【正文】 。 只有真正把消費者放在上帝的位置，才有可能開發(fā)出真正吻合市場的產(chǎn)品，從而無往而不利，只有責任為先，才有可能產(chǎn)生品牌美譽度和忠誠度，才會形成一個開發(fā)企業(yè)獨特的魅力。濮陽龍城廣場在20072010年對外將輻射到整個濮陽市場及周邊地區(qū)。完成商業(yè)地產(chǎn)項目策劃的應(yīng)該是一個團隊，而絕非是一個個人。十二、輻射范圍商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃的含蓋面比較廣，涉及到各種商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)及其商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)盈利模式和回報方式，這些都是商業(yè)管理公司要熟練掌握的要點。經(jīng)營管理團隊應(yīng)適時制定執(zhí)行策略。經(jīng)營管理運作的組織體系，確定其功能。由于經(jīng)營開發(fā)團隊的成員屬于經(jīng)過設(shè)計的一群專業(yè)人士，他們能具體有效地開發(fā)一套制度，提供執(zhí)行的依據(jù)，并擬具達到績效的較可行策略。激勵經(jīng)營管理是追求目標的團隊運作，實際上必須通過人的作為，故設(shè)定的目標具有激勵措施的拉力，其結(jié)果爆發(fā)力較大。另外，正式組織可以為永績經(jīng)營的組織體，經(jīng)營理念亦通過組織表現(xiàn)特質(zhì)及經(jīng)營管理功能。然而濮陽龍城廣場的組織目的或目標卻在專家的規(guī)劃中有明確的擬定，并制定手冊使經(jīng)營能向目標挺進。所以經(jīng)營管理團隊足以掌握未來，執(zhí)行業(yè)務(wù)計劃目標，扮演承前啟后的重要角色。濮陽龍城廣場有許多不同之處：濮陽單體建筑最長，環(huán)境、設(shè)計、設(shè)施一流的商場；在濮陽獨家代理的名牌商品薈萃；著名電臺節(jié)目與主持人在濮陽龍城廣場內(nèi)設(shè)直播間；設(shè)有時尚名品館、青春活力館、精品紳士館、兒童館、美食館等各具風格特色的賣場；休閑、娛樂、餐飲等配套設(shè)施齊全……這些賣點的提煉與訴求，都在圍繞濮陽龍城廣場 “購物樂趣”的品牌形象而展開。 （2）品牌形象在消費者心目中開始清晰，并深入人心，濮陽龍城廣場品牌形象的深化1）濮陽龍城廣場與我有什么關(guān)系； 2）我們能成為什么關(guān)系。 濮陽龍城廣場她倡導妙趣橫生的購物體驗，為消費者及其家庭帶來超值享受。九月份中秋節(jié)禮品展銷；敬老禮品展銷；秋裝上市；夏裝清貨。六月份兒童節(jié)（6 /1）服裝、玩具、食品展銷及活動。濮陽龍城廣場在一年的促銷時間及主題1—3月份的促銷活動主題列示如下：一月份元旦迎新活動；新春大優(yōu)惠；春節(jié)禮品展；除舊迎新活動；結(jié)婚用品、禮品展；年終獎金優(yōu)惠購物計劃；旅游商品展銷。九、企劃推廣 在競爭激烈的百貨業(yè)中要脫穎而出，要在市場上占有一席之地，就必須有自己的經(jīng)營特色，而不是處于模仿，跟進，由于所處的地理環(huán)境在一定程度受到影響，要成功就要在2007年形成自己的經(jīng)營風格，根據(jù)市場細分讓濮陽龍城廣場成為集:休閑、娛樂、飲食、購物為一體的理想生活休閑場所。商場意外事故的處理規(guī)范事前做到好辦，事后做到難辦當我們營業(yè)員看到發(fā)生了以下事情我們該怎么辦哪？顧客在離場內(nèi)突然出現(xiàn)生理上的意外事故，如心臟病發(fā)作、中暑暈倒等：如發(fā)生火警：如發(fā)生停電情況：如遇到個別顧客無理取鬧或大聲吵鬧生打架、斗毆的處理方法：發(fā)生盜竊案件的處理：發(fā)生兇殺案件的處理：遇到犯罪分子搶劫的處理。營業(yè)員的道德水平被視為整個國家、整個社會的文明禮貌、道德風尚的“窗口”，因此作為一個商場的營業(yè)員在上崗之前一定要接受職業(yè)道德的教育，以便提高營業(yè)員的職業(yè)道德水平，這應(yīng)該是我們商場走好的是第一步，是關(guān)鍵性的問題。在商場你要學會“顧客心理學”，清楚我們要以什么樣的經(jīng)營和服務(wù)來滿足顧客的要求。聽到商店有新的商品，便趕到商店，不問價錢、質(zhì)量和用途，爭先恐后搶著購買， 兩個顧客爭購?fù)粯由唐?