【正文】 六、銷售現(xiàn)場管理制度原則當(dāng)銷售達(dá)到一定目標(biāo)時，須及時會同我司研討下階段價格調(diào)整策略。對于客戶提出的其他有關(guān)價格要求，須及時請示發(fā)展商主管副總，得到書面批準(zhǔn)后方可給出意見。因此必須建立以下幾點程序保證價格能順利實現(xiàn)：項目經(jīng)理需及時調(diào)整房號,及時與代理公司財務(wù)部對現(xiàn)場情況進(jìn)行溝通?！觥觥鋈⒐芾砑軜?gòu)附：銷售管理三、◆發(fā)展商的知名度與品牌；是否有成熟、專業(yè)的物管公司介入；裝房屋的空間布置是否滿足客戶的需求；采視線是否開揚；車：環(huán)建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要；配即地段，購買房地產(chǎn)的重要選擇因素；本項目位于江寧開發(fā)區(qū)，社區(qū)大環(huán)境社會認(rèn)知度與市場接受度屬中等水平，項目所在大區(qū)域環(huán)境有百家湖、翠屏山的自然景觀資源背景依托。二、■■厘定價格的相關(guān)因素項目首席策劃師，解放軍測繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組老師，1998年擔(dān)任王志綱工作室高級策劃師，曾任新世界地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)，香港沿海集團(tuán)開發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理，著名零售企業(yè)茂業(yè)百貨（每年銷售額16億元）副總經(jīng)理等重要職務(wù)，策劃過深圳十大明星樓盤—半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心與新世界中心寫字樓等知名房地產(chǎn)項目。銷售代理費用,商業(yè)部分代理2%,%。收費標(biāo)準(zhǔn)及付款方式(5)積極探索房地產(chǎn)直銷模式，運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，鼓勵客戶推薦客戶，降低營銷成本，提高營銷速度。（2）部分執(zhí)行人才本地化異地經(jīng)營的措施城市經(jīng)營策劃流程目標(biāo)客戶定性與定量調(diào)查項目環(huán)境評估個案研究總結(jié)178。銷售演練：崗前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專案培訓(xùn)178。促銷策略：活動策劃、促銷計劃178。推廣建議：銷售前提條件、入市時機評估、階段推廣策略178。專案分析：地塊分析、街區(qū)價值分析178。土地價值研究178。九、雙贏合作模式介紹★②富的社區(qū)文化活動，形成濃郁的人文氛圍；（二）項目后價值評價通過周全而創(chuàng)新的業(yè)態(tài)選擇，一站式購物滿足以及創(chuàng)新的都市消閑、觀光娛樂、文藝欣賞、生命健康、導(dǎo)入、盡善盡美的高水準(zhǔn)物業(yè)管理、完善的生活配套，使“新天地新天地項目理念定位——打造南京新的城市名片，把企業(yè)品牌與城市運營有機結(jié)合，種用政府的資源進(jìn)行宣傳整合。開發(fā)商企業(yè)品牌與城市運營有機結(jié)合、中醫(yī)減肥美容中心、營養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書館與文化交流中心、特色釣魚中心等創(chuàng)新項目。概念創(chuàng)新（4）景觀規(guī)劃設(shè)計江南民居（包括園林）的精神應(yīng)當(dāng)在設(shè)計中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必須充分注意“神似”的含義?；▓@的設(shè)計吸收部分江南園林的精神。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進(jìn)行組團(tuán)劃分以及如何劃分由規(guī)劃設(shè)計單位根據(jù)具體情況確定。三個小區(qū)之間的幾何中心位置設(shè)中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結(jié)合部為學(xué)校和托幼用地所隔開。隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。各種主題房地產(chǎn)項目的建設(shè)，南京新天地規(guī)劃建設(shè)大型ＭＡＬＬ購物中心，高尚住宅區(qū)，通過南京健康養(yǎng)生園策劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)創(chuàng)新。—教育科技文化中心政務(wù)中心搬遷、會展和商務(wù)中心形成；１０、江寧區(qū)依托國際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代科技商務(wù)公園政務(wù)中心搬遷，政府所在地南移江寧解放老城——騰籠換鳥，十大引擎，五大中心“騰”：通過開發(fā)江寧新城，?對投資者來說，江寧新城是整合南京優(yōu)勢資源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。?江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。根據(jù)南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，我們建議規(guī)劃出物流園區(qū)與大型商貿(mào)區(qū)，吸引大型物流企業(yè)建設(shè)立體化倉庫與物流區(qū)，吸引大型商貿(mào)企業(yè)入住。位于江寧區(qū)的百家湖別墅群開發(fā)區(qū)嚴(yán)格遵循科學(xué)規(guī)律，融南京主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和江寧區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設(shè)現(xiàn)代化南京東山新市區(qū)、高科技花園城市的定位，堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、富規(guī)劃、巧開發(fā)的原則，精心規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開發(fā)。這個———————江寧開發(fā)區(qū)浮出水面?南京欲重躋身中國科技、旅游強市第一陣營，讓科技、旅游業(yè)這兩個輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來，需要新平臺！打造南京新的城市名片2國內(nèi)外無數(shù)成功實踐告訴我們：道路只有一個——建設(shè)新城、疏導(dǎo)老城，實行新舊分治，各占其位，相得益彰。