【正文】 為了保證一期住宅及商用房的順利去化，價格不要過高，甚至要考慮通盤全局，故一定要低于周邊市價，智在“一舉突破”，打開項目品 牌口碑。 項目外立面采用現(xiàn)代簡約式建筑風格；（前提是政府不作此方面要求除外） 沿街道路 用鵝卵石細沙鋪路； 外墻顏色應與現(xiàn)代風格形成互融； 租售關系建議 商務體驗區(qū)商鋪 —— 銷售去化 活力體驗區(qū)商鋪 —— 銷售去化、部分帶租約銷售去化 美食體驗區(qū)商鋪 —— 帶租約銷售去化 文化體驗區(qū)物業(yè) —— 租賃去化 日用配套區(qū)商鋪 —— 銷售去化 產(chǎn)品及價格定位 根據(jù)周邊市場的去化情況，目前在市場上主力總價普遍較高，主力面積集中在 100120 ㎡左右，總價在 50 萬以上者占主流，從各個樓盤的商業(yè)銷售情況來看，市場的接受度普遍不理想。因此兩棟綜合樓的定性對沿街商業(yè)來說非常重要，建議提早定性。近期上海農工商等大超市相繼到績溪考察，看到家得利只有 8000 平方米的規(guī)模，相繼退出。在大賣場的周邊范圍內，很少有百貨商場以及同類型的大型超市，而且和大賣場形成競爭的各大小商鋪和菜市場也基本上是不存在的。 商品結構：生鮮：蔬菜，肉類，水果，水產(chǎn)品等；干貨：小吃，洗化用品，飲料等；百貨：日用品，五金，家電等；服裝：服 裝，鞋子等 經(jīng)營規(guī)模：面積一般 1 萬平方米左右，大的可達 2 萬平方米以上。因此，為了滿足績溪本地居民和外來游客的主觀需求，促進績溪商業(yè)、游憩業(yè)、旅游業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，績溪 RBD 的建設勢在必行。 概念最早是在上世紀 70 年代由斯坦斯菲爾德（ Stansfield）和里克特（ Rickert）在研究旅游區(qū)的購物問題時提出的：所謂 RBD 就是為滿足季節(jié)性涌入城市的游客的需要，城市內集中布置飯店、娛樂業(yè)、新奇物和 禮品商店的街區(qū)。 規(guī)劃定位太全面，涵蓋廣泛，由于開發(fā)商內部原因沒有精心經(jīng)營，目前經(jīng)營狀況很差，檔次也較低。經(jīng)營狀況較好，統(tǒng)一招商，是新建商業(yè)中經(jīng)營、銷售比較成功的一處。老城區(qū)的一般定位在服裝、餐飲等，如維多利亞廣場；世紀廣場附近的以休 閑餐飲等為主。 租售狀況：地段、產(chǎn)品等不同租金、售價相差很大，老的市中心及績溪中路、前園路上的商鋪價位較高，恒隆廣場和恒隆商貿城的一層沿街商鋪最高價達1.61.8 萬元 /平方米，均價 1.31.4 萬元 /平方米。 大型商業(yè)：績溪在售的大型商業(yè)多為 13 層，大多為整層銷售或 13 層整體出售或出租（如：恒隆廣場、恒隆商貿城、同馨園等），少數(shù)小面積分割出售（宇隆大廈）。 沿街商鋪：一般為 12 層一起出售（濱江華庭、績溪城市花園除外），一層設置樓梯到二層，獨立性比較強，每套面積 100 平方米左右，開間大都3.54.5 米，進深 820 米不等，層高 4 米左右，少量層高 5.2 米的價位較高，賣點為：買一層送一層；大多為框架結構。目 前商鋪的極高空置率就說明了這點。 業(yè)態(tài)：地 下一層為家具，一層是菜場，二層是小商品批發(fā)市場，主要業(yè)態(tài)為小百貨、小五金、文化用品、工藝品、針織品、化妝品、床上用品、箱包等，三層為家具大市場（比地下一層檔次高）。 規(guī)模： 2020 年開始營業(yè)，建筑面積 1.2 萬平方米，有攤位 700 個。 重點品牌：毛峰、祁紅、西蘭香、太平猴魁、富溪黃芽、牯牛降云霧。 *****路 范圍：仙人洞路至阜上路一段。 檔次：產(chǎn)品為中低檔。 租金狀況： 1.53.2 元 /平方米 /天。 特征：有兩大超市，曾經(jīng)人氣很旺，目前人流也較多，以本地居民消費為主。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：摩配、電器、百貨、餐飲。 發(fā)展趨勢：未來本地區(qū)的商業(yè)設施建設以改造和完善為主，其功能定位以為本地居民服務為主，與 這一特點與老街明顯不同。 主力商場：購物中心、蘇果超市、徽州商場。淡季營業(yè)額 3040 萬元 /月，旺季（例如春節(jié)）達 100 多萬元 /月，開業(yè)時曾達到過約 200 萬元 /月。該條街道主要是兩層一起出租，租金 0.82.2 元 /平方米 /天。 檔次：低、中、高各種檔次都有，由東向西，檔次逐漸由低趨高。 經(jīng)營狀況：臨近績溪中路段人流量較多，經(jīng)營較好，其他一般。 特征：靠近昱中花園處商鋪門前視野開闊，環(huán)境較好，有良好的商業(yè)氛圍，其他一般。 重點品牌：雅戈爾、七匹狼、金伯利鉆石。 租金狀況：租金差異較大，約為 2.55.1 元 /平方米 /天，新安大橋兩側欄桿隔開的沿街商鋪則在 1 元 /平方米 /天以下 經(jīng)營狀況：該路段的主力店如上島咖啡生意清淡，商業(yè)大廈現(xiàn)已被合肥百大集團整體收購，總體經(jīng) 營狀況不佳。 特征：較為混亂，沒有統(tǒng)一特色，既有大商場，又有小雜貨店。 檔次：中低檔。 