【正文】 保安員是業(yè)主及外來(lái)客戶進(jìn)入 花園 看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象的責(zé)任，維護(hù)、提升 花園 的形象。 （ 5）實(shí)行監(jiān)管機(jī) 制。 通常按休息班 30%的人員比例可以外出，每次時(shí)間不超過(guò)四小時(shí)，晚上十點(diǎn)前必須歸隊(duì)。 五、組織建設(shè) 1．保安隊(duì)伍的組建 成立保安部 ，設(shè)主管 1名，下轄保安班長(zhǎng)、保安員。 （ 3）交通管理： 維護(hù)花園的交通秩序，車輛停放整齊，防止交通事故的發(fā)生和車輛破損、被盜。 四、安全管理內(nèi)容與方式 1．安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理： 防盜、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響業(yè)主人員身心健康 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 每年二次 ? 檢查消防閥 門無(wú)銹蝕、啟閉靈活。 每月一次 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 每月一次 ? 對(duì)設(shè)施油漆作防銹保養(yǎng)。 每季一次 ? 噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容： a. 巡視噴水池，損壞部位及時(shí)修復(fù)； 每周一次 b. 檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效； 每月一次 c. 檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次 d. 檢測(cè)潛水泵絕緣； 每年一次 ? 檢查水底照明燈具，應(yīng)保持完好無(wú)損，供電線路控制保護(hù)系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達(dá)標(biāo)。 每日一次 ? 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每季二次 ? 汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 每年二次 ? 油漆鐵柵欄。 每年二次 ? 對(duì)屋面女兒墻勘查，墻面無(wú)裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每周一次 ? 對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查：每月一次 a. 扶梯扶手無(wú)斷裂，表面光滑平整，無(wú)松動(dòng)； b. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無(wú)塌口，不絆腳，無(wú)開裂； c. 樓道地面平整，表 層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無(wú)破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）； ? 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無(wú)斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。 ?? 工程主管 c. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； d. 每年 12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè) 施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； e. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。 【弱電設(shè)備】 ?? 分承包方維保人員 e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； f. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》； g. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告工程主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，及時(shí)排除異常和故障。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交主任審核后報(bào)公司主管部門 【給排水設(shè)備】 ?? 管道工 c. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； d. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組 每月清潔一次。 ?? 維修保養(yǎng) a. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每 月清潔一次。 【消防設(shè)備】 ?? 日常巡視 a. 設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表》。 e. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 作業(yè)指導(dǎo)書具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等工作檢查制度 和檢查評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎(jiǎng)懲辦法，房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職 責(zé)。 ◆公眾管理制度 為加強(qiáng)花園的物業(yè)管理，維護(hù)全體住戶的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境，業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度：業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主（用戶）公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、禁止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運(yùn)管理規(guī)定、 消防管理規(guī)定、車輛停放（停車場(chǎng)）管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備計(jì)劃維保管理等。 培訓(xùn)對(duì)象 ： 主任及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員 課程目標(biāo)： 讓員工能認(rèn)識(shí)到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，闡明小區(qū)保潔服務(wù)、外墻清 洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運(yùn)作規(guī)范，環(huán)境保護(hù)與運(yùn)作規(guī)范，掌握保潔的基礎(chǔ)知識(shí)，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進(jìn)行監(jiān)督檢查。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 崗和車輛管理崗的服務(wù)要求，物業(yè)公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。 培訓(xùn)時(shí)間為 34周 類別 科目 序號(hào) 培訓(xùn)科目 課時(shí) 授課內(nèi)容 物業(yè)管理 法規(guī) 1 物業(yè)管理現(xiàn)行 政策法規(guī) 6 物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析； 物業(yè)管理 基礎(chǔ)知識(shí) 2 物業(yè)管理常識(shí) 6 物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)； 3 不同類型物業(yè)管理運(yùn)作模式 6 一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)； 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 4 各類專業(yè)管理 24 設(shè)備工程管理；房屋（建筑知識(shí)） ；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)； 物業(yè)管理 運(yùn)作實(shí)務(wù) 5 內(nèi)部管理 員工意識(shí)的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理； 6 企業(yè)的品牌建 設(shè) 物業(yè)管理與服務(wù)理念等 實(shí)習(xí)與考察 7 實(shí)地操作與實(shí)踐 56 （根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng)） 注：一小時(shí)為一課時(shí) 【一般管理人員培訓(xùn)】 通過(guò)培訓(xùn)，樹立 100%為業(yè)主服務(wù)的思想，把 “服務(wù) ”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、法律知識(shí)，必須掌握 建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識(shí)，物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識(shí)，文檔管理知識(shí)等。 