【正文】 觀邸項目管理人員任職安排：序 號崗 位任職要求備注1經(jīng) 理3年以上項目經(jīng)理工作經(jīng)歷，資深物業(yè)管理專家，精通ISO9000體系總部派遣2事務(wù)助理3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗，對相關(guān)事務(wù)處理熟悉總部派遣3財務(wù)人員持初級會計上崗證，3年以上企業(yè)商業(yè)會計工作經(jīng)歷荊州招聘4客服主任2年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗具有親和力，對相關(guān)法律法規(guī)熟識，對ISO9000體系有一定認識總部派遣5工程養(yǎng)護主任3年以上建筑水電機電維修工作經(jīng)驗，對物業(yè)接管驗收具有實際操作經(jīng)驗總部派遣6物業(yè)管理員對物業(yè)管理有正確認識，有相關(guān)工作經(jīng)驗，持證上崗全國招聘7保安人員符合相關(guān)要求，對本職工作有正確認識，荊州招聘8設(shè)施養(yǎng)護員符合相關(guān)職位要求，對本職工作有正確認識，持證上崗荊州招聘9保潔、綠化員符合相關(guān)要求， 工作認真荊州招聘六、管理費用預算A方案：按照常規(guī)方式進行測算，包括前期開辦費用、合同期間的管理費用開支、合理的管理酬金要求。此外包括前期的裝修管理工作。負責項目的財務(wù)收銀等工作。主要負責：人事、勞資、檔案、行政管理。管理方只有從長期計劃角度去落實各項工作，才能將物業(yè)當作一種產(chǎn)業(yè)不落實預防性、增加物業(yè)附加值的措施，包括：想方設(shè)法節(jié)約能耗、制定科學的維護計劃、精心養(yǎng)護設(shè)施設(shè)備、努力培育小區(qū)自然生態(tài)環(huán)境、持久有效的高標準管理和良好的服務(wù)、有交的成本控制和物資管理等?？蛻羧粘笮蘧S修程序：程序部門工 作備注接到客戶報修物業(yè)部詳細記錄單元號、報修人姓名、報修內(nèi)容、合適維修的時間電話、門對講系統(tǒng)和來人報修及時通知工程部工程部甄別報修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫《維修工作單》進行維修工作工程部若發(fā)生費用，需事先請客戶確認；完成維修工作，請客戶簽字認可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費；并征詢客戶是否有意見將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過五十年，前后一定會由不同公司和人員進行物業(yè)管理。對所有的設(shè)備建立臺賬，詳細的記錄機電設(shè)備的運行和維修情況，建立短、中及長期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。A、建立巡回檢查制度建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運行情況，及時發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟運行。F、背景及緊急廣播系統(tǒng)利用背景音樂系統(tǒng)，物業(yè)管理處將在節(jié)假日或平時的清晨、中午及黃昏，播放旋律優(yōu)美的輕音樂，以提高小區(qū)的文化品味和調(diào)節(jié)住戶的生活情趣。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長時間錄像機，按國家有關(guān)規(guī)定，將畫面保留一定的時間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機關(guān)追查疑犯。A、智能化系統(tǒng)的技術(shù)保障由于智能化系統(tǒng)是住宅新興的行業(yè)，技術(shù)含量比較高，對操作維護人員的要求也比較高，科瑞的IT和機電工程師將隨是提供技術(shù)保障，配備專業(yè)弱電工程師、專職對智能化系統(tǒng)進行日常操作和維護保養(yǎng)工作。每年制定社區(qū)活動計劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動包括：股票沙龍、戲曲票友會、珠寶鑒賞 會、剩余物資調(diào)劑會、播花輔導班、美容美發(fā)指導課、署期舉辦兒童少年的書法繪畫輔導班等。