【正文】 適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)的“架構(gòu)精簡，一職多能”的要求，有效減低人力資源成本；另可協(xié)助貴司組織銷售階段的工作人員隊伍，大大減輕發(fā)展人力資源方面的工作壓力。 兼管小區(qū)日常之管理運作工作，履行小區(qū)日常管理職責(zé)。 代表或彙同貴司驗收施工單位移交之物業(yè)，並從用家及物業(yè)管理角度提出遺漏返修要求。 協(xié)助發(fā)展商進行促銷活動的現(xiàn)場控制及管理于貴司進行上述項目之樓宇促銷活動時，本司會於事先就有關(guān)活動方案提供管理配合建議方案予貴司參考，並於活動當(dāng)天，協(xié)助做好促銷活動的現(xiàn)場佈置、保安及清潔等工作，確保有關(guān)活動能順利進行；本司具有負(fù)責(zé)組織大型活動的經(jīng)驗，如有需要可協(xié)助及組織銷售階段的各類活動，以配合項目的銷售工作。 客戶接待工作 本司可安排及培訓(xùn)銷售部接待人員，務(wù)求于售樓部之客戶 接待方面能令客戶感受到熱情周到、賓至如歸之感。前往樣板房之通道應(yīng)獨立分隔開，分開設(shè)置出口及入口。銷售大廳爲(wèi)客戶對樓盤留下的第一印象。有見及此，本司將根據(jù)過往之豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，爲(wèi)貴司銷售人員就物業(yè)管理方面提供如下之培訓(xùn)課程建議計劃： 服務(wù)禮儀； 物業(yè)管理基本概括及範(fàn)圍； 物業(yè)管理之日常服務(wù)內(nèi)容及管理費用之厘定方式； 物業(yè)管理法規(guī)； 物業(yè)管理公約、業(yè)戶守則及裝修手冊的主要內(nèi)容； 其他相關(guān)課程。此外，本司亦建議可視乎情況組織居民間的比賽及活動，如乒乓球或棋藝比賽等；如有可能，更可組織居民興趣隊伍與鄰近其他住宅大廈代表進行公開比賽或其他活動，以加強與同區(qū)其他居民的友誼及溝通。 物業(yè)管理軟體的建議物業(yè)管理軟體之編程主要就物業(yè)日常設(shè)備維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化和內(nèi)部文件整理、客戶資料、管理服務(wù)收費等的工作進行匯總及製錶等。另，由於停車場亦爲(wèi)物業(yè)保安之要求重點，本司建議於停車場入口處設(shè)置車牌識別電視監(jiān)視系統(tǒng)，通過影像記錄等設(shè)施管理出入之車輛，以達(dá)到停車場管理的需要。 地下停車場的規(guī)模 停車場作爲(wèi)物業(yè)之重要配套，規(guī)模如何設(shè)定，本司之專業(yè)人員有相關(guān)的經(jīng)驗，其中包括： 就日後住戶的車輛數(shù)目進行評估，作出適當(dāng)?shù)能囄粩?shù)量安排。 垃圾處理設(shè)備 現(xiàn)時廣州部份物業(yè)對垃圾處理系統(tǒng)方面之考慮較少，生活垃圾處理主要通過指定集中點，由清潔人員定時將收取之垃圾集中，惟如採取此種處理方式，若因垃圾收集不及時或於運送過程中，即會對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生造成影響。本司屆時將對綠化設(shè)計方面提出建議方案，並建議種植較有觀賞性的植物，如大紅草、多色富貴竹、螃花及虎尾蘭等，增加區(qū)內(nèi)綠化色彩，活躍小區(qū)氣氛。 評估各機電房的規(guī)模位置，機電設(shè)備合理利用及佈置小區(qū)設(shè)備選型方面，本司會按小區(qū)日後實際的需要，向貴司提交專業(yè)的意見，如電梯的品牌、速度及後備發(fā)電機；水泵的功率大小等，務(wù)求以最適合的設(shè)備配合小區(qū)的需要，以免日後設(shè)備的設(shè)置不能滿足業(yè)戶的需求，又或設(shè)備的功能過大，以造成能源浪費等（如大型中央空調(diào)機組的功率是否適合等）。9. 用戶手冊本司將制定資訊性之用戶手冊，詳列所有有關(guān)用戶須注意事項，此等手冊充份表現(xiàn)發(fā)展商對專業(yè)管理事項上的重視，對市場推廣十分有效。5. 車庫系統(tǒng)本司就車庫未來所需提供建議，包括計費系統(tǒng)、車行方向、車位元大小及車庫專業(yè)標(biāo)識系統(tǒng)等。本司於接受委聘後，於物業(yè)設(shè)計及建築期間，就所有有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)，向設(shè)計院、建築師、籌建處、及機電顧問等提供專業(yè)意見，範(fàn)圍包括如下：1. 