【正文】 經(jīng)測算，本項(xiàng)目建設(shè)完成。經(jīng)測算。借款及還本付息計(jì)算表詳見附表113第十二章 經(jīng)濟(jì)評價本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期擬定為5年，其中開發(fā)期2年（2008年10月2010年9月底），經(jīng)營期3年（2010年10月2013年9月底）。開發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成分析表 單位：萬元序號名稱投資額占總投資比例1開發(fā)建設(shè)投資100%2土地費(fèi)用2730%3前期工程費(fèi)%4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)%5建筑、安裝工程費(fèi)%6管理費(fèi)用%7財(cái)務(wù)費(fèi)用%8銷售費(fèi)用%9其他費(fèi)用%10不可預(yù)見費(fèi)%投資估算明細(xì)表詳見附表111。（13）建筑工程保險(xiǎn)費(fèi)：%計(jì)取。（9）工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的1%計(jì)取。（5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)：根據(jù)國家物價局和建設(shè)部(1992)價費(fèi)字375號文《關(guān)于工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定計(jì)取。以及相關(guān)道路、綠化所需的工程費(fèi)用、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用，其中工程費(fèi)用包括建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備購置費(fèi)。期間完成項(xiàng)目的土建工程、建筑設(shè)備的購置安裝等工程，項(xiàng)目建設(shè)的同時展開預(yù)售促銷工作，擬建工程建成后三年內(nèi)住宅及全部銷售完成。（5）車輛出入和停車管理系統(tǒng)：對住宅區(qū)車輛出入進(jìn)行監(jiān)控以及對停車收費(fèi)進(jìn)行管理。（1）信息管理：利用地理信息平臺來管理住宅區(qū)文檔資料、住戶信息、設(shè)備和管線等方面的信息。隨著居住水平的提高，居住的安全性已被提到一個非常重要的位置。居住建筑可采用成熟可靠的熱泵技術(shù)供應(yīng)熱水。，以滿足不同天氣條件下的不同通風(fēng)要求。，建筑平面和立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)備的位置，做到既不影響建筑立面景觀，又有利于空調(diào)設(shè)備夏季排熱，并應(yīng)便于清洗和維護(hù)室外換熱器設(shè)備和部件?；顒油庹陉栐O(shè)施應(yīng)方便操作和維護(hù)，應(yīng)能承受夏季晴天時的風(fēng)力，保持設(shè)定位置，并必須保證暴風(fēng)雨時，外遮陽設(shè)施結(jié)構(gòu)上的安全。（含陽臺門透明部分）設(shè)置夏季遮陽設(shè)施，外遮陽設(shè)施與建筑物外立面造型相協(xié)調(diào)。，應(yīng)使建筑物處于周圍建筑物的氣流旋渦區(qū)之外。為貫徹國家節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境有關(guān)政策和法規(guī)，改善當(dāng)?shù)鼐幼〗ㄖ岘h(huán)境，提高居住建筑使用過程中的能源利用效率，本項(xiàng)目居住小區(qū)采用生態(tài)設(shè)計(jì)，改善小區(qū)熱環(huán)境與空氣質(zhì)量，居住建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)，從規(guī)劃、建筑、熱工、空調(diào)、照明等多方面采取措施。(2)電。良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用。為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉地單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內(nèi)。③生活垃圾治理。②廢氣治理。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)主要污染源為生活污水、停車場汽車尾氣和生活垃圾。本項(xiàng)目主要可能的污染源有住宅和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)排放的生活污水，廚房油煙、停車場汽車尾氣和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。（8）設(shè)計(jì)時對采暖供熱系統(tǒng)進(jìn)行水力平衡計(jì)算，確保各環(huán)路水量符合設(shè)計(jì)要求，戶外采暖管道采取保溫措施，供熱系統(tǒng)采用溫控和分戶熱表計(jì)量方式。屋面的保溫層應(yīng)選用容重小、導(dǎo)熱系數(shù)低、吸水率低的材料。 W/m2體形系數(shù)小于規(guī)范要求。建筑節(jié)能建筑能耗一般是指建筑物使用過程中的能耗，主要包括建筑采暖、熱水供應(yīng)、電氣、炊事等方面的能耗。表72 天然氣用量統(tǒng)計(jì)表用氣位置用氣標(biāo)準(zhǔn)用氣人數(shù)用氣量日用量（m3/d）年用量（m3/a）規(guī)劃總?cè)丝谀辏ㄓ梢陨嫌?jì)算可知，計(jì)算用電量為：Q1＝3小時365天＝b．商業(yè)及公建用電商業(yè)及公建用電按每天10小時計(jì)，用電量為Q2＝10小時365天＝由以上計(jì)算結(jié)果可知，項(xiàng)目年總用電量為：Q＝Q1+Q2 =++＝。d96噸3綠化 m22L/m2用水量表詳見表71。