【正文】 收費(fèi)方式：第一、階段性收費(fèi)，每階段收費(fèi)分為首期與后期兩部分，分別于每階段策劃內(nèi)容完成前后支付，各部分?jǐn)?shù)額如下：第一階段策劃費(fèi)用：15萬元第二階段：15萬元第三階段：15萬元共計(jì)策劃費(fèi)：45萬元第二、按月收費(fèi)，自合同簽定之日起，每月月底之前雙方進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算。我們相信，本案我們雙方的合作前景極為廣闊，合作道路一定會(huì)極為光明。六、 雙方合作計(jì)劃及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合作前景 我公司在房地產(chǎn)策劃及代理方面有著雄厚的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)，先后運(yùn)作了青島市多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括代理和提供策劃支持。（2） 創(chuàng)意三部曲巔峰生活運(yùn)動(dòng)家—— 巔峰生活的高度 巔峰生活的熱度 巔峰生活的精度三部曲的創(chuàng)意分別針對(duì)：理念與生活信仰的高度，對(duì)項(xiàng)目的熱情，對(duì)生活情致的追求與項(xiàng)目的精致，三種不同角度對(duì)生活信念、對(duì)項(xiàng)目本身的全新闡釋，同時(shí)，創(chuàng)意都以運(yùn)動(dòng)健康為支點(diǎn)平臺(tái)。本案結(jié)合運(yùn)動(dòng)、健康這種特殊定位元素，融匯于文化中，將其提升為一種全新的理念哲學(xué)，在廣告推廣中升華為能夠打動(dòng)高端消費(fèi)群體的“思想概念”，才能夠把項(xiàng)目運(yùn)作成精品中的精品。②最少+最大 原則：本案的廣告推廣，與銷售一同遵循“投入最少的成本前獲取最大效果”的原則③高端市場(chǎng) 原則：本案定位于高端市場(chǎng)，廣告推廣一定要主要針對(duì)高端市場(chǎng)，不可沒有側(cè)重④賣點(diǎn)交融 原則：廣告推廣中貫穿賣點(diǎn)于始終，更多向文化挖掘偏重，在推廣生活理念、品位的同時(shí)體現(xiàn)賣點(diǎn)⑤引爆客戶 原則：全案的廣告推廣功能在于引爆客戶的購買欲望，推動(dòng)進(jìn)而促成搶購潮⑥緊跟銷售 原則：與銷售掛鉤，與營銷活動(dòng)及策略掛鉤，緊密與銷售相聯(lián)系（2） 廣告價(jià)值體系的建立項(xiàng)目本身的硬件品質(zhì)：本案為優(yōu)秀項(xiàng)目，硬件環(huán)境相當(dāng)出色，具備了塑造高端產(chǎn)品的潛質(zhì)。城市運(yùn)動(dòng)家得到的回報(bào)概括為以下模型：頤中五、 廣告策劃思路 廣告推廣價(jià)值體系（1） 本案廣告推廣定位及原則主線：項(xiàng)目文化內(nèi)涵、氣質(zhì)與客戶內(nèi)心渴望達(dá)到水乳交融本案消費(fèi)群體定位為中高端客戶市場(chǎng)，其關(guān)注焦點(diǎn)在于更多的項(xiàng)目附加值，我們需要做的是找到項(xiàng)目?jī)?nèi)部文化與客戶內(nèi)心渴望有機(jī)結(jié)合的交融點(diǎn)。這樣又一次的避免了和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在統(tǒng)一戰(zhàn)場(chǎng)作戰(zhàn)的局面。給市場(chǎng)造成極大的反差，方可成功的軟著陸，既避免了針鋒相對(duì)，有成就項(xiàng)目“一支獨(dú)秀”的效果。 解決方案：“文化領(lǐng)跑”。銷售手段：以CRM運(yùn)營為核心，兼顧DM、電話行銷和人員直銷相結(jié)合的方式第二階段我們擬采取的策略：“文化領(lǐng)跑” 面臨困境：拿到預(yù)售許可證，可以正式進(jìn)入銷售階段，但是與此同時(shí)，周邊的樓盤也紛紛進(jìn)入市場(chǎng)。我們不對(duì)外正式發(fā)布任何關(guān)于項(xiàng)目的消息，整個(gè)項(xiàng)目需要一層神秘的色彩。媒體主要是配合高端客戶媒體，并以平面媒體為主。對(duì)重點(diǎn)客戶進(jìn)行必要的追蹤和服務(wù)，這里的服務(wù)主要包括：向重點(diǎn)客戶通知項(xiàng)目推廣期的優(yōu)惠政策；向客戶發(fā)出邀請(qǐng)，舉行各項(xiàng)活動(dòng)郵寄銷售：前期，建立自己的CRM系統(tǒng)，根據(jù)手中所掌握相關(guān)客戶的材料，將相關(guān)的材料準(zhǔn)備好，展開郵寄工作；中期，在廣告和軟文的錢達(dá)推廣下，一方面根據(jù)客戶的具體反映情況，進(jìn)行下一步的工作調(diào)整，另一方面根據(jù)第一階段的銷售工作繼續(xù)向客戶郵寄第二階段的銷售資料；后期，在延續(xù)前期和中期的基礎(chǔ)上，向客戶進(jìn)行小區(qū)人文資料的郵遞。