小區(qū)設(shè)計本司將詳閱小區(qū)所有設(shè)計圖紙及建築材料規(guī)格書，委派富工程經(jīng)驗的工程人員提供有利於未來管理之改善建議，諸如按寫字樓規(guī)格要求佈局設(shè)計、商場經(jīng)營的硬體配備及所需人流控制、住客會所之佈局、將來小區(qū)保養(yǎng)維修可能産生的問題等，俾能在建築期內(nèi)作出相應(yīng)的增刪。第三部份前期物業(yè)管理顧問服務(wù)第三部份前期物業(yè)管理顧問服務(wù)一、顧問服務(wù)據(jù)資料顯示，本項目爲(wèi)一高級綜合性發(fā)展項目。 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離，不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。 激勵系統(tǒng) 激勵系統(tǒng)示意圖激勵機制思想工作機制文化活動機制培訓(xùn)提升機制獎懲機制工資福利機制 激勵系統(tǒng)示意圖說明： 激勵是管理處內(nèi)部對員工管理主要方式。 在整體運作過程中，始終堅持全過程監(jiān)督和管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。發(fā)展商爲(wèi)「廣州市盈發(fā)房産發(fā)展有限公司」。廣州華聯(lián)物業(yè)西門口廣場全程物業(yè)管理建議書廣州華聯(lián)建設(shè)物業(yè)管理有限公司二零零五年三月提交139 / 139目錄部份摘要頁數(shù)一西門口廣場物業(yè)摘要67二管理模式8121. 總體管理模式92. 擬採取的管理方法912三前期物業(yè)管理顧問服務(wù)1340(一) 顧問服務(wù)14181. 小區(qū)設(shè)計142. 機電設(shè)備153. 保安系統(tǒng)154. 清潔要求155. 車庫系統(tǒng)166. 管理預(yù)算167. 合約文件168. 員工招聘／培訓(xùn)179. 用戶手冊1710. 厘訂契約1711. 業(yè)戶交收／裝修指南18(二) 物業(yè)管理顧問之具體工作19301. 方案設(shè)計階段本司提供的服務(wù)內(nèi)容19252. 推廣銷售期間本司提出的服務(wù)26293. 交樓期間提供的服務(wù)30(三) 前期物業(yè)管理顧問之人員及時間安排31361. 管理顧問人員安排312. 顧問管理工作時間安排3136西門口廣場物業(yè)顧問小組架構(gòu)圖37西門口廣場前期物業(yè)顧問工作計劃表3943四物業(yè)管理服務(wù)44551. 物業(yè)管理服務(wù)45472. 管理公司基本架構(gòu)及人員編制48503. 管理公司財政分配及預(yù)算開支514. 管理的收費範(fàn)圍及收費標(biāo)準(zhǔn)515. 管理公司人員招聘及培訓(xùn)計劃52536. 管理公司前期工作及時間安排5455五進一步物業(yè)管理方案56(一) 住宅管理5778 1. 各物業(yè)功能的出入口57 2. 小區(qū)穿梭巴士服務(wù)57 3. 社區(qū)文化活動及環(huán)境社區(qū)文化58 4. 便民服務(wù)5963 5. 空中花園管理646. 智慧化系統(tǒng)的管理、維護6466 7. 根據(jù)入住前扣及各階段採取的安全措施6768 8. 對房屋裝修的監(jiān)管方案及措施68 9. 住房被盜和車輛丟失的責(zé)任和承諾6869 10. 對建築外表規(guī)範(fàn)化管理69 11. 物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施7076 12. 評估會所功能76 13. 評估小區(qū)的硬體設(shè)計77 14. 制訂管理制度和文件7778 15. 定期會議78(二) 商場管理7987 1. 保安79 2. 餐飲功能設(shè)施79 3. 中央空調(diào)系統(tǒng)79 4. 智慧化系統(tǒng)79 5. 商場用戶手冊80 6. 商務(wù)服務(wù)81 7. 員工培訓(xùn)81 8. 考核員工表現(xiàn)8182 9. 加強與業(yè)戶間之溝通82 10. 定期會議83 11. 評估商場的硬體設(shè)計83 12. 商場戶外廣告83 13. 商場經(jīng)營83 14. 商場租務(wù)管理84 15. 商場裝修監(jiān)控84 16. 商場推廣84 17. 商場之管理制度8587(三) 寫字樓管理8893 1. 評估寫字樓的硬體設(shè)計88 2. 智慧化設(shè)備的規(guī)劃88 3. 會議中心設(shè)置88 4. 統(tǒng)一製作商戶水牌88 5. 大堂接待88 6. 大廈標(biāo)誌89 7. 