【正文】 二、項(xiàng)目價(jià)值評(píng)估（1）物業(yè)品質(zhì)的提升與商業(yè)價(jià)值的升值（2）區(qū)域商業(yè)空間的擴(kuò)展（3）公司品牌的升值（4）其他第七部分：結(jié)束語根據(jù)對(duì)本案與市場的初步認(rèn)識(shí)及跟貴司的深入接洽，基于我司多年的商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)與豐富的商家資源，在此基礎(chǔ)上形成了對(duì)項(xiàng)目的基本操作思路，其具體的執(zhí)行布署有待對(duì)市場及項(xiàng)目進(jìn)行更深了解后確認(rèn)提供。這將直接影響項(xiàng)目的銷售。若是太高，只是變相減價(jià)罷了所定的回報(bào)率最好高于現(xiàn)時(shí)的按貸款利率，這樣在返租期間便能“收租夠供樓”，使吸引力大增。并能制造一波又一波的信息流，不斷撩撥投資者的投資熱情?！駥?dǎo)入期：懸念廣告（體現(xiàn)成功、富裕）“成功”：少數(shù)人的名利場 頂級(jí)品牌集中營（主題理念） “富?！保喝绾纬蔀槭阗Y本家（投資回報(bào)率）●預(yù)熱期：價(jià)值點(diǎn)訴求少數(shù)人的名利場 頂級(jí)品牌集中營（主題理念）時(shí)尚，源于長沙；品牌，源于五一路；財(cái)富，源于XXX（投資前景）五一路的財(cái)富地標(biāo)（區(qū)位優(yōu)勢(shì)）●引爆期：理性廣告“成功”：少數(shù)人的名利場 頂級(jí)品牌集中營（主題理念）“理智”：五一路上最后一班財(cái)富專列，這一次不能再錯(cuò)過（投資前景）“時(shí)尚”：在五一路核心商圈，駕奴品牌商鋪的投資快感（絕版地段：追求品牌與時(shí)尚的同時(shí)，也追求地段的“名牌”）“財(cái)富”：五一路XXX，頂級(jí)品牌PK資本盛宴（主題理念） ●強(qiáng)銷期：大力說服“成功”：少數(shù)人的名利場 頂級(jí)品牌集中營（主題理念）“幸福、滿足”主題：以一組軟文表達(dá)主題。我司一直堅(jiān)持，在實(shí)際操作中比主題概念更重要的是營造一個(gè)概念的支持體系，否則在市場競爭中，就會(huì)經(jīng)不起時(shí)間的考驗(yàn)。它們?nèi)诤虾蟮谋举|(zhì)即是：具有參與性、流行性、功利性和專業(yè)性，這也是商業(yè)文化的本質(zhì)。二、推廣主題概念設(shè)定我司認(rèn)為，要達(dá)到本案銷售與招商力度的最大化，必須遵循營銷鏈的實(shí)現(xiàn)。這在推廣時(shí)需要幫助客戶確立項(xiàng)目無可質(zhì)疑的投資前景與高性價(jià)比，以地優(yōu)優(yōu)勢(shì)給投資者以實(shí)實(shí)在在的愿景實(shí)現(xiàn)。策略強(qiáng)化活動(dòng)招商，進(jìn)行前期滲透通過各種新聞、廣告、雜志、媒體或展會(huì)發(fā)布信息，對(duì)招商進(jìn)行前期滲透。二、目標(biāo)商戶設(shè)定國際一線、二線品牌中國代理商中國一線品牌代理商目前長沙乃至中國地區(qū)高檔品牌精品和服裝經(jīng)營商高檔休閑餐飲經(jīng)營商 我司擁有的其他商家資源三、招商策略策略1：把握經(jīng)營檔次，確保項(xiàng)目整體形象本項(xiàng)目的經(jīng)營檔次是世界一流品牌，招商時(shí)對(duì)各類商家進(jìn)行優(yōu)化篩選，確保本項(xiàng)目的整體經(jīng)營檔次與形象，有利于本項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展與良好運(yùn)作。其中不同的業(yè)態(tài)區(qū)按國家如：日本、韓國、歐美等品牌來分，采用為品牌設(shè)立專柜的商場購物模式，使之既符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣，也符合整個(gè)百貨商場的形象定位。小結(jié)：綜合以上分析與考評(píng)及對(duì)樓層間價(jià)格規(guī)律的評(píng)估，本項(xiàng)目的售價(jià)一層可設(shè)定為38000元/ M2左右，二層售價(jià)可設(shè)定為25000元/ M2左右，三層售價(jià)為18000元/ M2，四層為11000元/ M2，其平均售價(jià)為23000元/ M2。