【正文】 而且，它的開(kāi)發(fā)和建立，將會(huì)一定程度推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)，激活人們的文化生活需求，刺激人們的消費(fèi)和生活觀念，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，因此，不僅從普通意義的市場(chǎng)定位，還是為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要，祁陽(yáng)八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開(kāi)發(fā)建設(shè)是十分及時(shí)和正確的，是極具開(kāi)發(fā)前景的；而且為了建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、加快當(dāng)前的農(nóng)業(yè)發(fā)展和提高持續(xù)發(fā)展能力都是十分必要的。 可行性研究結(jié)論項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)。通過(guò)這些措施，此風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)自動(dòng)消失。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及對(duì)策①對(duì)構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)元素①、②，在預(yù)測(cè)中已考慮到，這里對(duì)照預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和近年物價(jià)縱使上漲指標(biāo)，即Kf上升為Kf1=；對(duì)避免此風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策主要有：第一，加快建設(shè)速度，減少物價(jià)上漲因素造成的總投入增大；第二，在設(shè)計(jì)、選擇材料、設(shè)備時(shí)，在充分評(píng)價(jià)質(zhì)量保證前提下，合理選擇，降低成本；第三，科學(xué)管理園區(qū)，降低運(yùn)價(jià)成本。酒店、別墅部分：盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入為：,即可保本經(jīng)營(yíng)。二、生產(chǎn)總成本的匯集注意經(jīng)營(yíng)成本和生產(chǎn)成本的概念，在生產(chǎn)成本基礎(chǔ)上加上銷售、管理、財(cái)務(wù)三大經(jīng)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成總成本。 (三)流動(dòng)資金和資金占用費(fèi)等不列入農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資范圍的資金，在進(jìn)行項(xiàng)目效益測(cè)算時(shí)這部分投資已經(jīng)納入進(jìn)去,因此在未單獨(dú)分述該部分資金的需要量，并說(shuō)明此部分資金的籌措方案。因此這里的總投資僅包括固定資產(chǎn)（建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)、配套功能工程建設(shè)、設(shè)施及其它費(fèi)用）。三、項(xiàng)目建設(shè)所需要的全部投資和投資來(lái)源：（一）投資估算的依據(jù)。 。營(yíng)業(yè)收入：根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)：①酒店平時(shí)開(kāi)房率第一年按15%計(jì)，每年酒店平時(shí)開(kāi)房率增長(zhǎng)按20%估算，5年后住客可達(dá)到理想人數(shù)；酒店節(jié)假日開(kāi)房率第一年按40%計(jì)，每年酒店節(jié)假日開(kāi)房率增長(zhǎng)按20%估算，5年后住客可達(dá)到理想人數(shù)。基建投資1500萬(wàn)元，設(shè)備投資700萬(wàn)元, 流動(dòng)資金100萬(wàn)元。其中室外水上娛樂(lè)園7000平方米，基建投資560萬(wàn)元，設(shè)備投資300萬(wàn)元；溫泉浴城5000平方米，基建投資800萬(wàn)元，設(shè)備投資400萬(wàn)元；休閑湯都5000平方米，基建投資400萬(wàn)元，設(shè)備投資250萬(wàn)元，SPA水療中心2000平方米，基建投資320萬(wàn)元，設(shè)備投資150萬(wàn)元，溫泉區(qū)流動(dòng)資金200萬(wàn)元。