東莞市三舊改造單元前期研究報(bào)告-wenkub.com
2025-04-21 23:02 本頁面
【正文】 本項(xiàng)目規(guī)劃以用地為主，總建筑面積平方，毛容積率為，拆建比為。改造項(xiàng)目面積公頃，現(xiàn)狀權(quán)屬單位為，改造模式是，改造主體是，供地方式是。本單元改造用地公頃，其中拆除重建用地公頃，現(xiàn)狀以（舊村、舊廠、舊城）為主。（）“工改工”項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)規(guī)劃的要求落實(shí)必要的公共設(shè)施，不再核算是否滿足“拆三留一”的要求。（）改造單元內(nèi)用作公共設(shè)施的集中用地應(yīng)不小于平方；原則上集中的公共設(shè)施用地應(yīng)不低于拆除用地的。單元規(guī)劃依法經(jīng)規(guī)劃局審查、市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)審議和市人民政府審批同意后視作完成控規(guī)調(diào)整，市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)及時(shí)將經(jīng)批準(zhǔn)的控規(guī)調(diào)整成果整理和備案。改造為居住、商業(yè)金融業(yè)、商住等用途，地塊容積率突破控規(guī)審查標(biāo)準(zhǔn)上限的（改造為商業(yè)的項(xiàng)目，地塊容積率突破控規(guī)審查標(biāo)準(zhǔn)上限以上的），按《關(guān)于“三舊”改造項(xiàng)目確定容積率和實(shí)施“拆三留一”等問題的意見》規(guī)定，通過平衡拿地成本，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)需要計(jì)算容積率。⑤獲得建設(shè)規(guī)模補(bǔ)償?shù)墓苍O(shè)施，用地應(yīng)與改造項(xiàng)目同步拆除、同步移交政府。③可以獲得建設(shè)規(guī)模補(bǔ)償?shù)墓苍O(shè)施用地 可以獲得建設(shè)規(guī)模補(bǔ)償?shù)墓苍O(shè)施用地必須屬于“拆三留一”的核算基數(shù)，即屬于“三”的組成部分。）“基準(zhǔn)容積率”的計(jì)算“基準(zhǔn)容積率”應(yīng)結(jié)合相關(guān)規(guī)劃的指引、區(qū)位、設(shè)施及環(huán)境支撐能力、現(xiàn)狀建設(shè)情況等綜合確定，并須同時(shí)符合下表各項(xiàng)規(guī)定。（）舊廠改造為居住、商業(yè)金融業(yè)、商住等用途的項(xiàng)目，容積率應(yīng)根據(jù)以下辦法計(jì)算：）計(jì)算公式 本計(jì)算公式是針對(duì)“工改居”、“工改商”項(xiàng)目制定的，是根據(jù)改造項(xiàng)目“公共設(shè)施的貢獻(xiàn)度”計(jì)算容積率，并沒有考慮區(qū)位、改造成本（如現(xiàn)狀建設(shè)量、賠償標(biāo)準(zhǔn)等）等因素的影響。 第五章 “三舊”改造項(xiàng)目容積率計(jì)算指引 基本要求“三舊”改造項(xiàng)目?jī)?nèi)各地塊的容積率應(yīng)按本指引計(jì)算。其他嚴(yán)重影響城市近期建設(shè)規(guī)劃實(shí)施的成片城市建成區(qū)。（）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患的環(huán)境污染嚴(yán)重，通風(fēng)采光嚴(yán)重不足，不適宜生產(chǎn)、生活的成片城市建成區(qū)。 （）一個(gè)“三舊”改造單元內(nèi)，拆除用地或轉(zhuǎn)變功能用地的面積應(yīng)當(dāng)不小于萬平方；用于建設(shè)公共設(shè)施的獨(dú)立用地應(yīng)當(dāng)不小于平方且不小于拆除用地面積的三分之一。 （）“三舊”改造單元應(yīng)是一個(gè)完整的功能單元，需與已批控規(guī)劃定的功能組團(tuán)相一致。功能改變類項(xiàng)目是指：不改變建筑主體結(jié)構(gòu)，但改變使用功能的項(xiàng)目。（）改造時(shí)序圖（）年度改造項(xiàng)目情況匯總表樣式見附表 第四章 “三舊”改造單元?jiǎng)澏ㄖ敢?