文件制定8990 8. 電梯使用安排90 9. 大廈背景音樂90 10. 洗手間管理9091 11. 能源管理91 12. 商務(wù)服務(wù)91 13. 組織商務(wù)活動92 14. 協(xié)助引入知名商家進駐92 15. 大廈環(huán)境佈置92 16. 加強與業(yè)戶間之溝通92 17. 定期會議93(四) 商場及寫字樓的服務(wù)承諾9499六租務(wù)管理100103 1. 爲(wèi)西門口廣場商場提供的租務(wù)服務(wù)101 2. 代表業(yè)主履行租約責(zé)任102 3. 租務(wù)管理服務(wù)程式102103七建議服務(wù)年期及管理酬金104105八全面物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算案106125九爲(wèi)何委任「華聯(lián)建設(shè)」126128附錄一「廣州華聯(lián)建設(shè)物業(yè)管理有限公司」簡介129130附錄二「華聯(lián)建設(shè)」主要人員管理人員介紹131附錄三物業(yè)公司基本情況表及相關(guān)證書132137附錄四「華聯(lián)建設(shè)」管理階層現(xiàn)時及過往於國內(nèi)參與管理之項目138143第一部份西門口廣場物業(yè)摘要第一部份西門口廣場物業(yè)摘要　 西門口廣場位於廣州市中心地帶， 中山七路及光復(fù)北路交彙處， 占地約20，000平方米，由七棟住宅與一棟寫字樓組成及大型商場組成；西門口廣場雄據(jù)荔灣老城區(qū)的中心位置，南靠中山七路，東鄰人民路，西有康王路主幹道，地鐵一號線「西門口」及「陳家祠」站更近在咫尺，地理位置優(yōu)越，交通便利，屬於廣州西關(guān)的傳統(tǒng)商業(yè)旺地；上下九步行街、帶河玉器市場、北京路步行街、中山五路等商業(yè)場所舉步可到；西門口廣場是集購物娛樂、飲食、金融、商業(yè)辦公於一體的現(xiàn)代化綜合物業(yè)。第二部份管理模式第二部份管理模式1. 總體管理模式西門口廣場物業(yè)管理模式以人爲(wèi)本業(yè)戶第一品牌戰(zhàn)略環(huán)境設(shè)施管理細(xì)緻服務(wù)業(yè)主專享服務(wù)客戶優(yōu)質(zhì)服務(wù)高質(zhì)素管理注重聲譽2. 擬採取的管理方法 運作程式系統(tǒng) 整體運作流程日常管理服務(wù)與維修養(yǎng)護各類人員崗位培訓(xùn)建立各種規(guī)章制度物業(yè)部工程部保安部財務(wù)部清潔綠化部行政部租務(wù)部質(zhì)量管理部各級各崗位工作人員開展管理服務(wù)與養(yǎng)護工作完善各類客戶服務(wù)及設(shè)施管理、協(xié)調(diào)各部門之工作關(guān)係 整體運作流程圖說明： 從整體運作流程圖中看，管理處注重於整體運作全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啓下，相互制約的作用。 資訊反饋系統(tǒng) 資訊反饋示意圖信息指揮機構(gòu)（管理處經(jīng)理）執(zhí)行實施機構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）監(jiān)督機構(gòu)（管理處經(jīng)理）信息反饋渠道 資訊反饋示意圖說明： 資訊是資源，西門口廣場管理處的資訊來源於執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和資訊反饋渠道。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重並應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。設(shè)計由7幢高層住宅及裙樓商場組成之中大型商住物業(yè)。2. 機電設(shè)備按本司曾管理衆(zhòng)多不同類形、不同組合之物業(yè)經(jīng)驗，可提供各款最適用於本項目之機電設(shè)備型號、功能規(guī)格，再加上本司對該等機電設(shè)備之實際操作經(jīng)驗，肯定可爲(wèi)　貴司選用最合適之機電設(shè)備提供物業(yè)管理上的專業(yè)意見；本司現(xiàn)時管理之項目如「利雅灣」、「黃埔花園」等均與貴項目有相似及可比之處。6. 管理預(yù)算於項目交付使用前，本司將參照廣州市內(nèi)其他項目物業(yè)管理費用收支、生活指數(shù)、物價幅度，進一步提供一準(zhǔn)確及合理之未來管理支出預(yù)算案予發(fā)展商，配合市場推廣策略；具體有如下： 銷售階段的總開支預(yù)算（根據(jù)發(fā)展商銷售階段要求而定） 管理處開辦費用預(yù)算 項目總體收支預(yù)算案