第七章 項(xiàng)目節(jié)能方案分析民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分） JCJ2695外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ1442004民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范GB503642005民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范GB5017693建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB500342004建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB/T500332001城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范GB5002893采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)JGJ1322001地板輻射供暖技術(shù)規(guī)程JGJ1422004民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16921公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1國家及山東省政府職能部門有關(guān)節(jié)能文件要求能耗狀況（1）用水住宅用水指標(biāo)為250L/人本工程形成統(tǒng)一的電氣消防系統(tǒng)。同時可手動選擇某一攝象機(jī)進(jìn)行跟蹤、錄象。本工程商業(yè)住戶按每100m2設(shè)置1對電話線，共需120對② 有線電視及樓宇對講系統(tǒng)：本工程設(shè)置有電線電視，由市有線電視網(wǎng)穿管埋地引入。建筑物防雷及接地系統(tǒng)本工程屬三類防雷建筑物，考慮所處地理位置，按二類防雷設(shè)計(jì)。且按溫升選擇和按電壓損失校驗(yàn)電纜，小區(qū)內(nèi)的供配電線采用走電纜溝和直埋敷設(shè)的型式，沿道路一側(cè)的人行道和綠化帶下走線。容量大而集中的采用放射式配電，容量小而分散的采用樹干式配電?！睹裼媒ㄖ姎庠O(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005495《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005295《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5011698《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005593《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB/T503112000《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503142000《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5020094《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5019894強(qiáng)電部分（1）高、低壓變配電系統(tǒng)①供電方案本工程設(shè)10KV電源由市政道路引入，電源為兩路10KV電纜埋地引入。（6）消聲減振設(shè)計(jì)① 空調(diào)機(jī)組送回風(fēng)、新風(fēng)管及所有通風(fēng)機(jī)進(jìn)出風(fēng)管處，均設(shè)阻抗復(fù)合式消聲器或消聲彎頭。廚房排油煙管路設(shè)置150℃關(guān)閉的防火閥。② 防火系統(tǒng)a、合用前室采用機(jī)械加壓送風(fēng),風(fēng)機(jī)設(shè)于屋頂。④ 廚房、餐廳等設(shè)置機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)。② 住宅樓采用分戶計(jì)量采暖系統(tǒng)，除廚房外各房間均采用散熱器采暖。② 給水系統(tǒng)根據(jù)用水對象和區(qū)域劃分，分別設(shè)置水表，計(jì)量用水量，提高人們的節(jié)水意識。②排水：排水采用污廢合流制，樓內(nèi)污水匯集排至室外化糞池，經(jīng)化糞池處理后，排至市政污水管網(wǎng)。③ 消防：室外消火栓給水與生活供水采用低壓合流制，雙路供水，區(qū)內(nèi)分高低區(qū)成環(huán)狀布置。消防水池采用密實(shí)混凝土、抗?jié)B等級為S6?？蚣芸拐鸬燃壘慈壴O(shè)計(jì)、構(gòu)造。《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682001《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500102002《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500112001《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 500072002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 JGJ9494② 自然條件:基本風(fēng)壓值: 基本雪壓值: 最大凍土深度: 建筑場地類別屬Ⅲ類，場地抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。（4）商住樓平面設(shè)計(jì)根據(jù)平面布置圖的規(guī)劃，6棟臨街商住樓，商住樓整體設(shè)計(jì)為四層，其中一、二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，設(shè)有自己的內(nèi)部樓梯，空間自由劃分，可分可合。 m2的40套，建筑面積為3813 m2， m2的132套，建筑面積為13530 m2， m2的36套，建筑面積為4764 m2。 m2， m2的10套， m2， m2的55套，建筑面積為6622 m2。（2）戶型設(shè)計(jì)戶型多樣：按照本地區(qū)居住習(xí)性，提供多樣布局的戶型。主臥設(shè)置在平面最深處，以給主人一個安靜的休息環(huán)境。在對立面整體的把握方面，力圖在最終的效果上是“清鮮，自然，健康”。每戶都有良好的朝向，景觀和通風(fēng)。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個建筑成本大大減少。設(shè)計(jì)中力求營造商業(yè)氛圍，與周邊地塊共同營造商業(yè)圈。