論物權(quán)法的統(tǒng)一登記制度-wenkub.com
2025-04-10 01:51 本頁面
【正文】 1《起草成員來瓊釋法 坦言《物權(quán)法》有缺陷》、南海網(wǎng)、1楊玉明：《物權(quán)法對我國不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)建》、中顧網(wǎng)。常鵬翱：《不動產(chǎn)物權(quán)登記程序的法律構(gòu)造》、哈工大法學(xué)網(wǎng)。雷俊、余顯財：《完善不動產(chǎn)登記制度的法律思考》。[9]《物權(quán)法一本通》、中國法制出版社、2007年版第43頁。[3]《起草成員來瓊釋法 坦言物權(quán)法有缺陷》、南海網(wǎng)、[4]《物權(quán)法一本通》、中國法制出版社、2007年版第14頁?！? 四、結(jié)語 《物權(quán)法》的頒布施行，是具有里程碑意義的。其次是加強(qiáng)登記隊伍的培訓(xùn)，提高登記人員的素質(zhì)和登記質(zhì)量。這一切就要求登記機(jī)構(gòu)及人員進(jìn)行比較深入系統(tǒng)的物權(quán)法理論和業(yè)務(wù)科知識的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，保證在實踐中正確、靈活適用。充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，保證信息的暢通，提高效率和減少失誤。相對統(tǒng)一的物權(quán)登記機(jī)關(guān)建立以后，在機(jī)關(guān)內(nèi)部，仍然存在管理職能與登記服務(wù)職能的區(qū)分和行使的問題。這就意味著一方面某些登記機(jī)構(gòu)被撤消，另一方面履行登記職能的機(jī)構(gòu)任務(wù)加重，規(guī)模擴(kuò)大，人員增加。在新的形勢和條件下，政府應(yīng)當(dāng)采取一些的應(yīng)對措施，提高依法行政的效率。[12] 對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度來說, 如不動產(chǎn)登記的時限分別是什么，申請登記的不動產(chǎn)有哪些情況需要登記機(jī)構(gòu)進(jìn)一步進(jìn)行證明，不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)要記載哪些內(nèi)容，登記機(jī)構(gòu)在什么情況不予登記，預(yù)告登記的適用范圍是什么，不動產(chǎn)權(quán)屬證書如何進(jìn)行換發(fā)和補(bǔ)發(fā)等等。登記機(jī)構(gòu)因登記錯誤先行承擔(dān)責(zé)任后，可以向造成登記錯誤的人提起民事訴訟進(jìn)行追償。[11] 筆者認(rèn)為，對于物權(quán)登記損害賠償?shù)呢?zé)任定性及法律適用，應(yīng)當(dāng)視具體的錯誤情況區(qū)別對待。而這兩個問題的核心是涉及一個對登記錯誤的應(yīng)如何處理的問題?！ 。ㄎ澹⒈M快建立登記錯誤的賠償機(jī)制 在農(nóng)村的山林權(quán)屬糾紛中，甲具有林權(quán)證，乙也有林權(quán)證。異議登記的作用并不是涂消或變更不動產(chǎn)記載的事項，也不發(fā)生變更不動產(chǎn)登記的效力，而只是將有關(guān)利害關(guān)系人的異議記載于不動產(chǎn)登記簿，從而使不動產(chǎn)登記的真實性受到質(zhì)疑，進(jìn)而對想交易該不動產(chǎn)的人予以警示。預(yù)告登記是指為保全一項請求權(quán)而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達(dá)到的目的，是將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。而開發(fā)商又把這套房賣給乙，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在乙名下。建議統(tǒng)一稱為“不動產(chǎn)物權(quán)證”，證書內(nèi)容可根據(jù)物權(quán)的具體類型進(jìn)行登記。如何規(guī)范審查制度，需要不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)的指引。誠然，該物權(quán)的證明內(nèi)容明顯違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的除外?！ 〔粍赢a(chǎn)登記審查的方式。物權(quán)法第十一條對登記申請材料作了原則性的規(guī)定：要求提交權(quán)屬證明、不動產(chǎn)界址、面積等必要的資料。缺點是設(shè)立新的行政機(jī)關(guān)與精簡機(jī)構(gòu)的要求相違背，必然增加人員編制，財政投入多，到將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)時勢必困難重重。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農(nóng)地征收時的不同政府部門之間的有效權(quán)力制約，避免了國土資管理部門在經(jīng)營城市與耕地保護(hù)上兩難選擇，有利于國家實施下一步征地改革。房屋和土地的權(quán)屬登記統(tǒng)一到一個機(jī)關(guān)，結(jié)合現(xiàn)有行政資源，可以考慮建立這樣的登記機(jī)關(guān)： 將房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地權(quán)屬登記。筆者認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)就要選擇既能實現(xiàn)國家的管理職能的部門，又能實現(xiàn)登記的獨立、公正、公開、權(quán)威的和有能力承擔(dān)賠償責(zé)任的部門作為統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。這說明登記是以不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)、最終以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎(chǔ)的行為。綜合《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定，實際是采取以登記要件主義為原則，以登記對抗主義為例外，并附之以合同的方式變動物權(quán)的立法模式。由此從立法上明確了我國不動產(chǎn)物權(quán)登記行為是一種行政確認(rèn)行為。[5] 對于登記的性質(zhì)問題。但不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度“怎么統(tǒng)一”、“統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)是什么”，這些問題，法律都沒有明確規(guī)定出來。 二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建 《物權(quán)法》第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。這些法律依據(jù)不同、效力不同的權(quán)屬證書，對權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重了，影響了不動產(chǎn)市場的規(guī)范，從而引發(fā)了許多的不動產(chǎn)管理機(jī)關(guān)相互的利益爭執(zhí)。登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，以致登記規(guī)則的不一，如要求當(dāng)事人提供的材料、登記的時間、期限、適用的程序繁簡等不相同；對不同的或者相同的不動產(chǎn)登記適用的規(guī)則也不相同，有的需要審批才能登記，有的不需要審批而直接可以進(jìn)行登記，從而表現(xiàn)不同的物權(quán)登記效力，造成了諸多弊端。如
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