元）1停車場(chǎng)收入10元/車15車/次345車次3602溫泉湯泡收入150元/人70人/次3210人次3603休閑度假收入3500元 /天（4）所得稅按有關(guān)旅游業(yè)發(fā)展政策，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期免交，投入運(yùn)營后按25%交納。（2）基本參數(shù)的確定。分析項(xiàng)目盈利能力，進(jìn)而分析項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。3. 制定優(yōu)惠政策，吸引社會(huì)各界投資。表121 基礎(chǔ)設(shè)施投資估算項(xiàng) 目設(shè) 施規(guī) 模單價(jià)投資額（萬元）道路景區(qū)公路170萬/km景區(qū)游步道90萬/km18停車場(chǎng)890m2178電力變電箱1個(gè)60萬/個(gè)60電力線（10KV）10萬/km電訊光纜線10萬/km6，5供熱電鍋爐及管線1個(gè)100萬/個(gè)80給排水加壓泵站2個(gè)5萬/個(gè)10蓄水池1個(gè)20萬/個(gè)20給水管（DN100）16萬/km小型污水處理一體設(shè)備1套30萬/套30污水管（DN300）32萬/km環(huán)衛(wèi)公廁3座20萬/座60垃圾收集點(diǎn)2處6萬/處12垃圾箱40個(gè)指示牌50個(gè)不可預(yù)見費(fèi)100合 計(jì)表122 各功能區(qū)投資估算建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模投資額（萬元）備注門景服務(wù)管理區(qū)入口門景（含附屬建筑）50 m2錦繡花園 m2籃球場(chǎng)120m2網(wǎng)球場(chǎng)250m2溫泉湯泡娛樂區(qū)生態(tài)會(huì)所1500 m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施溫泉游泳池700 m2溫泉湯泡小池150m2景觀小亭5座50景觀長(zhǎng)廊500 m250休閑度假別苑26個(gè)別苑25740m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施附屬管理用房465 m2含裝修及內(nèi)部設(shè)施總計(jì)4327表123 總投資估算 序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱投資額一建設(shè)項(xiàng)目二其他費(fèi)用1901建設(shè)單位管理費(fèi)502質(zhì)監(jiān)及監(jiān)理費(fèi)403設(shè)計(jì)費(fèi)904招標(biāo)代理費(fèi)10三基本預(yù)備費(fèi)200四鋪底流動(dòng)資金30五總投資Chapter融資方案13本項(xiàng)目投資較高，陜西成泰實(shí)業(yè)有限公司的自有資金投入，難以承受。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不計(jì)。建筑工程根據(jù)同類建筑的決算價(jià)格、現(xiàn)行建材價(jià)格以及當(dāng)?shù)刭M(fèi)用水平，按照不同類型建筑結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行計(jì)算。項(xiàng)目區(qū)開發(fā)涉及計(jì)劃、規(guī)劃、城建、水利林業(yè)、環(huán)保、交通、財(cái)政、金融、工商、物價(jià)等部門，本項(xiàng)目將由“某長(zhǎng)安區(qū)旅游局”作為該開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的有效監(jiān)督和管理。所有技術(shù)人員需要進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。對(duì)于主要管理人員，在開業(yè)前送到國內(nèi)同類最優(yōu)企業(yè)接受規(guī)范化專業(yè)培訓(xùn)，并組織赴境外考察學(xué)習(xí)。公司經(jīng)理即為公司法人。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀公正的履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。專家成員根據(jù)本方案在開標(biāo)當(dāng)天，在省計(jì)委專家?guī)祀S機(jī)抽取，評(píng)標(biāo)委員會(huì)主任由專家臨時(shí)推選；評(píng)標(biāo)委員會(huì)采用單數(shù)制，最低不少于5人，且生態(tài)、旅游、經(jīng)濟(jì)等方面專家不得少于成員總數(shù)的三分之二；評(píng)標(biāo)委員會(huì)要嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較。