主要是基于系統(tǒng)的 AET （電話訪問）配額技術(shù)，以現(xiàn)場(chǎng)說明會(huì)為展示方法，用嚴(yán)格的控訪流程維持樣本派生率的直效行銷形式。包括對(duì)客戶進(jìn)行定期的回訪；及時(shí)的匯報(bào)工程進(jìn)度；為客戶提供全天候的個(gè)性化服務(wù)；另外置業(yè)顧問將為自己的客戶建立更為細(xì)致客戶檔案管理，例如：客戶的生日、喜好、以及夫人或者孩子的生日、喜好等等；通過這些細(xì)節(jié)方面的考慮以及實(shí)施，切實(shí)的讓客戶在銷售過程中和銷售服務(wù)中感受到這種別具一格式的貴族式的享受。與相關(guān)體育俱樂部合作：由于目前項(xiàng)目營銷網(wǎng)絡(luò)的局限性，我們必須對(duì)于社會(huì)成熟營銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行挖掘和整合，而目前現(xiàn)有的相對(duì)成熟網(wǎng)絡(luò)之一就是大眾體育運(yùn)動(dòng)與俱樂部，前者所擁有的是群眾基礎(chǔ)，而后者經(jīng)過多年的業(yè)務(wù)開拓和經(jīng)營，已經(jīng)建立了比較成熟的渠道和相對(duì)固定的網(wǎng)絡(luò)，尤其是對(duì)相關(guān)運(yùn)動(dòng)客戶網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該是達(dá)到了相當(dāng)高的程度，因此我們必須抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，與民間團(tuán)體進(jìn)行合作拓展市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)，讓更多的人通過了解這個(gè)項(xiàng)目而解頤中集團(tuán)，在做好這個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,為以后的相關(guān)項(xiàng)目拓展進(jìn)行渠道和經(jīng)驗(yàn)的摸索。當(dāng)然并非所有的客戶都適合與目前的項(xiàng)目。因此對(duì)于營銷手段的把握主要體現(xiàn)在對(duì)現(xiàn)有渠道的把握、如何深挖渠道以及疏通渠道三個(gè)方面進(jìn)行論述：（一）現(xiàn)有渠道銷售中心：對(duì)于類似這樣的項(xiàng)目，小區(qū)規(guī)劃最好通過綠化帶進(jìn)行隱化處理，將高層、多層和TOWNHOUSE即和諧的統(tǒng)一在小區(qū)規(guī)劃內(nèi)，又通過綠化帶進(jìn)行相對(duì)性處理。銷售與廣告準(zhǔn)備采取三個(gè)階段：第一階段我們擬采取的策略：“神秘低調(diào)”第二階段我們擬采取的策略：“文化領(lǐng)跑”第三階段我們擬采取的策略：“偃旗息鼓”主要營銷手段由于目前根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況項(xiàng)目部主要采取小眾營銷的方式，因此需要對(duì)渠道進(jìn)行相應(yīng)的控制，并根據(jù)目標(biāo)客戶的生活方式以及相關(guān)的媒體,進(jìn)行有針對(duì)性的渠道選擇。那么深挖頤中集團(tuán)的深層次資源與項(xiàng)目的有效結(jié)合就不可避免。“運(yùn)用合理反市場(chǎng)營銷手段”：我們需要運(yùn)用目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的誤差，采取反其道而行之的營銷手段。城市**家的升級(jí)版。城市**家系列為基礎(chǔ)，在構(gòu)建CRM核心體系前提下，打造頤中高層銷售價(jià)格5500元／平方米左右，多層銷售價(jià)格5800元／平方米左右，TONGHOUSE價(jià)格控制在8000元～10000元／平方米（精裝修）。利用消費(fèi)者心理，采取聲望定價(jià)，以促進(jìn)銷售。項(xiàng)目名稱價(jià)格（元／平方米）湖光山色5500 5300（高層）陽光山色550053006000四季景園5000左右華恩名座5400（高層）58906000 作為山南的高層一般控制在5500元／平方米左右，山北高層一般要比多層價(jià)格低200－300元左右；山南多層已經(jīng)突破6000元／平方米關(guān)隘，山北多層在5000－5500元左右，根據(jù)開發(fā)商各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行定價(jià)；TOWNHOUSE是一空白項(xiàng)目，沒有定價(jià)依據(jù)，我們只能香港東路一線高檔公寓和美林小鎮(zhèn)相關(guān)價(jià)格為依據(jù)。 