江寧開發(fā)已經(jīng)得到政府高度重視，但是由于城市經(jīng)營水平有待提升，功能配套不全，資源沒有得到充分整合，江寧的未來被市民看好，但是尚未形成南京市民心目中第一居住區(qū)。l南京作為六朝古都，是我國歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國占據(jù)優(yōu)勢地位，在讀高校學(xué)生全國第一，是南京最容易形成先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)的突破口。將中惠地產(chǎn)８０萬平方米大型房地產(chǎn)項目作用江寧區(qū)域經(jīng)濟(jì)的點睛之筆巧妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實現(xiàn)城市經(jīng)營與項目開發(fā)的雙贏結(jié)果。我國物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，研究南京江寧開發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。鑒于南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究實力較強，我們將與南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究機構(gòu)合作，對江寧城市運營提出詳細(xì)的策劃方案。城市營銷——城市規(guī)劃與開發(fā)——城市發(fā)展戰(zhàn)略——對于南京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路：與傳統(tǒng)的項目策劃不同，城市運營的策劃模式要求根本性的轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)的手工式拍腦袋策劃轉(zhuǎn)變?yōu)榭茖W(xué)策劃，注重策劃結(jié)果的評估與仿真。概念策劃及規(guī)劃篇小高層部分：，總建筑面積1617萬㎡，均價3350元/㎡，銷售收入56億元；低開高走，一期開盤時超低價入市，產(chǎn)生轟動效應(yīng)，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。人車分流，注重細(xì)部處理，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格，創(chuàng)造優(yōu)美悅?cè)说目臻g效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；②戶型以經(jīng)濟(jì)適用，反對超前消費、浪費為整體準(zhǔn)則。②住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)花城——第一居所的生活！六、住宅部分產(chǎn)品定位成本預(yù)計如下：人力資源成本預(yù)計１０００萬元，招商投資宣傳經(jīng)費３００萬元，營銷費用７００萬元（含公益活動），工程與裝修費用８００萬元，開辦費用２５０萬元（辦公車輛１００萬元，電腦ＰＯＳ投入１５０萬元），電費１０００萬元每月，小計４０５０萬元。毛利潤６０００萬元。南京江寧商場年租金比較低，預(yù)計地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。一層４０００平方米＊1000元/年租金＝400萬元*=地下一層采用經(jīng)營農(nóng)貿(mào)超市和標(biāo)準(zhǔn)超市各占一半。5層餐飲5000平方米采用出售方式，休閑娛樂會所采用自己經(jīng)營。購物中心商場部分采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在南京率先啟動產(chǎn)權(quán)式商場營銷方式。根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：12個大賣場+12個大的百貨精品店+貫通的23條主題商業(yè)步行街。①主題定位：“南京苦心經(jīng)營，在動態(tài)競爭中謀求企業(yè)發(fā)展的獨特優(yōu)勢，茂業(yè)集團(tuán)成功走出一條新路。1997年香港回歸，茂業(yè)集團(tuán)滿懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門百貨旗艦走向零售業(yè)市場，例如我們成功地完成了深圳茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略咨詢服務(wù)案例，根據(jù)動態(tài)競爭戰(zhàn)略指導(dǎo)思想，茂業(yè)集團(tuán)制定了房地產(chǎn)與零售業(yè)同步發(fā)展的競爭戰(zhàn)略，在與深圳同類競爭對手的競爭中脫穎而出。而在動態(tài)競爭條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢，特別是善于利用多個學(xué)科優(yōu)勢，通過知識壁壘加大對手抬高競爭的門欄。②地鐵、大學(xué)城等大配套項目將對商業(yè)和住宅產(chǎn)生巨大的需求拉動。篇銷售、成本、收益等財務(wù)總體目標(biāo)①⑤商業(yè)先行，通過新型主題SHOPPING營銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。住宅部分整體定位及核心價值選擇③成為江寧區(qū)乃至南京市人居標(biāo)志性項目，第一居所和新概念SHOPPING①第項目品牌——城企業(yè)品牌——城市運篇MALL購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價三室二廳二衛(wèi)130㎡期房別墅山水瑞景，文華金陵占地22萬㎡2500市政天元城四室二廳142㎡期房多層、別墅、聯(lián)排新城區(qū)、新生活總規(guī)26萬㎡2300歐陸經(jīng)典花園三室二廳錯層、四室二廳躍層現(xiàn)房多層人文出大家多層、別墅山湖林海間的國際名流生活多層、聯(lián)排別墅主題規(guī)模附：主要項目一覽表價格基本也分兩個層次，一類是2500元/平米左右的，一類是3000元/平米左右。日常消費配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。2002年全區(qū)實現(xiàn)GDP135億元，；實際利用外資4億美元，；，累計引進(jìn)三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬元以上規(guī)模企業(yè)602家。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價值。江寧從東西南三面環(huán)抱南京，