【正文】 驗收結果記錄在有關記錄表格中。(2) 接管驗收小組依據(jù)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》等國家現(xiàn)行標準和《房屋接管驗收標準》配合工程施工、監(jiān)理單位對物業(yè)的實物進行概況性的驗收和檢查。GBJ7 建筑地基基礎設計規(guī)范GBJ10 鋼筋混凝土結構設計規(guī)范GBJ11 建筑抗震設計規(guī)范GBJ14 室外排水設計規(guī)范GBJ16 建筑設計防火規(guī)范GBJ45 高層民用建筑設計防火規(guī)范GBJ206 木結構工程施工及驗收規(guī)范GBJ207 屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232 電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242 采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范GJ13 危險房屋鑒定標準 接管驗收的程序明確物業(yè)項目的接管驗收管理具體方法，使接管驗收工作正常有序進行，確保物業(yè)項目的接管驗收得到有效控制，在接管驗收階段基本上發(fā)現(xiàn)和解決工程遺留問題，為接管進駐做好準備。 接管驗收覆蓋物業(yè)的土建工程、裝飾工程、電氣工程、電梯工程、給排水工程、空調(diào)工程、消防工程、智能化系統(tǒng)等八個專業(yè)；216。土建裝飾裝修 房屋在設計裝飾時盡量減少凸沿； 建議樓層公共衛(wèi)生間設置洗拖把池并考慮保潔工具間； 建議室內(nèi)地下停車場車位統(tǒng)一規(guī)劃，編號管理； 建議地下停車場中間柱子應安裝反光保護條； 進入停車場入口處建議有限高限速標識，同時注意室內(nèi)停車場的標高，有否其他限高要求； 留意停車場地面是否平整、有無積水破損，路牙邊角整齊有無缺口；建議拐彎處安裝有凸面鏡；道桿色澤鮮明、上下靈活； 建議衛(wèi)生間、機房等地面貼有防滑地磚；衛(wèi)生間、開水間等地面有防水措施； 消防監(jiān)控中心設置在一樓，建議裝修考慮到隱蔽（如控制中心大門裝修與墻面一致等）； 建議車行道應設計合理的轉彎半徑及路寬，避免有礙視線的急轉彎；路邊考慮加人行輔道。樓控系統(tǒng) 關注BAS是否具備以下功能：(1) 監(jiān)視功能圖中各監(jiān)控點狀態(tài)，提供修改參數(shù)或發(fā)出指令的操作指示；(2) 控制功能：對設備的強制開啟時可設置強制開關時間；供配電系統(tǒng)建議只監(jiān)不控。 工作內(nèi)容序號內(nèi)容1參與機電設備的調(diào)試2接收機電設備的專用工具3接收設備設施的備品備件，并初步確定設備設施易損件的合格供應商4接收有關機電設備的技術資料、圖紙并妥善保管5同施工方密切溝通，為每個系統(tǒng)接管前的專項培訓做準備6參與室內(nèi)裝修的早期介入管理7針對大樓內(nèi)的設備設施，制定物業(yè)裝備、工具計劃8針對大樓的設備設施制定設備設施的維護保養(yǎng)規(guī)程、安全操作規(guī)程和運行管理規(guī)程9初步制定設備設施的運行記錄表格、維護保養(yǎng)表格和操作記錄表格10制定房屋的養(yǎng)護標準11制定交接班制度和物業(yè)日常管理制度12收集有關接管驗收規(guī)范標準，為接管驗收作準備13與開發(fā)商溝通落實物業(yè)管理用房（辦公室、維修間、值班室、倉庫、保安宿舍、食堂等）14初步識別機房等區(qū)域的環(huán)境因素和危險源，并提出環(huán)境因素危險源管理方案15與開發(fā)商進一步溝通編制切實可行的物業(yè)管理方案 機電設備設施和裝飾裝修早期介入的重點系統(tǒng)介入要點供配電系統(tǒng) 空調(diào)出風口、回風口、水管閘閥等下方避開貴重設備； 樓層的風機盤管電源接入室內(nèi)用戶并統(tǒng)一納入BA系統(tǒng)控制； 高低壓配電房、強弱電井、工藝井設檔鼠板； 高低壓開關柜進線敲落孔需用防火材料封堵嚴實； 高壓進戶線管口（預留孔洞）是否封堵嚴實，并做好防止水進入配電房的措施； 進出高低壓配電房的電纜橋架或電纜溝在防火分區(qū)處（進入房間處），是否也用防火材料封堵嚴實； 設備房（強弱電、工藝井）等門口檔水坎。 