高層銷售價(jià)格￥6000元～7500元/平米、多層公寓銷售價(jià)格￥6500元～7500元/平米、TOWNHOUSE銷售價(jià)格￥8000元/平米（精裝修）　　3．隨行就市定價(jià)法。主要建立在消費(fèi)者在主觀上對(duì)該樓盤所理解的價(jià)值，而不是產(chǎn)品的成本費(fèi)用水平來定價(jià)。選擇定價(jià)方法 　　作為我們目前樓盤的價(jià)格高低受市場(chǎng)需求、成本費(fèi)用和競(jìng)爭(zhēng)情況三個(gè)方面因素的影響和制約。形象：創(chuàng)造全新的形象樓盤，一方面繼承頤中系列房產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，生活家、夢(mèng)想家，一脈相承；另一方面，運(yùn)用開發(fā)商獨(dú)特的體育資源，成為市場(chǎng)運(yùn)作中的全新視角，區(qū)別于同區(qū)域的產(chǎn)品。 形象定位案名：頤中（3） 機(jī)會(huì)分析本案擁有極佳的資源優(yōu)勢(shì)，再加上雄厚的開發(fā)實(shí)力，有很大機(jī)會(huì)可以成為青島房地產(chǎn)市場(chǎng)知名樓盤項(xiàng)目。朝向：在北方作為客戶還是接受方向較正的物業(yè)，而在本案中的高層公寓，為了追求外立面，而出現(xiàn)接近于東西向的公寓。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)大：區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多，客戶分流情況嚴(yán)重，推廣難度較大。建筑形式多樣：高層、多層、聯(lián)排別墅都有，綜合性建筑群，可以形成現(xiàn)代大型生活社區(qū)，在青島房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，12萬平米當(dāng)屬大盤，操作起來思路廣泛、方向多樣。另外在小區(qū)建有5000平方米園林景觀綜合評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段，其工期可能與我們要操作的項(xiàng)目同步，可能成為以后競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)， SWOT分析本案具有較好的資源優(yōu)勢(shì)，自然、路段、品質(zhì)等都是上乘，同時(shí)由于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，存在較多威脅，運(yùn)作之前，我們需要對(duì)本案的優(yōu)劣進(jìn)行分析。海信房地產(chǎn)只是重視自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。燕島國際公寓開發(fā)商青島海信房地產(chǎn)股份有限公司地理位置澳門路（奧運(yùn)賽場(chǎng)東側(cè)）占地面積808．4畝總戶數(shù)719戶建筑密度%停車位地下停車位550個(gè)，立體車位300個(gè)總建筑面積綠化率%容積率2．26價(jià)格13000元小區(qū)配套綜合描述處于青島東部中心區(qū)的核心地段，且所在區(qū)域?qū)儆诔墒斓母呱芯幼^(qū)，周邊分布的均為高檔住宅，已經(jīng)形成良好的高檔住宅群落及高尚居住氛圍。項(xiàng)目名稱海信項(xiàng)目名稱海信經(jīng)過這樣預(yù)定，肯定會(huì)有炒家進(jìn)行操作，幾次炒房之后，該處房?jī)r(jià)肯定會(huì)繼續(xù)增加，據(jù)說會(huì)和湖光山色持平。小區(qū)內(nèi)劃分為四大組團(tuán)，每一組團(tuán)都有相應(yīng)的主題景觀，做到四季有景、四季景致不同，打造園林式的生活環(huán)境。社區(qū)建筑以及建筑規(guī)劃上，改變傳統(tǒng)北入口入戶方式，從南入口入戶，“花園洋房”的感受，讓客戶對(duì)陽光、花園、舒適體會(huì)更深。第五，在2005年和2007年在浮山后城建集團(tuán)的開發(fā)量不會(huì)低于60萬。首先，在質(zhì)量差距不大的情況下，項(xiàng)目在整體規(guī)劃和戶形設(shè)計(jì)所占比例是較高的；其次，湖光山色的出現(xiàn)，進(jìn)一步提高了該區(qū)域小區(qū)的檔次，同時(shí)在一定程度上也封殺了客戶進(jìn)行投資利潤(rùn)空間。項(xiàng)目名稱曙光山色開發(fā)商青島城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司地理位置浮山后五小區(qū)村莊改造工程占地面積總戶數(shù)價(jià)格5300元總建筑面積綠化率容積率小區(qū)配套綜合描述和春光山色有異曲同工置妙。項(xiàng)目名稱春光山色開發(fā)商青島城市建設(shè)集團(tuán)股