【正文】 二期工程建設(shè)內(nèi)容：按先后開工順序依次為五號地塊的綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)（寶馬大廈、商務(wù)服務(wù)區(qū)群樓）、六號地塊的家居世界和七號地塊的地板城、物流園。項目經(jīng)營期：待定招聘方案所有外聘人員，面向社會公開招聘；所有內(nèi)調(diào)人員，按照崗位素質(zhì)要求競聘。4）財務(wù)總監(jiān)：1名，已定員。A、招商中心：2名，內(nèi)調(diào)；2名，外聘。要求：學歷大專以上，有物流管理相關(guān)經(jīng)驗。要求：40歲以下，身體素質(zhì)佳、責任心強。要求：學歷大專以上，有物業(yè)管理相關(guān)工作經(jīng)驗。A、財務(wù)部：3名職責：會計師1名，負責本公司結(jié)算和核算業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行；出納1名，負責本公司各項現(xiàn)金、銀行手工支付業(yè)務(wù)和電子結(jié)算業(yè)務(wù)的出納工作。A、行政事業(yè)部：3名職責：負責董事會、總經(jīng)理辦公會議的籌備召開和會議決議的落實督辦；協(xié)調(diào)各部門、基層經(jīng)營機構(gòu)的指令貫徹和反饋；人力資源開發(fā)與管理；文書檔案的形成和管理；對來訪人員的接待后勤服務(wù)。B、招商中心：4名職責：在項目總監(jiān)的領(lǐng)導下，對市場目標客戶資源進行遴選，建立聯(lián)系并提供跟蹤服務(wù)，負責項目對外形象宣傳推廣活動的具體實施，完成預定的銷售目標。要求：學歷本科以上，年齡35歲以上，熟悉陶瓷等相關(guān)市場，參與過大型工程建設(shè)管理。各獨立經(jīng)營單元的人力資源配置，由其自行安排。附圖三、 機構(gòu)適應性分析本項目的實施，將為東北陶瓷城帶來根本的變化，從功能布局到市場經(jīng)營層次都將得到大幅度提升，其管理機構(gòu)的組織設(shè)計應根據(jù)其在不同發(fā)展階段制定不同的模型。對原有的營銷策劃部和物業(yè)管理部進行改組，單獨設(shè)置項目建設(shè)管理部與招商中心，由總監(jiān)直接領(lǐng)導，并負責圍繞項目進展協(xié)調(diào)整合各部門的工作職能。從項目建設(shè)后期開始逐步向全面啟動經(jīng)營期過渡，根據(jù)經(jīng)營期市場管理需要再度重新劃分部門職能、定崗定責。管理機構(gòu)的組織方案和體系圖在現(xiàn)有陶瓷城治理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，需要進行適應新運營模式的變革。（3）重點營業(yè)大廳和服務(wù)場所設(shè)置自動感應防火報警器和噴淋系統(tǒng)，大廳分區(qū)設(shè)置防火卷閘門。 ；綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)防火等級為 ；油漆涂料市場防火等級為其中，博覽中心與旗艦店廣場的防火等級為確定防火等級按照中華人民共和國消防法規(guī)確定的標準，本市場整體防火等級為二、消防設(shè)施消防設(shè)施是本項目安全設(shè)施的重點。特別強調(diào)非施工人員進入現(xiàn)場的防護。勞動安全衛(wèi)生與消防一、安全措施方案采用安全生產(chǎn)和無危害的工藝和設(shè)備（1）建設(shè)期安全生產(chǎn)重點是施工安全，通過招標選擇具備國家認可資格的工程承包商和工程監(jiān)理，保障施工人員安全和工程質(zhì)量安全。C、產(chǎn)品品質(zhì)強調(diào)綠色和無害化，由此向全社會推廣綠色生存理念。（3）設(shè)立方便的垃圾回收箱，為經(jīng)營商和顧客提供人性化的環(huán)保服務(wù)。（3）依據(jù)水文地質(zhì)資料，制定基礎(chǔ)土方工程涌水治理預案，設(shè)計合理的排水線路。（3）本項目經(jīng)營期噪聲主要是運輸車輛，在集中停車場和場區(qū)路面行駛時的噪聲不超過85DB。（5）本項目不產(chǎn)生廢氣。