101）100≈18316元/ M2綜合以上得出的數(shù)據(jù)，通過市場比較法得出本項(xiàng)目一層的銷售均價(jià)為：（17431+18316）247。109）100≈25688元/ M2相比于銅鑼灣，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：（40000247。附：項(xiàng)目基本售價(jià)計(jì)算方法（1）市場比較通過對(duì)項(xiàng)目及整體商業(yè)市場調(diào)查，充分考慮現(xiàn)有競爭對(duì)手的銷售情況及市場接受的價(jià)格，根據(jù)市場的實(shí)際對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格及租金水平進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估與預(yù)算。 反過來看，從以下表格可以看出：承諾的投資回報(bào)率 預(yù)期的回報(bào)率 實(shí)際銷售單價(jià)（元/m2） 需要返還的租金(元) 8年內(nèi)的預(yù)期租金收益（元） 實(shí)際每平方米收益（元/m2）11% % 29900 26312 20160 23000 這個(gè)利潤差也是較為合理的，其租金差價(jià)為6152，而算入售價(jià)的有6440元，投資者既有投資升值空間，開發(fā)商與之分擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較為合理。而實(shí)際中，開發(fā)商承諾的投資回報(bào)率與實(shí)際的投資回報(bào)率存在巨大的差價(jià)，為了使貴司風(fēng)險(xiǎn)最小化，實(shí)際回報(bào)率與承諾回報(bào)率差值應(yīng)越小越好。開發(fā)商在市場培育期基本處于透支狀況，返租時(shí)間越長，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)越大，返租年限越短，其風(fēng)險(xiǎn)就越小。這不但保障開發(fā)商有預(yù)期收益，并且能實(shí)現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時(shí)使開發(fā)商獲得返租期內(nèi)的實(shí)際租金收益。其具體的分割面積有待對(duì)長沙投資市場作深入的調(diào)查分析和確定規(guī)劃后確定。三、項(xiàng)目銷售策略2．1對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)割，帶租約銷售即實(shí)行返租，以快速回籠資金．1返租方式的可行性分析對(duì)于長沙市場來說，返租是非常有效的手段。因?yàn)檫@類投資客戶具有隨機(jī)性，往往某個(gè)熱點(diǎn)或廣告就能吸引他們，相比之下他們的專業(yè)性稍弱，但絕對(duì)不是輕易能欺騙的，因?yàn)橛糜谕顿Y的是手頭盈余資金，投資時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。所以對(duì)價(jià)格的要求他們會(huì)更加苛刻。他們具有專業(yè)的投資眼光和廣闊的信息渠道，一旦發(fā)現(xiàn)有利可投的目標(biāo)，即可能出手，并產(chǎn)生連帶效應(yīng)，吸引更多的投資客。 內(nèi)涵：將品牌文化溶入長沙的主流傳媒，創(chuàng)造一種力爭上游的品牌投資文化，以“品牌概念”全面顛覆長沙投資市場，提倡一種“有品牌消費(fèi)必有高回報(bào)”的投資模式。在營銷鏈上做到概念——形式——內(nèi)容——實(shí)質(zhì)/內(nèi)涵的不斷延伸和升華，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售與招商。鑒于此，本項(xiàng)目將遵行以下的策劃思路：提純銷售概念―找準(zhǔn)目標(biāo)客戶－確定銷售策略－制定價(jià)格方案。