A、建立社區(qū)信息平臺科瑞將指導和協(xié)助物業(yè)管理建立英特網(wǎng)信息平臺，鼓勵小區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容包括：觀邸最新動態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理動態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、物管處人員介紹、小區(qū)文化活動公告、二次裝修介紹、家庭生活小常識和科普文化知識以及業(yè)主需求、報修、投訴的告之和業(yè)主之間式聊天等等。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開發(fā)商開發(fā)理念能否實現(xiàn)并長期保持。為此，科瑞將通過制定各項規(guī)章制度和工作計劃，通過嚴格的督導和檢查，始終保持小區(qū)的清潔、干凈和整潔，保持綠化的完好和自然風貌。出入口門崗保安身著港式制服，以標準的手勢指揮進出車輛、以規(guī)范的語言問訊所有客、戶以24小時（輪換值日）不間斷的站崗姿勢迎接往來客戶。A、采用人防加技防的總體防范思路根據(jù)科瑞人防加技防的總體思路，該項目的周界由紅外線報警系統(tǒng)加閉路電視系統(tǒng)保障，小區(qū)內(nèi)各道路及路口以及出入口有閉路電視系統(tǒng)監(jiān)控，可視對講門禁系統(tǒng)防范；同時用電子巡更系統(tǒng)監(jiān)督日常的人力巡視；小區(qū)的主、次出入口用人力和閉路電視系統(tǒng)共同管理。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗收交接日開始起計，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔保養(yǎng)責任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會簽；對業(yè)戶入住時間與物業(yè)竣工時間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔相應(yīng)的維修費用。綠化驗收只集在中可見的外觀、造型和數(shù)量，對植物的根基、是否有病蟲害等不作驗收。并重復程序至驗收通過。H、用戶單元內(nèi)的驗收和移交住戶單元的驗收由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參與，交接以接收住宅單元鑰匙為標志。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。D、拒絕驗收和移交的范圍當發(fā)生如下情況，為維護發(fā)展商和全體業(yè)主的利益，物業(yè)管理處有權(quán)拒絕驗收接管物業(yè)，直到施工或整改完畢后，才能正式驗收移交。物業(yè)管理籌備工作分類圖,參與設(shè)備調(diào)試和驗收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備.,制定物業(yè)管理所需要的各種表格和單據(jù),根據(jù)需要交付印刷,選擇保險公司,辦理物業(yè)財產(chǎn)和第三者人身保險,向社會公開招聘各空缺的物業(yè)管理崗位,設(shè)立客戶服務(wù)中心,為迎接首批業(yè)主做好各種準備工作.,制定物業(yè)管理的各種方案,為物業(yè)驗收和移交做好準備,完成新聘員工的入職培訓和崗位培訓,通過招標確定外判清潔公司,開展清潔開荒工作.,派出管理處經(jīng)理和工程主任,向物價管理部門申報批準物業(yè)管理費,完成管理公約,用戶手冊,住宅說明書的編制和印刷,協(xié)助施工單位做好小區(qū)的安保工作.,從其他項目調(diào)配各級骨干物業(yè)管理人員.,制定物業(yè)管理所必需的各種物業(yè)管理規(guī)章制度和規(guī)范,按開辦費預算來采購管理處所需要的各種設(shè)備和工具物品等,確定和布置各物業(yè)管理用房,創(chuàng)造良好的辦公條件3,協(xié)助制定管理公約.負責制定物業(yè)管理的各項制度4,籌建物業(yè)管理處,正式開展各項物業(yè)管理工作2,確定各項物業(yè)管理預算和物業(yè)管理啟動預算1,確定管理人員架構(gòu)和完成人員培訓（五）小區(qū)前期管理物業(yè)驗收移交物業(yè)驗收是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標志。科瑞將結(jié)合《物業(yè)管理公約》，制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。建立進出小區(qū)的檢查制度，減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。此外，科瑞還將免費提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件，以隨時保持與總部的聯(lián)系。