其間布置自由曲線形鵝卵石鋪地，即可作為流動的水景，亦可斷掉水流，形成健身步道。（1）主要入口景觀步行主入口的軸向空間是規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的引導(dǎo)性景觀。隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量，對于建設(shè)高品質(zhì)住宅和商業(yè)區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當(dāng)重要的作用。在枝狀步行系統(tǒng)中，設(shè)置花絮、石桌、石凳、涼亭等，使居民近可能多的接近的親近自然，體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。為適應(yīng)私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點(diǎn)考慮了住戶小汽車的停放與組織。本項(xiàng)目道路交通組織和停車重點(diǎn)體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。更為重要的是與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃的要求。具體規(guī)劃方案如下：在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎(chǔ)上，對建筑區(qū)域進(jìn)行合理布局,詳見建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。（6）“推陳出新”以精品意識，精心設(shè)計(jì)，從總體布局到戶型，形態(tài)等諸方面，力求突破，兼顧經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性與創(chuàng)新性的統(tǒng)一。（2）根據(jù)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求，合理布局、精心設(shè)計(jì)，注重提高土地的利用效率，提高區(qū)域的整體環(huán)境品質(zhì)。商住樓在其住宅部分為居民提供舒適居住環(huán)境的同時，商業(yè)部分力求滿足居民休閑、購物、集會、娛樂的多方位需求。③供電本工程設(shè)10KV電源由市政道路引入，電源為兩路10KV電纜埋地引入。 （2）市政公用工程條件①供水本項(xiàng)目供水水源引自城區(qū)自來水管網(wǎng)，為本項(xiàng)目提供居民生活和商業(yè)所需用水。⑤場地穩(wěn)定性和地基適宜性評價場地地貌單元較簡單，該場地地層種類稍多，場地內(nèi)不存在震動液化土層。巖芯呈砂土、碎塊狀。2層含礫粉質(zhì)粘土層(Q4al+pl)伏于雜填土層之下，大部分場地均有分布，－，－。區(qū)域地貌為丘陵剝蝕坡地。（4）區(qū)位優(yōu)越，交通便利蓬萊區(qū)位優(yōu)越，交通便利。大力發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，培育形成了以旅游業(yè)、臨港工業(yè)、葡萄及葡萄酒業(yè)、汽車及零部件加工四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系。（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速2007年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值204億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值18億元，%。轄7個鎮(zhèn)5個辦事處，584個行政村(居委會)。建設(shè)區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。市場定位是面向廣大群眾，并根據(jù)其喜好進(jìn)行各方面設(shè)計(jì)。該項(xiàng)目建設(shè)主題明確，開發(fā)定位合理，有大量的目標(biāo)客戶群作保障，目前蓬萊市中心區(qū)舊城改造開發(fā)項(xiàng)目，被蓬萊市政府列為重點(diǎn)工程項(xiàng)目，這些都為項(xiàng)目的正常市場運(yùn)作提供了有利條件。該項(xiàng)目建設(shè)為商業(yè)和住宅相結(jié)合，為消費(fèi)者提供了更多的商業(yè)發(fā)展機(jī)會，同時促進(jìn)了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合目前的市場形勢。借助于得天獨(dú)厚的自然環(huán)境與區(qū)位優(yōu)勢，適應(yīng)目前蓬萊市房地產(chǎn)市場需求，具有廣闊的市場前景，也為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商品住宅市場提供了更廣闊的發(fā)展契機(jī)。蓬萊市房地產(chǎn)開發(fā)不僅實(shí)現(xiàn)了市民贏得滿意的居住和生活環(huán)境，開發(fā)商贏得合理的利潤回報(bào)，政府贏得城市投資環(huán)境的改善的“三贏”效果，還增加了政府收益，滿足了大量農(nóng)村和外來人口向城市集聚，拉動三產(chǎn)、度假旅游等消費(fèi)，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。由于近年來國家調(diào)整了土地使用政策，占用新區(qū)搞開發(fā)已不可能，在現(xiàn)有存量土地上搞開發(fā)大多規(guī)模較小，所以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)存在供求矛盾較大，現(xiàn)有住房不能滿足群眾日益增長的住房需求的現(xiàn)狀。因此，我國城鎮(zhèn)住宅市場具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿Α?城鎮(zhèn)住宅市場展現(xiàn)出強(qiáng)大發(fā)展?jié)摿?。?）供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于2007年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復(fù)雜，幾年宏觀