【正文】 ) 一口價(jià)和每周特價(jià)房活動(dòng)。從而縮短新客戶積累周期。然后下船參觀售樓部、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)簽約。（2）活動(dòng)開展之前通過“海緣之家”會(huì)刊邀請(qǐng)、報(bào)紙、雜志廣告、直郵和預(yù)約登記等途徑將活動(dòng)信息傳播出去，參加者可通過回執(zhí)單、傳真、EMAIL等方式與售樓中心取得聯(lián)系，并從中挑選出參加者，以精美的邀請(qǐng)函的邀請(qǐng)其參加?！?硬廣告：項(xiàng)目事件報(bào)道◇ 軟廣告：專家評(píng)論性新聞報(bào)道、媒體新聞性報(bào)道◇ 主力媒體：《某日?qǐng)?bào)》、《某晚報(bào)》、《南國(guó)都市報(bào)》、《商旅報(bào)》◇ 輔助媒體：財(cái)經(jīng)雜志、汽車雜志、航空雜志、高爾夫雜志、旅游雜志等渠道通路充分利用異地代理機(jī)構(gòu)組織的客戶資源電視、網(wǎng)絡(luò)媒體以新聞宣傳形式推廣本案，淡化廣告痕跡?！?短信數(shù)據(jù)庫(kù)：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通◇ 名單數(shù)據(jù)庫(kù)：銀行信用卡、高爾夫會(huì)員◇ 商會(huì)數(shù)據(jù)庫(kù)：各地商會(huì)◇ 航空數(shù)據(jù)庫(kù)：海航、東航、南航等活動(dòng)體驗(yàn)(具體細(xì)案待定)在客戶積累到一定量后，需定期舉辦一些公關(guān)活動(dòng)，通過活動(dòng)與客戶形成互動(dòng)，加速客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知與接受。◇ 參展資料◇ 促銷禮品◇ 銷售人員業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)◇ 合同簽訂尾盤期在項(xiàng)目已經(jīng)形成良好口碑的前提下，進(jìn)一步拉升價(jià)格，完全消化樣板房，并完成項(xiàng)目銷售任務(wù)。通過整合式營(yíng)銷創(chuàng)立小區(qū)的品牌，使其成為某的著名品牌。組織名稱：海緣之家會(huì)刊形式：?jiǎn)卧禄螂p月刊會(huì)刊基本內(nèi)容：公司的最新動(dòng)態(tài)（顯示實(shí)力，增強(qiáng)消費(fèi)者信心）；項(xiàng)目的最新動(dòng)態(tài)；會(huì)員平臺(tái)（會(huì)員的一些建議、意見以及對(duì)住宅的感想）；目標(biāo)客戶群感興趣的話題；“海緣之家”活動(dòng)情況介紹；對(duì)“夏威夷海岸”網(wǎng)站的介紹，吸引客戶點(diǎn)擊網(wǎng)站。（四）“一對(duì)一”直效營(yíng)銷模式的運(yùn)用“一對(duì)一”直效營(yíng)銷是指營(yíng)銷過程中，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對(duì)面，以加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售，是一種實(shí)用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。在線交流：客戶與發(fā)展商的銷售人員、工程、設(shè)計(jì)等人員的在線答疑；客戶與客戶之間就某一方面（如戶型、售價(jià)）的自由論壇；客戶與律師對(duì)于買房整個(gè)過程中涉及到的法律服務(wù)、相關(guān)程序及手續(xù)進(jìn)行在線咨詢；客戶與銀行辦理貸款的程序及相應(yīng)資料等； 在線訂房：采取兩種方式（免費(fèi)及在線付定）預(yù)訂所選單元。并且在樓盤銷售結(jié)束后，網(wǎng)站可以直接作為本項(xiàng)目智能化的一部分，繼續(xù)在物業(yè)管理和信息傳遞上發(fā)揮作用。網(wǎng)絡(luò)具有市場(chǎng)的開放性、信息的對(duì)稱性、資源的整合性等特點(diǎn)，可以有效解決企業(yè)面臨的以上問題。真正能夠影響購(gòu)房者心理的還是那些與產(chǎn)品相關(guān)聯(lián)的、購(gòu)房者可以動(dòng)手參與的活動(dòng)。由于體驗(yàn)營(yíng)銷是一種滿足心理需求的產(chǎn)品(服務(wù))的營(yíng)銷活動(dòng)，因此對(duì)于房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷來說，創(chuàng)造一種不同尋常的體驗(yàn)場(chǎng)景，是影響購(gòu)房者決策的核心要點(diǎn)。