【正文】 斷開待保養(yǎng)變壓器高壓柜的負荷開關(guān)，確認斷開位置后，合上接地開關(guān)，然后用 鎖鎖住該高壓柜，并懸掛“有人操作，禁止合閘” 的標識牌。 保養(yǎng)步驟 先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司625 記錄《發(fā)電機組保養(yǎng)記錄》干式變壓器保養(yǎng)規(guī)程1 目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。 更換機油。 250 小時保養(yǎng) 更換機油濾清器、燃油濾清器和水濾清器。 檢查機油的油質(zhì)，如渾濁有變質(zhì)應(yīng)進行更換。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司61 拆下電瓶線夾，在蘇打溶液中浸過并擦干凈，涂上凡士林，然后 緊固其接線螺絲，并測試電瓶電壓（DC24V）。 工程組主管負責(zé)組織、參與、指導(dǎo)柴油發(fā)電機組的維修保養(yǎng)及按運行情況組織制定緊急維修計劃和實施。緊急狀況停機 當發(fā)現(xiàn)緊急情況，而發(fā)電機的自身保護系統(tǒng)拒動時，可通過按下發(fā)電機控制屏上的紅色緊急停機按鈕實現(xiàn)停機。 發(fā)電機空載運轉(zhuǎn) 35 分鐘后，把發(fā)電機控制屏上的轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止” 位置。再次啟 動的步驟是等候 2 分鐘讓啟動馬達冷卻后，重新啟動， 若仍不能啟動發(fā)電機，則需對應(yīng)顯示排除故障。 打開送風(fēng)機（未與發(fā)電機聯(lián)動的）。 檢查蓄電池的端電壓應(yīng)是 DC24V，檢查控制面板上是否有警告符號指示。3 職責(zé) 工程組電工負責(zé)柴油發(fā)電機的操作和日常保養(yǎng) 做好柴油發(fā)電機的《柴油發(fā)電機組運行記錄表》4 內(nèi)容 開機前的檢查 斷開發(fā)電機組的自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“ 停止”位置。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司57 對于事故責(zé)任者，由公司視情節(jié)輕重給予必要的經(jīng)濟處罰,處罰辦法按公司獎懲條例辦理。 由工程組組織有關(guān)人員緊急搶修和進行事故調(diào)查。 設(shè)施責(zé)任人每周對設(shè)施進行安全檢修，對易磨損的部位須重點檢查，進行必要的保養(yǎng)。 兒童娛樂等休閑設(shè)施的管理 保潔員對娛樂設(shè)施應(yīng)每天進行清潔打掃，保持設(shè)施無塵、無污垢、無 銹蝕。 給排水系統(tǒng)的管理 給水泵、污水泵由責(zé)任人每月檢測一次并記錄，以備緊急狀況時能正常使用。 工程主管須在檢修現(xiàn)場指揮、協(xié)調(diào)及監(jiān)督，直至檢修工作完畢。 停電檢修設(shè)備必須由設(shè)備責(zé)任人掛接臨時接地線。 工程組主管須指定設(shè)備責(zé)任人提前一天做好停電檢修所需工具、材料及備用電源的準備和檢查工作。 物 業(yè) 管 理 需 要 的 計 劃 性 停 電 ，由 工程主管提 前 2 天 詳 細 填 寫 包 括 停 電 原 因 、范 圍 、起 止 時 間 及 注意 事 項 等 內(nèi) 容 的 申 請 ，經(jīng) 物 業(yè) 服 務(wù) 中 心 經(jīng) 理 審 批 后 實 施 。 日常保養(yǎng)、小修工作由設(shè)備、 設(shè)施責(zé)任人負責(zé)， 設(shè)備責(zé)任人每天巡視責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施，當天問題當天處理并記錄。 設(shè)備責(zé)任人負責(zé)每日不少于二次檢查機房設(shè)備運行情況，保持機房整潔、安全， 發(fā)現(xiàn)異常情況及時處理，并報告工程主管，做好維修質(zhì)量記錄。4 內(nèi)容 設(shè)備機房管理 機房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆與機房無關(guān)的物品， 應(yīng)配備有效滅火器材。