【正文】 用于出售的房產(chǎn)全部用于銷售，銷售完畢后，其產(chǎn)權(quán)屬于購買者，只計(jì)算經(jīng)營成本，主要為銷售過程中的廣告、管理等銷售費(fèi)用，按銷售收入的 6%計(jì)取（見表 122） 。本項(xiàng)目自有資金（資本金）為 3500 萬元，公積金取 3%，公益金取 10%。 資金籌措本項(xiàng)開發(fā)建設(shè)資金全部由懷化市富泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。 工程進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)條件好，施工方便，只要資金及時(shí)足額到位，加上合理的施工組織管理，本項(xiàng)目可在 2 年內(nèi)完成。（2）特殊工種如電工、焊工、機(jī)械操作工等必須持證上崗，定期培訓(xùn)、接受繼續(xù)教育。定價(jià)方式：期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、并考慮位置、朝向差別。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、電視、新聞發(fā)布會(huì)、戶外及路牌廣告等。⑴集貿(mào)市場(chǎng)采取新型規(guī)劃、合理分區(qū)，并引入電子顯示屏、電子監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)備，提高集貿(mào)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)檔次。體規(guī)劃打造“農(nóng)資農(nóng)機(jī)摩托車大市場(chǎng)”等專業(yè)市場(chǎng)。目前湖南主要農(nóng)產(chǎn)品在全國占有重要位置，糧食產(chǎn)量居全國第 7 位，稻谷產(chǎn)量居全國第 1 位，苧麻產(chǎn)量居全國第 1 位，茶葉產(chǎn)量居全國第 2 位，柑桔產(chǎn)量居全國第 3 位；畜牧業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)產(chǎn)量也位居全國前列；水產(chǎn)品生產(chǎn)的天然條件較好，魚類資源種類繁多。資源稟賦匹配。湖南位于長江中游、洞庭湖以南，總?cè)丝?6732 萬人，農(nóng)業(yè)人口 5077 萬人，總面積 21 萬平方公里，其中耕地 5750 萬畝，丘崗山地 億畝，河湖水面 2043 萬畝，是“七山一水兩分田”內(nèi)陸農(nóng)業(yè)省份。涌現(xiàn)了長沙陳家渡、湘陰藠頭、衡陽黃花菜、張家界高山反季節(jié)蔬菜等知名品牌。湖南是全國重要的商品蔬菜生產(chǎn)基地，常年蔬菜種植面積在 1400萬畝以上。全省各類水果總產(chǎn)量 萬噸，產(chǎn)量較多的市州為永州市、懷化市、岳陽市、邵陽市、衡陽市、郴州市、湘西自治州，產(chǎn)量較多的縣為石門縣、溆浦縣、麻陽自治縣、桃源縣、洞口縣、汨羅市、衡南縣、祁陽縣、岳陽縣、芝山區(qū)。同時(shí)，隨著各級(jí)政府和各行各業(yè)的關(guān)注和支持，以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與新農(nóng)村建設(shè)的投入，各項(xiàng)政策措施逐步落實(shí)到位，無疑為提升集貿(mào)市場(chǎng)硬件設(shè)施和軟件管理的現(xiàn)代化水平、推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè)帶來難得的機(jī)遇。世界上類似的人多地少的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或較發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，如日本、韓國等國以及我國臺(tái)灣地區(qū)，至今集貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)久不衰，成為現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通的一種重要載體，與連鎖超市等新型流通業(yè)態(tài)融為一體，這也為我們提供了有力的佐證。批發(fā)市場(chǎng)作為我國農(nóng)產(chǎn)品流通的樞紐，將長期存在。最后，人民生活水平的提高迫切需要加快集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)。第四，參與國際競(jìng)爭(zhēng)迫切需要加快集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)。其次，建設(shè)新農(nóng)村迫切需要加快集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)。 我國集貿(mào)市場(chǎng)未來發(fā)展方向（一）面臨形勢(shì)我國已進(jìn)入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、全面建設(shè)小康社會(huì)的歷史新時(shí)期。目前，在華盛頓、紐約、洛杉磯等大城市都建有為數(shù)不多的大型銷地集貿(mào)市場(chǎng)。（三）美國模式：以大農(nóng)場(chǎng)生產(chǎn)經(jīng)營為基礎(chǔ)，農(nóng)產(chǎn)品流通以農(nóng)場(chǎng)與大型連鎖超市直接掛鉤銷售為主。歐盟各國的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通體系分為一級(jí)網(wǎng)絡(luò)和二級(jí)網(wǎng)絡(luò)，一級(jí)網(wǎng)絡(luò)以大型集貿(mào)市場(chǎng)為主，二級(jí)網(wǎng)絡(luò)即指農(nóng)產(chǎn)品零售市場(chǎng)。韓國政府資助農(nóng)協(xié)建立產(chǎn)地農(nóng)產(chǎn)品加工中心（綜合處理場(chǎng)所） ，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行分選包裝后送到批發(fā)市場(chǎng)拍賣交易，或直接銷售給超市和團(tuán)體消費(fèi)者等。