房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的內(nèi)涵與意義-wenkub.com
2025-04-04 21:36 本頁(yè)面
【正文】 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)資料和竣工圖是使用單位進(jìn)行管理和進(jìn)一步改造、擴(kuò)建的依據(jù)，是城市進(jìn)一步發(fā)展的重要技術(shù)檔案?？⒐Q算是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。以開(kāi)發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督等單位共同檢查，評(píng)定工程質(zhì)量、技術(shù)資料和竣工圖紙。（二）竣工驗(yàn)收的程序，施工單位向開(kāi)發(fā)商遞交竣工報(bào)告，設(shè)計(jì)、施工單位向開(kāi)發(fā)商提交圖紙。，所有溝道、管道通暢，無(wú)滲透現(xiàn)象；照明及動(dòng)力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰，操作方便；室內(nèi)、外道均已建成；衛(wèi)生裝備、煤氣設(shè)施均能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、工作。對(duì)于預(yù)租或預(yù)售的物業(yè)，通過(guò)投入使用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以得到扣除預(yù)付額外的其它款項(xiàng)。但主要任務(wù)還是監(jiān)督合同的實(shí)施執(zhí)行，及時(shí)了解并處理合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。（3）質(zhì)量保證。（1）委托方與監(jiān)理方要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。主要任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行具體的論證，編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃和階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督階段詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研和分析。工程監(jiān)理范圍可以是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程監(jiān)理，也可以是階段性監(jiān)理。它們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章、條例細(xì)則并組織實(shí)施；審核批準(zhǔn)和管理工程建設(shè)監(jiān)理單位；審核監(jiān)理工程師資格；參與審批開(kāi)工報(bào)告、工程竣工項(xiàng)目驗(yàn)收；參與重大工程事故的處理等。一經(jīng)確定就要不斷進(jìn)行監(jiān)測(cè)，采取措施來(lái)降低施工管理費(fèi)用的支出，費(fèi)用支出時(shí)要做支出報(bào)告和支出審計(jì)，并要定期將實(shí)際費(fèi)用與預(yù)算費(fèi)用比較，進(jìn)行有效控制。對(duì)直接費(fèi)用逐月提出統(tǒng)計(jì)報(bào)表。實(shí)施成本控制是在不影響工程進(jìn)度、質(zhì)量、生產(chǎn)操作安全施工的前提下，將工程的實(shí)際成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。（3）確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購(gòu)貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對(duì)照檢查。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量（完成投資額）或者工時(shí)數(shù)。（2）進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)——防止進(jìn)度滑動(dòng)。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃。具體例子見(jiàn)圖。圖中A工序已按計(jì)劃要求時(shí)間完成；B工序已完成大約60％，雖然B的生產(chǎn)按計(jì)劃時(shí)間開(kāi)始，但在第四周末中斷了，半周后繼續(xù)工作；C工序第一部分按計(jì)劃完成，第二部分提前完成。按照工程項(xiàng)目階段劃分，進(jìn)度計(jì)劃一般分成三類(lèi)：第一類(lèi)，客觀進(jìn)度計(jì)劃。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃有序地實(shí)施。鑒于上述特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程施工管理活動(dòng)可以總結(jié)歸納為一個(gè)系統(tǒng)模型，如圖所示。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目開(kāi)工準(zhǔn)備
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