【正文】 against the disciplinary action your employer has taken against you. However, if you win your case, the tribunal may reduce any pensation awarded to you as a result of your failure to appeal.Remember that in most cases you must make an application to an employment tribunal within three months of the date when the event you are plaining about happened. If your application is received after this time limit, the tribunal will not usually accept it.If you are worried about how the time limits apply to you, take advice from one of the organisations listed under your employer dismisses you and you think that you have been dismissed unfairly.For more information about dismissal and unfair dismissal, see使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏(yíng)得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。比上年增加8000平方米，%。增幅達(dá)43%。這是一個(gè)大的消費(fèi)群體，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將使開(kāi)發(fā)商降低消費(fèi)“門(mén)檻”，會(huì)考慮向低價(jià)房屋傾斜，以滿(mǎn)足大眾需要，從而將潛在的住房需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)房需求。今年房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)今年，常德市實(shí)施“千億工程，建設(shè)工業(yè)常德”宏偉目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)圍繞這一目標(biāo)把常德創(chuàng)建為最佳人居環(huán)境城市。收入的增加增強(qiáng)了部分居民換購(gòu)更好房屋的住房消費(fèi)信心。其中，商業(yè)用地、旅游、娛樂(lè)用地價(jià)格升幅較大，%，%。在幾類(lèi)房屋銷(xiāo)售價(jià)格中，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格趨于平緩。由此可見(jiàn)，無(wú)論是 銷(xiāo)售收入下降24%，銷(xiāo)售收入下降24%同時(shí)成本上升10%時(shí)，銷(xiāo)售收入上升10%，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量大于0，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率都高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，收入比費(fèi)用敏感，項(xiàng)目可行且有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。降價(jià)前，降價(jià)后，降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售均價(jià)2000元/平方米～2500/平方米相比，處于下限位置。利潤(rùn)測(cè)算 總成本費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本（5835）+管理費(fèi)用（90）+銷(xiāo)售費(fèi)用（180）=6105萬(wàn)元項(xiàng)目按實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入10409萬(wàn)元，總成本費(fèi)用6105萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加570萬(wàn)元，計(jì)算可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額3432萬(wàn)元。 本項(xiàng)目商鋪實(shí)行產(chǎn)權(quán)式商鋪。降價(jià)后的銷(xiāo)售均價(jià)與本市預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)報(bào)盤(pán)價(jià)4000元/平方米對(duì)比，售均價(jià)下降了3%。常德市2005年已進(jìn)入常德市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)樓盤(pán)總覽表顯示，常德市家具產(chǎn)業(yè)家飾城門(mén)面價(jià)格4000元/平方米。二、資金籌措企業(yè)自籌和銀行貸款。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算詳見(jiàn)表91。2005年8月至2005年12月完成配套附屬工程。即從破土動(dòng)工至交付使用時(shí)間為二年零五個(gè)月。目前已經(jīng)聯(lián)合組建了常德匯美家居經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展有限公司，并聘請(qǐng)?jiān)瓘V東省家具協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理?xiàng)钴娡樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）負(fù)責(zé)。第八章 項(xiàng)目管理、物業(yè)管理與實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目管理根據(jù)國(guó)家招投標(biāo)法有關(guān)要求，項(xiàng)目將嚴(yán)格按照有關(guān)程序進(jìn)行招投標(biāo)和工程監(jiān)理。屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽(yáng)輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無(wú)功損失，節(jié)約電能。二、綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項(xiàng)目綠化率可達(dá)15%，但是要實(shí)現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。B、防止超強(qiáng)度噪音和大氣污染。施工中的環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)造成污染。一、二層商場(chǎng)必須設(shè)置噴淋設(shè)備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項(xiàng)目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺(tái)小型發(fā)電機(jī)組，當(dāng)停電時(shí)，可由該發(fā)電機(jī)組及時(shí)向重要部位供電。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。通風(fēng)空調(diào)由住戶(hù)自行購(gòu)置。在公用建筑疏散樓梯口，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。1）配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線(xiàn)段供出回路，至末端配電箱后對(duì)其供電；二級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶(hù)戶(hù)內(nèi)設(shè)分戶(hù)箱，按6KW/戶(hù)計(jì)算。1）供電電源及電壓：供電電壓為10KV電源，從城市供電網(wǎng)接出。1）室內(nèi)污水排放量按供水量的80%90%估算，每天約290立方米。1）室內(nèi)生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。（3）建筑物抗震重要性類(lèi)別：丙類(lèi)。立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代商業(yè)建筑特色，造型新型、色彩淡雅，以淡黃、白色為基調(diào)，考慮與周邊建筑和周?chē)鞘协h(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使該項(xiàng)目建筑輪廊線(xiàn)優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（2）交通組織。平面設(shè)計(jì)（1）主體工程。三、建筑方案設(shè)計(jì)本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。為了保證二樓商鋪的交通便捷，在五區(qū)設(shè)置主要樓梯和自動(dòng)扶梯，另外設(shè)置六個(gè)出入口。總平面布局本項(xiàng)目區(qū)呈長(zhǎng)方形的用地現(xiàn)狀，在進(jìn)行總平面布局時(shí)，建議廣場(chǎng)出入口設(shè)在皂果路，在用地范圍內(nèi)設(shè)兩個(gè)組團(tuán)，兩個(gè)組團(tuán)中是設(shè)置中型花園和公共建筑。二、總體規(guī)劃布局規(guī)劃布局總的思想：堅(jiān)持以人為本，注重生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相結(jié)合的原則。④地震烈度：根據(jù)建設(shè)部建抗（1993）13號(hào)《關(guān)于執(zhí)行“中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（1990）”有關(guān)規(guī)定的通知》和省建抗（1993）44號(hào)《關(guān)于抗震設(shè)施烈度有關(guān)規(guī)定的通知》，本工程按常德市地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)防烈度要求為7度。場(chǎng)地自然條件①地貌：場(chǎng)地位于常德市江北城區(qū)，地貌上屬平原崗地類(lèi)型，為河流崗地沖積平原，其地貌單元屬沅江北岸Ⅰ級(jí)階地范疇。（1）商鋪裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：商鋪初裝修。商鋪的靈活性和適應(yīng)性要求更高。該商鋪為全框架結(jié)構(gòu)，分為一、二、三、四、五區(qū)。場(chǎng)地：場(chǎng)地平整。供水：城市自來(lái)水管網(wǎng)供水。因此開(kāi)發(fā)建設(shè)匯美家居廣場(chǎng)，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目的地塊屬新城區(qū)，用地性質(zhì)為商住用地，用地區(qū)域內(nèi)交通便捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施及居民生活配套設(shè)施較完善。開(kāi)發(fā)商實(shí)施一系列的銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)策略，不僅銷(xiāo)售出了所有的鋪面，而且還獲得了超過(guò)銷(xiāo)售預(yù)期的長(zhǎng)期收益。商鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)租賃租金標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)樓層匯美家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)起租之日起第一、二年月租金標(biāo)準(zhǔn)第三年月租金標(biāo)準(zhǔn)第四、五年月租金標(biāo)準(zhǔn)一層17元/月22元/月26元/月夾層4元/月7元/月12元/月二層10元/月14元/月18元/月商鋪經(jīng)營(yíng)戶(hù)優(yōu)惠措施：項(xiàng)目匯美家居廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后首年租賃期內(nèi)第一季度第二季度第三季度第四季度第二年至第五年租金優(yōu)惠期限前3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月3個(gè)月租金收取比例免收租金按正常標(biāo)準(zhǔn)30%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)60%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)80%收取按正常標(biāo)準(zhǔn)收取備注租金優(yōu)惠期間，租戶(hù)必須交納管理費(fèi)；租金折扣優(yōu)惠屬一次性享受，不做累加。隨著城鄉(xiāng)居民收入的不斷提高，受人類(lèi)追求生活品質(zhì)的天然動(dòng)力的推動(dòng)，家具產(chǎn)業(yè)前景十分可觀(guān)。③高回報(bào)率，高升值潛力。十年本益和為27l 77元(扣除按揭貸款利息后余額)，十年凈收益為10512元(扣除按揭貸款利息后余額)，年復(fù)合收益率為5．58％。80％的鋪面面積為8．59平方米—17．22平方米，對(duì)應(yīng)的鋪面單價(jià)為2378元／平方米—5200元／平方米， 以銀行五成按揭計(jì)算，扣除三年一次性返租，首付在5800元—12000元之間。12年后投資者如續(xù)租，年回報(bào)率將超出12％。主要通過(guò)低風(fēng)險(xiǎn)、低首付和高回報(bào)來(lái)降低置業(yè)門(mén)檻和打消疑慮。這部分投資者對(duì)行業(yè)較為熟悉，所以投資較為理性，有自己的思維和想法，但是也敢于投資和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）、市場(chǎng)定位 為促進(jìn)銷(xiāo)售工作的推開(kāi)開(kāi)發(fā)商將“匯美家居廣場(chǎng)“商鋪劃分較小且價(jià)格較低，一般百姓均有能力購(gòu)買(mǎi)。2005年7月11日，聯(lián)邦家私、艾迪爾家私、興利萬(wàn)家私、全友家私與該公司簽訂租賃合同，租賃面積4000多平方米。常德市各級(jí)政府、各有關(guān)部門(mén)和單位，積極支持家具產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和發(fā)展，對(duì)涉及到產(chǎn)業(yè)園的事宜，明確一名領(lǐng)導(dǎo)分管，指定相關(guān)科室承辦。指導(dǎo)協(xié)調(diào)小組負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)園總體規(guī)劃的審定；建設(shè)中重大問(wèn)題的協(xié)調(diào)；產(chǎn)業(yè)園投資，生產(chǎn)機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)優(yōu)惠政策的制定和落實(shí)；協(xié)助開(kāi)發(fā)商組織重大的招商活動(dòng)。項(xiàng)目功能分區(qū)明確，有利于經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，提升項(xiàng)目形象和檔次。 項(xiàng)目主入口設(shè)計(jì)有近600平方米的中庭大廳，一方面便于消費(fèi)者購(gòu)物休閑，另一方面可以盡顯項(xiàng)目形象，有利于日后經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的宣傳活動(dòng)的開(kāi)展和物業(yè)管理。住宅部分總建筑面積16510平方米?！皡R美家居廣場(chǎng)”市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，還可以擴(kuò)大項(xiàng)目銷(xiāo)售的目標(biāo)群體，有利項(xiàng)目的銷(xiāo)售．三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析順應(yīng)常德市家具市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Α①Y源和交通方面的優(yōu)勢(shì)，“匯美家居廣場(chǎng)”應(yīng)時(shí)而生，具有如下特點(diǎn)： ㈠“匯美家居廣場(chǎng)”規(guī)模 “匯美家居廣場(chǎng)’’占地面積29畝，總建筑面積45865平方米，框架結(jié)構(gòu)，共六層。通過(guò)火車(chē)站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的銷(xiāo)售額和面積對(duì)比測(cè)算，需要3個(gè)“匯美家居廣場(chǎng)”才能消化家具新增流通量。 消費(fèi)群體的擴(kuò)大，一方面會(huì)吸引更多企業(yè)參與到常德市家具流通市場(chǎng)來(lái)，另一方面會(huì)增加流通量。 全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，昭示著將來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)參與到常德市流通市場(chǎng)來(lái)，更多、更新的家具產(chǎn)品會(huì)通過(guò)常德市家具流通市場(chǎng)展示給消費(fèi)者，銷(xiāo)售給消費(fèi)者。2004年常德市城區(qū)面積55．9平方公里，人口53．76萬(wàn)，城鎮(zhèn)面積的持續(xù)、有序地發(fā)展擴(kuò)大，人口的增長(zhǎng)，從理論上計(jì)算，意味著全市在16年中平均每年將新增城市人口2．89余萬(wàn)人，按3口人家粗略計(jì)算，新增住房需求近1萬(wàn)余戶(hù)，按新增住房住戶(hù)1萬(wàn)余戶(hù)。常德市以其優(yōu)越的位置和交通條件，被列入全國(guó)60個(gè)交通主樞紐之一。 ②工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)，人口的凈增長(zhǎng)，一會(huì)增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，二會(huì)提高人民的生活水平，與此相應(yīng)會(huì)拉動(dòng)居民房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效增長(zhǎng)，必然拉動(dòng)家具產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此可見(jiàn)，低、中、高檔家具市場(chǎng)蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)和潛力。