物業(yè)管理公司可以從物業(yè)使用人的角度提出建議；216。 創(chuàng)優(yōu)計劃書216。 程序文件216。 物業(yè)公司文件216。 員工晉升、薪金變動及內(nèi)務管理記錄長期長期長期長期員工離職后保管二年行政文件資料216。 消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄二年二年二年員工管理資料216。 設備分承包方檔案216。 車輛管理記錄三年三年三年五年設備設施管理資料（包括消防）216。 公共設施巡檢記錄三年三年八年治安交通管理資料216。 資產(chǎn)登記表216。 合同書216。 沙漿、混凝土試塊、試壓報告 216。 本體、消防、燃氣竣工驗收證明書216。 地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告216。 規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文216。對借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級由相關負責人批準方可借閱，并辦理借閱手續(xù)。 檔案管理員編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程度的分類順序進行組卷、逐一編號、登記造冊、編制目錄、分柜保存。 制度化的工作文件收集渠道：日常管理中建立和收集客戶檔案、物業(yè)維修檔案、設備運行檔案、投訴與回訪記錄以及其他相關資料，并將檔案的收集制度化。 資料的收集堅持內(nèi)容完整、數(shù)據(jù)可靠的原則，并根據(jù)管理服務的實際需求，擴大資料信息的來源渠道。5 制度和檔案的建立與管理【要點提示】216。 規(guī)范運作（1） 推行ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系；（2） 運用《員工手冊》等，規(guī)范物業(yè)服務中心員工的行為；（3） 發(fā)揮計算機管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率；（4） 實施企業(yè)形象戰(zhàn)略。（2） 對新員工在錄用前進行一次全面的技能考核和面試，考核率100%。 員工管理 聘用與考核 聘用（1） 操作層員工，依照上海市勞動主管部門招、調(diào)人員規(guī)定，根據(jù)人員編制、用工條件擇優(yōu)錄?。粚μ厥鈲徫坏娜藛T要求黨員或通過公安部門的政審；（2） 錄用后經(jīng)客戶服務部對員工進行上崗培訓和業(yè)務考核，一般試用三個月，依據(jù)《勞動法》的規(guī)定，簽訂勞動合同書；（3） 特殊崗位人員，如監(jiān)控中心、客戶服務部接待人員等簽訂保密協(xié)議。財務人員 財務專業(yè)知識、法規(guī)、有關制度； 電腦操作； 工作流程。 取得年審合格的上崗證。 客戶服務部組織對新員工及在職員工進行培訓； 客戶服務部定期對員工進行專題培訓和考核； 物業(yè)實例參觀。 培訓的評估考核 培訓前考核了解員工現(xiàn)狀，制定切實可行的培訓計劃，確定員工培訓的需求方向。 崗位業(yè)務、技術技能培訓及崗位競賽；216。 相關法律法規(guī)知識；216。 按人員層次劃分：一般管理層、專業(yè)技術作業(yè)層培訓。 本崗位業(yè)務技能、技術提高性學習；216。 本崗位工作程序、作業(yè)內(nèi)容、方式、規(guī)范培訓；216。 員工守則、言行規(guī)范；216。 物業(yè)管理質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全三位一體管理體系、規(guī)章制度、管理方針和管理目標；216。 