由于物業(yè)管理處的骨干員工，均在科瑞工作了一段時間，因此，在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理處的員工，熟悉科瑞和發(fā)展商的管理要求，可迅速開展物業(yè)管理工作，并達到較高的管理水平。調(diào)查的結(jié)果在分析統(tǒng)計后，將直接被用于該物業(yè)的物業(yè)管理水平的提高。 成本控制效果216。 服務(wù)表現(xiàn)達到議定水平216。（三）、客戶方針：l 客戶滿意度調(diào)查客戶的滿意程度對該物業(yè)的物業(yè)管理成敗與否是最為至關(guān)重要的事項。客戶報修禮貌召喚，認真記錄；形式多樣，方便客戶；晝夜值班，專人接待；掛牌上崗，熱情服務(wù)；準確登記，及時處理。 物業(yè)內(nèi)我車輛亂停亂放現(xiàn)象216。 建立物品和工具等管理制度等l 物業(yè)的交通秩序管理其實小區(qū)內(nèi)交通管理的好壞，也直接影響到業(yè)主或來訪賓客對小區(qū)物管的認同感，根據(jù)我司多年來的管理經(jīng)驗，我司亦會針對白云綠水小區(qū)之特殊性質(zhì)，車庫內(nèi)非機動車較多的情況，制訂出一系列可操作性強的管理方案，以保障小區(qū)內(nèi)機動車/非機動車行車、停車等交通的有序及通暢。 建立短、中、長期的維護保養(yǎng)計劃216。我司將嚴格按國家優(yōu)秀小區(qū)評比要求，對小區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備進行日常養(yǎng)護，并對所有使用人群加以宣傳，以提高廣大從業(yè)人員及業(yè)主的共同愛護，使之生命力更長久，我司之設(shè)施長效管理更全面。 公共區(qū)域無隨意堆放雜物和被非法占用216。 實行標準化清掃保潔216。 用好并維護好先進可靠的保安技防措施216。 采用人防加技防安全保衛(wèi)措施216。我們提倡：“沒有安全，就沒有一切”。通過這些活動，增加物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主之間的凝聚力，提高物業(yè)公司在小區(qū)的工作業(yè)績，為物業(yè)公司品牌建立良好的工作基礎(chǔ)。這樣，我們就能為以后小區(qū)文化建設(shè)建立完整的檔案。做到以上這點，我們會有針對性的根據(jù)貴司及科瑞的管理理念去結(jié)合小區(qū)的人文特點，從而建立起小區(qū)的人文環(huán)境。“服務(wù)”是我們必不可少的立足點、“賣點”，不再是“單一的”基礎(chǔ)服務(wù)，我們會去滿足或使更多業(yè)主理解我們的服務(wù)。 物業(yè)設(shè)施設(shè)備驗收移交216。 申報其他有關(guān)收費標準216。 物業(yè)服務(wù)方案216。 物業(yè)清潔、滅蟲和綠化養(yǎng)護方案216。 投訴處理技巧及緊急事件處理程序等l 制定各種物業(yè)的管理方案因小區(qū)內(nèi)管理類型的管理服務(wù)區(qū)域，所以我司亦會按物業(yè)情況制定各種物業(yè)管理方案，使之服務(wù)更細致、更人性化、規(guī)范化。 物業(yè)管理基本概念216。 二次裝修管理216。 緊急事件的處理程序216。 物業(yè)驗收規(guī)程及治字和消防管理制度216。 購置各種設(shè)備、工具和維修用品等l 制定各種規(guī)章制度我司還將綜合國內(nèi)同類物業(yè)之管理經(jīng)驗，根據(jù)金利達花園之特點，制定符合物業(yè)情況的各種管理規(guī)章和制度，如下：216。 提供與公司郵件服務(wù)信箱軟件216。 進行員工入職培訓216。 編制物業(yè)管理月收支預算216。 其他工作，我司亦會根據(jù)貴司之銷售 進度全力配合。 通常我司會在開發(fā)商在小區(qū)銷售初亦在貴司售樓處派駐保安人員值勤，此崗位不但維護售樓處安全外，我們配合銷售人員適時的向求購或有來訪人員進行房產(chǎn)介紹。 從物業(yè)管理的角度審核預售合同216。 提供國際及國內(nèi)的房產(chǎn)租售信息216。216。 現(xiàn)工地管理方通常會對施工現(xiàn)場的安 全管理、施工人員生活區(qū)域的衛(wèi)生等方面管理還比較薄弱。 提供操作手冊遞交要求216。 協(xié)助檢查建筑施工和設(shè)備安裝的 質(zhì)量216。 發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患216。216。216。 綜合布線系統(tǒng)216。 公用設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)216。 