2 適用范圍適用于物業(yè)服務(wù)中心區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施的管理。 定期清除格柵堵塞物。 檢查過濾排空閥（3 號）是否打開。 檢查撇油池表面油污是否清除。 檢查電源指示是否正常工作。4 內(nèi)容 污水處理器操作 溶液制備 自來水 9L 加聚丙烯酰胺 ，放置 12 小時后充分攪拌。 水泵房運行、保養(yǎng)工作流程圖《水泵年保養(yǎng)記錄表》《水泵季度保養(yǎng)記錄表》《水泵房供水運行記錄表》由部門兼職資料員保存二年河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司50《水泵房巡視記錄表》由部門兼職資料員保存二年水泵房維護、保養(yǎng)工作流程圖污水處理設(shè)備操作規(guī)程1 目的加強對污水處理設(shè)備的管理，建立檔案認真作好運行記錄。 消防水泵（包括噴淋泵）每半月應(yīng)手動點動操作一次，確保消防泵在緊急狀態(tài)下的正常使用。 工程水工應(yīng)熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)的運行方式，掌握設(shè)備性能和維護方法，正確 處理事故和異常運行情況。 手動盤車，轉(zhuǎn)動靈活。 控制柜 斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟 動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。 電機 外觀整潔、銘牌清晰，各部件緊固，連聯(lián)軸器有防 護罩，接地線連接良好。 閥門、管道、附件 閥門開閉靈活，無卡阻現(xiàn)象，關(guān) 閉嚴密、內(nèi)外無漏水。 補充潤滑油，若油質(zhì)變色、有 雜質(zhì)，應(yīng)給予更 換。 對潛水泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。 工程主管負責(zé)水泵房日常運行管理工作。 潛水泵的運行受集水池內(nèi)的液位浮球信號控制，高水位時啟泵，低水位時停泵。 合上潛水泵控制箱內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。 兩臺水泵一用一備，定期交替投入運行。 合上噴淋泵電氣控制柜內(nèi)的自動空氣開關(guān)，接通控制回路電源，電源指示燈亮。起動或停止受消防聯(lián)動信號的控制。 按 1或 2消火栓泵啟動、停止按鈕，可以就地手動控制消火栓泵的啟停。壓力信號反饋 PLC 后，根據(jù) 壓力設(shè)定值系統(tǒng)自動確定啟動水泵運行臺數(shù)及速度，各水泵定期循環(huán)交替投入運行。 生活泵的自動操作。 把生活泵控制柜面板上的轉(zhuǎn)換開關(guān)撥到“手動” 位置。適用于服務(wù)中心生活泵、穩(wěn)壓泵、消火栓 泵、噴淋泵 、潛水泵的操作。維修時間不超過 2小時比較復(fù)雜的不超過 24 小時。比較復(fù)雜的不超過 24 小時。 樓上水漏到樓下:盡快找到漏水原因，以達到 處理好不漏水為標準，并對墻地面等污染清理干凈，維修時間不超過 4 小時。 換鎖:應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù) 試用使之靈活，開關(guān)自如，緊密性好。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司43 洗臉盆堵塞:下水應(yīng)達到相當流暢，檢查口應(yīng) 恢復(fù)原狀，并對維修現(xiàn)場進行清理，維修小時不超過 2 小時。 洗菜盆漏水:接頭、閥門 、軟管應(yīng)按原標準安裝，維修時間不超過 1 小時。如超出上述時間,應(yīng)向業(yè)戶說明原因。 維修服務(wù)標準 上樓時間:接到維修要求,預(yù)約時間的按約定時間 上樓,需即時維修的 15 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。 檢驗河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司42 日檢：工程班長對每日的《維修服務(wù)單》要及時檢查完成情況，對已完成的維修項目進行抽查，以檢查服務(wù)的及時性和業(yè)戶對維修服務(wù)過程是否滿意，并對當時未能解決的項目查找原因，及時監(jiān)督解決。 