，而商品又只有一件時怎么辦？顧客代他人購物，規(guī)格、型號又講不清時怎么辦？老年人買東西反應(yīng)慢、動作慢時怎么辦？接待殘疾顧客時怎么辦？顧客聽完介紹、試完商品仍不買怎么辦？顧客需要的花式規(guī)格，本店沒有怎么辦？1顧客不尊重營業(yè)員說粗口話時怎么辦？1人多擁擠，顧客東叫西喊，分不清誰先誰后時怎么辦？1營業(yè)時間即將結(jié)束，顧客仍在挑挑揀揀怎么辦？1顧客只看式樣，但還要挑這件那件怎么辦？1顧客一下子買很多商品時怎辦？1外地顧客報的尺碼與深圳本地的尺碼對不上號怎么辦？1櫥窗樣品，柜內(nèi)無貨，但顧客需要怎么辦？1顧客詢問商品產(chǎn)地、規(guī)格、單價、性能特點，營業(yè)員講不清，怎么辦？1碰到幾個男顧客嬉皮笑臉挑這挑那，對女營業(yè)員糾纏不休怎辦？幾位顧客一起來買商品意見不統(tǒng)一時怎辦？2顧客挑選商品“蘿里揀花”，拿不定主意怎么辦？2周到受到顧客物質(zhì)（現(xiàn)金）嘉獎時，怎么辦？2顧客少，有空閑時怎么辦？2遇到顧客與你拉扯與營業(yè)員無關(guān)的無聊話時，怎么辦？商場現(xiàn)場服務(wù)質(zhì)量的要求和規(guī)范讓我們永遠記住：在我們的商場中顧客就是上帝，顧客就是我們的財富，熱情主動是我們服務(wù)的宗旨。一個人的儀表儀容并非僅僅指人的軀體外貌，他實際上是指人的心理狀態(tài)的自然流露，與人的生活情調(diào)、思想修養(yǎng)、道德品質(zhì)密切聯(lián)系。營業(yè)員現(xiàn)場衛(wèi)生工作規(guī)范標準誰愿意同天天同為衛(wèi)生部門到交道哪？服務(wù)開門營業(yè)衛(wèi)生防疫就會來抽查，我們營業(yè)員怎樣應(yīng)該嚴格按照國家衛(wèi)生法的規(guī)定進行經(jīng)營及服務(wù)哪？你知道嗎？我們該怎樣做？營業(yè)員開門前，開門后的工作規(guī)范標準馬上就要開業(yè)了，營業(yè)員要知道先干什么，后干什么。頭、頸挺直，平視前方，面部保持微笑。5．4營業(yè)員培訓可能濮陽龍城廣場員工都要學營業(yè)員服務(wù)規(guī)范行有行規(guī)；店有店規(guī)；基本要求；基礎(chǔ)訓練；服務(wù)精神；：工作要領(lǐng)；時間遵守時間，講究個人信譽；高效思考要周密，做事要準確，服務(wù)要得體；禮貌待人接物要溫文而有禮，和顏悅色，談吐可信；儀表上崗要著裝整潔，儀表端莊，落落大方；清潔保持清潔的工作環(huán)境，使您和顧客心情愉快；公德愛護公物，助人為樂；服務(wù)與合作營業(yè)員必須服從上級領(lǐng)導，相互之間精誠合作，提倡團隊精神；技能精通本職專業(yè)知識，熟練應(yīng)用操作技巧；責任恪盡職守；勤勉勤奮工作，努力創(chuàng)新；謙遜尊重他人，善解人意。結(jié)果:理論與實務(wù)結(jié)合，為招商及后需開業(yè)運營提供具創(chuàng)意性與銷售力的營銷方案。結(jié)果：每個團隊成員都能不斷超越自我，并學會系統(tǒng)思考的方法，在自己的工作崗位中達成目標。培訓的目的：讓員工了解企業(yè)文化的重要性，透過團隊討論方式，整合、提煉屬于企業(yè)特有的文化內(nèi)涵，作為一切經(jīng)營行為的最高指導思想。大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機構(gòu)公務(wù)員群體，銀行證券金融機構(gòu)白領(lǐng)消費群體。設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字化圖書館。注意引進國外品牌，對國外購物中心商品種類進行統(tǒng)計分析，根據(jù)濮陽龍城廣場經(jīng)營主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進，填補濮陽龍城廣場商品種類空白。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進行管理。（3）.業(yè)態(tài)管理與招商管理管理內(nèi)容購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系濮陽龍城廣場開發(fā)的成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。統(tǒng)一租賃管理。