培訓(xùn)內(nèi)容： 公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹 公司管理理念和服務(wù)理念教育 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?“培訓(xùn)中心 ”每年舉辦不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 設(shè)備工（維修工） ? 對(duì)工程主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項(xiàng)規(guī)定和制度； ? 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作； ? 負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險(xiǎn)工作； ? 努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； ? 發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障。 巡崗保安 ? 對(duì)保安主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令； ? 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)； ? 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證； ? 檢查機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛停放情況。 客戶服務(wù)員 ? 具體開展業(yè)主服務(wù)方面的工作，包括業(yè)主入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作； ? 負(fù)責(zé)接待業(yè)主辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務(wù)手續(xù)、建立業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)； ? 保持與業(yè)主的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)； ? 完成交辦的其它工作。 財(cái)務(wù)部主管 ? 服從主任的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)小區(qū)的財(cái)務(wù)管理負(fù)責(zé)。 ? 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)班保潔工操作的檢查，對(duì)各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及 工作考核。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場(chǎng)予以糾正，對(duì)各班保安質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 ? 編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 理安排每日工作。 ? 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作 ? 具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。 ? 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。 ? 負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 主任 ? 在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。 [工程維修部 ] 工程維修部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備的維保服務(wù)以及住戶維修、公共設(shè)施維修等工作。 部門職責(zé) [客戶服務(wù)部 ] 客戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)主之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)主接待、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修、社區(qū)文化等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 19 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理設(shè)施的配置 分類 名稱 單位 數(shù)量 辦公用品 電腦、打印機(jī) 臺(tái) 3 辦公桌椅 套 6 資料柜 組 3 保險(xiǎn)柜 個(gè) 1 照相機(jī) 個(gè) 1 治安用具 對(duì)講機(jī) 部 8 橡膠警棍 根 10 雙層床 張 40 強(qiáng)光手電 個(gè) 6 清潔設(shè)備 清潔車 輛 6 2米人字梯 個(gè) 4 玻璃工具 套 15 維修工具 3米人字梯 個(gè) 2 2米人字梯 個(gè) 2 小 型工具 套 15 壓力鉗、老虎鉗工作臺(tái)等 套 1 電錘、電鉆、疏通機(jī) 套 2 綠化工具 小型工具 套 6 噴霧器 個(gè) 1 三輪車 個(gè) 2 總計(jì) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? [員工宿舍 ] 保安隊(duì)員及工程維修人員宿舍。 二、物資裝備情況 物業(yè)管理用房 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松瑫r(shí)協(xié)助開發(fā)商制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊(cè)》等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè) 主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)主信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第四章：擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況 一、擬采取的工作計(jì)劃 為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公 司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，達(dá)到 “雙贏 ”的目的。在花園達(dá)到硬件指標(biāo)后爭(zhēng)創(chuàng) “優(yōu)秀示范小區(qū) ”。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 二、物業(yè)管理定位 市花園將會(huì)成為市住宅的一顆靚麗新星，其高品味、高水準(zhǔn)、高格調(diào)的建設(shè)追求必將使他成為市經(jīng)典小區(qū)。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁(yè)，共 127 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第三章 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 一、物業(yè)管理范圍 小區(qū)房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（泵房、配電室、消防設(shè)備、照明）的日常養(yǎng)護(hù)、管理； 小區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護(hù)、管理； 小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運(yùn)； 小區(qū)內(nèi)公共秩序維持、車輛疏導(dǎo)、停放管理；安全管理、 24小時(shí)社區(qū)巡邏。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司 年 月 日 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?