因此，結(jié)合項(xiàng)目正常的工程進(jìn)度，周邊項(xiàng)目進(jìn)展及推廣時(shí)機(jī)，建議本項(xiàng)目利用下半年作為形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期，明年2月份為該案的開盤時(shí)期,即主題推廣期。大眾類媒體為輔，強(qiáng)化“旅游房地產(chǎn)”概念炒作，形成社會(huì)輿論，引發(fā)市場(chǎng)進(jìn)一步關(guān)注。本項(xiàng)目核心價(jià)值提煉為【居住即旅游，就在“夏威夷”】的復(fù)合地產(chǎn)理念。依托項(xiàng)目的整體優(yōu)勢(shì)，增加公寓的附加值，同時(shí)避開目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的公寓市場(chǎng)。項(xiàng)目定價(jià)優(yōu)勢(shì)：充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值。而公寓價(jià)格基本在7000—10000之間?？紤]周邊樓盤定價(jià)策略，結(jié)合本案實(shí)際情況，充分考慮項(xiàng)目的性價(jià)比。唯一的價(jià)格更是身份象征的唯一，這樣會(huì)比較符合目標(biāo)消費(fèi)群的心理暗示，同時(shí)也有利于我們根據(jù)市場(chǎng)反映狀況調(diào)整價(jià)格策略。建議從以下幾個(gè)方面入手：發(fā)展商的開發(fā)理念：必須具有超前的開發(fā)理念和服務(wù)意識(shí)，與消費(fèi)者的需求相比，我們應(yīng)快半步，提前考慮到他們的所需所想，所以我們?cè)诤诵膬r(jià)值上導(dǎo)入了“居住即旅游”的概念，迎合消費(fèi)者對(duì)旅游度假式生活的向往；打造獨(dú)特的異域風(fēng)情社區(qū)文化：以案名為切入點(diǎn)，以“觸手可及的夏威夷風(fēng)情生活”為主線，營(yíng)造獨(dú)特的生活方式。一、總體策略：市場(chǎng)差異化，避開激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。除了以上特色服務(wù)之外，其他必備服務(wù)如：□多功能會(huì)所 □家居清潔 □汽車清潔 □衣服洗燙 □代聘鐘點(diǎn)工 □代購(gòu)商品 □代訂車船票 □郵政服務(wù) □住宅外觀清洗 □保管行李服務(wù) □花匠服務(wù) □上門廚師 □訂餐 □地毯清洗 □賓館預(yù)約服務(wù) □代辦快遞服務(wù) □叫車服務(wù) □代辦搬家 □健身房預(yù)約 □叫醒服務(wù) □商務(wù)中心預(yù)約：電腦/傳真服務(wù) □代訂書報(bào)智能化管理服務(wù)包括：□周界報(bào)警系統(tǒng) □紅外線及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) □可視對(duì)講系統(tǒng)□門窗防盜系統(tǒng) □煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) □給排水監(jiān)控系統(tǒng)□輸配電監(jiān)測(cè)系統(tǒng) □照明監(jiān)測(cè)系統(tǒng) □緊急求助按鈕□寬帶網(wǎng)入戶第四章 項(xiàng)目定價(jià)策略由本次調(diào)查所獲取的基礎(chǔ)資料研究發(fā)現(xiàn)，西海岸片區(qū)目前在售公寓物業(yè)均價(jià)大多在6000元/㎡以上，銷售單價(jià)8000元/㎡以上的公寓在整個(gè)該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)定位中屬于高端產(chǎn)品?！?代租服務(wù)—當(dāng)業(yè)主需要把房屋出租的時(shí)候，由物業(yè)負(fù)責(zé)出租房屋的管理，代收租金，定期向業(yè)主報(bào)告物業(yè)租賃情況?！旧硇暮亲o(hù)】— 健康生活零距離◇ 健康足浴—根據(jù)業(yè)主的預(yù)約，邀請(qǐng)專業(yè)足浴師上門服務(wù)，健康入戶?！举?gòu)物班車】— 新鮮生活零距離針對(duì)區(qū)域生活配套不完善的缺點(diǎn)，由物業(yè)購(gòu)置班車或者與大潤(rùn)發(fā)、家樂福商超協(xié)商安排專線購(gòu)物班車，業(yè)主事先預(yù)約，每?jī)商煲话?。這樣服務(wù)既高效又有利于物業(yè)管理公司掌握業(yè)主的情況。住宅的適應(yīng)性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能性能均達(dá)到國(guó)家3A級(jí)；在選擇外立面裝修材質(zhì)的時(shí)候充分考慮海邊濕氣重、風(fēng)蝕性強(qiáng)的特點(diǎn)，盡量采用一些不易腐蝕、不易顯舊的材料?！?