【正文】 隨著棗陽房地產市場的發(fā)展，事件營銷作為一種轟動性的活動，能迅速擴大知名度，宣傳力度和傳播廣度要比單純的廣告效果要好得多?！贰废鄳治? 對消費者來說，買房置業(yè)是一件必須深思熟慮，反復權衡才能作出的重大決策，因此，房地產廣告往往需要將盡可能多的信息傳達給消費者，這就要求廣告在表現形式和媒體選擇上表現出眾。傳播效應和覆蓋面較好，費用適中。廣告策略：用直接的比較性廣告和面對面的溝通行為并配合笨案封頂的慶典來完成不好戶型和保留精品的銷售，完成收尾。廣告策略：公布建設、銷售進度，進一步明確樓盤賣點，并通過已入住者的親身感受，來觸動潛在客戶的情感并增進他們的信心。廣告策略：運用高密度、大范圍的廣告運動，通過深度軟文及硬性廣告進行信息的傳遞和拉動購房者的關注。廣告策略：運用分階段的賣點訴求，通過平面廣告和口碑搭載公關、促銷活動，完成項目的認知和美譽度。五、媒體實施策略：（一）媒體策略 ◆ 電視廣告：塑造“吉利中心，公園居家品質生活”的視象概念； ◆ 平面廣告：選取若干個則面，從不同的角度將本項目塑造成品質景觀的良好形象 ◆ 軟性文章：多方面、更詳細地推介本項目的優(yōu)勢與潛力 ◆ 樓書、看板、單張等：以不同的角度及表現方式多方面、更詳細地推介本項目的“吉利中心，公園居家品質生活”的項目概念； ◆ 營銷活動：事件促銷活動 以“公園居家品質生活”的概念為展開。三、媒體目標： 根據本案整合行銷傳播給定的各個階段（試銷期、導入期、強銷期、延續(xù)期）所賦予傳播的任務，制定切實的媒體目標，使媒體在目標的界定上有所側重?？扛邩潜P品質，拉高企業(yè)的品牌號召力。 （3）第三步 正式引爆媒體推廣全面展開，全方位、立體化的深入造勢，分賣點訴求優(yōu)越感，集中展現本項目的生活方式，以及受到的青睞。策略：“吉利區(qū)中心，居住誰領風范”為主題的平面伏擊戰(zhàn), 配合項目的視覺形象和標識。這種營銷不是被動的店面營銷，而是一種主動與消費者進行溝通和交流的、滲透式的營銷。一般地說，一個現代化的房地產公司具有復雜的營銷溝通系統(tǒng)。銷售人員默契配合、充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、透徹、親切、實在、信任、坦誠、自尊的銷售氣氛，以實現“下訂便不退訂”、“補足便能簽約”、“簽約更能代為介紹朋友來買”的完善銷售。有計劃地限量限樓層的推出，除了對內部認購的任務與目標較為明確外，對項目的整盤銷售也有整體的控制，不易把盤作爛。重點目標客戶的持續(xù)跟蹤 對于重點性的客戶，進行定期的持續(xù)跟進，并根據項目的進展，邀請他們來出席相應的公關活動，進行重點性的攻關，切實地傾聽他們的想法，解決他們心中的顧慮，以達到早日下定，早日定單的目的。媒體廣告的聲勢支援以多層次、全方位的營銷推廣，通過報紙、電視、廣播、戶外廣告、車身廣告、DM雜志等推廣項目的形象，建立項目的品牌，以此來營造項目的聲勢，傳達項目的信息，為銷售奠定良好的基礎。滿足本案的目標群體，對品質景觀社區(qū)、品質生活的一種向往和期盼。我們建議本案應遵循“低開高走，小步快跑“的定價策略，樓盤總體均價應控制在1600元為宜。綜合本案的實際情況，同時分析市場的因素，為使項目安全、高效運轉，建議將“成本加成法”和“競爭型定價法”兩中定價方法綜合運用。如單獨采用此方法，有與市場脫節(jié)的可能。（二）綜合分析：現階段“以自住為主”的策略就需要在項目的產品設計、環(huán)境景觀、社區(qū)人文方面做出更多的努力才能贏得消費者的青睞。