統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。發(fā)展商在未明確商家的情況下就開始設(shè)計，往往會因缺乏定向設(shè)計依據(jù)，盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期成本和后期招商難度。 （14）盲目照搬 成功的商業(yè)地產(chǎn)，都有其獨特的人文歷史、地理環(huán)境、開發(fā)模式等，經(jīng)得起長時間考驗。這些主力店更傾向于設(shè)置自己獨立的對外出入口，顧客流線自成系統(tǒng)，不能對周邊商鋪引入客流形成有效引導。（12）輕信主力店 主力店作為中堅力量，憑借深入人心的品牌效應(yīng)，能夠提高商業(yè)地產(chǎn)的影響力，同時自身也能吸引大量客流，帶動周圍小商鋪的運營。 （9）過分自信 現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商認為只有像設(shè)計成果或其它有形、有價的產(chǎn)品才是商品，中介服務(wù)并不重要，結(jié)果直接導致開發(fā)商與專業(yè)顧問公司之間不信任的關(guān)系。從商業(yè)本身運作來說，租金和銷售額至少要打平，這是零售商的思維模式。 （5）盲目競爭品牌商在進入大型商業(yè)設(shè)施的過程中，最突出的幾個問題，一是盲目競爭；二撞大運；三，很容易在競銷過程中被人左右。 （3）經(jīng)營策略不同的商家有不同的經(jīng)營策略，大商家和小商家的動機是不一樣的，關(guān)注市場的角度不一樣，但很多中小商戶開店大多數(shù)根據(jù)大商家的開店信息做判斷。其中營銷管理對于開發(fā)商來說最為擅長，物業(yè)管理意識駕輕就熟，最難的就是招商管理和資產(chǎn)管理，前期定位科學與否，招商是否合理，對于項目的成功運作至關(guān)重要。可以說濮陽龍城廣場商業(yè)業(yè)態(tài)的布局是集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲為一體的廣場，可滿足整個濮陽及臨縣區(qū)域全齡層、全客群的全方位需求。（7）臨街部分店面以高檔的品牌旗艦區(qū)以世界名店、VIP時裝特賣、大型連鎖百貨為主力店，包含流行品牌服飾、珠寶首飾、化妝品、鞋帽皮具手袋、名車展。（2）流行服飾專賣女裝店、男裝店、青少年服裝店、休閑服、沙灘裝等。在對松江的消費者進行細分后，鑒于競爭對手的有關(guān)情況，我們必須采用準確的定位策略，即避開競爭對手的優(yōu)勢，走出自己的主題特色。 服務(wù)對象定位主要定位于濮陽的中高低經(jīng)濟收入階層和幾個縣城的消費群體，因為目前人口少，所以定位就要照顧各階層。 合理規(guī)劃合理規(guī)劃業(yè)態(tài)組合和市場定位，做成特色的主題濮陽龍城廣場。只有先和商家業(yè)主進行有效溝通，才能取得他們的支持充分發(fā)揮整個濮陽龍城廣場的競爭優(yōu)勢。我們?yōu)殄ш桚埑菑V場策劃系列參入性極強的大型開業(yè)活動，通過前期周密的宣傳進一步深化了濮陽龍城廣場 “體驗自在消費主張，感受時尚休閑樂趣”主題，為濮陽龍城廣場凝聚了大批人氣，既吸引了消費者對于濮陽龍城廣場的關(guān)注，也將對商家推銷給了大眾，商家、消費者和發(fā)展商之間都得到了一種良性的互動，我認為濮陽龍城廣場策劃推廣活動，首先要能讓目標消費者積極參入到其中來。 休閑新時尚形象定位月月有轟動，就是指濮陽龍城廣場的推廣要能引起所在商圈轟動。星期六、星期天是消費者休閑的時間，他們一般都在這兩天進行購物、娛樂活動。新聞輿論宣傳在旺場方面有很大的優(yōu)勢，通過新聞記者的報道和媒體的權(quán)威導向，在每月濮陽龍城廣場舉辦大型活動的時候進行新聞采訪報道，提升濮陽龍城廣場的整體商業(yè)典范形象。七、定位 定位就是在消費者心目中找到一個合理的位置，讓消費者逛濮陽龍城廣場首先想起要逛的就是濮陽龍城廣場。主題突出，結(jié)構(gòu)合理早期的大型商城由于缺少體現(xiàn)都市文化品位且富有個性的主題設(shè)計，所以從內(nèi)容設(shè)置到 品牌引進都大同小異，由此引發(fā)日益嚴重的同質(zhì)化危機。(3)我們要讓整個布局形成一個整體，激發(fā)顧客的購買欲望和欣賞欲望。(1)首先須認識和理解顧客對消費的需求，還要根據(jù)顧客對文化、藝術(shù)