【正文】 策源愿與發(fā)展商舟水相依，共同創(chuàng)造成功的未來(lái)。且看看策源是如何一步一步走到今天的：榮獲 1999年度上海房地產(chǎn)銷售金額百?gòu)?qiáng)第38位；榮獲 2000年度上海房地產(chǎn)銷售金額百?gòu)?qiáng)第36位；榮獲 2001年度上海房地產(chǎn)銷售金額百?gòu)?qiáng)第9位。至今，策源已發(fā)展成為一家擁有多位知名策劃、MBA、云集200多名房地產(chǎn)界專業(yè)人員的大型營(yíng)銷機(jī)構(gòu)。先后成功策劃、代理了中遠(yuǎn)兩灣城、春天花園、UPTOWN上城、上海知音、東方知音、鄭州天下城、泰州鳳凰財(cái)富廣場(chǎng)等逾50個(gè)項(xiàng)目。策源宗旨：與發(fā)展商攜手，營(yíng)造優(yōu)質(zhì)樓盤，建筑生活理想；與消費(fèi)者同心，成就心中愿景，實(shí)現(xiàn)理想生活。 市政規(guī)劃，發(fā)展前景l(fā) 政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)結(jié)語(yǔ)本項(xiàng)目所在位置曾為國(guó)際碧云生活社區(qū)早期開(kāi)發(fā)地塊之一。 合同條款178。 電話接聽(tīng)178。從來(lái)電接聽(tīng)，約見(jiàn)到客戶進(jìn)門、展示區(qū)、洽談區(qū)各個(gè)銷售接待環(huán)節(jié)統(tǒng)一要求?！掷m(xù)期：媒體整合運(yùn)用，口碑效應(yīng)；客戶資源；追蹤、業(yè)務(wù)能力。推廣工具：利用有效的媒體工具有計(jì)劃的繼續(xù)發(fā)布訊息，適時(shí)開(kāi)展SP活動(dòng)，利用“業(yè)主推薦及再購(gòu)計(jì)劃”擴(kuò)大客戶來(lái)源。第五階段：全面續(xù)銷期主要工作：n 積極分析研究對(duì)手及市場(chǎng)環(huán)境。n 針對(duì)未出售產(chǎn)品特性，強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)能力。主要工作：n 繼續(xù)利用客戶資料庫(kù)中的資料跟蹤準(zhǔn)客戶，利用SP活動(dòng)，展開(kāi)“業(yè)主推薦及再購(gòu)計(jì)劃”發(fā)掘準(zhǔn)客戶。n 適當(dāng)留意中心房源客戶機(jī)累及推廣，后期可加推中心區(qū)域房源的購(gòu)房登記卡。推廣工具：軟性媒體廣告，網(wǎng)絡(luò)推廣，戶外廣告牌，投資房產(chǎn)說(shuō)明會(huì)等。第二階段：較偏區(qū)域房源內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期主要工作：n 利用媒體造勢(shì)，相對(duì)集中的大幅、大量報(bào)紙廣告、戶外廣告突出本案產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)的形象和內(nèi)在的優(yōu)勢(shì)。n 廣告訴求重點(diǎn)的測(cè)試及調(diào)整，使其功效更具震撼力。充分挖掘潛在客戶，做足市場(chǎng)，以最大的可能性提升價(jià)格。 商鋪位置：小區(qū)主入口兩側(cè)沿街處定位：休閑生活商業(yè)配套（限定招租對(duì)象）形式：沿街商鋪經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：1) 24小時(shí)便利商店（含醫(yī)藥類，送貨）2) 中型餐飲3) 美容：美容美發(fā)、形象設(shè)計(jì)等216。 門廊：開(kāi)敞舒適的門廊為底層住戶提供更多的自然空間，擴(kuò)展有限的居室空間，成為愜意的休閑空間。 外立面：線條平直，適當(dāng)?shù)谋┞读骸⒅Y(jié)構(gòu)，簡(jiǎn)約中略帶粗狂。216。178。 綠化：受容積率限制，建議采用分段集中的公共庭院、坡地綠化來(lái)改善綠化率不高的缺陷。216。 規(guī)劃主題：自然—活力、陽(yáng)光—熱情216。 西班牙地中海岸的建筑特色，簡(jiǎn)約、明快且層高不高，與本項(xiàng)目的建筑指標(biāo)（容積率、層高）要求相似。通過(guò)成熟都市地段，國(guó)際化社區(qū)氛圍，精致生態(tài)園林，舒放人性化戶型……高起點(diǎn)的成為與古北并肩的生活特區(qū)。216。216。216。216。四、產(chǎn)品策劃篇1．產(chǎn)品優(yōu)劣情況匯總優(yōu) 勢(shì)：216。劣 勢(shì)：216。216。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，金橋地區(qū)已聚集了房地產(chǎn)界數(shù)十家知名企業(yè)，開(kāi)發(fā)商包括：金橋出口加工區(qū)開(kāi)發(fā)公司，湯臣集團(tuán)、上海愛(ài)建股份有限公司、LANDMARK集團(tuán)、浙江中天集團(tuán)、上海世茂投資有限公司等，且開(kāi)發(fā)規(guī)模、檔次都相當(dāng)有水平。