無論日本、韓國或臺(tái)灣地區(qū)，在農(nóng)產(chǎn)品流通中，以農(nóng)協(xié)、農(nóng)會(huì)、農(nóng)民產(chǎn)銷班為代表的農(nóng)民合作組織的作用都十分突出。2．政府高度重視扶持集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)。1．批發(fā)市場(chǎng)在生鮮農(nóng)產(chǎn)品流通中居主導(dǎo)地位。 國外集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)與運(yùn)作管理模式從世界范圍看，各國農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系既有普遍性，又有特殊性。管理制度不夠規(guī)范和健全。3．經(jīng)營管理粗放，市場(chǎng)秩序比較混亂。2．基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，與現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)對(duì)接的配套設(shè)施建設(shè)滯后。目前集貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)速度和發(fā)展程度，中、西部地區(qū)明顯低于東部地區(qū)，農(nóng)村遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市。一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的集貿(mào)市場(chǎng)充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)行了客戶管理、攤位管理、人事管理、財(cái)務(wù)管理、治安管理的信息化。5．市場(chǎng)管理向信息化、現(xiàn)代化邁進(jìn)。2022 年以前，全國集貿(mào)市場(chǎng)中，國有和集體所有的市場(chǎng)約占 2/3 以上。這些遷建的新市場(chǎng)在基礎(chǔ)設(shè)施方面普遍加大了投入，提升了檔次。近些年為適應(yīng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要，以及伴隨著城市建設(shè)擴(kuò)容和消費(fèi)群體的集聚，集貿(mào)市場(chǎng)在發(fā)展中調(diào)整、以調(diào)整促發(fā)展，目前已基本形成了由產(chǎn)地市場(chǎng)、銷地市場(chǎng)、集散地市場(chǎng)相互銜接配置，專業(yè)市場(chǎng)與綜合市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的全國集貿(mào)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，形成了全國農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)、大流通的基本格局。按市場(chǎng)性質(zhì)分：產(chǎn)地（含產(chǎn)銷結(jié)合）型市場(chǎng) 2631 個(gè)，占集貿(mào)市場(chǎng)總數(shù)的 %；銷地型市場(chǎng) 975 個(gè)，占 %。二、我國集貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（一）市場(chǎng)發(fā)展基本概況我國集貿(mào)市場(chǎng)歷經(jīng) 20 世紀(jì) 90 年代快速發(fā)展，此后進(jìn)入市場(chǎng)布局調(diào)整、經(jīng)營品種結(jié)構(gòu)調(diào)整和市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)、市場(chǎng)管理向規(guī)范化現(xiàn)代化邁進(jìn)的新階段。2022 年至今，集貿(mào)市場(chǎng)由數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，在抓好基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)改造同時(shí)，重點(diǎn)完善市場(chǎng)信息化、質(zhì)量安全監(jiān)管等現(xiàn)代物流功能。一、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通體系改革發(fā)展的歷程建國 60 年來，我國農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通體系改革經(jīng)歷了艱苦探索和曲 折發(fā)展的過程。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國集貿(mào)市場(chǎng)在整個(gè)農(nóng)產(chǎn)品流通體系中處于中心地位，是聯(lián)結(jié)億萬小規(guī)模生產(chǎn)者與消費(fèi)者的重要橋梁，是商流、物流、信息流的集散中心，并承擔(dān)著農(nóng)產(chǎn)品集中、分散和價(jià)格形成功能。項(xiàng)目的建設(shè)按照《全國市場(chǎng)規(guī)范化管理辦法》的要求，重點(diǎn)加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、消防安全、衛(wèi)生條件、經(jīng)營管理、服務(wù)體系等方面建設(shè)。辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)也缺乏專業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場(chǎng)，專門規(guī)?；瘜I(yè)化銷售辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)的名優(yōu)農(nóng)副產(chǎn)品，總體市場(chǎng)份額較小。但目前辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易和商業(yè)經(jīng)營及城鎮(zhèn)開發(fā)也存在如下問題： 品牌知名度不高，沒有現(xiàn)成整體輻射周邊縣市的影響力辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)物產(chǎn)豐富，這里是黃溪口片區(qū)的商貿(mào)、物流中心，正在打造宜居宜業(yè)小城鎮(zhèn)。