【正文】 項目名稱：南昌濱江豪園發(fā) 展 商：上海綠地集團(tuán)江西申昌置業(yè)有限公司地 址：江西南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷路項目特色：二十多平方米高尚住宅，地處紅谷灘中心區(qū)域，與南昌市政府毗肩而居，榮居帝五將相之氣。科瑞致力于開拓、發(fā)展上海及國內(nèi)的物業(yè)管理市場。科瑞物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念，崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費、可持續(xù)發(fā)展”，維護(hù)社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益?？迫鹞飿I(yè)由上海綠地物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)改制，由上海綠地集團(tuán)控股、多方投資并和加拿大高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司合作組建。我公司近年通過改制和與國外專業(yè)公司交流合作，不斷地到提高管理的水平，并聘請眾多有經(jīng)驗的精英人士加盟，逐漸形成了科瑞物業(yè)的管理特色和理念。注：另需要管理用房196平方米。我公司將觀邸的管理標(biāo)準(zhǔn)定位為專業(yè)物業(yè)管理，提供物超所值的物業(yè)管理服務(wù)。 特此申明！ 上海科瑞物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司二零零四年四月十五日摘 要根據(jù)荊州市的物業(yè)管理市場環(huán)境，觀邸項目的項目定位，建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、詳細(xì)物業(yè)管理服務(wù)需求分析、荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司對本項目物業(yè)管理的要求，我公司觀邸項目提供一站式無憂物業(yè)管理服務(wù)，著重于管理服務(wù)的每一個細(xì)節(jié)，滿足尊貴業(yè)主的各種需求，以卓越的物業(yè)管理理念、先進(jìn)的物業(yè)管理方式創(chuàng)造“安全、整潔、舒適、文明、”的居住環(huán)境。本公司要求荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司收到本物業(yè)管理項目建議書時做出以下承諾： 一、 本建議書僅供荊州天發(fā)金達(dá)利房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在選擇“觀邸”物業(yè)管理合作單位和考慮相關(guān)物業(yè)管理事宜時使用。 二、 妥善保管本項目建議書，未經(jīng)我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第三方公開本建議書內(nèi)容。科瑞物業(yè)現(xiàn)所涉及的物業(yè)管理項目包括寫字樓、居住小區(qū)、大型工業(yè)廠區(qū)、綜合商務(wù)樓宇等，有較長時間的管理經(jīng)驗積累，從中總結(jié)出了大量優(yōu)秀的物業(yè)管理經(jīng)驗?，F(xiàn)在我公司提供2種方案供荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司選擇：A、經(jīng)測算，包括：管理處辦公室100M安保隊辦公室20 M維修班辦公室20 M員工宿舍生活用房32 M2，此外倉庫24 M2。月的標(biāo)準(zhǔn)，差價由開發(fā)商額外據(jù)實補(bǔ)貼。我公司管理觀邸項目，能夠在管理和運作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢，為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù)。是中國物業(yè)協(xié)會、上海市物業(yè)協(xié)會理事單位?？迫鹞飿I(yè)通過于具有境外先進(jìn)物業(yè)管理理念的高力集團(tuán)合作，結(jié)合國內(nèi)業(yè)戶的實際需要，利用綠地物業(yè)前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營、管理五萬多平方米商鋪綜合市場的經(jīng)驗，可從物業(yè)建設(shè)階段開始，通過全方位的物業(yè)管理服務(wù)，不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和建議，協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競爭能力，并為物業(yè)管理打下扎實的基礎(chǔ)?？迫鹞飿I(yè)董事長張鑫國，副董事長、總經(jīng)理張一民，副總經(jīng)理王振太，在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會和社會各界人士，祈望合作，共圖發(fā)展；科瑞將給您帶來欣喜。