【正文】 。但從自有資金使用成本和開發(fā)回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；五成銀行按揭方式；建筑分期付款+銀行按揭；特惠免息分期付款；全部按揭限期分期付款等多種付款方式。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財(cái)務(wù)評價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加利潤總額58萬元，%；反之，利潤減少，銷售收益率下降。二、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目市場定位是建立在小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。為保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前常德市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，但價(jià)格平穩(wěn)，銷售也相對穩(wěn)定，隨著國家采取的宏觀調(diào)控政策的初見成效。而空置的商品房主要是往年開發(fā)的住宅，主要原因是設(shè)計(jì)不科學(xué)，小區(qū)環(huán)境差等因素。%。房地產(chǎn)開發(fā)的過熱行為，給本項(xiàng)目的開發(fā)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。從常德市目前房地產(chǎn)市場來看，施工量年年攀升，%，%。因此，2004年商品房價(jià)格將繼續(xù)小幅上揚(yáng)，土地交易價(jià)格則漲勢不衰，土地資源的有限性和不可再生性，其增值潛力是巨大的，盡管國家取消了相當(dāng)部分的收費(fèi)項(xiàng)目，但土地價(jià)格仍將呈上升趨勢。目前，常德市商品房的購買主體仍然是居民，個(gè)人購買理性消費(fèi)程度更大，特別是中低收入居民對價(jià)格非常敏感。隨著房地產(chǎn)市場交易環(huán)境的進(jìn)一步改善，居民購房有了保障，百姓買房信心不斷增強(qiáng)。大片舊城區(qū)房屋改造，拆遷戶求購房屋增多。二是穿紫河綜合治理、城市管道的架設(shè)、公路不斷興建等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提速，大片舊城區(qū)房屋改造和房屋拆遷，創(chuàng)造了大量性需求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了不竭的內(nèi)動(dòng)力。另外，居民的錢袋逐漸鼓起來，%。價(jià)格持續(xù)走高的深層原因一是國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供的良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市政府對房地產(chǎn)業(yè)的大力支持，以及廣大市民的日益增長的購買需求所致。與去年同期比，%。目前，其價(jià)格區(qū)間在600800多元/平方米之間，%。市場活躍、價(jià)格上揚(yáng)隨著常德市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、舊城改造的穩(wěn)步推進(jìn)與金鉆廣場的通街開市，常德市商業(yè)用房、普通住房、別墅、高檔公寓價(jià)格依然呈上漲之勢，%，%%，商業(yè)用房價(jià)格在下半年漲勢較為明顯，%。第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 一、市場風(fēng)險(xiǎn)分析2003年，常德市房地產(chǎn)仍呈繁榮發(fā)展的良好格局，上年新開工商品房126萬平方米，竣工99萬平方米。①當(dāng)開發(fā)成本上升10%時(shí)，%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為121萬元,.②當(dāng)銷售收入上升10%時(shí),%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為516萬元,。在做敏感性分析時(shí)，如果繼續(xù)考慮下降10%的話，銷售均價(jià)為1983元/平方米，低于常德市家具產(chǎn)業(yè)園的最低銷售均價(jià)2000元/平方米，與常德市家具產(chǎn)業(yè)園的銷售事實(shí)不符。由于本項(xiàng)目是產(chǎn)權(quán)式商鋪，開發(fā)商采取了一次性返租24%的銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。所得稅500萬元。 ⑴住宅銷售收入：住宅銷售收入=16510/㎡900元/㎡=1486萬元 ⑵商業(yè)鋪門面銷售收入：10560萬元一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=577萬元 ⑶商業(yè)鋪門面實(shí)際銷售收入：8026萬元根據(jù)本項(xiàng)目的銷售策略，投資者購買商鋪，按24%一次性向投資者返還租金，即相當(dāng)于銷售均價(jià)降價(jià)24%，實(shí)際銷售收入：一層商鋪面銷售收入=12183㎡5200元/㎡=二層商鋪面銷售收入=13325㎡2738元/㎡=夾層商鋪面銷售收入=3847㎡1500元/㎡=⑷租金收入(見第四章第四節(jié)第三點(diǎn)項(xiàng)目營銷策略的可行性分析):根據(jù)“匯美家居廣場”租賃政策,租金收入:897萬元2006年租金收入=32萬元2007年租金收入=363萬元2008年租金收入=502萬元⑴+⑵⑴+⑶合計(jì)總銷售收入9512萬元⑴+⑶+⑷合計(jì)總收入10409萬元開發(fā)成本5835萬元項(xiàng)目計(jì)算期銷售費(fèi)用約為180萬元項(xiàng)目計(jì)算期管理費(fèi)用約為90萬元項(xiàng)目計(jì)算期銷售期間財(cái)務(wù)費(fèi)用300萬元.經(jīng)營稅金及附加：%計(jì)算,約為572萬元。家具產(chǎn)業(yè)園及周邊市場市場經(jīng)營租賃收入為20元/平方米~30元/平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金20元/平方米要低3元，租賃標(biāo)準(zhǔn)起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產(chǎn)業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢?？