①前5年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)如下： 時(shí)間容量預(yù)算（萬(wàn)人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/人）年收入（萬(wàn)元）2007～2008年206012002008～2009年256015002009～2010年6018752010～2011年396023402011～2012年602925總計(jì)1649840　②5年后游客可達(dá)到理想人數(shù)，游客人數(shù)基本穩(wěn)定，每年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)計(jì)為2925萬(wàn)元（2）農(nóng)業(yè)、副業(yè)、種植、養(yǎng)殖、水產(chǎn)養(yǎng)殖收入 ①5年內(nèi)預(yù)計(jì)種植和養(yǎng)殖業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到11500萬(wàn)元，總稅后利潤(rùn)達(dá)到2300萬(wàn)元。第十一章第十章企業(yè)組織：設(shè)立管理和培訓(xùn)處，技術(shù)和工程部，營(yíng)業(yè)部，導(dǎo)游部，服務(wù)部，安全環(huán)境、衛(wèi)生和質(zhì)量管理部等。我們將在初設(shè)方案中，對(duì)各個(gè)功能區(qū)塊的勞動(dòng)安全保護(hù)和衛(wèi)生要求制定單項(xiàng)的規(guī)章制度和實(shí)施細(xì)則。因此，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周圍環(huán)境幾乎不會(huì)產(chǎn)生影響，包括污水、煙塵、燥音、廢渣等；另一方面，針對(duì)施工過(guò)程可能產(chǎn)生的環(huán)境污染和影響，我們將采取的相應(yīng)措施，包括施工、土建、工藝設(shè)備設(shè)施安裝，每一過(guò)程都必須保護(hù)環(huán)境，做到達(dá)標(biāo)排放，以及污染源經(jīng)處理后物質(zhì)的去向做嚴(yán)格的控制。生態(tài)農(nóng)業(yè)園屬于環(huán)保型農(nóng)業(yè)，用水主要為農(nóng)業(yè)和種植灌溉及水產(chǎn)養(yǎng)殖，不存在環(huán)境污染的問(wèn)題。其中自有資金占40%，項(xiàng)目融資占38%，銀行貸款占22%。根據(jù)勘探，出水量達(dá)1500立方米/，完全可以保證生態(tài)園的溫泉區(qū)用水量?！　‰姡荷鷳B(tài)園用電負(fù)荷預(yù)計(jì)達(dá)到700KW，由祁陽(yáng)供電公司通過(guò)電網(wǎng)供應(yīng)，電力資源豐富，無(wú)電力缺口。前期大約有32棟別墅，此外還預(yù)留21500m2的山坡用地作為后期開(kāi)發(fā)別墅用地。該酒店位于生態(tài)園的南區(qū)，建筑面積25000平方米，投資2100萬(wàn)元。高爾夫練習(xí)場(chǎng)占地27526m2，配有200多個(gè)練習(xí)球位，為永州的娛樂(lè)休閑方式增添一道亮麗的風(fēng)景線，使高爾夫這種貴族運(yùn)動(dòng)大眾化。整個(gè)區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格，成為有山、有水和綠樹(shù)成蔭的優(yōu)美景區(qū)。二、休閑娛樂(lè)、體育運(yùn)動(dòng)溫泉區(qū)　　溫泉區(qū)是八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的附屬娛樂(lè)設(shè)施之一。種植部分當(dāng)?shù)貥?shù)種，如油茶樹(shù)、樟樹(shù)、杉木、紅豆杉等，以提供對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)基因研發(fā)基礎(chǔ)。同時(shí)，對(duì)人工湖進(jìn)行綜合利用，開(kāi)辟水上運(yùn)動(dòng)游樂(lè)場(chǎng)，設(shè)置游艇、垂釣等功能。自主果蔬種植基地主要為游客提供體驗(yàn)農(nóng)業(yè)勞動(dòng)的場(chǎng)所，特別是給學(xué)生提供實(shí)習(xí)場(chǎng)所。根據(jù)各功能區(qū)塊屬性劃分，可分為以下幾個(gè)方面：一、生態(tài)農(nóng)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)是祁陽(yáng)八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的主題，其它方面都是其配套附屬設(shè)施。建設(shè)格調(diào)以湘南瑤家風(fēng)情及嶺南臨水建筑為原型，從返樸歸真、回歸自然出發(fā)，營(yíng)造出具有中國(guó)傳統(tǒng)文化、歷史文化內(nèi)涵的特色農(nóng)莊式建筑。同時(shí)，我們將為園區(qū)設(shè)置現(xiàn)代化的通訊、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和園區(qū)管理系統(tǒng)。結(jié)合度假和休閑健身的綜合農(nóng)業(yè)園區(qū)，這不僅是綜合農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特亮點(diǎn)，也將成為一個(gè)連接南北旅游板塊的獨(dú)具特色的休憩、娛樂(lè)、健身及享受的旅游“驛站”。其周邊有桂林、南岳、金洞漂流、舜皇山、九嶷山等成熟景點(diǎn)。