項目名稱：綠地科創(chuàng)大廈開 發(fā) 商：上海錦普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：普陀區(qū)寧夏路201號項目特色：近五萬平方米智能化大廈。項目名稱：綠地世紀(jì)城綠地世家發(fā) 展 商：上海綠地新龍基置業(yè)有限公司地 址：普陀區(qū)寧夏路366弄項目特色：近20萬平方米高層住宅，會所和智能化系統(tǒng)配備完善，以“水生態(tài)，環(huán)保，智能”三、項目概況與分析（一）、物業(yè)特點及分析：【觀邸】位于湖北省荊州市，是荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開發(fā)有限公司在荊州開發(fā)的一個高檔社區(qū)，別墅區(qū)。荊州市的物業(yè)管理更是處于一種比較空白的狀態(tài)，現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是處于管理水平低，收費低，沒有服務(wù)意識，服務(wù)不到位，沒有良好的，專業(yè)物業(yè)管理人才缺乏，在給物業(yè)進(jìn)行管理和給開發(fā)商做配套服務(wù)時不能起到一個促進(jìn)配合的作用。道路面積9381平方，人均集中綠地（）。其中保留部分為現(xiàn)在已有的天發(fā)花園，亦納入【觀邸】的物業(yè)管理范圍之中。項目在荊州市率先采用專業(yè)的社區(qū)配套設(shè)施，智能系統(tǒng)等。對觀邸采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對配套設(shè)施的管理和鋪面等服務(wù)，我們將對照國家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)，針對觀邸的業(yè)主的特別需求來確定客戶（業(yè)主）服務(wù)的項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。同時配合沙市區(qū)的有關(guān)管理部門的工作。因此我公司在服務(wù)過程中注重本地的差異性，更為靈活的有針對性的進(jìn)行服務(wù)。我公司在前期業(yè)主入住期間，通過各種渠道各種方式進(jìn)行物業(yè)管理知識普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊，業(yè)主臨時公約，裝飾裝修管理規(guī)定發(fā)放。對新建的部分和原來的天發(fā)花園部分采用定點監(jiān)控，巡邏保障，充分利用智能設(shè)施的措施來保證安全。1在觀邸的車輛管理上，別墅區(qū)實行自我管理，高層部分采取集中有嘗管理。1由于觀邸項目是我公司和貴公司第一次合作，開發(fā)商在售后服務(wù)等方面要給予明確的支撐。并且為推動以后的業(yè)主委員會成立做鋪墊，為開發(fā)商完成項目開發(fā)做支撐。而且對管理費的不足可以做部分的補(bǔ)貼幫助。管理分項目標(biāo)、客戶服務(wù)216。 物業(yè)管理費收繳率85%以上；216。 安保服務(wù)滿意率95%以上。 設(shè)備完好率95%以上；216。 保潔合格率100%；216。 綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%；216。 房屋零修及時率100%；216。四、服務(wù)模式（一）、高標(biāo)準(zhǔn)管理原則物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，科瑞在進(jìn)行任何標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)中均將其一切管理行為建立在一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)之上。b）服務(wù)設(shè)備——完好良好而完善的硬件設(shè)施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。除了應(yīng)具有良好的服務(wù)意識外，更重要的是員工應(yīng)具備較好的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程人員應(yīng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，財務(wù)人員應(yīng)具備豐富的管理知識，保安人員應(yīng)具備過硬的治安消防本領(lǐng)等。如電話接聽程序、設(shè)備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴(yán)格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán)，不可隨心所欲、雜亂無章。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點?？迫鹞飿I(yè)的前期介入科瑞對每個物業(yè)項目的前期顧問工作中都會本著認(rèn)真參與、積極建議、專業(yè)咨詢等工作準(zhǔn)則，即全面的向貴司就下列方面提出一些建議（因白云綠水建設(shè)的基本資料不夠詳細(xì)，故我司只做擬定方案）：機(jī)電設(shè)施顧問:顧問基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：為使用及管理者方便，節(jié)約日常運行費用216。 