投標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一；能夠最大限度的滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或者滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并且經(jīng)評(píng)審的價(jià)格合理。2. 在招標(biāo)文件開始發(fā)出之日起30 日內(nèi)，具有承擔(dān)招標(biāo)能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。其各項(xiàng)工程進(jìn)度計(jì)劃詳見工程進(jìn)度計(jì)劃表91。 第一階段為勘察設(shè)計(jì)階段，第二階段為施工階段。（1）準(zhǔn)備工作：編制可行性研究報(bào)告及評(píng)估、論證、批復(fù)、招投標(biāo)、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料等。2. 工程項(xiàng)目按國家規(guī)定進(jìn)行招投標(biāo)，選擇施工單位，選擇具有資質(zhì)的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保工程質(zhì)量。 引發(fā)火災(zāi)的原因主要有以下幾點(diǎn)：由雷電引發(fā)的火災(zāi)；由于用火不慎引發(fā)的火災(zāi)；故意縱火；游客亂扔煙蒂引發(fā)火災(zāi)等。（5）制定節(jié)電管理制度。（1）采用節(jié)能型變壓器，降低變壓器的能耗。采取有效的節(jié)水措施、制定節(jié)水管理制度。本項(xiàng)目屬景觀地產(chǎn)項(xiàng)目，節(jié)能降耗工作要依據(jù)國家和省上的相關(guān)節(jié)能規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)公共建筑嚴(yán)格實(shí)施節(jié)能50%的標(biāo)準(zhǔn)。④園區(qū)安全及防火亦應(yīng)有自動(dòng)報(bào)警及控制系統(tǒng)，采用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，確保園區(qū)安全。為此，一是要加強(qiáng)對(duì)游客的宣傳教育，在各個(gè)旅游景點(diǎn)的醒目處都要設(shè)立標(biāo)語或廣告牌，以增強(qiáng)游客保護(hù)環(huán)境的積極性、自覺性和主動(dòng)性，杜絕游客亂摘亂扔、亂涂亂畫等不文明行為；二是要加強(qiáng)對(duì)從事各種旅游經(jīng)營活動(dòng)主體的宣傳教育，讓游客了解環(huán)境污染及其破壞環(huán)境的嚴(yán)重后果。③ 環(huán)境噪聲達(dá)到GB309693O類標(biāo)準(zhǔn)要求。盡可能使用紙質(zhì)潔具、餐具，避免白色污染。措施：加強(qiáng)管理，園區(qū)內(nèi)禁止放高分貝音響，園區(qū)外限制車輛鳴笛?？沙浞掷弥兴M(jìn)行園區(qū)澆灌、道路噴灑、沖廁等，余水排入市政管網(wǎng)。措施：設(shè)計(jì)施工前要對(duì)用地范圍內(nèi)的樹木進(jìn)行普查，名貴花木盡量保留，無法保留時(shí)，可采取移植辦法加以保護(hù)。措施：及時(shí)清運(yùn)至定點(diǎn)垃圾場(chǎng)。園區(qū)外圍無聲環(huán)境污染企業(yè)，唯有交通噪聲對(duì)園區(qū)影響較大。Chapter環(huán)境影響與保護(hù)6旅游事業(yè)發(fā)展依賴于旅游資源和自然環(huán)境。在園區(qū)內(nèi)布置急救中心管理用房，占地100平方米。其中生態(tài)會(huì)所一處（建議面對(duì)游客開放）、門景服務(wù)管理區(qū)1處、溫泉湯泡娛樂區(qū)1處，員工宿舍區(qū)1處。熱源： MW負(fù)荷的電鍋爐。（1）燃?xì)庖?guī)劃園區(qū)氣源由東大街道液化氣換氣站提供，并由園區(qū)服務(wù)人員負(fù)責(zé)運(yùn)送到戶。供電線路原則上在道路的東、南側(cè)。園區(qū)的主要道路設(shè)置路燈，道路平均照度51x。園區(qū)內(nèi)10kv線路全部采用電纜直埋的方式通向變電站，變電站以三相四線380/220低壓供電，采用電纜直埋的方式向用電單位供電。（1）用電負(fù)荷匡算園區(qū)的用電量按職工數(shù)、接待床位數(shù)及服務(wù)設(shè)施規(guī)模計(jì)算，采用單位面積用電指標(biāo)法計(jì)算用電負(fù)荷。（3）排水規(guī)劃排水體制：采用不完全分流制，即雨、雪水就近排入邊溝和渠道,居民生活和公共建筑污水進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)排水管網(wǎng)。u 污水干管一般沿道路兩側(cè)布置，盡可能避免穿越其它障礙物。B、溫泉水供水水源：溫泉水蓄水池的水都是來自基地的一眼溫泉水井，因此在該水井附近的建一提水泵站，利用管徑為100mm的引水管提水至溫泉水蓄水池，鋪設(shè)至新建用水建筑物供水管，供水管管徑為80mm，利用重力自流供水。