隨著國家西部大開發(fā)和省域經(jīng)濟(jì)的逐步西移，將形成以懷化為中心，包括洪江、麻陽、辰溪等城鎮(zhèn)在內(nèi)的交通樞紐城鎮(zhèn)組群。黃溪口鎮(zhèn)黃溪口農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。因?yàn)榱闵⒌拈T店經(jīng)營規(guī) 模局限、品種門類欠缺，既不利于商品的集散，又制約了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的發(fā)揮，已難以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)還沒有一個(gè)上規(guī)模、上檔次的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，零散的門店經(jīng)營模式不僅不利于大規(guī)模商品的集散、流通，而且嚴(yán)重影響了城市交通和城市市容，給辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)日益繁重的物資運(yùn)輸和商品流動(dòng)造成了極大的壓力。加快培育農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)人，提高流通組織化程度，促進(jìn)解決農(nóng)民‘賣難’問題。2022 年 3 月，國務(wù)院把物流業(yè)列入我國振興十大產(chǎn)業(yè)的組成部分之一，下發(fā)了《物流業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃（國發(fā)[2022]18 號(hào)） 》 。截至 2022 年底，中國農(nóng)業(yè)銀行已給集貿(mào)市場(chǎng)累計(jì)發(fā)放貸款 億元。其中，市場(chǎng)設(shè)施改造升級(jí) 10 項(xiàng)為：市場(chǎng)地面硬化，水電道路系統(tǒng)改造，交易廳棚改擴(kuò)建，儲(chǔ)藏保鮮設(shè)施，加工分選及包裝設(shè)施，客戶生活服務(wù)設(shè)施，市場(chǎng)信息收集發(fā)布系統(tǒng)，市場(chǎng)管理信息化系統(tǒng)，質(zhì)量安全檢測(cè)系統(tǒng)，衛(wèi)生保潔輔助設(shè)施。農(nóng)業(yè)部自 1995 年起在全國推行定點(diǎn)集貿(mào)市場(chǎng)聯(lián)系支持制度，在全國選擇一批規(guī)模大、設(shè)施條件較好、管理比較規(guī)范的集貿(mào)市場(chǎng)作為農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)。支持大型超市和農(nóng)產(chǎn)品流通企業(yè)開展農(nóng)超對(duì)接，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品直接采購基地。 ”2022 年中央一號(hào)文件即《中共中央國務(wù)院關(guān)于 2022 促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》提出：“加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè)。 ”“引導(dǎo)加工、流通、儲(chǔ)運(yùn)設(shè)施建設(shè)向優(yōu)勢(shì)產(chǎn)區(qū)聚集。加強(qiáng)糧食現(xiàn)代物流體系建設(shè)，開展鮮活農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流試點(diǎn)?！С铸堫^企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等直接向城市超市、社區(qū)菜市場(chǎng)和便利店配送農(nóng)產(chǎn)品。積極發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和消費(fèi)品連鎖經(jīng)營，建立以集中采購、統(tǒng)一配送為核心的新型營銷體系，改善農(nóng)村市場(chǎng)環(huán)境。 ”“在繼續(xù)搞好集貿(mào)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)的同時(shí)，注重發(fā)揮期貨市場(chǎng)的引導(dǎo)作用，鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代物流、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)和流通方式。文件提出：“進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。圖 全縣居民收入情況示意圖人口 圖 辰溪縣人口增長圖辰溪縣人口已經(jīng)達(dá)到了 萬以上。貸款余額由 億元增加到了 億元。全年城鎮(zhèn)以上投資完成 億元，比上年增長%。2022 年，全縣規(guī)模工業(yè)累計(jì)完成總產(chǎn)值 億元，比上年增長%，其中國有企業(yè)完成產(chǎn)值 12 億元，比上年增長 %，集體企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，股份制企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，比上年增長 %，其他經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，比上年增長%。圖 辰溪縣 GDP 增長示意圖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2022 年其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %， 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 ：：。項(xiàng)目的效益主要體現(xiàn)在社會(huì)綜合效益上。