【正文】 《項目推薦合作商家》對新進(jìn)商家及合作商家就商業(yè)項目入駐可能性進(jìn)行分析推薦，縮短項目招商的周期并提高招商效率，并為待招項目的整體定位提供保障。 《品牌商家信息資料庫》對戰(zhàn)略合作、緊密合作的優(yōu)質(zhì)客戶匯總。根據(jù)對商戶綜合評估的結(jié)果，制定出商戶調(diào)整的預(yù)案。第四節(jié) 經(jīng)營過程中的品牌管理規(guī)范1. 招商管理部要安排專人對戰(zhàn)略合作商戶開業(yè)后的經(jīng)營信息進(jìn)行收集，并建立經(jīng)營情況檔案，針對商戶在合作區(qū)域或合作商圈的適應(yīng)性進(jìn)行分析和研究。4. 與戰(zhàn)略合作伙伴建立標(biāo)準(zhǔn)工作模塊，以提高工作效率，滿足快速展店的需要。3. 招商管理部定期對品牌資源庫進(jìn)行整理，并發(fā)給項目商管公司，以實現(xiàn)資源共享。務(wù)必本著優(yōu)化項目商業(yè)定位，增加項目經(jīng)營績效，增加消費(fèi)人流，樹立優(yōu)質(zhì)品牌為基準(zhǔn)，使項目經(jīng)營循序漸進(jìn)，項目價值不斷提高。3．運(yùn)營部結(jié)合商家經(jīng)營情況做出需調(diào)改品牌計劃，招商管理部根據(jù)運(yùn)營部列出的調(diào)改計劃給出合理的品牌建議及商家推薦。4．調(diào)改的審批流程控股集團(tuán)商管/百貨公司商管總公司 總裁室關(guān)鍵事項 主導(dǎo)部門決策形式運(yùn)營部 招商部商品部 總經(jīng)理招商管理部 商業(yè)運(yùn)營部總經(jīng)理商業(yè)副總裁 常務(wù)副總裁總裁備注品牌調(diào)改效果評估提報商業(yè)營運(yùn)部評審/審批　 　 　 參與 2 組織 1 參與 2 參與 2參與2/審批　會議紀(jì)要臨時性經(jīng)營品類調(diào)改方案運(yùn)營部/商品部審批組織1組織1審批 　 備案 備案 　 　 　 　品牌春調(diào)/秋調(diào)計劃確認(rèn)商品部 審批 　 申請 1 審核 2 　 審核 3 審核 4 審核 5 審批 備案 　計劃外品牌調(diào)改方案確認(rèn)運(yùn)營部/商品部審批 　申請1審核 2 　審核3審核4審核5 審批 　 　經(jīng)營品牌合作方式調(diào)改方案運(yùn)營部/商品部審批申請1申請1審核 2 　審核3審核4審核5 審批 　 　文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團(tuán)招商管理手冊第 19 頁 共 21 頁第四節(jié) 開業(yè)后的招商與運(yùn)營配合規(guī)范1．開業(yè)后運(yùn)營部建立在場商戶調(diào)整表。2．商戶與品牌分析每季度各公司須對非主力店商戶和品牌進(jìn)行分析，主要包括:品牌定位、品牌貢獻(xiàn)度、盈利能力、品牌發(fā)展趨勢、經(jīng)營風(fēng)險等；對不符合項目發(fā)展定位、經(jīng)營有風(fēng)險的商戶，建立退、掉鋪預(yù)警機(jī)制，進(jìn)行備選品牌和商戶的儲備。1）開業(yè) 36 個月內(nèi)，需依據(jù)經(jīng)營狀況、市場調(diào)研報告、消費(fèi)者調(diào)研報告對開業(yè)項目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃進(jìn)行評估，由各公司形成報告，報商管總公司招商管理部及運(yùn)營企劃部。 超過原合同租期的第一年租金標(biāo)準(zhǔn),不得低于原合同最后一年租金標(biāo)準(zhǔn)的 115%。 運(yùn)營過程中，主力店調(diào)整實行“一店一議”原則，經(jīng)商管總公司審批后，報控股集團(tuán)審批。2．項目招商部在新項目開業(yè)后 1 個月內(nèi)編制《商鋪租金收益匯總表》 ，經(jīng)項目商管公司運(yùn)營經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理、總經(jīng)理和商管總公司招商總監(jiān)簽字后，移交給商管總公司招商管理部、運(yùn)營企劃部和財務(wù)部。10．商戶裝修施工結(jié)束時，招商部要協(xié)助工程物業(yè)部對商戶裝修工程進(jìn)行驗收。8．招商人員協(xié)助商戶辦理進(jìn)場施工手續(xù)，包括:繳納裝修保證金、辦理施工許可證、辦理施工人員出入證、落實臨時用水用電等。6．招商人員協(xié)助工程物業(yè)部與商戶一起按照圖紙設(shè)計、圖紙審批、辦理施工手續(xù)、裝修準(zhǔn)備、施工組織、裝修施工、裝修驗收、裝飾布置等環(huán)節(jié)制定裝修進(jìn)度表。3．項目招商部和工程物業(yè)部應(yīng)在招商過程中及時掌握商鋪交房技術(shù)條件的落實和變更情況，隨時與商戶對接。2）處于對合同內(nèi)容的保密，不得隨意外借給其他部門，若有其他部門的外借請求，須報告上級領(lǐng)導(dǎo)，獲準(zhǔn)后方可外借并辦理好外借手續(xù)和歸還登記，以確保準(zhǔn)時歸檔。(具體可參見新城控股權(quán)責(zé)手冊(商業(yè)分冊))2）審批過程中，各部門負(fù)責(zé)人須秉持對合同內(nèi)容的合理、合法、嚴(yán)謹(jǐn)、可行性的原則，嚴(yán)格做好審查工作。6）招商合同簽約前提必須確保工程條件均已滿足。2）各類范本合同經(jīng)商管總公司各相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)審批后報商管總公司法務(wù)部進(jìn)行審核。4．招商啟動 2 個月內(nèi)，由商管總公司與招商管理部配合項目商管公司召開主力店簽約儀式暨項目招商大會，組織已經(jīng)簽約進(jìn)駐或意向進(jìn)駐的商戶現(xiàn)場簽約，邀請目標(biāo)商戶參觀商鋪并介紹本項目定位、發(fā)展前景等情況，邀請當(dāng)?shù)卣鞴懿块T和新聞媒體參加會議，進(jìn)一步擴(kuò)大影響，具體時間可視招商進(jìn)展情況決定。