并通過形象包裝有效地把本項(xiàng)目從林立節(jié)次的周邊商場分隔出來，成為長沙成功一族眾相追捧的高檔主題購物場所?！捌放?、時(shí)尚”作為位于這個(gè)時(shí)代前沿的理念，已被賦予了更深刻的內(nèi)涵。我們的產(chǎn)品是一線品牌，我們的消費(fèi)者客戶是一部分金字塔頂尖客戶加一部分品牌追崇者，品牌折扣店能吸引更多的品牌追崇者?！罢劭鄣辍保逡宦飞倘θ詫儆诖蟊娤M(fèi)的品牌區(qū)。引領(lǐng)潮流，追求品牌所帶來的精神享受是長沙人生活和消費(fèi)的導(dǎo)航儀。，長沙投資環(huán)境日益改善，本市高消費(fèi)階層日益壯大，本土的新金領(lǐng)時(shí)尚人士與外來“資本家”爭相斗艷，長沙儼然已成為華中乃至全國聞名的“時(shí)尚之都”，而五一路商圈，更是這其中的“時(shí)尚工廠”。從以上對(duì)市場的分析中得出：目前長沙市已進(jìn)入品牌消費(fèi)時(shí)代，中高檔收入人群更是品牌的崇尚與時(shí)尚的推動(dòng)者。商鋪一旦有了主題，其亮點(diǎn)和賣點(diǎn)就能快速形成，以吸引投資者。 三、主題功能定位“品牌折扣店＋餐飲俱樂部”的高級(jí)主題商場定位依據(jù)：“主題商場”．，根據(jù)商業(yè)經(jīng)營理念，適合于經(jīng)營小型主題商場。它更是華中地區(qū)唯一的品牌折扣店，其“奧特萊斯”業(yè)態(tài)模式將把長沙打造成華中地區(qū)的“品牌走廊”。 項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅規(guī)避：本項(xiàng)目的最大威脅來源于競爭，而這可以通過差異化的定位和提升項(xiàng)目軟件質(zhì)素，提高項(xiàng)目投資性價(jià)比來規(guī)避目前市場的觀望。所以，只有進(jìn)行差異化定位，才能吸引其目標(biāo)客戶。 從競爭對(duì)手來分析，主要經(jīng)營中高品檔品牌的王府井百貨與平和堂商廈，甚至于阿波羅商業(yè)集團(tuán)旗下的春天百貨、萬達(dá)商業(yè)廣場、上海百聯(lián)等都具有相當(dāng)?shù)钠放苹A(chǔ)，在長沙市消費(fèi)者心目中占據(jù)著絕對(duì)的影響力。項(xiàng)目位居最繁華最中心的五一商圈，可謂趕上了城市化進(jìn)程的“快班車”。，本項(xiàng)目屬于五一路商業(yè)延伸段，歷史上商業(yè)氛圍較為薄弱，現(xiàn)階段人流相對(duì)稀少，加上五一路立交形成的物理阻隔，在一定程度上把人流形成了切割。加上五一路立交人行道駁接地面部分正好與本項(xiàng)目形成對(duì)接，有利于人流的直接進(jìn)入。：項(xiàng)目地塊臨近五一路，臨路面長80米，徑深為120米，商業(yè)價(jià)值明顯。而定位，是把本案商業(yè)價(jià)值具體量化的關(guān)鍵一筆。七、項(xiàng)目價(jià)值、SWOT分析　　項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)分析 本項(xiàng)目是長沙市最火爆商圈――五一路商圈的目前僅供發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，具有絕版的商業(yè)價(jià)值。6．2．2　劣勢(shì)分析◇經(jīng)營品牌主要以二、三線品牌為主，以中檔品牌切入長沙市場，造成了長沙品牌市場的同質(zhì)競爭的加劇?！笠?guī)模優(yōu)勢(shì)：商業(yè)體量較大，業(yè)種豐富，能滿足消費(fèi)者一站式需求?！　?．2競爭項(xiàng)目二： 王府井百貨項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地36畝，兩面沿街，臨黃興路140米，臨解放路60米?！笠?guī)劃上沒有設(shè)置休閑廣場，與目前長沙市的休閑消費(fèi)經(jīng)濟(jì)不符?！笈涮變?yōu)勢(shì)：2層停車位，相比于其他大型商業(yè)項(xiàng)目車位相對(duì)充足，能滿足中高檔一族購物的便利需求。經(jīng)分析，這些項(xiàng)目存大著諸多的劣勢(shì)，去劣存優(yōu)、獨(dú)辟蹊徑，甩開競爭對(duì)手是本案突破市場的法寶。即：品牌供給不足，品牌需求強(qiáng)烈。5．