泉水中含有豐富的硫、磷等多種有益身體健康的微量元素。該地塊現(xiàn)主要由荒山（地）、少量油茶樹(shù)、部分水田組成，其生產(chǎn)方式落后、產(chǎn)值非常低，沒(méi)有得到合理的開(kāi)發(fā)利用，嚴(yán)重荒廢了該地塊的潛在價(jià)值?！?9186。98～375186?；诒緢@區(qū)的地理位置，將與已經(jīng)形成的金洞漂流、舜皇山旅游區(qū)及南岳、張家界和桂林等風(fēng)景區(qū)形成網(wǎng)絡(luò)，并成為這個(gè)網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)；同時(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷，吸引農(nóng)業(yè)觀光新客源，創(chuàng)建一個(gè)綜合農(nóng)業(yè)觀光亮點(diǎn)。初步預(yù)測(cè)，每年可達(dá)5萬(wàn)人。（二）旅游觀光市場(chǎng)預(yù)測(cè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園根據(jù)其設(shè)計(jì)的服務(wù)項(xiàng)目和功能屬性，客源可分為外來(lái)游客、療養(yǎng)人員和本地消費(fèi)者三部分，具體如下：　　外來(lái)游客：農(nóng)業(yè)生態(tài)園處于交通繁忙通道區(qū)域，鄰近廣西、廣東、江西、湖北，客源非常豐富，開(kāi)發(fā)潛力巨大，按照規(guī)劃要求將溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園的各項(xiàng)功能配齊，將市場(chǎng)著眼于周邊各縣及城市和旅游景區(qū)，加大宣傳促銷力度，%的客源。設(shè)計(jì)、建設(shè)施工一項(xiàng)就可為國(guó)家節(jié)約大約15%左右的投資。：近幾年，公司通過(guò)自籌資金、融資等方式，使金洞漂流的開(kāi)發(fā)建設(shè)非常成功，營(yíng)運(yùn)狀態(tài)良好，每年凈收益可達(dá)500萬(wàn)元；舜皇山國(guó)家森林及正在建設(shè)的舜皇山隧道漂流2006年5月將投入營(yíng)運(yùn)，預(yù)計(jì)年收入將達(dá)到1800萬(wàn)元，老山界紅色旅游區(qū)預(yù)計(jì)年收入達(dá)800萬(wàn)元。因此，在完成主題建設(shè)的同時(shí)，建設(shè)會(huì)議活動(dòng)、休閑娛樂(lè)、生活居住配套功能設(shè)施是必須的，也是必要的?，F(xiàn)在，溫泉旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在各地已達(dá)到了如火如荼的程度，也收到了非常理想的效果。形成 “?；~(yú)塘”、“果基魚(yú)塘”等立體種養(yǎng)、養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)和休閑度假相結(jié)合的生態(tài)模式。開(kāi)發(fā)建設(shè)的任務(wù)是：祁陽(yáng)八廟溫泉農(nóng)業(yè)生態(tài)園是祁陽(yáng)縣政府和有關(guān)部門(mén)確定的綜合農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目之一。根據(jù)預(yù)測(cè)，建成后，如果每年有50萬(wàn)人次到園區(qū)觀光，不僅對(duì)園區(qū)及周邊地區(qū)的農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖、種植業(yè)等的發(fā)展起到促進(jìn)作用；這一群體的消費(fèi)也將對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展起到有力的挪動(dòng)作用，至少可使當(dāng)?shù)厣鐣?huì)每年凈收益在5000萬(wàn)元以上。通過(guò)這一平臺(tái)，對(duì)提升全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合能力和可持續(xù)發(fā)展能力，特別對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到有利的促進(jìn)作用。為促進(jìn)祁陽(yáng)縣的經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，確保“十一五”計(jì)劃的全面完成，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，加快農(nóng)業(yè)綜合項(xiàng)目的研發(fā)、試驗(yàn)、實(shí)施和推廣，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的科學(xué)、合理、快速調(diào)整和可持續(xù)發(fā)展，長(zhǎng)江旅游實(shí)業(yè)有限公司根據(jù)祁陽(yáng)縣建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的規(guī)劃安排和地理、水土、氣候、人文等實(shí)際條件和現(xiàn)狀，利用八廟村所選