【正文】 Further help.Employment tribunals are less formal than some other courts, but it is still a legal process and you will need to give evidence under an oath or affirmation.Most people find making a claim to an employment tribunal challenging. If you are thinking about making a claim to an employment tribunal, you should get help straight away from one of the organisations listed underappealedDismissal.You can make a claim to an employment tribunal, even if you haven39。t agree with the disciplinary action your employer has taken against youg an employment tribunal claimEmployment tribunals sort out disagreements between employers and employees.You may need to make a claim to an employment tribunal if:但從自有資金使用成本和開發(fā)回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加利潤(rùn)總額58萬元，%；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，但價(jià)格平穩(wěn)，銷售也相對(duì)穩(wěn)定，隨著國(guó)家采取的宏觀調(diào)控政策的初見成效。而空置的商品房主要是往年開發(fā)的住宅，主要原因是設(shè)計(jì)不科學(xué)，小區(qū)環(huán)境差等因素。%。房地產(chǎn)開發(fā)的過熱行為，給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。從常德市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，施工量年年攀升，%，%。因此，2004年商品房?jī)r(jià)格將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，土地交易價(jià)格則漲勢(shì)不衰，土地資源的有限性和不可再生性，其增值潛力是巨大的，盡管國(guó)家取消了相當(dāng)部分的收費(fèi)項(xiàng)目，但土地價(jià)格仍將呈上升趨勢(shì)。目前，常德市商品房的購(gòu)買主體仍然是居民，個(gè)人購(gòu)買理性消費(fèi)程度更大，特別是中低收入居民對(duì)價(jià)格非常敏感。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民購(gòu)房有了保障，百姓買房信心不斷增強(qiáng)。大片舊城區(qū)房屋改造，拆遷戶求購(gòu)房屋增多。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設(shè)、公路不斷興建等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提速，大片舊城區(qū)房屋改造和房屋拆遷，創(chuàng)造了大量性需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了不竭的內(nèi)動(dòng)力。另外，居民的錢袋逐漸鼓起來，%。價(jià)格持續(xù)走高的深層原因一是國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，以及廣大市民的日益增長(zhǎng)的購(gòu)買需求所致。與去年同期比，%。目前，其價(jià)格區(qū)間在600800多元/平方米之間，%。市場(chǎng)活躍、價(jià)格上揚(yáng)隨著常德市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、舊城改造的穩(wěn)步推進(jìn)與金鉆廣場(chǎng)的通街開市，常德市商業(yè)用房、普通住房、別墅、高檔公寓價(jià)格依然呈上漲之勢(shì)，%，%%，商業(yè)用房?jī)r(jià)格在下半年漲勢(shì)較為明顯，%。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析2003年，常德市房地產(chǎn)仍呈繁榮發(fā)展的良好格局，上年新開工商品房126萬平方米，竣工99萬平方米。①當(dāng)開發(fā)成本上升10%時(shí)，%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為121萬元,.②當(dāng)銷售收入上升10%時(shí),%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為516萬元,。在做敏感性分析時(shí)，如果繼續(xù)考慮下降10%的話，銷售均價(jià)為1983元/平方米，低于常德市家具產(chǎn)業(yè)園的最低銷售均價(jià)2000元/平方米，與常德市家具產(chǎn)業(yè)園的銷售事實(shí)不符。由于本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商采取了一次性返租24%的銷售策略，購(gòu)買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。所得稅500萬元。 ⑴住宅銷售收入：住宅銷售收入=16510/㎡900元/㎡=1486萬元 ⑵商業(yè)鋪門面銷售收入：10560萬元一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=577萬元 ⑶商業(yè)鋪門面實(shí)際銷售收入：8026萬元根據(jù)本項(xiàng)目的銷售策略，投資者購(gòu)買商鋪，按24%一次性向投資者返還租金，即相當(dāng)于銷售均價(jià)降價(jià)24%，實(shí)際銷售收入：一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=⑷租金收入(見第四章第四節(jié)第三點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略的可行性分析):根據(jù)“匯美家居廣場(chǎng)”租賃政策,租金收入:897萬元2006年租金收入=32萬元2007年租金收入=363萬元2008年租金收入=502萬元⑴+⑵⑴+⑶合計(jì)總銷售收入9512萬元⑴+⑶+⑷合計(jì)總收入10409萬元開發(fā)成本5835萬元項(xiàng)目計(jì)算期銷售費(fèi)用約為180萬元項(xiàng)目計(jì)算期管理費(fèi)用約為90萬元項(xiàng)目計(jì)算期銷售期間財(cái)務(wù)費(fèi)用300萬元.經(jīng)營(yíng)稅金及附加：%計(jì)算,約為572萬元。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃收入為20元/平方米~30元/平方米，“匯美家居廣場(chǎng)”的月租對(duì)比最低租金20元/平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場(chǎng)的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢(shì)?？梢婍?xiàng)目具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此銷售價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此銷售價(jià)格有其合理性。二層銷售均價(jià)為2378元/平方米，降價(jià)24%，銷售均價(jià)為1807元/平方米。本項(xiàng)目一層商鋪降價(jià)前的銷售均價(jià)為5200元/平方米，降價(jià)后的銷售均價(jià)為3952元/平方米。根據(jù)本項(xiàng)目銷售策略，購(gòu)買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。本項(xiàng)目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。其中由企業(yè)自籌3000萬元，房屋銷售和銀行按揭605萬元，向銀行或投資公司申請(qǐng)貸款2500萬元。 (3)土地取得費(fèi)用包括征地、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價(jià)。項(xiàng)目總投資為6150萬元。2005年12月竣工交付。2004年8月至2005年12月完成二期工程?，F(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、報(bào)建等。三、建設(shè)進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個(gè)月。