（9）該項(xiàng)目建設(shè)，將為黃溪口鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的產(chǎn)品流通創(chuàng)造更為有利的條件，使該區(qū)域的產(chǎn)品能按照現(xiàn)代流通方式的要求，在更大范圍內(nèi)進(jìn)行大批量、大吞吐的大流通，為在農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)中培育和發(fā)展現(xiàn)代流通市場(chǎng)，提供了必要的硬件設(shè)施條件，進(jìn)而也促進(jìn)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展進(jìn)程，加速了高科技現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，使農(nóng)民在進(jìn)行優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)的同時(shí)，其經(jīng)濟(jì)收入也可明顯地增加，同時(shí)也滿足了廣大消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品的消費(fèi)需求。（8）本項(xiàng)目收入扣除成本后為利潤，經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目全投資投資利潤率為 %（稅前） 、%（稅后） ；全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%（稅前） 、%（稅后） ；全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)為 1354 萬元（稅前） 、856 萬元（稅后） ；全投資靜態(tài)投資回收期為 年（稅前）、 年（稅后） ，全投資動(dòng)態(tài)投資回收期為 年（稅前） 、 年（稅后） 。（6）根據(jù)項(xiàng)目與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，總投資為 萬元。配套建設(shè)水、電、路、綠化等設(shè)施。（3）本項(xiàng)位于項(xiàng)目選址位于辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)中心，場(chǎng)地北臨溆浦縣、南靠黃溪口鎮(zhèn)中學(xué)、西至正在建設(shè)中的黃溪口鎮(zhèn)車站，場(chǎng)地是黃溪口鎮(zhèn)發(fā)展的核心地帶，是未來黃溪口鎮(zhèn)的中心區(qū)。從全國經(jīng)濟(jì)地理來說，湖南省辰溪縣屬于中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)，從經(jīng)濟(jì)實(shí)力來看，仍屬欠發(fā)達(dá)的湘西地區(qū)，歷史悠久，資源豐富。東界溆浦縣，西接麻陽、瀘溪縣，南連中方縣，北鄰沅陵縣，土地總面積 平方公里。54′～110176。法人代表：米浩天；公司注冊(cè)資金：1000 萬元人民幣。 編制的依據(jù)及范圍 編制依據(jù)(1) 國家發(fā)展改革委、建設(shè)部（發(fā)改投資[2022]1325 號(hào)） 《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》 （第三版） ；(2) 國家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系；(3)《辰溪縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ；(4)《辰溪縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（20222020） 》 ；(5)湖南省《加快小城鎮(zhèn)建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的意見》 ；(6)《湖南省城鄉(xiāng)集貿(mào)市場(chǎng)管理?xiàng)l例》 ；(7)《辰溪縣農(nóng)村環(huán)境綜合整治工作方案》 ；(8) 國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)等六部、委、局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的若干意見》 ；；(9) 國家、省、市現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、定額等；(10) 國家的其他各有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范及項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān) 基礎(chǔ)資料。32′，北緯 27176。辰溪縣通過撤區(qū)并鄉(xiāng)后共轄 8 個(gè)鎮(zhèn) 22 個(gè)鄉(xiāng)。（2）辰溪縣黃溪口鎮(zhèn)是是湘西地區(qū)重要商貿(mào)集鎮(zhèn)，是“三縣”的邊陲重鎮(zhèn)，黃溪口片區(qū)“六鄉(xiāng)一鎮(zhèn)”的政治、文化、交通、商貿(mào)、物流中心。交通發(fā)達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，地理位置十分優(yōu)越。（5）從總的平面布置情況看，該市場(chǎng)的主要建筑，基本上是以條形建筑平行式結(jié)構(gòu)進(jìn)行布置，均為 3 層。其中建筑安裝工程費(fèi)為 萬元，占總投資的 %；其他工程費(fèi)用 萬元， 占總投資的 %；基本預(yù)備費(fèi) 萬元，占總投資的 %。資本金投資利潤率為 %（稅前） 、%（稅后） ；資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %（稅前） 、%（稅后） ；資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=12%)為 1354 萬元（稅前） 、856 萬元（稅后） ；資本金靜態(tài)投資回收期為 年（稅前） 、 年（稅后） ，資本金動(dòng)態(tài)投資回收期為 年（稅前） 、 年（稅后） 。因此，項(xiàng)目建設(shè)是很有必要的。