【正文】 這樣避免以后解決時出現的對方抵賴、反悔、逃避等情況發(fā)生。第六章 前期遺留問題據說，我廠與開發(fā)商在公寓利益分割上還有一些未最終明確之處。優(yōu)點是管理一體化，權責統(tǒng)一，避免推脫、敷衍、沖突、糾紛等事端發(fā)生。獨立完成裝修、維修、招租、產籍管理、客戶管理等工作。對方經營自負盈虧，無論對方經營如何，都要保證我方每年固定收益。他們的服務費從每套租金中抽取。尤其要首先考慮要采取怎樣的管理方式對我廠擁有的世貿國際公寓物業(yè)進行管理和經營。預計在裝修開始和后期階段進行重點推廣。一定租期內也可以采用分期付款：對租期一年以上者，一次性付款享有最大的折扣?？赏瞥龈囔`活的付款方式；如可年付，三年付。在保證我們預定的價格同時，又有打折的空間。制定出最低價、最高價。因此我們可取平均租金的上限即15美元作為我們的預定價格表的均價。其次了解世貿國際公寓已出租情況。第三章 出租價格一、定價原則首先參照市場上高檔公寓出租價格，尤其CBD內各檔次項目的出租價格。在選擇裝修單位的同時，也選定了裝修標準和裝修價格。所以最好不要錯過明年最好的出租時期。從投資傳統(tǒng)上說，房地產是一種長期投資，保全的越長，收益就越大。因為第一種籌資方式，從表面上看，雖損失一部分房產，但剩余的可較快地創(chuàng)收。也就是說5年后，公寓所有財產包括房產、家電、家具全部歸我廠所有，并將獲得今后所有的租金。同時要保證給投資方一定的投資回報。此方式的優(yōu)點是更多的保留房產，管理和裝修風格統(tǒng)一，缺點是銷售需要時間，資金回收零散和不固定，客戶無法看到室內完全的樣子，家具、電器配置工作將無限期延長，出租不好，配置便配不上，公寓有可能失去吸引力?？梢詫⒓揖摺㈦娖鞯馁徶觅M用從營業(yè)收入預付的房租中支出，裝修費從轉讓部分房產中獲得。如果按照10美元/平方米/月出租，出租率為70%計算的話，預計一年租金收入為：*10美元*12月*70%出租率=，*=。我們考慮幾種裝修資金來源：第一種：裝修資金來源可通過轉讓部分公寓房產來彌補?？傮w來看，總投入可估算出：23301*2200=（下文參考數據）其中裝修費為1400*23301=，家具電器費用為23301*800=。A戶型最具優(yōu)勢。具體位置是2單元13層3套；2單元14層至28層90套，29層至30層4套，標準層戶型編號為A、B、C、D、E、F戶型。也許會擠出市價的15%—20%水份，即裝修約1100—1200元/平方米。通過考察，參考市面價位和標準，認為世貿國際公寓裝修費用約1400/平方米，家具電器費用約800元/平方米?；蛘呖紤]三種六式裝修風格，即一種兩式，中式和歐式，裝修標準和造價一樣，只是風格有中外之別。即一種戶型一種裝修風格。如風林綠洲二期奕翠庭，香港新界的奕翠園最為代表。他們在享受中工作，也在工作中享受，享受成功，有時也同樣享受壓力和失敗，這樣的性情很富有彈性。如中國第一商城、光彩國際公寓等，香港半山的帝景園最為代表。如現代城、陽光100，香港沙田的駿景園最為代表。這一階層的男人絕大部分不考慮家務，而女人的就業(yè)范圍則主要在新聞、藝術、房產等方面。這是一個有錢、有趣味、喜歡游戲人生的階層。年薪大概50萬以上。世貿國際公寓從前期開發(fā)到今天的現房物業(yè)管理都力爭做到高級或高檔。對于事業(yè)有成的人來說，對品位或格調就更加挑剔，甚至不惜巨資打造完全個性空間。比如，裝一個浴盆，一千元與一萬元的工時工費工管理費自然有差別，最多差十倍，但有的竟然差1520倍。試想，如果當某合同最后折扣超過報價上的利潤總額，這不是賠本買賣嗎？比如一個合同已報材料市價，甚至采購由業(yè)主完成，但管理費和稅費一欄中依然按比例收??；或者工時和管理費已收，利潤欄中重復按比例受費等。換句話說，除了板材、石材、地板和涂料等，凡是有品牌的附件都大有文章，個別裝修公司甚至專門從地板和石材中讓利甚至倒貼，以獲取品牌材料的暴利。但大多數客戶都不是行家，又習慣要高檔，更有面子思想，所以很容易在材料上被騙。每個項目的風格都想標新立異，但一家出百家抄，就使得風格沒有自己的專利。歐式也可分為古典歐式和現代歐式。對于千萬級豪宅，裝修費輕松便可突破200萬元。高檔公寓一般有兩種裝修標準：一種是精裝修，一種是豪華裝修。但樣板間的誘惑力使得購房者背負壓力實現美麗的愿望，因為高昂價格買來的房子誰也不愿意讓別人感覺不止那個價錢。高檔商品房銷售時，開發(fā)商幾乎都要提供一種或幾種樣板間，作為購房者未來的家的藍本。