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時(shí)，服務(wù)熱情周到；充分吸引國(guó)內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。二、物業(yè)管理物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。同時(shí)，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。變配電加裝電容補(bǔ)償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。三、節(jié)能充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。本項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。C、搞好園林綠化，保護(hù)自然環(huán)境。同時(shí)，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的環(huán)保措施：A、嚴(yán)格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國(guó)一項(xiàng)基本國(guó)策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。六、消防家具廣場(chǎng)的消防是非常重要的，由于家居廣場(chǎng)內(nèi)易燃的物質(zhì)比較多，因此消防方案必須精心設(shè)計(jì)并審查后才能組織施工。（3）園區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)由常德市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)23個(gè)電視用戶盒。（2）園區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。在臨南坪路和皂果路設(shè)計(jì)時(shí)要注意室外機(jī)隱避性，主機(jī)外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設(shè)計(jì)，以免影響市容。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算（每戶每月4050立方米），從城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。燃?xì)獠捎贸鞘泄艿烂簹夤夥绞?。主要光源為?jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。2）照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。（2）照明及電力設(shè)計(jì)。2）主要電力供應(yīng)指標(biāo)：計(jì)算負(fù)荷為1280KW（住宅按每戶6KW計(jì)，商業(yè)80W/m2計(jì)，），擬設(shè)置2臺(tái)600KVA箱式變壓器，%，管線埋地敷設(shè)。供電（1）供配電系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網(wǎng)。2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管級(jí)成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。五、公用設(shè)施方案供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管由2根DN100給水管供水，分別由南坪路和皂果路市政給水管網(wǎng)接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：（1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量住宅生活用水：300公斤/，K=；初步估算，生活用水及消防用水每天約360立方米。（2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)鄰近工程地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：基礎(chǔ)選型及處理采用樁基礎(chǔ)。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設(shè)施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。人流主出入口設(shè)在小區(qū)西側(cè)臨規(guī)劃的巷道內(nèi)（與南坪路相通），停車位為室外設(shè)部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。家居廣場(chǎng)的平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。根據(jù)使用功能，一、二層為商鋪，而三至六層住宅以三室二廳為基本戶型。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，家居廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注重不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的家居廣場(chǎng)的理念。表61 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱指標(biāo)備注1總用地面積實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積45000m2商業(yè)用房29000m2，住宅16000m23建筑層數(shù)26層4建筑總高度5建筑層高35米6建筑密度%7建筑容積率8綠化率15%9居住戶數(shù)136戶建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊屬家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，位于南坪路以南，皂果路以西地段，由于處于家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，其位置很特殊。規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)匯美家居廣場(chǎng)初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表61。機(jī)動(dòng)車集中停放在停車場(chǎng)內(nèi)，這樣既滿足總平面布置規(guī)范要求，又滿足消防安全要求。交通組織家具市場(chǎng)四周均臨城市主干道，可以形成環(huán)形通道，環(huán)形通道兼消防通道和回車場(chǎng)用，滿足消防補(bǔ)救寬度，對(duì)外直接與皂果路、南坪路相連。一、二層均為商業(yè)用房，三至六層為住宅，其間距滿足規(guī)劃要求。家具廣場(chǎng)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則①根據(jù)地形現(xiàn)狀綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；②綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；③體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格，增加識(shí)別性；④充分利用地塊優(yōu)勢(shì)，考慮到該地塊為家居產(chǎn)業(yè)園的一部分，其一、二層均為商業(yè)用房，以增強(qiáng)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益。片區(qū)規(guī)劃常德市規(guī)劃局已對(duì)該地塊用地性質(zhì)進(jìn)行了規(guī)定，以商居樓為主。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。⑤地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（GB5002194）、《建設(shè)地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》（GBJ789）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1189）、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ14590）。但場(chǎng)地內(nèi)地下水對(duì)混凝土及其中鋼筋無腐蝕。②氣象資料： （1）歷年平均氣溫 ℃（2）歷年最高氣溫 ℃（3）歷年最低氣溫 ℃（4）歷年平均降雨量 1373mm（5）歷年最大降雨量 2020mm（6）歷年最小降雨量 927mm（7）歷年平均氣壓 （8）歷年最高氣壓 （9）歷年最低氣壓 （10）歷年平均相對(duì)濕度 81%（11）歷年最大絕對(duì)濕度 %（12）歷年最小絕對(duì)濕度 %（13）歷年