給排水系統(tǒng)設(shè)計與施工；216。 主二次裝修改裝及日后物業(yè)方維護(hù)保養(yǎng)；216。 部分樓道消防通道可能會過窄，如再在此安裝墻式消防栓后，其間距離也216。 使用及管理者方便，保持物業(yè)形象216。 建筑物外立面的控制；216。 物業(yè)管理用房的設(shè)計和施工；216。 個別單元門廳設(shè)計會過于繁煩，如玄關(guān)墻之設(shè)計問題易造成日后一次裝修或改建時主要拆除對象。216。 閉路電視防盜監(jiān)控系統(tǒng)216。 訪客樓宇對講系統(tǒng)216。 寬帶接入和上網(wǎng)方式等216。 公共區(qū)域監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的位置應(yīng)做合理的安排，對一些路段易被車輛碰撞的區(qū)域就先設(shè)置防沖撞欄。 其他建議略。 施工對以后維修保養(yǎng)是否有影響216。 提供操作培訓(xùn)要求216。 技術(shù)資料遞交要求等216。巡視中也經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)：工地上未著安全帽人員較多；各類施工材料及配件堆放隨意；工人生活區(qū)域與施工區(qū)域太近且沒有太多防護(hù)措施，如有高空附物很容易就會砸至生活區(qū)晾曬衣物或行走的工人。 其他建議略。 參加物業(yè)管理介紹會216。 將物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定制成合同 附件216。同時還會積極的參與并承擔(dān)貴司可能參加的各種房展會上人的安全保衛(wèi)工作?？迫饘τ^邸的實質(zhì)物業(yè)管理時的各項保障l 物業(yè)管理籌備工作簡介俗話說：“三軍未動，糧草先行”。 制定物業(yè)管理人員架構(gòu)216。 制定各種物業(yè)管理方案等l 物業(yè)管理各項支出所占比例為讓貴我雙方就管理項目的各項成本支出更明確，現(xiàn)我司將物業(yè)管理日常支出構(gòu)成比例發(fā)下圖例出，供貴司參閱：l 準(zhǔn)備各種物資裝備根據(jù)我司以往之管理經(jīng)驗，我司亦以會在物業(yè)進(jìn)駐前準(zhǔn)備物業(yè)管理需要的各種物資裝備，以保障物業(yè)各項工作的順利開展。 購置各種辦公家具和設(shè)備216。 住戶手冊216。 二次裝修管理制度及表格表式216。 投述的處理程序等l 完成員工入職培訓(xùn)為保證金利達(dá)花園的服務(wù)水準(zhǔn)，我司亦會對所有員工，更針對性的根據(jù)他們的不同工種進(jìn)行不同的入職前培訓(xùn)，并加以考核。 工程設(shè)施管理216。 員工守則和崗位職責(zé)216。如下：216。 工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案216。 交通和停車管理方案216。 定制員工制服216。 招標(biāo)確定物業(yè)保險公司等對觀邸的人文管理上海物業(yè)管理在中國的物業(yè)管理行業(yè)中已經(jīng)積累了很多的經(jīng)驗，相對而言，湖北的物業(yè)市場還處在發(fā)展階段，我們的管理模式在湖北要爭得更多人的認(rèn)可。在“服務(wù)”中，我們亦會提高人與人間“溝通”效率。社區(qū)的美麗、人（服務(wù)者與被服務(wù)者）的潛在素質(zhì)升華及管理的藝術(shù)一定要靠我們不斷的培養(yǎng)、完善，而這些正是蘊(yùn)涵在“服務(wù)”中。在這些基礎(chǔ)工作襯托下，我們還可以通過小區(qū)公共區(qū)域的告示牌、宣傳欄等，張貼或發(fā)放一些科普知識的宣傳資料。通過對整個小區(qū)的“服務(wù)”，我們可以完善社區(qū)的人文建設(shè)，融入上海的海派城市的特點，用我們的真心換取業(yè)主對我們的理解，用社區(qū)人文的建設(shè)給廣大業(yè)主一個稱心、舒適、美麗的“人性化”大家庭。通過不斷的對員工的培訓(xùn)、對業(yè)主的宣傳、反復(fù)對安全防范的認(rèn)知、社區(qū)及周邊區(qū)域的聯(lián)防及技防設(shè)施的養(yǎng)護(hù)等，全面做好“群防群治”全員化安全管理工作。 小區(qū)人行進(jìn)出口實行24小時保安服務(wù)216。 制訂并落實完善的小區(qū)內(nèi)安全防范宣傳工作216。 建筑、生活垃圾時產(chǎn)時清216。 物業(yè)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等保持清潔216。216。 嚴(yán)格業(yè)戶的二次裝修管理216。216。 車庫管理設(shè)施保持運行正常216。服務(wù)規(guī)范上門服務(wù)，佩帶工卡；預(yù)約時間，必須遵守；修理完畢，清掃現(xiàn)場；用戶驗收，及時回訪；明碼標(biāo)價，收費合理。我們認(rèn)為客戶的滿意度的衡量需建立在不同的層面上，以確?？蛻舴?wù)工作無論在宏觀上還是具體細(xì)節(jié)上均得到改善。 對問訊或投訴的響應(yīng)時間216。 與客戶公司間的關(guān)系216。