思格爾系數(shù)在35％左右的消費(fèi)人群從小康型步入富裕型，生活從數(shù)量追求型向質(zhì)量追求型轉(zhuǎn)變。在這個(gè)階層中，還有8000萬(wàn)左右人均純收入低于700元的農(nóng)村人口，其恩格爾系數(shù)在60％以上。 ②處于金字塔中部的中等收入階層，總?cè)丝谠?．5億左右。按照中國(guó)家具行業(yè)協(xié)會(huì)“十一五”的建議，家具增長(zhǎng)率15％較為適宜，常德市家具產(chǎn)業(yè)受政府政策扶持，處在成長(zhǎng)期，可以以此作為估算依據(jù)，在“十一五”期間， 以2004年常德市家具產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2億元基數(shù)計(jì)算。 (2)根據(jù)消費(fèi)群體的特點(diǎn)，走規(guī)模效益之路，整合產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造特色產(chǎn)品。 ㈡、常德市家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 2000年以來(lái)，常德市委、市政府一直把家具產(chǎn)業(yè)作為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)，在政策上給予扶植，專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《常德市鼓勵(lì)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》，在207國(guó)道饒城線(xiàn)的皂果路以西兩側(cè)建立1平方公里的家具產(chǎn)業(yè)園，爭(zhēng)取3年完成，5年成為常德市的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 (8)家具會(huì)展國(guó)際化、專(zhuān)業(yè)化、大型化趨勢(shì)。面對(duì)洋家具商的進(jìn)攻，我們家具流通企業(yè)必須改造目前無(wú)限擴(kuò)大場(chǎng)地的做法，要有特色，專(zhuān)業(yè)細(xì)分，大中城市、中小城鎮(zhèn)梯度化經(jīng)營(yíng)。 (5)家具市場(chǎng)向國(guó)際化的趨勢(shì)發(fā)展。 (4)國(guó)際家具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加速向中國(guó)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。用高新技術(shù)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)第二次飛躍，基本實(shí)現(xiàn)由家具生產(chǎn)大國(guó)向強(qiáng)國(guó)跨越的目標(biāo)。 二、常德市家具流通市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)㈠、全國(guó)家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)家具行業(yè)正處于生命周期的第二階段即成長(zhǎng)期?；疖?chē)站家具城建設(shè)初期，因規(guī)劃的原因，存在消防隱患。常德市家具流通市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 常德市成氣候、成規(guī)模的專(zhuān)業(yè)家具流通市場(chǎng)僅有火車(chē)站家具城和真優(yōu)美家居廣場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)。 四是存在的問(wèn)題：(1)知名企業(yè)不多，家庭式小家具企業(yè)占主體。(4)質(zhì)量逐步上升。 三是家居產(chǎn)業(yè)凸顯優(yōu)勢(shì)。 二是市場(chǎng)占有率上升。 六是在高速發(fā)展中也存在不少問(wèn)題：主要是有一些地區(qū)和產(chǎn)品盲目發(fā)展，造成與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人民生活需求不夠協(xié)調(diào)，高檔產(chǎn)品不足，中低檔產(chǎn)能過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)激烈；人才缺乏，管理水平不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率還處于較低水平；資源缺乏，土地供給不足，能源緊張也將制約家具行業(yè)發(fā)展。2004年1—10月出口80．47億美元，增速37．83％。規(guī)模越來(lái)越大，水平越來(lái)越高。全年家居行業(yè)發(fā)展有如下幾個(gè)特點(diǎn)： 一是生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。國(guó)有及規(guī)模以上企業(yè)全年完成產(chǎn)值952．92億元，同比增長(zhǎng)34．15％，產(chǎn)銷(xiāo)率為98．15％，銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)32．28％，利稅總額增長(zhǎng)29．79％。而加上家飾、燈飾以及衛(wèi)生潔具、廚具等家居銷(xiāo)售量，常德市每年的家居銷(xiāo)售量過(guò)10億元。（二）常德市家居流通市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 商品流通市場(chǎng)是連接生產(chǎn)與消費(fèi)的紐帶，是生產(chǎn)—流通—消費(fèi)鏈條的中間環(huán)節(jié)。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)迅猛，消費(fèi)升級(jí)步伐加快。 2004年全市人口自然增長(zhǎng)率持續(xù)下降。按常住人