租金狀況：街道靠內，依靠老街和步行街分流出的部分人氣， 租金大約在1.53.1 元 /平方米 /天。 績溪西路二街 公園路 范圍：新安路至老街段，績溪西路以南。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：徽墨、歙硯、徽州四雕（磚、木、石、竹）、徽派國畫、版畫、金石、根雕、刺繡、篆刻、紫砂、玉器等文化藝術品，以及中藥、茶葉等土特產(chǎn)品。 B、老街店面一般不大，但內進較深，有一連二進或三四進的，用天井連接，采光、通氣、排水都用內向構建手法，形成“前店后坊”、“前店后庫”、“前店后戶”的特殊結構。 經(jīng)營狀況：人流量大、整體經(jīng)營非常好。 特征：整條街商業(yè)分布以服裝、食品為主，大部分為經(jīng)銷商，依托老城區(qū)背景和績溪老街，人流量非常大，有濃郁的商業(yè)氛圍。 特 點：商業(yè)氛圍成熟、有大量 品牌和大型商場、超市的支撐，作為主導的傳統(tǒng)商業(yè)中心的觀念深入人心，占有明顯優(yōu)勢。 中心商圈 本商圈是績溪傳統(tǒng)的商業(yè)所在地，該地段及周邊區(qū)域以旅游商品服務為主，其特點在于不僅為城市居民服務，而且為國內外游客提供服務，是績溪發(fā)展最為成熟、商業(yè)氛圍最為濃厚的商業(yè)區(qū)。 前園路一帶也已呈現(xiàn)出副商業(yè)中心的特色，以前園路（前園北路、前園南路）為主要商業(yè)街，聚集了大量的酒店和賓館，以“新街”、購物中心、蘇果超市、徽州商場為主力商場，主要為本地居民服務。在績溪，除了絡繹不絕的游客消費外，公款消費也較為嚴重。商業(yè)大廈已被合肥百大集團全資收購， 6 月至 9 月裝修重組， 10 月重新開業(yè)；徽州商場也在加速向現(xiàn)代百貨的方向發(fā)展，積極創(chuàng)新新的經(jīng)營模式。家得利在激烈的競爭中一枝獨秀，遙遙領先，華聯(lián)超市經(jīng)營狀況卻相差甚遠。 老城商業(yè)中心 以現(xiàn)有的商圈為基礎，以旅游商品服務為主，不僅為城市居民服務，而且考慮為游客服務， 未來要跨新安江向南發(fā)展，南北岸共同形成城市的商業(yè)中心。 規(guī)劃的旅游賓館度假區(qū)主要集中在三處建設，分別是三江匯合處、南片區(qū)東處和西片區(qū)高爾夫球場處。 ―――－房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，商用房地產(chǎn)近兩年也快速發(fā)展，通過下表的數(shù)據(jù)可以看出 房地產(chǎn)開發(fā)投資加劇，商用房地產(chǎn)投資增幅超過了住宅投資； 2020 年，購置土地開始回落，房地產(chǎn)開始向理性化發(fā)展，由于 2020 年土地的大量購置，房產(chǎn)有 12 年的開發(fā)周期，預計 2005 年將是績溪房產(chǎn)供應的高峰階段； 2020 年商品房供應方面有所增加，但銷售量 有所下降，房地產(chǎn)市場供給漸漸開始大于需求，對于只有 15 萬人口的市區(qū)來說市場已接近飽和； 房屋空置有所減少，但減少的是住宅的空置，商用房的空置大大增加， 2020年大約有 8 萬方左右，項目去化壓力盡顯。 房地產(chǎn)開發(fā)情況 ―――－固定資產(chǎn)投資增長保持高位運行，房地產(chǎn)開發(fā)投資步伐加快。消費品市場十分活躍，消費品零售額實現(xiàn)較快增長。 2020 年在崗職工平均工資 12706 元，同比增長 16.3%。旅游業(yè)的快速發(fā)展將影響本案商業(yè)用房的定位。 三次產(chǎn)業(yè)結構為 18.8： 375.9： 45.3， 第三產(chǎn)業(yè)是績溪的支柱性產(chǎn)業(yè)。2020 年安徽績溪房產(chǎn)市場報告及項目規(guī)劃建議 4.fdcsky. 績溪龍川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020 年 6 月 6 日 市場報告與規(guī)劃建議 第一篇：宏觀市場分析 績溪宏觀市場分析 績溪概況 城市 地圖 宏觀經(jīng)濟 ―――－ 國民經(jīng)濟綜合實力進一步增強，經(jīng)濟發(fā)展高位運行。 ―――－ 作為績溪的支柱產(chǎn)業(yè)－旅游業(yè)呈現(xiàn)恢復性增長。 ―――－人口增長得到有效控制，城鎮(zhèn)居民收入和居民可支配收入不斷增長。城市居民人均可支配收入 7608.8 元，同比增長 10.36%，人均消費支出 5735.3元，城市居民恩格爾系數(shù)為 42.3%。 2020 年，全市社會消費品零售額 40.88 億元，增長 13.3%。 2020年全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 78.5 億元， 比上年增長 48.7%。 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元） 住宅投資（萬元） 購置土地（萬方） 房屋施工 :萬方 住宅施工：萬方 房屋新開工 住宅新開工 商品房竣工（萬方） 住宅竣工（萬方） 商品房銷售（萬方） 實際銷售（萬方） 房屋空置（萬方） 空置住宅（萬方