項目建設(shè)對環(huán)境的影響（1）項目建設(shè)過程中產(chǎn)生建筑垃圾，需要外運的建筑垃圾約為51520立方米。在二環(huán)路兩側(cè)有各三十米寬的規(guī)劃綠化帶，在東北大馬路和聯(lián)合路有一級馬路綠化帶，但這三條綠化帶在經(jīng)過本項目邊緣地段被弱化。用電設(shè)備選型，全部選擇節(jié)能設(shè)備。（附熱網(wǎng)示意圖）空分、空壓及制冷設(shè)施寶馬大廈、博覽中心及各營業(yè)廳采用中央空調(diào)系統(tǒng)。（3）在重點區(qū)位重點辦公室接通有線電視。 VA的雙回路電源。 供電工程場區(qū)內(nèi)不設(shè)變電所，接入市政電網(wǎng)給水工程與市政供水銜接。三、公用工程本項目公用工程是指全場經(jīng)營者共用的水、電、暖、通訊、空調(diào)、衛(wèi)、維修、倉儲等設(shè)施，同時包括應由政府投資的接入市政設(shè)施的工程。?。?）在每一個展示交易大廳內(nèi)配置手推運輸車，由物業(yè)公司投資和管理。包括場外運輸工具的籌組、運搬裝卸勞務(wù)的組織、倉儲管理經(jīng)營等內(nèi)容。項目原有建、構(gòu)筑物利用情況一號、二號地塊地上建筑物一期暫時保留，用于正常經(jīng)營和工程籌建期間辦公場所，待三號地塊建成運營，一、二號地塊騰空后拆除。初步計算的土石方平整量為 +豎向布置根據(jù)初步設(shè)計方案，豎向布置兼顧了工程、自然條件、綠化、視覺形象等要素。熱力供應接入沈海熱電廠熱網(wǎng)。道路和綠化是市場建設(shè)的點睛之筆，占地比例小，方便行人和車輛行駛。商品交易設(shè)施采用框架結(jié)構(gòu)，敞開式大廳，單體面積大，視野開闊，共用空間大。（2）施工臨時設(shè)施搭建場地寬闊，不會影響正常經(jīng)營和其他組織和個人的生活秩序。 、距陶瓷城1000米處有新建社區(qū)：榮城家園（2）餐飲在陶瓷城周邊500米內(nèi)沒有足夠的餐館酒店，甚至小吃部也不超過5家。 、但對地產(chǎn)權(quán)屬單位需要辦理征地和拆遷，具體方法可采用拆遷補償和產(chǎn)權(quán)入股兩種方式。 單位；，地產(chǎn)權(quán)屬歸其它　　金融、保險、信息咨詢、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，城區(qū)功能完善，可以滿足項目多方面的需求。沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資所需的水、煤氣等供應充足。以桃仙國際機場為基地的北方航空公司，已開通國內(nèi)外航線70多條，可直達中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國家。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地6條鐵路干線匯集**，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)環(huán)境：城市基礎(chǔ)設(shè)施改造的空間大，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速；第三產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)存量小，為第二產(chǎn)業(yè)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)剛剛起步；金融、通訊、中介等服務(wù)貿(mào)易已經(jīng)具備相當基礎(chǔ)。 城區(qū)性質(zhì)：大東區(qū)是**市核心區(qū)的重要組成部分，是以汽車產(chǎn)業(yè)為主導，集軍事裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)為一體的綜合發(fā)展的現(xiàn)代化城區(qū)。 