人防+技防的理念，強調(diào)社會化服務(wù)216。 空調(diào)外機預留位置不當，主要是戶外機放置位置、熱量排放朝向、預留架大小等。216。 大堂接待臺的布置；216。 單元戶型及實用功能；216。建設(shè)設(shè)計顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進事宜：216。216。 所有公共布線應(yīng)更為簡潔，應(yīng)便與業(yè)216。 電氣設(shè)備和供配電系統(tǒng)設(shè)計與施工；216。（二）服務(wù)模式：科瑞目前已承接國內(nèi)多個全權(quán)管理內(nèi)銷高檔樓盤，尤其對居住類物業(yè)建造階段的前期介入、物業(yè)管理的籌備工作、管理收支的預算和結(jié)算、物業(yè)的驗收和移交、業(yè)戶二次裝修管理等業(yè)務(wù)、日常物業(yè)管理、客戶服務(wù)、會所管理等方面，均積累了很多成功的經(jīng)驗和教訓，目前我司管理的經(jīng)驗在對金利達花園的物業(yè)管理中將得到更出色發(fā)揮。h）服務(wù)制度——健全科瑞將根據(jù)物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務(wù)制度，以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。f）服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)程序是指服務(wù)的先后次序和步驟，它看起來無關(guān)緊要，實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標準之一。c）服務(wù)技能——嫻熟服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)該掌握和具備的基本功。a）服務(wù)態(tài)度——熱情物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，管理公司的員工應(yīng)以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容為用戶熱情服務(wù)，尤其應(yīng)做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。 空房管理完好率98%以上。 房屋完好率98%以上；216。 綠化成活率100%；216。、保潔服務(wù)216。 維修合格率100%；216。 %以下；216。 有效投訴率1%以下；216。二年內(nèi)通過ISO9000質(zhì)量體系認證。1觀邸內(nèi)的會所屬于小區(qū)的一個配套設(shè)施，得當?shù)慕?jīng)營不僅是服務(wù)中的一個完美詮釋，提升客戶（業(yè)主）的生活品位。1我公司將聯(lián)合沙市區(qū)有關(guān)媒體、公益等部門，在觀邸內(nèi)大力開展各種有益的社區(qū)活動，推動精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。1針對觀邸的實際情況，入場管理時間寬松，我公司可以派遣項目經(jīng)理和工程主管進行前期介入，幫助進行部分工作?？紤]在當?shù)卣衅覆糠謫T工。針對觀邸的具體情況，采取一體式的安全管理體系。我公司針對此等情況，除了在服務(wù)上加強外，同時大力宣傳物業(yè)管理和相關(guān)的法律法規(guī)，讓眾多業(yè)主知曉，進而理解支持物業(yè)管理工作。觀邸屬于荊州市第一個較大的都市尊貴社區(qū)，專為成功人士的尊貴體現(xiàn)做服務(wù)。在對這些商業(yè)設(shè)施的管理上，我公司除進行基本的物業(yè)管理外，還提供特色有償服務(wù)，協(xié)助經(jīng)營。本方案同時能夠體現(xiàn)我公司的專業(yè)水平，符合質(zhì)價相符的原則。住宅部分其戶型都是較大的面積?，F(xiàn)在不分一期二期開發(fā)，全部一起開發(fā)。一期：，總建筑面積73222平方，其中住宅48083平方，商業(yè)1363平方，公建376平方，保留23400平方。通過觀邸項目真正給荊州市到來都市品位的提升起到了相當?shù)淖饔谩ｍ椖棵Q：南昌綠地山莊發(fā)展商：上海綠地集團南昌綠都置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市上海莊園路100號項目特色：又名海上憶墅，近四十萬平方米、1500多棟聯(lián)排、雙拼、獨立形態(tài)不一的各式別墅，承襲百年建筑精華，依山傍水，遙望八大山人，藝術(shù)與生活的連貫音律，精致、舒雅的房間戶型，體現(xiàn)高品質(zhì)生活。