“三舊”改造單元的定義“三舊”改造單元是實(shí)施“三舊”改造的基本單位，申報(bào)“三舊”改造項(xiàng)目應(yīng)以“三舊”改造單元為基本單位。（）改造單元用地規(guī)劃圖標(biāo)注改造單元范圍內(nèi)的地塊編號(hào)、用地性質(zhì)代碼、開發(fā)強(qiáng)度等，并編制《規(guī)劃用地匯總表》。（）改造單元范圍圖以航拍圖為底，標(biāo)示改造單元范圍、規(guī)劃的路網(wǎng)、標(biāo)圖建庫紅線（享受“三舊”政策用地線）及控制坐標(biāo)。第三部分 結(jié)論 控規(guī)調(diào)整說明對(duì)比改造前后，該改造單元功能定位、用地布局、建設(shè)強(qiáng)度、公共設(shè)施配套等的變化情況，簡(jiǎn)要分析調(diào)整的影響和設(shè)施配套完善的建議，確定控規(guī)調(diào)整類型及其可行性。規(guī)定改造項(xiàng)目范圍內(nèi)各公共設(shè)施的用地提供主體和實(shí)施主體，并提供下表。幼兒園用地（）政府（㎡）；改造項(xiàng)目開發(fā)主體（㎡）小學(xué)用地（）中學(xué)用地（）九年一貫制學(xué)校）市屬行政辦公用地廣播電視用地（）圖書展覽用地（）文化宮用地、青少年宮用地、老年活動(dòng)中心（）體育場(chǎng)館用地（）體育訓(xùn)練場(chǎng)用地（）醫(yī)院用地（）衛(wèi)生防疫用地（）休療養(yǎng)用地（）其它公共設(shè)施用地（）供應(yīng)設(shè)施用地（）交通設(shè)施用地（）郵電設(shè)施用地（）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地（）施工與維修設(shè)施用地（）殯葬設(shè)施用地（）其它市政公用設(shè)施用地（）鐵路用地（）公路用地（ ）管道運(yùn)輸用地（）港口用地（）公園（）街頭綠地（）防護(hù)綠地（）道路用地（）廣場(chǎng)用地（）社會(huì)停車場(chǎng)用地（）注：本表實(shí)際使用可根據(jù)具體情況進(jìn)行修改。公共設(shè)施應(yīng)和改造項(xiàng)目同步實(shí)施、同步完成。評(píng)估規(guī)劃調(diào)整前后，控規(guī)范圍內(nèi)公共設(shè)施滿足率的變化情況及相關(guān)說明。 改造單元公共設(shè)施規(guī)劃（）按控規(guī)實(shí)施和只對(duì)控規(guī)微調(diào)的改造項(xiàng)目，只需提供公共設(shè)施實(shí)施方案，保障單元內(nèi)公共設(shè)施的實(shí)施。改造 以改造項(xiàng)目為單位進(jìn)行容積率計(jì)算；不同實(shí)施時(shí)序的改造項(xiàng)目，應(yīng)拆分成不同的改造項(xiàng)目，單獨(dú)計(jì)算。第二部分 主要規(guī)劃設(shè)計(jì)條件研究 改造項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度論證（）按控規(guī)實(shí)施和只對(duì)控規(guī)微調(diào)的改造項(xiàng)目，注明按控規(guī)實(shí)施，或說明對(duì)控規(guī)的哪一部分做出微調(diào)。拆除重建區(qū)改造方案：確定改造目標(biāo)、改造主體、改造類型（政府主導(dǎo)改造、社會(huì)資金參與改造、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、原土地使用權(quán)人自行改等）、開發(fā)模式（如合作開發(fā)、自行開發(fā)、政府出讓、政府主導(dǎo)等）、資金來源、供地方式（如公開出讓、協(xié)議出讓等）、改造項(xiàng)目、改造時(shí)間等。闡述屬于全部拆除、拆建結(jié)合或者保留使用等不同的改造類型。以居住功能為主導(dǎo)的改造單元，應(yīng)根據(jù)規(guī)模和等級(jí)，確定要研究的重點(diǎn)問題，如設(shè)施配套、出行方式、公共開放空間構(gòu)建等。 功能定位研究根據(jù)城鎮(zhèn)總
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