規(guī)劃目標：以城區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展目標為依據(jù)，綜合考慮國際國內(nèi)的發(fā)展環(huán)境，以及城區(qū)未來發(fā)展需求和可能，設(shè)定以汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，發(fā)揮獨特優(yōu)勢，把大東區(qū)建設(shè)成為公共設(shè)施齊全、文化底蘊深厚、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、綜合實力強勁的社會文明、經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)代化綜合城區(qū)。 根據(jù)**市規(guī)劃和國土資源局提報并經(jīng)**市城市規(guī)劃委員會2003年第九號文件批復，大東區(qū)分區(qū)規(guī)劃明確，從2003——，規(guī)劃人口規(guī)模為67萬人。 根據(jù)**市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，**市重新確立了城市發(fā)展布局，即從北陵到渾南新區(qū)建設(shè)一條中央城市走廊（金廊工程），以鐵西新區(qū)為核心建設(shè)西部產(chǎn)業(yè)帶，以大東區(qū)為核心建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶，形成新的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局。 m左右。年平均晴天數(shù)105天，陰天數(shù)67天，氣候特征是冬寒時間較長少雪，夏季時間較短多雨。二、場(廠)址建設(shè)條件本項目場址條件清晰。 　　?。?）：，用于建設(shè)陶瓷精品市場，現(xiàn)已拆遷騰空；，用于建設(shè)消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空；，用于建設(shè)綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)，現(xiàn)為中海物流**公司租用；，用于建設(shè)家居裝飾材料市場，現(xiàn)為鋼管廠舊址，未拆遷；，用于建設(shè)地板城，未拆遷。產(chǎn)品方案構(gòu)成各經(jīng)營設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)品方案：附表十四、{{各經(jīng)營設(shè)施經(jīng)營產(chǎn)品范圍明細表}}場(廠)址選擇一、場(廠)址所在位置現(xiàn)狀本項目場址的確定依據(jù)是依托現(xiàn)有資源，有利長期經(jīng)營和穩(wěn)步發(fā)展。缺點是服務(wù)設(shè)施配套緩慢，建設(shè)期間進入市場經(jīng)營的商家和消費者會感到生活不太方便，應當采取一些臨時補救措施?！　》桨付骸　》桨敢坏囊黄诠こ讨屑由衔挥?5號地塊的綜合商務(wù)服務(wù)區(qū)，位于 8號地塊的物流園調(diào)整為二期工程。　　　　　?。?）建設(shè)方案　　由于本項目是改擴建工程，即在保持原有經(jīng)營設(shè)施正常營業(yè)的前提下，分期建設(shè)，逐步擴大經(jīng)營規(guī)模?！　?B、為市場服務(wù)的人力主要來源于兩方面，一是本區(qū)內(nèi)的下崗再就業(yè)工人，目前約有存量　　人；他們適宜較穩(wěn)定的工作；二是外來就業(yè)人員，他們追求短期內(nèi)較高的收入，流動性較大，隨業(yè)務(wù)量的大小可以隨時調(diào)配。 A、市場所在地區(qū)可接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，帶寬不低于10MB；可接入有線電話。信息資源資本資源為市場服務(wù)的現(xiàn)有物流公司有中海物流**公司等　　家物流公司?！　　　　?B、長途運輸和市區(qū)配送。 A、倉儲區(qū)。