隨著生活環(huán)境有了較大改善，生活軟硬件設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，形成了一個(gè)良好的居住氛圍。建成后該園區(qū)將為一個(gè)人和自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美。8．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析n 投資促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展從大市場(chǎng)而言隨著浦東大環(huán)境的逐日提升，以及金橋自身環(huán)境的不斷完善，金橋除了已成功吸引300多家中外企業(yè)落戶金橋外，還在不斷改善投資環(huán)境，通過(guò)“筑巢引商”和“引人筑家”并舉的方式，吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)高檔樓盤。據(jù)了解，張江住宅聚居區(qū)占地245萬(wàn)平方米， ，同時(shí)由于周邊坐擁世紀(jì)公園等大型綠地，生態(tài)環(huán)境首屈一指，規(guī)劃中的40萬(wàn)平方米主題公園、親水河濱公園和世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的配套生活、娛樂(lè)設(shè)施業(yè)已啟動(dòng)；500強(qiáng)企業(yè)的紛紛入駐，為張江住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展注入了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐。東部的塘東小區(qū)劃分為二塊，一塊由陸家嘴待價(jià)而沽，另一塊由一香港公司購(gòu)得；南部狹長(zhǎng)地塊由綠緣公寓、建華新苑、新希望、東上海等占據(jù)；西側(cè)則是別墅區(qū)，有金鵬，四季雅苑；外圍1公里內(nèi)有錦繡天第、杭州綠城和萬(wàn)邦都市等實(shí)力項(xiàng)目。而水清木華公寓走精裝修路線，房?jī)r(jià)偏高。與往年不同的是，2003年新開(kāi)住宅向四大板塊分布的趨勢(shì)顯著：板塊主要個(gè)案施工量（萬(wàn)M2）市場(chǎng)份額%（浦東地區(qū)）沿江板塊嘉化濱江園、名門濱江園、湯臣海景花園、張楊濱江園等％世紀(jì)公園周邊板塊水清木華、第九城市浦東虹橋花園、聯(lián)洋年華、世紀(jì)全景臺(tái)花苑％金橋碧云周邊板塊世茂湖濱花園、碧云別墅（4期）、中天碧云苑、浦東花園別墅％張江高科周邊板塊金爵別墅、廣蘭名苑、棕櫚泉花園、蘭沁苑等％7．2項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊——聯(lián)洋社區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析聯(lián)洋新社區(qū)在世紀(jì)公園周邊板塊中占重要位置。2003年1－，％，％。據(jù)統(tǒng)計(jì)，來(lái)自23個(gè)國(guó)家和地區(qū)的500多位跨國(guó)公司老總和高級(jí)管理人員攜帶家眷常年居住在這里，外籍人士年流量達(dá)數(shù)萬(wàn)人次而且有不斷增加的趨勢(shì)。天已建成的集中商業(yè)設(shè)施：家樂(lè)福、歐倍德6．區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)縱觀碧云國(guó)際社區(qū)的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)：別墅、公寓、酒店式公寓、商務(wù)樓、商業(yè)街，多樣化的房地產(chǎn)產(chǎn)品類型均在4萬(wàn)平方公里的碧云國(guó)際社區(qū)中呈現(xiàn)。從企劃推廣上，該盤也以碧云國(guó)際社區(qū)為主打背景，以此烘托樓盤的高尚居住氛圍。中天碧云苑基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：㎡建筑面積：㎡容積率：綠化率：40%總套數(shù)：約420套戶室比：兩房16%，三房67%，四房17%車 位：租600元/月（地下）；300元/月（地上）開(kāi)盤價(jià)：4700~5900元/㎡目前二手市場(chǎng)：6500~7000元/㎡交房期：2003年12月開(kāi)發(fā)商：上海亞?wèn)|房地產(chǎn)公司樓盤簡(jiǎn)評(píng)：中天碧云花園雖然只有6萬(wàn)余㎡，規(guī)模不大，但小區(qū)環(huán)境規(guī)劃卻十分精致，尤其是三層不同標(biāo)高的花園設(shè)計(jì)，由東向西層層跌落，空間變化豐富，并與整個(gè)小區(qū)東高西低的建筑布局有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，深受購(gòu)房者青睞。