培訓內(nèi)容 按員工職業(yè)發(fā)展階段劃分：入職培訓、上崗培訓、在職培訓。15.安全管理員車場管理員具備高中以上文化，具有一年以上工作經(jīng)驗，身高170CM以上，責任心強。10.各系統(tǒng)工程主管本科以上學歷，中級職稱，工業(yè)自動化或暖通等相關專業(yè)；五年以上物業(yè)強電設備維護管理經(jīng)驗；有物業(yè)強弱電、空調(diào)等維護管理經(jīng)驗。6.物業(yè)事務部經(jīng)理大專以上學歷；三年以上四星級酒店管理工作經(jīng)驗，有較強服務意識和綜合類知識結構以及優(yōu)異的溝通協(xié)調(diào)能力、親和力強。2.物業(yè)服務中心副總經(jīng)理本科及以上學歷或中級以上技術職稱；四年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗；持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上方崗證；有工程（或財務、寫字樓、商場）管理經(jīng)驗，知識面廣，專業(yè)技能熟練；有較強的組織管理能力、協(xié)調(diào)溝通能力。 崗位人員配置表序號崗位名稱人數(shù)崗位地點1物業(yè)服務中心總經(jīng)理1物業(yè)服務中心2物業(yè)服務中心副總經(jīng)理1物業(yè)服務中心3物業(yè)服務中心總經(jīng)理助理1物業(yè)服務中心小計3客戶服務部4客戶服務部經(jīng)理1接待中心5客戶服務部副經(jīng)理1接待中心6客戶服務6接待中心、大堂小計8物業(yè)事務部7物業(yè)事務部經(jīng)理1物業(yè)服務中心8物業(yè)事務部副經(jīng)理1物業(yè)服務中心9保安隊長1相關崗位10保安領班4相關崗位11保安員36相關崗位12保潔領班4相關崗位13保潔員36相關崗位小計83物業(yè)工程部14物業(yè)工程部經(jīng)理1工程部15物業(yè)工程部副經(jīng)理1工程部16工程人員16相關崗位小計18財務部17出納1財務室小計1合計113 崗位人員配備說明1) 崗位設置和人員配備突出以客戶服務為中心的特點；2) 結合本物業(yè)的管理服務需求，在人員配置上更注重專業(yè)崗位的配置。 重視員工來源和個人素質(zhì)的考察中金國際廣場是一個綜合性物業(yè)，其服務人員的可靠性尤為重要。 精干高效著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學化，為保障優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，在組織上采用扁平構架，根據(jù)中金國際廣場的功能需要和客戶需求，在物業(yè)服務中心設四個部門，即客戶服務部、行政財務部、物業(yè)事務部和物業(yè)工程部，由物業(yè)服務中心總經(jīng)理直接調(diào)配管理。 物業(yè)服務中心組織架構擬計劃成立的“獅城怡安－中金國際廣場物業(yè)服務中心”，下設客戶服務部、行政財務部、物業(yè)事務部和物業(yè)工程部4個專業(yè)部門。 員工配備原則：愛崗敬業(yè)，誠守信用；216。 管理服務流程 管理服務、計劃與控制獅城怡安在與委托方相關部門的密切協(xié)調(diào)溝通下，通過以下循環(huán)方式維護卓越的管理，從而為顧客提供完美的服務。 組織對管理工作的抽驗、檢查，審查管理服務情況；216。 有力地支持物業(yè)服務中心的工作，包括人事、財務、物料、設備、品質(zhì)等全方位的支持和督導；216。 及時處理客戶對物業(yè)管理工作的意見和建議。 根據(jù)計劃全面開展各項管理服務工作；216。 管理方式通過對物業(yè)類型和客戶需求的分析，我們提出“區(qū)域管理、分級服務”的總體設想，通過“三大功能區(qū)域劃分，四項專業(yè)服務支持”的運作方式來支撐整體管理設想，并達到所承諾的管理服務目標。3 管理方式和工作計劃【要點提示】216。 物業(yè)服務中心總經(jīng)理每周主持召開工作例會，總結經(jīng)驗教訓，不斷提高服務水平。 