沙灘兒童樂園—讓您的孩子擁有不一樣的童年。同時(shí)設(shè)置一些適合老年人的休閑娛樂場(chǎng)所，比如：棋牌室、閱覽室、健身房、溫泉SPA、溫泉理療室等。對(duì)于后期建安和物業(yè)部分給出幾點(diǎn)建議：小區(qū)環(huán)境：高綠化率，園林觀賞性強(qiáng)，內(nèi)容豐富，多運(yùn)用小品，注重細(xì)節(jié)的營(yíng)造，達(dá)到自然與人工景觀的完美結(jié)合； 園林設(shè)計(jì)融入“夏威夷”風(fēng)情，真正營(yíng)造一個(gè)夏威夷風(fēng)情的居住區(qū)，滿足“夏威夷海岸”業(yè)主人文和精神方面的休閑需求。但由于是度假需求，對(duì)別墅面積和總價(jià)又會(huì)有一定的要求。對(duì)性價(jià)比高、升值潛力大的產(chǎn)品關(guān)注較高。生活比較簡(jiǎn)單，基本上沒有應(yīng)酬，喜歡與同齡人閑聊，參加老年人的群體活動(dòng)，閱讀報(bào)刊書籍、下棋。平時(shí)都與同階層的人交往，愛看報(bào)紙雜志，喜歡探討一些企業(yè)管理、政治經(jīng)濟(jì)等問題?！裢|(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)威脅：競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將在這兩年集中上市，使得整體市場(chǎng)形成飽和過剩之勢(shì)，對(duì)投資性客戶資源形成很大的搶奪和分流，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售形成威脅。劣勢(shì)（W）●項(xiàng)目上市時(shí)間不合時(shí)宜的影響：國(guó)家宏觀調(diào)控以及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使得整體房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)疲軟，投資者要不持幣觀望者，要不投資轉(zhuǎn)向；股票市場(chǎng)的疲軟導(dǎo)致投資者的資金大量縮水，影響該部分人群的資本運(yùn)作計(jì)劃，甚至將置業(yè)計(jì)劃擱淺或暫時(shí)取消?！裢恋卣邫C(jī)會(huì)：國(guó)家已明文規(guī)定，不再批準(zhǔn)一線臨海商品房建設(shè)，04用地停止供應(yīng)已批租地2年內(nèi)集中上市08年后別墅賣一套少一套。目標(biāo)客戶群消費(fèi)能力極強(qiáng)。●自然資源優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目擁有一線海景、私家沙灘，熱帶濱海資源優(yōu)勢(shì)明顯。市場(chǎng)反應(yīng)良好，別墅性價(jià)比較高從其他樓盤的銷售情況可以看出，別墅市場(chǎng)前景看好。浪琴灣占地173畝，建面57751㎡，％獨(dú)立別墅21727221000600004551500疊加別墅1732267500130170聯(lián)排別墅173226100001732043蔚藍(lán)海岸占地140畝，建面46000㎡，綠化率60％獨(dú)立別墅酒店公寓4502000（別墅）1000018000（每戶贈(zèng)送130—500㎡地下室）500—25004紫園占地350畝，建面332622㎡，綠化率60％公寓6526055008000362005城市海岸占地251畝，㎡，綠化率40％公寓聯(lián)排603528450402506龍墅灣，建面77298㎡，綠化率50％別墅公寓370－48013000（別墅）400－7007菩提樹占地86畝，建面68375㎡，公寓60—3035500—800050－2408長(zhǎng)信優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)有特色；園林設(shè)計(jì)中有中心水景帶；品牌物業(yè)管理公司；公寓樓面積分布合理，且電梯入戶劣勢(shì)建筑密度略大，布局過于緊湊；社區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施不夠完善陽(yáng)光西海岸(三期)物業(yè)類別別墅項(xiàng)目特色景觀居所建筑類別獨(dú)立別墅、疊加別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯容 積 率綠 化 率67%占地面積:270畝總建筑面積120,000㎡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)別