文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團(tuán)招商管理手冊第 14 頁 共 21 頁第六節(jié) 招商宣傳策劃1. 新項目招商宣傳費(fèi)用經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)后，按照招商預(yù)熱期、招商說明會、主力店簽約儀式暨項目招商大會、強(qiáng)勢招商期、開業(yè)造勢期幾個階段，進(jìn)行招商宣傳策劃，并由企劃部制定媒體投放計劃和資金使用計劃。2. 招商業(yè)態(tài)調(diào)整的審批流程1）招商定位和商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一經(jīng)確定，必須嚴(yán)格執(zhí)行。2）充分考慮業(yè)態(tài)調(diào)整的可行性，并對調(diào)整的業(yè)態(tài)及品牌做到清楚、有效地摸底，確保不影響項目整體品牌布局的規(guī)劃。11．對已經(jīng)形成的新項目商業(yè)規(guī)劃定位、執(zhí)行方案、招商政策、租金價格進(jìn)行調(diào)整和改動的，需事先上報商管總公司批準(zhǔn)后方可更改。7．目標(biāo)商戶租賃合同經(jīng)過審批后，及時與商戶簽訂《房屋租賃合同及附件》及相關(guān)要約文本，并將簽字蓋章的合同統(tǒng)一編號存檔。4．項目招商部建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同及資料，以周報表形式每周匯總上報招商管理部。3．項目招商部要做好客戶記錄，每日登記商戶洽談情況并進(jìn)行匯總。4．目標(biāo)品牌商戶具備較強(qiáng)抗風(fēng)險能力。并準(zhǔn)備好 6 一 8 人小會議桌、網(wǎng)線、電源供商戶的接洽、會談之用。時間節(jié)點:從啟動到完成整個過程的時間節(jié)點。3．工作計劃中應(yīng)包含招商方案內(nèi)容招商條件:租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增比例、確定不同業(yè)態(tài)的合同年限、租金及押金收取方式、招商優(yōu)惠政策等。6．各種標(biāo)準(zhǔn)合同的擬定及審批在招商工作啟動前 1 個月，項目招商部依據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定新項目的租賃意向合同、租賃文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團(tuán)招商管理手冊第 11 頁 共 21 頁合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等，報商管總公司審批，如當(dāng)?shù)責(zé)o特殊情況，則使用商管總公司統(tǒng)一的模板。4．新建項目商鋪租賃面積的核定項目招商部根據(jù)設(shè)計研發(fā)部提供的最終確定的新項目各商鋪套內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)租賃面積的圖紙，核定各商鋪的租賃面積，作為項目招商部簽約的依據(jù)。商鋪招商任務(wù)必須分解到人。其中 13 年的租金收益要相對準(zhǔn)確）文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團(tuán)招商管理手冊第 7 頁 共 21 頁四．總控計劃（包括招商前置的活動時間節(jié)點、工程建設(shè)時間節(jié)點、招商進(jìn)度以及配合招商進(jìn)度所作的各項招商活動時間進(jìn)度等）五．招商策略（直接招商、間接招商、聯(lián)合招商等）六．招商執(zhí)行(一) 準(zhǔn)備工作（招商前期招商部的相關(guān)籌備工作）(二) 招商實施內(nèi)容（人員架構(gòu)、編制、職責(zé)、分工、招商管理工具、招商相關(guān)法律文書、招商匯報流程及工具等）文件編號版本/修訂 A/1新城控股集團(tuán)招商管理手冊第 8 頁 共 21 頁第三節(jié) 策劃方案制定流程開始調(diào)研結(jié)果分析及得出結(jié)論項目定位品牌模擬落位確定招商租賃條件及租金收益確定招商籌備進(jìn)度及時間節(jié)點確定招商策略及實施內(nèi)容結(jié)束評審?fù)ㄟ^確定本項目目標(biāo)客層的年齡范圍、性別、商圈范圍、所提供產(chǎn)品服務(wù)滿足的消費(fèi)屬性和層次以及整體的商業(yè)形態(tài)。7．市場調(diào)研的分析結(jié)論根據(jù)各部門市場調(diào)研收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出調(diào)研結(jié)論，形成市調(diào)報告。5．租金分析對在經(jīng)營的租賃物業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進(jìn)行收集分析。第一節(jié) 市場調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)市場調(diào)研應(yīng)包含以下內(nèi)容：1．項目所在城市總體概況城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)，人口總量及分布，城市未來發(fā)展規(guī)劃等。M/UNIQLO 等）大型餐廳及底層具有較強(qiáng)的引導(dǎo)和號召力品牌如星巴克、必勝客大型兒童樂園，玩具城精品超市，精品電器，健身，書城…800 以下 600 以下 800 以下 800 以下一般店