物流資源 ，用于建設(shè)消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空；　　 D、其他商品資源：市場規(guī)劃區(qū)內(nèi)家居商品經(jīng)營商有　　　家，石材經(jīng)營商　　家，五金經(jīng)營商　　　家。　　 C、**的地板產(chǎn)品市場一直很零亂，很分散，總體規(guī)模不小但卻沒能形成規(guī)模效益。 A、國內(nèi)生產(chǎn)陶瓷產(chǎn)品的制造商共有4504家，其中：建筑陶瓷1025家，觀賞陶瓷185家，裝飾陶瓷181家，日用陶瓷789家，電器陶瓷169家，日用潔具180家，陶瓷原料472家，陶瓷機械135家，陶瓷包裝15家，綜合類1353家，著名品牌生產(chǎn)商有廣東的鷹牌、蒙娜麗莎、維也納、嘉俊、新中源、佛陶集團、IDEAL、金舵、歐神諾、長城、鉆石、馬可波羅、東鵬，上海的美標、亞細亞、TOTO、CIMIC、冠軍、斯米克，山東的華光、Milim、皇冠，江西的景德鎮(zhèn)陶瓷，四川的威尼、歐羅蘭，福建的東龍、恒達、MNG、華泰、碧巖、集源、BOLIN雙菱、HUIYUAN，河北的惠達，其他地區(qū)有HCG和成、諾貝爾、羅馬、京陶、金鶴等。資源條件評價(資源開發(fā)項目)一、資源可利用量東北陶瓷城的改擴建工程，目前具備以下資源：經(jīng)營資源（5）信息化管理策略國內(nèi)目標產(chǎn)品價格、利潤乃至品類更新因行業(yè)特點受運輸成本嚴重制約，信息傳遞效率也較其他行業(yè)要低，項目作為該行業(yè)的銷售終端，其信息化管理可為生產(chǎn)商、經(jīng)銷商、消費者搭建一個信息平臺，促進行業(yè)成本的降低和行業(yè)利潤的提高。營銷策略（1）規(guī)?；?jīng)營策略強化相關(guān)產(chǎn)品相互牽動作用，降低商品經(jīng)營的機會成本，圍繞產(chǎn)品的規(guī)?；?jīng)營，注重服務(wù)、配套、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的跟進，最終實現(xiàn)跨行業(yè)跨地區(qū)的規(guī)模化發(fā)展。C、資源優(yōu)勢一方面，項目的目標經(jīng)營產(chǎn)品國內(nèi)外市場需求態(tài)勢在一段時間內(nèi)持續(xù)看好，受此影響進入該類產(chǎn)品經(jīng)營領(lǐng)域的經(jīng)銷商還將持續(xù)增多；另一方面，由于國內(nèi)目標產(chǎn)品生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、銷售終端營銷策略與市場需求矛盾突出，本項目可憑借新規(guī)劃帶來的后發(fā)優(yōu)勢緩和供需矛盾，保證進場經(jīng)銷商銷售額和利潤水平的提高。經(jīng)營結(jié)構(gòu)：地板100家。出租：1920元/平/年物業(yè)費：無經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷500多家。D、海城建材市場經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷30多家；地板10家；油漆5家。經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷500家，品牌數(shù)量2000多個。經(jīng)營結(jié)構(gòu)：陶瓷石材200多家。 出租：5000元/平/年中國家具城油漆涂料市場：銷售：10950元/平 物業(yè)：300元/平/年 油漆涂料行業(yè)平均利潤率15%2）競爭者管理狀況與銷售狀況附表十二、{{**主要競爭者收費銷售額度一覽表}}A、管理模式在三個主要競爭者中，中國家具城與東行家私城為攤位制（檔口制）業(yè)態(tài)，管理模式為對外出租/出售并提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)態(tài)雖然比較傳統(tǒng)但中國家具城作為專業(yè)集群市場的規(guī)模優(yōu)勢不容忽視。 