（四）、物業(yè)管理前期籌備工作確定物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)科瑞根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗，針對項目實際情況，以各時間段和各種收費標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實際的測算，為發(fā)展商確定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)科瑞將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù)，制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。參與設(shè)備調(diào)試和驗收科瑞在獲得發(fā)展商正式物業(yè)管理委任后，將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員，參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收，熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置，檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程，協(xié)助督促施工單位整改。確保物業(yè)管理各種方案科瑞根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況，制定一系列適合觀邸的物業(yè)管理方案，使管理人員上崗后，能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè)；部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻，部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。A、政府有關(guān)職能部門驗收政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、住宅發(fā)展局等部門對物業(yè)進(jìn)行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。拒絕驗收的范圍包括：工地和已交付物業(yè)不能有效隔離、機(jī)房不能獨立封閉、有重大施工缺陷、有影響業(yè)戶入住的未完工程、有危及使用人安全的建筑、有危及操作人安全的設(shè)備。G、各種機(jī)房和設(shè)備的驗收及交接各種機(jī)房驗收 應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機(jī)房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標(biāo)志。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認(rèn)《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。K、將單元交付業(yè)戶使用物業(yè)管理處將代表發(fā)展商將物業(yè)交付業(yè)戶使用，客戶經(jīng)發(fā)展商簽發(fā)的《支付使用通知書》，正式接收住宅單元，當(dāng)場填妥《物業(yè)單元交接表》，交接以接收住宅單元鑰匙為標(biāo)志，物業(yè)交付以如下程序執(zhí)行：工作經(jīng)辦部門內(nèi)容備注確認(rèn)業(yè)主客服中心核實發(fā)展商簽發(fā)《交付使用通知書》若有疑問需向發(fā)展商證實交接文本客服中心遞交《物業(yè)管理公約》、《用戶手冊》、《住宅說明書》、《住宅質(zhì)保書》請業(yè)主簽收建立資料客服中心請業(yè)主填寫業(yè)主資料表格，建立用戶檔案資料，輸入電腦確定與業(yè)主的聯(lián)絡(luò)方式查驗單元工程部按交付標(biāo)準(zhǔn)，查驗天花、地坪、墻面、門窗、照明、地漏、水管、電話、電視和可視對講等記錄缺陷，通知施工整改和維修督促整改工程部若缺陷較多，業(yè)主拒絕收摟，需立刻通知施工單位整改或翻修記錄，并督促及時完成完成后立即通知業(yè)主再驗收辦妥手續(xù)工程部業(yè)主同意接收單元，需填妥《物業(yè)單元交接表》記錄水、電及煤氣表讀數(shù)收取費用財務(wù)部根據(jù)事先準(zhǔn)備好的單據(jù)，向業(yè)主收取首期三個月的物業(yè)管理費、維修基金、裝修垃圾清運費、有線電視和煤氣初裝費做好未交應(yīng)付款的登記移交單元客服中心確認(rèn)已辦妥所有手續(xù)，移交單元鑰匙交樓工作完成二次裝修管理為保證物業(yè)安全和其他業(yè)主利益不受侵害，減少裝修對公眾和環(huán)境的影響，科瑞將總結(jié)以往二次裝修管理中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，加強(qiáng)和完善二次裝修管理制度和方法。B、制定保安管理方案科瑞在充分發(fā)揮小區(qū)智能化安全防范的基礎(chǔ)上，通過制定嚴(yán)格的管理制度，加強(qiáng)對安保人員的管理。D、突發(fā)事件處理科