（4）經濟收入：家庭月收入穩(wěn)定，綜合月收入在2000—3000元?，F時居民家庭規(guī)模的結構以三至四人一戶所占的比例最大，%。 臥室面積分配合理，方正、平直、寬大、令人心情舒暢。衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間均有明窗通風和采光，主臥房有獨立衛(wèi)生間，私密性強；設雙陽臺，一南一北，有利觀景、通風和晾曬衣物等功能；其中，廚房與飯廳最好緊密相聯，方便備餐與用餐，并設有明窗，通風、采光好，將其設置在西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風吹走，難以在室內停留，利于身心健康； ● 植物配置主要選用本地樹種，適當選用外地的景觀樹種，依照季節(jié)變化，考慮樹種搭配，做到常綠與落葉相結合，觀花與觀葉相結合，形成季節(jié)分明、各有千秋的植物觀景。主題：公園社區(qū) 景觀生活● 入口景觀 社區(qū)入口為獲得良好的整體效果，以主題性的景觀和社區(qū)名稱的醒目裝點來豐富其立面景觀，同時入口左右可以適當擺設中式的小品以增強社區(qū)內生活氛圍。 I．陽臺以設于客廳為主，北向可設工作陽臺。E．建筑立面要強調文化內涵的體現，以大面積玻璃窗加色調柔和的外墻面，通常為淺色調，強調潔凈、通透的效果，與綠化有機結合。（3）建筑設計提示根據前面的市場分析及市場供求情況，對本項目的產品設計建議如下：A．造型與環(huán)境相協(xié)調，強調空間的個性與可識別性，精致且注意細節(jié)。 就本案來說，特別需要突出的是，外立面色調要對客戶產生極大的沖擊來改變整個片區(qū)市場的色彩灰暗的現狀，建議以藍色或其他冷色調為基調，凸現項目的層次。 建筑風格，一般來說主要從外立面來表現，外立面設計主要包括的是：屋頂結構、外立面用料、色彩搭配、窗戶與陽臺等細部處理，管線、空調位置的處理等幾個方面。建議本案也采用現代風格的建筑設計，以迎合市場的發(fā)展方向，同時將西式的風格融入其中，形成一種全新的現代氣息的品質住宅。公園為家——備選案名：世紀雅苑（2）釋 意（世紀名苑） ●“世紀”二字，由世紀廣場而來，結合了擁有世紀廣場的景觀與休憩優(yōu)勢，并且富有較高的時代感和時尚感； ●“名”即有名門、優(yōu)越感之意，體現出的一種出眾、優(yōu)越的感覺，與目標群體居住的理想追求十分契合； ●“名苑”即體現出了應有的品質和檔次，體現出居住于此，那種舒適、有品位的生活主張； ●“世紀名苑”整體上朗朗上口，看起來也有較強的聯想與拓展空間，加上“優(yōu)居生活?公園為家”的案名副標，將項目的優(yōu)勢與生活主張，鮮明地展示出來； 本案主題概念結合本案的區(qū)位環(huán)境條件和生活配套等多方面的情況，建議以：——公園為家，優(yōu)居品質生活——作為本案的主題形象，充分詮釋本案十分優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢與生活配套，營造出的樓盤比較優(yōu)勢，從而成為潛在消費群體追求的舒適、便捷、品質城區(qū)生活的新典范。因此，本項目在規(guī)劃設計上下功夫，在產品設計上找突破，同時完善相關配套，借助世紀廣場的景觀與休憩優(yōu)勢，可以成為較有競爭力的中高檔樓盤。