u 總用水量：Q=206 m3/d（3）給水規(guī)劃A、自來水供水水源：根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，區(qū)內(nèi)供水水源由規(guī)劃區(qū)內(nèi)的冷水井提供，水壓應(yīng)滿足區(qū)內(nèi)規(guī)劃三層樓房的壓力要求。u 澆灑道路、綠化以及管網(wǎng)漏失水量按以上用水量總和的15％計(jì)Q4== m3/du 總用水量 Q=106 m3/dB、 溫泉水u 游客洗浴補(bǔ)充水指標(biāo)采用250 L/人Q2=50450=。d，區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期居住300人。 給水規(guī)劃（1）給水規(guī)劃原則u 為保護(hù)保護(hù)現(xiàn)有的地下水資源，采用分質(zhì)供水的原則，溫泉水滿足園區(qū)內(nèi)洗浴需要；自來水用于滿足生活用水、綠化、消防用水需要。（1）規(guī)劃期在園區(qū)修建主干道650m，路面寬7m，為水泥壓花路面。院落通過園林景觀和小品進(jìn)行打造。位置范圍：位于園區(qū)四周，占地面積17040 m2。u 愛情海：緣分由天定，情定愛情?！边@是專門為情侶們?cè)O(shè)計(jì)的溫泉泡池，其中包含了幾對(duì)功效與形狀各不相同的水療設(shè)備，而且都是兩兩相依的，為情侶們營造了伊甸園般的秘密空間。由接待大廳、多功能廳、運(yùn)動(dòng)健身廳、湯泡更衣室、風(fēng)味餐廳、小型超市和醫(yī)療保健室等組成，既是整個(gè)園區(qū)游客服務(wù)基地；又是溫泉湯泡娛樂區(qū)的主入口和相應(yīng)配套用房。開發(fā)方向：以“舒適”為設(shè)計(jì)元素，對(duì)溫泉沐浴文化進(jìn)行挖掘，創(chuàng)新溫泉沐浴方式，開發(fā)具有市場(chǎng)招徠度的旅游產(chǎn)品。（4）籃球場(chǎng)1個(gè)，占地面積150 m2。（2）迎賓百花園位于園區(qū)的最北側(cè)，在此規(guī)劃迎賓百花園，主要種植奇花異卉，如迎春、碧桃、月季、牡丹、芙蓉、芍藥、石竹、蠟梅、美人蕉、百日紅、君子蘭、茉莉、水仙、夜來香、桂花、步步高、雞冠花、含羞草、一捧雪、一品紅以及秋菊等等。 分區(qū)規(guī)劃及重點(diǎn)項(xiàng)目布設(shè)位置范圍：位于園區(qū)最北端，占地面積3750m2。旅游服務(wù)“系統(tǒng)化”旅游服務(wù)是一個(gè)系統(tǒng)工程，要把整個(gè)旅游服務(wù)看作一個(gè)大的系統(tǒng)，東大溫泉旅游是由若干子系統(tǒng)構(gòu)成的，內(nèi)容包括風(fēng)景點(diǎn)與觀景點(diǎn)系統(tǒng)、環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)、基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)等，就是要在開發(fā)建設(shè)中，大小系統(tǒng)綜合平衡，相互協(xié)調(diào)，如要想達(dá)到吸引能力與接待力的統(tǒng)一，就要求旅游資源的開發(fā)建設(shè)與旅游服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)（水、電等）等方面的綜合平衡。從景觀綠化到服務(wù)設(shè)施皆要營造生態(tài)化的環(huán)境氛圍。項(xiàng)目設(shè)置“市場(chǎng)化”旅游業(yè)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，必須考慮市場(chǎng)的需求和競(jìng)爭(zhēng)力，要把旅游市場(chǎng)的需求和供給情況，作為規(guī)劃決策的基礎(chǔ)。未來客源市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)參考了以下因素：園區(qū)的全面開發(fā)、新型旅游項(xiàng)目的啟動(dòng)效應(yīng)；新的宣傳和市揚(yáng)推廣所帶來的旅游區(qū)知名度的提高；園區(qū)的保護(hù)性政策對(duì)大規(guī)模旅游的限制；旅游環(huán)境容量設(shè)計(jì)對(duì)客流量的限制；市域其他旅游點(diǎn)對(duì)其客源的分流；區(qū)域城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。(3)客源構(gòu)成溫泉度假村根據(jù)其設(shè)計(jì)的服務(wù)項(xiàng)目和功能，客源構(gòu)成分為兩大塊：旅游客源：約占5060%，主要由湯泡游客組成。本報(bào)告采用以消費(fèi)群消費(fèi)水平為主、以消費(fèi)群消費(fèi)規(guī)模為輔的定位原則來確定市場(chǎng)，從而完成市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。開發(fā)理念為：以資源為依托，市場(chǎng)為導(dǎo)向的旅游開發(fā)理念；開發(fā)模式為：資源市場(chǎng)產(chǎn)品市場(chǎng)。旅游開發(fā)是一項(xiàng)經(jīng)營性投資，不是單純的公益性投資，經(jīng)濟(jì)效益是旅游企業(yè)追求的第一目標(biāo)，如果沒有經(jīng)濟(jì)效應(yīng)企業(yè)就無法生