梢婍?xiàng)目具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢，因此銷售價(jià)格優(yōu)勢，因此銷售價(jià)格有其合理性。二層銷售均價(jià)為2378元/平方米，降價(jià)24%，銷售均價(jià)為1807元/平方米。本項(xiàng)目一層商鋪降價(jià)前的銷售均價(jià)為5200元/平方米，降價(jià)后的銷售均價(jià)為3952元/平方米。根據(jù)本項(xiàng)目銷售策略，購買門面的投資者一次性按24%返還三年的租金（年回報(bào)率8%），即相當(dāng)于降價(jià)24%。本項(xiàng)目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。其中由企業(yè)自籌3000萬元，房屋銷售和銀行按揭605萬元，向銀行或投資公司申請貸款2500萬元。 (3)土地取得費(fèi)用包括征地、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。編制依據(jù) (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價(jià)。項(xiàng)目總投資為6150萬元。2005年12月竣工交付。2004年8月至2005年12月完成二期工程?，F(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下：2003年9月2003年12月完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、報(bào)建等。三、建設(shè)進(jìn)度為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個(gè)月。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時(shí)，服務(wù)熱情周到；充分吸引國內(nèi)外各地的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，制訂出詳細(xì)的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，亦在充分征求各方面的意見的基礎(chǔ)上，報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)。二、物業(yè)管理物業(yè)管理是家具產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)。同時(shí)，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進(jìn)行質(zhì)量管理，堅(jiān)決避免出現(xiàn)任何工程質(zhì)量事故。電表、變壓器、水泵以及用電設(shè)備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。變配電加裝電容補(bǔ)償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。三、節(jié)能充分提高能源利用率是每個(gè)工程項(xiàng)目都應(yīng)積極遵循的準(zhǔn)則，在設(shè)計(jì)和施工中應(yīng)予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。本項(xiàng)目堅(jiān)持“以人為本”的基礎(chǔ)，在設(shè)計(jì)中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個(gè)有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。小區(qū)內(nèi)的垃圾采用定點(diǎn)堆放，專人及時(shí)清理，保證整個(gè)小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。C、搞好園林綠化，保護(hù)自然環(huán)境。同時(shí)，應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的環(huán)保措施：A、嚴(yán)格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)是我國一項(xiàng)基本國策，該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報(bào)環(huán)保管理部門審定。園區(qū)內(nèi)設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。六、消防家具廣場的消防是非常重要的，由于家居廣場內(nèi)易燃的物質(zhì)比較多，因此消防方案必須精心設(shè)計(jì)并審查后才能組織施工。（3）園區(qū)內(nèi)電視系統(tǒng)由常德市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)23個(gè)電視用戶盒。（2）園區(qū)內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。在臨南坪路和皂果路設(shè)計(jì)時(shí)要注意室外機(jī)隱避性，主機(jī)外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設(shè)計(jì)，以免影響市容。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算（每戶每月4050立方米），從城市燃?xì)夤艿李A(yù)留口接入。燃?xì)獠捎贸鞘泄艿烂簹夤夥绞?。主要光源為?jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。2）照明設(shè)計(jì)：有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。（2）照明及電力設(shè)計(jì)。2）主要電力供應(yīng)指標(biāo)：計(jì)算負(fù)荷為1280KW（住宅按每戶6KW計(jì)，商業(yè)80W/m2計(jì)，），擬設(shè)置2臺600KVA箱式變壓器，%，管線埋地敷設(shè)。供電（1）供配電系統(tǒng)。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網(wǎng)。