一、產品定位 地產項目的定位是基于：（1）項目地塊之地產因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；（2）市場調研反映的具有有效需求的市場空間；（3）政府在城市區(qū)域規(guī)劃上的限制。這條道路建成后，將實現洛陽與孟津、吉利的相互連接，加強連霍高速在河南境內的縱向輻射，促進洛陽乃至周邊地區(qū)的經濟發(fā)展。環(huán)境景觀分析：結合項目周邊的環(huán)境來看，右前方為世紀廣場，左側為村民居住房舍，前方為河陽路。整體來看，區(qū)位優(yōu)勢較為明顯。目前該項目，在吉利的房地產發(fā)展是機會與挑戰(zhàn)并存。隨著此區(qū)域的經濟發(fā)展，生活的價值將逐漸顯現出來，不過還需要假以時日。這主要歸結到兩大方面的因素：一方面，以石油化工等重點企業(yè)憑借良好的經濟效應，以及政府的優(yōu)惠政策，可以為企業(yè)職工提供良好的福利待遇等條件，所以能利用自身資源定向開發(fā)建設職工的居住社區(qū)，比如河陽新村、河陽家園等，這減緩了房地產自由經濟的發(fā)展進程；另一方面，原有的本地居民，靠農作物經濟為主，而作為新興的工業(yè)性開發(fā)區(qū)，人口容量相對有限，自身的商品經濟發(fā)展還不能足夠支撐強大的第三產業(yè)，所以進城務工的人口有限，商品房的市場潛力還相對有限，也影響了房地產的發(fā)展。（3）瑞隆家園開發(fā)商：洛陽吉利房地產公司形態(tài)：商住項目，底層為商業(yè)，2—6層為住宅規(guī)模：建筑面積8600平米，預計工期為360天結構：底商為框架，以上為磚混結構工程進展：地面平整完畢，即將動土開工 銷售均價：未知 項目簡析： 該項目位于河陽路中段，世紀廣場東面800米左右，正對著吉利醫(yī)院，距離本項目較近，交通較為便利。（2）藝景園小區(qū) 形態(tài)：商住項目，商業(yè)樓1棟（建筑面積為1600平米），多層住宅5棟（建筑面積為23500平米）工程進展：一期四棟住宅樓正在施工，后期待建 規(guī)模：，總建筑面積為25100平米數量與戶型：共248套，戶型有8種，銷售價格：均價為1450元左右，3/4樓上浮16%（1680元左右），頂層為8折在優(yōu)惠3%（1130左右） 項目簡析： 該項目位于富康路中段，距離本項目較近，項目用地前為政府機關，周邊為居民用房和農作物用地。社區(qū)規(guī)模大，社區(qū)規(guī)劃有多層與連排別墅，住房形態(tài)較為多樣，建筑風格較為明朗清新，社區(qū)配套方面也較為齊全，從其社區(qū)規(guī)劃上來看，有社區(qū)與幼兒園、臨街商業(yè)等?！?社會消費品總額 （估測）13729萬（% ） 157899萬 （% ） ■ 批發(fā)和零售貿易業(yè)零售額 （估測）11235（%） 129541（%）■ 全區(qū)居民消費價格 （估測） % %（四）居民收入不斷提高，城鎮(zhèn)居民生活水平不斷提高。市場價格漲幅趨緩。 （二） 財政收支平穩(wěn)增長2006年15月份，完成地方財政收入2741萬元，%，財政支出3657萬元，%。而在2005年同期，全區(qū)限額以上工業(yè)企業(yè)實現銷售收入37047萬元，%。二、社會經濟與發(fā)展洛陽石化（一）工業(yè)經濟發(fā)展（1）工業(yè)生產繼續(xù)快速增長，其中以石化總廠附屬企業(yè)為龍頭的骨干企業(yè)生產穩(wěn)步增長，對全區(qū)工業(yè)生產的快速增長起到了明顯的推動作用。洛陽（國家）高新