2002年3月，小區(qū)西面2個(gè)1112層單元、共46套房源對(duì)外出售，毛坯房售價(jià)7000~9000元/㎡，現(xiàn)已全部售罄。整個(gè)小區(qū)南北分區(qū)規(guī)劃，北面高層，南面是40余幢排屋和獨(dú)立別墅，全部是裝修房。4．重點(diǎn)參考個(gè)案分析4．1重點(diǎn)個(gè)案概述云間綠大地別墅基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：建筑面積：41萬(wàn)㎡容積率：開(kāi)盤價(jià)：獨(dú)立：1300013500（裝修）/㎡（一期）聯(lián)體：1050012500/㎡ 疊加：1000012000/㎡租 金：15003500$/月 預(yù)計(jì)幾年內(nèi)，近8萬(wàn)平方米體量的酒店式公寓推向市場(chǎng)。由2幢19層、1幢28層的高層組成，為全裝修高層酒店式公寓。但從去化情況來(lái)看，5060平方米左右的一房的去化速度最快，基本已無(wú)房可賣，二房與三房的總價(jià)段由于與區(qū)域內(nèi)中高檔公寓類相沖突故去化較慢。套只租不售 出租率：50%1R：672R：1343R：180全裝修由上表可知：區(qū)域內(nèi)公寓類項(xiàng)目4個(gè)——碧云鉆石酒店公寓、金橋鳳凰酒店公寓、新金橋酒店公寓、盈標(biāo)花園酒店216。套只租不售 出租率：50%1R：982R：1163R：130135復(fù)式：249全裝修2金橋鳳凰酒店公寓S4高層售價(jià)：990011400(帶租約)租價(jià)： 15001700$/月預(yù)計(jì)03年年底重新開(kāi)工。 租售情況分析：隨著碧云社區(qū)國(guó)際化居住區(qū)地位的確立，區(qū)域內(nèi)的公寓憑借其總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，銷售去化速度快比別墅市場(chǎng)要好，市場(chǎng)上呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。216。 區(qū)域面積分析：區(qū)域公寓的面積：高檔公寓：3R：210230平方米；4R：250234平方米；復(fù)式350470平方米。 產(chǎn)品類型分析：區(qū)域內(nèi)目前在推的6個(gè)公寓類項(xiàng)目中，以多層和小高層為主。168。 未來(lái)碧云別墅還會(huì)推出105棟獨(dú)立別墅建面約為5萬(wàn)平方米的四期——碧云花園洋房，現(xiàn)已在做外立面的加工，預(yù)計(jì)03年12月竣工，其將仍以租賃為主。216。從5001500萬(wàn)元/套都有，并且有售有租，適合不同需求層次的客源，顯示了其別墅市場(chǎng)的多樣性。216。套（帶豪華裝修）聯(lián)體（包括疊加）15003500$/月套獨(dú)立：284400獨(dú)立：260左右萬(wàn)元/套（按12%收益率推算）由上表可知：區(qū)域內(nèi)別墅類項(xiàng)目5個(gè)——世茂湖濱、云間綠大地、浦東花園別墅、碧云別墅、百富麗山莊216。 區(qū)域內(nèi)參照個(gè)案序號(hào)案名位置產(chǎn)品類型價(jià)格面積總價(jià)（萬(wàn)元）（M2）1世茂湖濱（在售）S15獨(dú)立、雙聯(lián)、疊加聯(lián)體：1500018000獨(dú)立：26500包括精裝修3000元/M2聯(lián)體：285450獨(dú)立：600聯(lián)體：428810萬(wàn)元/套獨(dú)立：1600萬(wàn)元/套2云間綠大地（2001年一期售罄）云間路獨(dú)立、雙聯(lián)、疊加獨(dú)立：1300013500（裝修）聯(lián)體：1050012500疊加：1000012000租金：15003500$/月有碧云新天地、麗都康城、同方錦城、金橋新城、證大家園等。金楊地區(qū)板塊位于羅山路以東、楊高中路以北、金橋路以西。三、市場(chǎng)篇1．金橋碧云板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析從板塊的細(xì)分上來(lái)看，碧云國(guó)際社區(qū)板塊與位于同一大板塊下的金楊地區(qū)板塊、金橋路東板塊有本質(zhì)上的區(qū)別，其屬于脫離大板塊的獨(dú)立性社區(qū)板塊，而本項(xiàng)目的位置正處于該板塊的西部，故選擇碧云國(guó)際社區(qū)板塊進(jìn)行重點(diǎn)分析。