【正文】 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對(duì)規(guī)整，同時(shí)在項(xiàng)目周邊有大量的綠地 和水面，在項(xiàng)目規(guī)劃中便于利用。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營(yíng)銷、推廣。 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 570 七、內(nèi)部收益率IRR 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計(jì)凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計(jì) ?。?00%）（95%）（90%）（105%）（110%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項(xiàng)目利潤(rùn)25,29,34,21,16,稅后利潤(rùn)14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2） 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2002年2003年2004年合計(jì)結(jié)算面積（m2）100,000100,000100,000300,000單位利潤(rùn)(元/m2)480480480480利潤(rùn)(萬(wàn)元)47964796479614,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。獲利指數(shù)114,000直接成本264980,306總投資289286,768稅前利潤(rùn)71621,475稅后利潤(rùn)48014,388內(nèi)部收益率% 營(yíng)業(yè)稅及附加：%；八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi)214萬(wàn)(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(wàn)(20萬(wàn)每月)/利息730萬(wàn)十、開發(fā)成本82,7782,759室外零星設(shè)施923各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,六、公建配套費(fèi)1,49550綠化建設(shè)費(fèi)1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米道路及廣場(chǎng)76325室外消防系統(tǒng)923供暖系統(tǒng)費(fèi)3,416114含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米；另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米；四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)11,943398報(bào)批報(bào)建費(fèi)3,752125契稅88429土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%二、開發(fā)前期費(fèi)5,205173 投資收益分析 萬(wàn)平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：2002年開發(fā)7萬(wàn)平米。，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。 產(chǎn)品: 四層五層半花園洋房　　　50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹木，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為**占領(lǐng)天津市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響?；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及**在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒**新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 合理的市政設(shè)施配套l 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置ll客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購(gòu)買力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。（4）加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長(zhǎng)線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。主力總價(jià)41萬(wàn)元（公寓）110萬(wàn)元（別墅）容積率1地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日?qǐng)?bào)》）規(guī)劃部門對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)。多層；70%高層：30%多層：小高層：聯(lián)排別墅：面積配比多層（4層半）：高層(912層)：別墅（未開發(fā)）：工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工 可售面積79205 m270240m2地點(diǎn)友誼路延長(zhǎng)線友誼路延長(zhǎng)線解放南路開發(fā)商順馳投資華夏經(jīng)濟(jì)房**計(jì)劃投資交通路況好,出行便利路況好,出行便利 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料216。3）通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。配套：216。 總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。3．2梅江藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(912層)、多層（45層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。70%世紀(jì)城：名都新園藍(lán)水假期個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：云水園 宗地3．1世紀(jì)城： 該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在100平方米（兩室）以及140（平米）三室。 4000元/平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率順馳名都15萬(wàn)15萬(wàn)多層小高層2800100120基本售磬建筑形式基本為多層。 各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況： 由上述可見，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。：uu 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。，土地出讓金可按土地評(píng)估值的57%收取。（4） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。**公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。**公司使用后一周內(nèi)支付200萬(wàn)元。，在保證**公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。b.**公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶，如果此時(shí)一期約300畝開發(fā)用地還未提供給**使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。**公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。 ：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。（2） 風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃： 目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 項(xiàng)目用地規(guī)劃① 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀① 土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地② 土地使用權(quán)歸屬：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件:天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó) 有土地使用證2.1.兩者同比，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。兩者相差10萬(wàn)M2?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。通訊：該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。（4）目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū)62659公交線路，距項(xiàng)目1公里處有9954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開發(fā)后，該2路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù) 和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè) 大的居住片區(qū)。正開發(fā)住宅區(qū)域尖山住宅片區(qū)現(xiàn)狀工業(yè)用地現(xiàn)狀工業(yè)用地