而東方家園則在產(chǎn)品經(jīng)營方面占據(jù)了質(zhì)的絕對優(yōu)勢，從品牌的知名度及產(chǎn)品品質(zhì)來看，三家市場在陶瓷上恰好形成了互補，中國家具城的產(chǎn)品以中檔居多，高檔產(chǎn)品與東方家園略有交叉不過數(shù)量相對較少，品牌及產(chǎn)品定位不突出，總體傾向于大而全；東方家園則以高檔產(chǎn)品為主，品牌及產(chǎn)品定位比較突出，傾向于在保持一定品類數(shù)量的基礎(chǔ)上強調(diào)精品，并比較注重促銷手段的配合；東北家私城在陶瓷產(chǎn)品方面無論是在質(zhì)上還是在量上均不占優(yōu)勢。在地板產(chǎn)品的148個品牌中，中國家具城為114個，市場資源占有率為77%；東方家園為19個，市場資源占有率為13%；東行家私城為35個，市場資源占有率為24%。在這些競爭對手中，既有攤位制（檔口制）業(yè)態(tài)也有超市型業(yè)態(tài)，其經(jīng)營產(chǎn)品品牌基本涵蓋了進入**市場的生產(chǎn)商。B、地板產(chǎn)品附表十、{{**主要競爭對手經(jīng)營品類（地板）}}價格預測國內(nèi)市場產(chǎn)品價格變動預測：附表八、{{國內(nèi)市場價格預測表}}六、市場競爭力與營銷策略市場競爭力是本項目的關(guān)鍵。 2003年年初，我國涂料行業(yè)受伊拉克戰(zhàn)爭的影響，南方部分省份如廣東、福建、四川等地的涂料企業(yè)，不得不提高部分涂料銷售價格，來彌補企業(yè)因石油價格波動而造成的損失。從2003年末開始受幾方面因素影響，國產(chǎn)木地板市場價格受運輸成本提高影響開始有所回升，進口木地板也由于歐元的升值、油費的上漲、運費的增加而明顯上漲，但總體價格上下幅度不會超過10%。 隨著全球森林資源的減少，木地板尤其是實木地板的生產(chǎn)將面臨較嚴重的資源短缺問題。 因此，本項目作為以精品陶瓷為主導、包容現(xiàn)代建筑裝飾材料的集群式專業(yè)市場，將為東北陶瓷市場這種較為復雜的競爭局面提供符合多層次需要的平臺，恰好為東北陶瓷行業(yè)市場的規(guī)范和成熟發(fā)展起到強大的推動作用。在相當長的一段時間內(nèi)，東北地區(qū)陶瓷市場價格戰(zhàn)將在與品牌、品質(zhì)、服務(wù)等多方面競爭的交織中展開，中高檔產(chǎn)品的利潤空間仍非?？捎^，低檔產(chǎn)品也將憑借價格優(yōu)勢在利潤率降低的同時繼續(xù)占有一定的市場分額?；趯Ξa(chǎn)品的價值取向升級，過去的價格競爭反而在華南地區(qū)不很明顯。為此，低檔陶瓷躋身華東市場是相當困難的。本項目的建設(shè)，是對**油漆涂料市場份額的重新分配，借助陶瓷城的關(guān)聯(lián)影響，油漆涂料專業(yè)市場的建成將能夠獲得**%的份額。初步調(diào)查，**市的地板經(jīng)營商共有200多戶。市場占有份額分析　?。?）陶瓷市場：遼寧境內(nèi)營口市有陶瓷專業(yè)市場，與東北陶瓷城分割了東北的陶瓷產(chǎn)品市場。盡管如此，中國涂料市場還存在著較大的增長空間，／年，僅是世界平均水平的一半。（3）油漆涂料： ，比上年增長了約20%。 加入WTO，申辦奧運成功，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，國家產(chǎn)業(yè)政策的支持，全國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，以及家庭裝修和裝飾的持續(xù)升溫等，都為木地板行業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。 C、從國內(nèi)市場總體情況看，名特優(yōu)新陶瓷產(chǎn)品供不應求，高檔陶瓷和中高檔衛(wèi)生陶瓷十分搶手，質(zhì)量好的傳統(tǒng)產(chǎn)品繼續(xù)暢銷，滯銷的只是質(zhì)量差的低檔產(chǎn)品。居民對建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品選擇也逐步趨向高檔化、品牌化，中高檔產(chǎn)品具有廣闊的市場。 同時，中國作為亞洲最大的油漆和涂料市場，從現(xiàn)在起至2005年，％，％的年均增長速度。建筑業(yè)將仍然是油漆和涂料的最大市場。2002