【正文】 帶客戶看樓之前，跟他說：你去看樓的時(shí)候，即使看到你很喜歡，也不要將喜歡的表情表現(xiàn)出來，因?yàn)?，如果你表現(xiàn)出來的話，業(yè)主看到你這么欣喜的神情，會(huì)覺得是否自己賣得比市場(chǎng)價(jià)低了，并且不要現(xiàn)場(chǎng)跟他講價(jià)，這樣做，更加令到業(yè)主覺得自己的房子可能賣低了，我們碰過很多這樣的業(yè)主，看到客戶很喜歡他的樓盤，最后會(huì)返價(jià)的，提高來賣！因此，你看到如果喜歡的話，要不動(dòng)聲色，更加不要現(xiàn)場(chǎng)講價(jià)，跟我們講就是了，我們幫你去砍價(jià)。有需要才會(huì)挑剔，嫌?xùn)|嫌西的人才是買貨人。） 業(yè)：（不可能這么低吧，我的房子全新豪華裝修送家電，太低我不會(huì)放盤的。 『 案例四 』 李先生和李太太于 2022年登記結(jié)婚，婚后兩人聯(lián)名購買了一套商品房，市場(chǎng)價(jià)格為 50萬。問王先生兒子應(yīng)繳納多少契稅？ 『 案例一 』 答：敬老院應(yīng)繳納契稅： 500000 2％ =10000元 『 案例二 』 陳老太是孤寡老人，一直都由 敬老院贍養(yǎng)，她在生前立下遺囑并公證，祖?zhèn)鞯囊婚g住房在她去世后歸敬老院所有，陳老太不幸去世后，經(jīng)核定房屋市場(chǎng)價(jià)格為 50萬元，問敬老院需繳納多少契稅？ 答：不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，需交個(gè)人所得稅。 ? 個(gè)人所得稅 ：房屋現(xiàn)值 20％（ 直系親屬：按原購房時(shí)間計(jì)算日期是否滿 5年、如滿 5年，是唯一生活住房可免征； 非直系親屬：按受贈(zèng)時(shí)間計(jì)算日期是否滿 5年、如滿 5年，是唯一生活住房可免征） ? 營(yíng)業(yè)稅及附加： ％（ 直系親屬：按原購房時(shí)間計(jì)算日期是否滿5年， 非直系親屬：按受贈(zèng)時(shí)間計(jì)算日期） ? 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：房屋現(xiàn)值 ‰ （買賣雙方各交） 房屋辦理贈(zèng)予后再買賣 【 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 】 到公證處辦理繼承公證 領(lǐng)取公證書 繼承人持 《 房屋所有權(quán)證 》 、 繼承公證書 、 辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù) 持受理單、身份證原件領(lǐng)取 《 房屋所有權(quán)證 》 (六 )房屋繼承 ? 繼承公證費(fèi)：一方 15元 /平米，二方 30元 ? 查檔費(fèi)： /平米 ? 手續(xù)費(fèi)： 3元 /平米 ? 登記費(fèi)： 80元 /套 ? 印花稅： 5元 /枚 【 房屋繼承 稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 】 ? 查檔費(fèi)： /平米 ? 交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平米 ? 登記費(fèi)： 80元 /套 ? 印花稅： 5元 /枚 ? 契稅： 2％（普通住宅）， 4％（非普通住宅）。 契稅的計(jì)稅金額是以財(cái)政征收部門所核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 1993年 12月向南昌市毛紡織總廠購買房改全部產(chǎn)權(quán)，總價(jià)款 。李女士的單位每月都為其交納公積金，所以她希望首付 30萬元，公積金貸款 48萬元來購買此房 . 『 案例 』 第四節(jié) 提前還貸 ?提前還款流程 申請(qǐng)?zhí)崆斑€款 辦理注銷抵押登記 領(lǐng)取解押資料（他項(xiàng)權(quán)證） 存入還款金額 結(jié)清材料： 房屋他項(xiàng)權(quán)利證或預(yù)抵押證明、 銀行出具的辦理注銷抵押登記委托書、 蓋有銀行公章的注銷抵押申請(qǐng)表、房屋保險(xiǎn)單正本、 辦理退保委托書。 連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳存住房公積金 ? 李女士雖然具有公積金貸款資格并屬于國(guó)管，但因?yàn)閱为?dú)使用公積金貸款最高額度是 25萬元左右，所以不能滿足她想貸款48萬元的需求?，F(xiàn)在李阿姨想以自己的名字購買一套房產(chǎn)，并辦理住房按揭貸款。 ? 第二套貸款購買住房的，貸款首付款比例不得低于 40％； ? 第三套（含）以上貸款購買住房的，貸款首付款在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套首付比例至少提高 5％（ 限購 ）。 ? C：借款人同意以所購房產(chǎn)作為貸款的抵押物。 ? 預(yù)告登記后 ,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的 ,不發(fā)生物權(quán)效力。 ? 申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。分割憑有關(guān)房產(chǎn)分割的協(xié)議、相關(guān)管理部門的批文或者法院的有關(guān)裁判文書辦理。 指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和他組織，通過買賣，交換，贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 房屋面積的分類 開間 進(jìn)深 第三部 :房產(chǎn)交易流程 交易方式與過戶流程 房地產(chǎn)登記解釋 銀行貸款流程 案例分析 房地產(chǎn)登記解釋 房地產(chǎn)總登記 土地使用權(quán)初始登記 房屋所有權(quán)初始登記 轉(zhuǎn)移登記 變更登記 他項(xiàng)權(quán)利登記 注銷登記 預(yù)告登記 登 記 類 型 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。 開間 5米以上，進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 房屋面積的分類 建筑面積 套內(nèi)面積 使用面積 公攤面積 住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 . 居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～ 3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地 。 私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。其產(chǎn)權(quán)界 定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80％以后 . 房產(chǎn)名詞 期房 現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 尾房 五證二書 是指具有房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。在都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。另設(shè)有南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、紅谷灘新區(qū)、江西桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等五個(gè)開發(fā)區(qū)。目前亦有房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)之說，一般指房產(chǎn)出租市場(chǎng)。南昌鳳凰地產(chǎn)顧問有限公司 專用培訓(xùn)教材 目錄 接待客戶與收房源收客 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房產(chǎn)交易流程 業(yè)務(wù)樣本與公司內(nèi)部流程 簽署合約與法律培訓(xùn) 有效跟進(jìn)與談判技巧 客戶需求與 推房源看房技巧 房產(chǎn)交易稅費(fèi) 市場(chǎng)與行業(yè)介紹 鳳凰企業(yè)架構(gòu)文化介紹 行業(yè)與經(jīng)營(yíng)業(yè) 務(wù) 介 紹 工作流程與職 業(yè) 定 位 南昌各城區(qū)市 場(chǎng) 介 紹 第一部 :市場(chǎng)與行業(yè)介紹 行業(yè)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)介紹 產(chǎn)業(yè)分類 包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝修等勞務(wù)活動(dòng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)主要是指土地使用權(quán)的出讓在一級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種基本形式。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的概念之內(nèi)。區(qū)、縣以下共有 29個(gè)街道辦事處， 47個(gè)鎮(zhèn)， 33個(gè)鄉(xiāng)。 指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。由于我國(guó)長(zhǎng)期以 來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià) 房。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家