接到投訴，及時記錄并處理，同時建立檔案，跟蹤處理結果。 消防管理人員全部持證上崗，熟練掌握消防設施設備的使用方法。 實行24小時消防值班制度。 落實保安崗位職責，明確責任區(qū)域。11治安案件發(fā)生率0物業(yè)轄區(qū)內(nèi)治安秩序良好，無因管理責任引發(fā)治安案件。 根據(jù)路燈型號、規(guī)格，儲備一定數(shù)量的備用件。 利用設備自身的監(jiān)測、控制、診斷功能，借助先進的儀器、儀表和科學的管理手段，正確使用、精心保養(yǎng)、定期維護好設備，保證設備安全、優(yōu)質(zhì)、高效運行。 加強環(huán)保建設的宣傳工作，對破壞環(huán)境衛(wèi)生行為及時制止。 垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，封閉轉運，杜絕二次污染。 嚴格審核綠化工作計劃，內(nèi)容包括時間要求和質(zhì)量標準?；卦L方式多樣化，如上門回訪、電話回訪等。4大、中修工程質(zhì)量合格率100%100%工程合格數(shù)/工程總數(shù)100% 對工程全過程進行質(zhì)量跟蹤監(jiān)督。 根據(jù)中金國際廣場配套設備、設施的特點，儲備一定數(shù)量常用備件，以備急用。 每年由專業(yè)技術人員對房屋及配套設施勘查、鑒定一次，根據(jù)勘查、鑒定結果，制定科學的維護保養(yǎng)方案并組織實施。 分項管理指標及主要措施序號指標名稱國標管理指標測算依據(jù)管理應采用的主要措施1房屋及配套設施完好率98%以上99%以上（完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積）/總建筑面積100% 根據(jù)中金國際廣場的具體情況，參考建設部《物業(yè)管理條例》及有關法規(guī)，編制房屋本體維修、養(yǎng)護計劃以及配套設施大、中修及維護保養(yǎng)計劃，經(jīng)開發(fā)商或業(yè)委會審批后實施。 實現(xiàn)16項服務指標承諾。 完成開發(fā)商制定的管理目標。公共秩序保障包括治安管理、車輛管理以及消防管理；人員安全主要針對中金國際廣場用戶安全的保障和外來人員的管理。 環(huán)境保障根據(jù)中金國際廣場不同的清潔、綠化需求分為環(huán)境管理、業(yè)務配合、形象維護三個層級，不同層級的清潔、綠化工作的實施方式、標準以及人員的配置、授權都根據(jù)區(qū)域、層級有所不同。所謂“區(qū)域管理”即是按照中金國際廣場的功能分區(qū)，根據(jù)各功能區(qū)域的物業(yè)服務需求特性，制定符合其特性的物業(yè)服務方案、工作程序和標準，并按照功能區(qū)域的特性給予實施。如何通過人防、技防、建筑物防范相結合，并與地區(qū)公安部門通力合作，共同保障本物業(yè)的安全，才是中金國際廣場物業(yè)管理的基石。 設施設備的關聯(lián)性整個物業(yè)的供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)（B座、B\C裙房）、垃圾處理站、地下車庫等等都是各功能區(qū)域共用的，但各功能區(qū)域作息的時間段有差異，寫字樓需要在工作日使用，商場在每天的白天營業(yè)，商場中的餐館則是早、中、晚三個用餐時間密集使用，這些作息時間段上的差異，對物業(yè)管理公司的設施設備管理和節(jié)能降耗都提出了很高的要求。 商場裝修監(jiān)督、管理 物業(yè)服務需求綜述通過對中金國際廣場的物業(yè)類型、客戶群體需求的分析，可以看出，中金國際廣場的物業(yè)管理既具備常規(guī)物業(yè)管理服務的需求，又具備自身的特殊服務需求，如寫字樓、商業(yè)裙房等等，其服務需求具備如下特點。 配合營業(yè)需要，提供所需的服務指引216。 便捷的后勤服務，包括投訴、報修接待、內(nèi)外聯(lián)系216。 通過植株的擺放營造舒適環(huán)境216。 公共秩序的維護216。 提供雨天傘套及小件物品保管服務21