在商業(yè)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：長沙消費(fèi)者品牌意識(shí)十分強(qiáng)烈，消費(fèi)者大多有一定的品牌忠誠度，且越是高檔品牌、國外品牌越受市場青睞。 5．2．4崇土排外長沙人在吃、玩方面偏向于崇土，外來餐飲很難在長沙立足。而娛樂產(chǎn)業(yè)在長沙，更是如火如荼，各種娛樂場所遍布全城，消費(fèi)異常火爆。而且手機(jī)更新?lián)Q代快。這一點(diǎn)在長沙人身上表現(xiàn)得尤為突出。全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)也均居全國省會(huì)城市前列。2005年上半年城市居民人均可支配收入、消費(fèi)性支出分別為6656元、4601元，％、％，消費(fèi)性支出消費(fèi)性支出增幅明顯高于可支配收入，消費(fèi)力極強(qiáng)。而從長沙市最高的住宅價(jià)格來看，其價(jià)格也僅為商鋪價(jià)格的五到六分之一，已經(jīng)違背了市場發(fā)展的規(guī)律。而從長沙市的商業(yè)物業(yè)的銷售的市場中可以得出2樓的銷售情況非常火暴，而二樓以上的銷售不理想，許多物業(yè)將整層面積分割成1040平方米的小面積物業(yè)并且以投資回報(bào)的形式出售，一般投資回報(bào)在稅前10%左右，回報(bào)年限基本在10年左右。246219961928268326765月售價(jià)沿街：100002004年一期價(jià)格，二期尚未開盤，投資回報(bào)10%，年限5年新大新返租10年王府井商業(yè)廣場均價(jià)（元/平方米）個(gè)人商鋪，（底鋪）出租，110平方米五一新干線1F：152F：93F：5四、主要商業(yè)項(xiàng)目租金、售價(jià)情況分析名稱五一路商圈作為長沙的傳統(tǒng)商業(yè)與交通中心，是長沙的“商業(yè)權(quán)威”，經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，已積累了精穩(wěn)的區(qū)域品牌認(rèn)同，五一路從來就是長沙品牌的象征，但是，隨著長沙消費(fèi)能力的增強(qiáng)及對(duì)品牌更高層次的追求，五一路“品牌老大”的地位將受到?jīng)_擊，五一路商圈急需一個(gè)“品牌地標(biāo)”。，整個(gè)商場只有一個(gè)主入口，商場內(nèi)動(dòng)線紊亂，光線昏暗，經(jīng)營品牌定位零亂。運(yùn)動(dòng)器械/韓國餐廳4F以市場細(xì)分搶奪市場份額，并取得了初步成效。 春天百貨以傳統(tǒng)百貨為主，引進(jìn)品牌多為二、三線品牌，已無法滿足現(xiàn)代的長沙市民的消費(fèi)需求。 在商業(yè)建筑設(shè)計(jì)上，平和堂商廈入口較小，無法體現(xiàn)現(xiàn)代高檔商業(yè)的形象與氣勢(shì)，而內(nèi)部購物環(huán)境也遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高檔消費(fèi)需求。無論從規(guī)模、包裝還是引進(jìn)的品牌商家都具有超前性，平和堂商廈都在五一路商圈具有無可替代的商業(yè)地位。3．2平和堂商場3．2．1各樓層業(yè)種分布B3 停車場B2 停車場B1 超市、休閑、藥店、咖啡等F1 名牌化妝品、鞋類、珠寶、皮具F2 少女裝、化妝品、內(nèi)衣、咖啡廳F3 男裝、成熟女裝、皮具箱包F4 童裝、床上用品、休閑服裝F5 家電、小商品、美食廣場F6 樹時(shí)代、大豐和、巴西卡特蘭等休閑餐飲3．2．2各樓層品牌一樓 鞋類品牌：senda森達(dá)、UQUQ、威爾斯丹、無意美、fed、RIZ、貴之步、百麗、紅蜻蜓等化妝品品牌：Adidas、Estee Lauder、資生堂、雅芳、美寶蓮、蘭蔻、CD、SK=Ⅱ等 珠寶：周大福、周生生等皮具：高美高、來美登丹、DISSONA、FION等二樓 化妝品品牌：俄佩蘭、OAOAS衣裝品牌：G2000、Etam Storts、JES、Ouy、JDC JULE、納帕佳、ILC、ID、FGFED、愛慕、芬怡、普普風(fēng)、Theme等三樓 男裝品牌：Thelebre 、Dicaro、Clovanni、Leo、ELLE、金利