即使先出租后出售，在二手房市場上，該公寓也會有一定的收益。當前CBD及周邊公寓出租回報率平均可達13%，最低保證在10%左右?？?結：通過權衡比較，不難發(fā)現，盡管世貿國際公寓還有劣勢因素和面臨一定的競爭威脅，但還是擁有一定的市場。另據介紹，商務節(jié)期間，華夏、市商、深發(fā)、廣發(fā)、浦發(fā)將以“銀團貸款”形式為CBD重點項目提供300億資金支持。機會分析： 當前CBD高檔公寓出現空檔，新推出的項目在未來一年多還不能投入使用，這使世貿國際公寓有充裕的租售空間。 戶型相對偏大，客戶群自然少一些，在推銷上將會帶來一定的難度，因為客戶越走極端，越難尋覓，推銷手段效力就越弱。新推出的項目提供精裝修，但均價保持在13000元/平方米，這個價格相當于世貿國際公寓的粗裝修價格。也可以根據每一位業(yè)主的不同需求24小時全天提供個性化服務，包括訂餐、送餐、訂購報刊雜志、代購機票、代交各種雜費等。尤其暖季里的水景給區(qū)內的生活增添了生氣和動感。 周邊生活配套齊全。出門既入這兩條重要線路，向西一分鐘如東三環(huán)路；向南一分鐘入長安街，向北一分鐘可入朝陽路，沿路可駛入東二環(huán)路。世界500強有90多家落戶在CBD，65家集中在國貿中心。餐飲：麥當勞、肯德基 、星巴克咖啡以及長安街兩旁著名的大飯店不離左右。銀行：建設銀行、工商銀行、招商銀行、民生銀行、北京商業(yè)銀行、農業(yè)銀行舉步之遙。西有昆泰大廈、豐聯(lián)大廈、人壽大廈、遠洋大廈等，北有京廣中心等，南有建設中的怡和國際中心、建外SOHO等。即將召開的第三屆的國際商務節(jié)和CBD房地產開發(fā)建設股份有限公司的正式成立等也許會帶來新的形勢。CBD仍會是北京公寓價格最高的地區(qū)，位置較好的公寓價格居高不下，但投資利益驅動會有新的開發(fā)商把目光聚焦在CBD，也許在2003 年會帶來一場新的競爭場面，價格也會受到影響。另外，CBD還有100多萬平米的公寓規(guī)劃范圍有待開發(fā)。入世對經濟發(fā)展的促進將使居住與投資需求的增加，對公寓的有效需求趨升。CBD區(qū)域內的經歷年初風波的中國第一商城在換主休整之后其二期和陽光100二期一起面向市場，戀日國際等項目正式投入市場，建華公寓和怡和國際中心也在準備入市。（三）2002下半年至2003年租賃市場展望供給預測下半年，公寓市場供應量不會大幅增加，將延續(xù)上半年的發(fā)展事態(tài)，仍處在過度調整階段。京廣、麗晶苑因為設備較舊，租金相應降低；金茂、盛世嘉園、現代城的租金相對較低，客戶多為中小公司和公司的普通白領，由于部分外資公司把薪金和租房補貼合并發(fā)放，因此在地理位置，配套設施可滿足要求的情況下，一些外籍人士也選擇在這里租住。1999年推出的盛世嘉園、現代城等項目由于市場環(huán)境變化和產品品質差異、價位基本在10000元/平米左右。盛世嘉園有75%的房屋都是作為投資用途，有投資兼自用作公司的，也有純投資的。CBD高樓公寓的傳統(tǒng)居住者為跨國公司的高層管理人員，而隨著陽光100國際公寓和世貿國際公寓、中國第一商城等價位在10000多元/平方米的項目推出，外企中方高級管理人員，海外歸國人員成為除投資者之外的一支新生購房力量。（2）需求特點第一、各類需求旺盛。他們不僅本身就構成了龐大的住房需求，還必須招致更大的潛在小型居住和辦公需求。區(qū)域內濃厚的商務氛圍吸引了眾多來華進行商貿活動的國外人士。（7）物業(yè)管理保持較高水準CBD高檔公寓多聘請知名專業(yè)物業(yè)公司進行管理。嘉里中心所有套房都朝南。商住公寓以現代城和旺座中心為代表，因CBD中檔寫字樓供應量的相對不足有具備小型家庭辦公優(yōu)勢而占據了一定市場份額。國貿、嘉里、京廣、麗晶苑、雅詩閣均為北京市具有代表性高檔服務式公寓，租金高、出租率，深受國際租戶歡迎。已投入使用的項目幾乎被市場消化掉，在建項目上半年處于內部認購階段，因此上半年缺乏實際銷售。而2001年在《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺刺激下，新開工和即將開工的公寓項目就有4個，尚有不下10個項目處于立項審批或規(guī)劃設計階段。2000年至今，由于入世和申奧的刺激以及政府支持，區(qū)域內公寓市場供求兩旺，成交活躍。二、2001年至2002年上半年CBD租