2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管級成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。（3）室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。五、公用設(shè)施方案供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管由2根DN100給水管供水，分別由南坪路和皂果路市政給水管網(wǎng)接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：（1）用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量住宅生活用水：300公斤/，K=；初步估算，生活用水及消防用水每天約360立方米。（2）本工程抗震設(shè)防烈度：七度。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)鄰近工程地質(zhì)勘察報(bào)告和本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型：基礎(chǔ)選型及處理采用樁基礎(chǔ)。利用三層屋面區(qū)空閑綠地建筑小品設(shè)施，體現(xiàn)環(huán)保及城市生態(tài)規(guī)劃理念，將花園引入自然、融入自然。人流主出入口設(shè)在小區(qū)西側(cè)臨規(guī)劃的巷道內(nèi)（與南坪路相通），停車位為室外設(shè)部分集中停車位，緊靠環(huán)形車道。家居廣場的平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。根據(jù)使用功能，一、二層為商鋪，而三至六層住宅以三室二廳為基本戶型。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，家居廣場的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注重不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的家居廣場的理念。表61 建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號項(xiàng)目名稱指標(biāo)備注1總用地面積實(shí)際建設(shè)用地2總建筑面積45000m2商業(yè)用房29000m2，住宅16000m23建筑層數(shù)26層4建筑總高度5建筑層高35米6建筑密度%7建筑容積率8綠化率15%9居住戶數(shù)136戶建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊屬家居產(chǎn)業(yè)園片區(qū)，位于南坪路以南，皂果路以西地段，由于處于家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，其位置很特殊。規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)匯美家居廣場初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表61。機(jī)動(dòng)車集中停放在停車場內(nèi)，這樣既滿足總平面布置規(guī)范要求，又滿足消防安全要求。交通組織家具市場四周均臨城市主干道，可以形成環(huán)形通道，環(huán)形通道兼消防通道和回車場用，滿足消防補(bǔ)救寬度，對外直接與皂果路、南坪路相連。一、二層均為商業(yè)用房，三至六層為住宅，其間距滿足規(guī)劃要求。家具廣場整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則①根據(jù)地形現(xiàn)狀綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；②綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；③體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格，增加識別性；④充分利用地塊優(yōu)勢，考慮到該地塊為家居產(chǎn)業(yè)園的一部分，其一、二層均為商業(yè)用房，以增強(qiáng)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)利益。片區(qū)規(guī)劃常德市規(guī)劃局已對該地塊用地性質(zhì)進(jìn)行了規(guī)定，以商居樓為主。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。⑤地基土工程地質(zhì)評價(jià)：依據(jù)《巖土工程勘察規(guī)范》（GB5002194）、《建設(shè)地基基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)范》（GBJ789）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ1189）、《土的分類標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ14590）。但場地內(nèi)地下水對混凝土及其中鋼筋無腐蝕。②氣象資料： （1）歷年平均氣溫 ℃（2）歷年最高氣溫 ℃（3）歷年最低氣溫 ℃（4）歷年平均降雨量 1373mm（5）歷年最大降雨量 2020mm（6）歷年最小降雨量 927mm（7）歷年平均氣壓 （8）歷年最高氣壓 （9）歷年最低氣壓 （10）歷年平均相對濕度 81%（11）歷年最大絕對濕度 %（12）歷年最小絕對濕度 %（13）歷年平均蒸發(fā)量 （14）歷年月平均最大蒸發(fā)量 （15）歷年月平均最小蒸發(fā)量 （16）歷年平均風(fēng)速 （17）歷年最大風(fēng)速 22m/s（18）歷年主導(dǎo)風(fēng)向 NNE（19）歷年最大積雪深度 200mm（20）歷年土壤最大凍結(jié)深度 20mm③水文地質(zhì)擬建的工程項(xiàng)目場地內(nèi)有賦存于雜填土中的滯水及賦存于圓礫卵石層的孔隙潛水兩種。第六章 建設(shè)方案一、建設(shè)場地環(huán)境地形本項(xiàng)目建設(shè)場地呈長方形形狀，地形較平坦，地塊高程約32米左右。①外墻：高級外墻漆和瓷磚；②內(nèi)墻：仿瓷“888”涂料；③頂棚：“888”仿瓷涂料；④地面：毛地面；⑤門窗：高級鋁合金窗；防盜門；（2）園區(qū)配套設(shè)施：園區(qū)設(shè)有院內(nèi)花壇、草地、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)