【正文】 作為商人我們又必須保證在社會利益得到實(shí)現(xiàn)的同時，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場實(shí)際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕耘。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國建筑，形成了中西合璧的特色。維多利亞廣場定位于CONDO高級時尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！8．1 獨(dú)特銷售主張（USP） 360度無敵海景！ 361度滿意服務(wù)！[印象 公共餐廳第八部分 營銷策劃 維多利亞廣場位于青島火車站廣場對面，是一座360度全景觀建筑。 影印及傳真服務(wù)大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對大氣無污染的溴化鋰等。我們認(rèn)為這些一概念可作為本案參考借鑒。我們建議，本案會所重在配套完善且實(shí)用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合的“泛會所”概念，除包括健身房、桑拿室、臺球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施，還有空中花園的觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥籠等，另外可考慮保健、旅游等概念，這樣的會所不會變成擺設(shè)，而成為吸引消費(fèi)者的賣點(diǎn)。管道：將水管隱起來，讓人看不到水管外露，或?qū)⒐芾碇梅旁诠艿谰忍厥獠课?，或涂以特殊顏色，比如將管道緊貼墻面，并涂上與墻面相同的顏色，使人感覺不到凸出的管道。外飄窗參考效果圖（3）建筑是城市的外衣，色彩美麗和諧的建筑，可以為城市增添不少風(fēng)采。空間及其組合本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺效果。n 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。n 陽臺：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。n 除在陽臺上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開青島生態(tài)大樓的先河。2. 商業(yè)l 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。l 輔助用功能間戶的種類應(yīng)多一些，設(shè)計也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲藏間、走入式衣柜等。（3）注重舒適性：l 每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果。當(dāng)然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴(yán)格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。（1）戶型設(shè)計上要講究功能分區(qū)l 公私分區(qū)：公共活動空間（廳、廚房）和個人活動空間（臥室等）分開、不交叉。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。這種新型的房屋類型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場，細(xì)分目標(biāo)客戶，對未來房地產(chǎn)開發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。 作為一種房屋形態(tài)，Condo起源于上世紀(jì)八十年代的美國。第七部分 項目開發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計建議7．1開發(fā)主題定位 宜家宜商 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定： 大買家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者，他們一般對各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識，一般情況下針對這類買家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。而隨著沿海地段開發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級市場的接受程度，決定其投資導(dǎo)向。第六部分 項目目標(biāo)客戶群分析 1. “金領(lǐng)階級” 比如外國金融保險貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國公司駐青公司高管等；對于來自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購物、休閑方便，則他們在任何國家都會首選頂級物業(yè)，這里有他們相對熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開展和對市場的逐步了解和接軌。對于第2種方式，投資回收周期較長，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專營公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見性。這種方式一方面可以使購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對投資回報放心，另一方面也可以使經(jīng)營者不用投入太多資金（如果購買商鋪，投資額將會大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時由于統(tǒng)一經(jīng)營，容易形成統(tǒng)一的品牌力。這種方式的資金回收較快，銷售控制在前期經(jīng)營中比較重要。 自主招商經(jīng)營：一般是開發(fā)商建設(shè)完成后，成立專門的經(jīng)營公司或部門對物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營。因此，市場機(jī)會增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。旅游商業(yè)主要指的是結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜问袌鎏厣瞥龅膶ｉT針對外地游客采購本地或世界各地相關(guān)的旅游特色產(chǎn)品的一種商業(yè)形態(tài)。有的只是借用“酒店式公寓”這一概念進(jìn)行炒作；亦或本著酒店式公寓的想法運(yùn)營，最后卻做成了商住兩用樓或SOLO。我們的目標(biāo)客戶群體，他們受過高等的教育，擁有不菲的收入和超前的觀念，他們追求高品質(zhì)的生活，不愿被生活瑣事纏住，而酒店式公寓的適時推出，正好滿足了這部分人的需求。酒店式公寓是目前在上海、北京、廣州等沿海發(fā)達(dá)城市逐漸走紅的一種新型物業(yè)形態(tài)，它集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。規(guī)劃限定本項目為住宅、商業(yè)型項目，如何在市場上以差異化的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品脫穎而出，綜合各種內(nèi)外部資源條件，我們的總體策劃思路定位于以酒店式公寓為主體，突出星級酒店服務(wù)內(nèi)涵、全新錯、躍層小戶型設(shè)計內(nèi)涵、青島首個全方位口岸物業(yè)（地鐵、火車站、輪渡、公共交通）的投資內(nèi)涵、青島首個全方位海洋物業(yè)的文化內(nèi)涵。爭取用兩年時間完成渤海天然氣的引進(jìn)項目，并加快本地天然氣市場的開發(fā)。中山路改造l 百年中山路改造工程，全力打造青島市的旅游商業(yè)和休閑商業(yè)中心，給項目提供了無限的增值空間和想象力。l 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻纖管、清水混凝土等新型建筑材料，新型節(jié)能技術(shù)，能有效解決項目所存在劣勢，增加層高（甚至增加層數(shù)）、隔絕噪音、提高出房率，在降低成本的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升產(chǎn)品品質(zhì)。另外，由于中山路改造工程龐大，估計需要較長時間，因此，由于中山路改造形成的拆遷戶客戶以及暫時撤離中山路的投資客戶大量產(chǎn)生，我項目正好可以彌補(bǔ)這個空白點(diǎn)，搶占市場制高點(diǎn)。噪音劣勢，靠近火車站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適合開發(fā)高檔住宅；規(guī)模劣勢，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益； 市場空白點(diǎn)l 縱觀青島房地產(chǎn)市場，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬元人民幣，因此低于50萬元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場空白，更是海景公寓的市場空白。 行業(yè)優(yōu)勢：中山路附近老城區(qū)土地資源稀缺，現(xiàn)有高層住宅項目大多數(shù)為爛尾樓改建，在戶型及配套設(shè)施上局限很大。同時通過項目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價可以達(dá)到8000—10000元/平方米，投資回報率可以達(dá)到60%100%。 樹立開發(fā)商品牌：進(jìn)出青島重要門戶，人流量大，順利打造開發(fā)商強(qiáng)勢品牌；地塊獨(dú)特，社會關(guān)注率高，容易塑造開發(fā)商高端品牌。 l 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價格平均在50006500元左右，商住樓價格在6000—7500元/平方米左右，總價均在50萬以上，銷售情況不理想，競爭對手較多。 第四部分 項目所在地板塊市場分析 項目所在地塊屬于青島市區(qū)西部，可以稱作中心西區(qū)，即該地塊既有市中心的各種優(yōu)勢和特征，又在地理位置上偏于西部。金色海岸雙星地產(chǎn)起價5280元/平方米（網(wǎng)上1樓） 8~9層平均5650元/平方米新項目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦天項目賣點(diǎn)項目銷售時老城區(qū)的高層住宅市場空白（金田公寓售罄，雙星月租金水平平均2元/平方米日二手市場掛牌情況很多項目賣點(diǎn)地理位置優(yōu)越，CBD核心位置；在青島首推酒店式公寓概念備注其中酒店式公寓總建筑面積13000平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型52平方米（80%）、109平方米（15