對于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人身安全的維修項目，應(yīng)立即維修， 維修期限在 24 小時內(nèi)。3 職責(zé) 服務(wù)中心經(jīng)理每周巡視樓宇公共部位不少于一次，并負責(zé)對工程主管提交的月維修情況檢查。 工程組員工回到工程組后要及時在《維修服務(wù)單》上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括：維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時等，然后 簽上維修人 員姓名以備日后查詢。 全部工作完成后，工程組員工要試驗安裝/維修后的效果 給業(yè)主看，試驗次數(shù)不少于 3 次；同時要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項，如果業(yè)主不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。 給水管安裝要領(lǐng)：1)整個 給水管路安裝只允許有一個活接頭，并盡量留在接駁進水口處； 2)給水管 應(yīng)盡量貼陰角、陽角或墻壁； 3)給水管每米垂直偏差應(yīng)2mm，橫向偏差應(yīng)1mm（吊線尺量）； 4)冷、熱水管的安裝要求是：當冷熱水管上下平等安裝時，熱水管必須在冷水管上面；當冷熱水管垂直安裝時，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè)； 5)給水管每兩米及拐彎處應(yīng)加管碼固定； 6)刷白色的油漆或白色涂料（如業(yè)主需要的話）； 7)試水 時應(yīng)整條管路沒有一處滲漏水。 坐廁水箱維修： 水箱浮球閥漏水： A 用手輕輕抬高浮球閥桿如能止漏， 則調(diào)整浮球閥桿限位螺釘； B——用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)調(diào)修整浮球閥封水位置；維修后如仍漏水則應(yīng)更換換水箱配件總成。 維修結(jié)束后，維修人員應(yīng)主動請業(yè)主試用驗收，直到業(yè)主滿意為止，并由 業(yè)主在維修單上簽署意見及姓名，最后將維修單及時交回客戶服務(wù)組。如因業(yè)主自己原因不方便即時維修的應(yīng)主動與業(yè)主預(yù)約好下一次上門服務(wù)的時間，并及時上報客河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司36服部前臺及工程主管，以便作進一步的協(xié)調(diào)跟進。在維修地點鋪上防塵布，避免灰塵弄臟業(yè)主家的地板、家具和電器。 工程主管每天不定時檢查值班記錄本，了解維修跟進情況，督促維修工作正常進行。2 適用范圍適用于各服務(wù)中心對業(yè)主委托維修的服務(wù)。《工程立項呈批表》由部門兼職資料保存二年《維修服務(wù)單》由部門兼職資料員保存二年。 注意事項 對于涉及高空、明火、帶電作業(yè)的情況，施工方案必須明確安全保障措施，工程主管在施工前應(yīng)協(xié)同施工單位對施工的安全措施進行評估，在確保措施具有安全有效的情況下方可動工，否則，服務(wù)中心應(yīng)拒絕施工單位施工。 公共設(shè)施的搶修 服務(wù)中心經(jīng)理當班時，由經(jīng)理組織實施搶修；經(jīng)理不在時，由工程組主管組織實施搶修。 對外委項目由工程組會同品質(zhì)部按設(shè)計和合同規(guī)定的質(zhì)量要求進行竣工驗收，做好驗收記錄。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司31 一般情況下的維修工作由服務(wù)中心安排自修，在服務(wù)中心不能自修或涉及項目工程量大、技術(shù)難度高的由總經(jīng)理決定委托外部維修。必要時，總經(jīng)理可組織有關(guān)專業(yè)人員討論年度計劃。 年度公共設(shè)施改造及維護維修計劃（以下簡稱年度計劃）的制定 每年 12 月 30 日前服務(wù)中心經(jīng)理組織相關(guān)主管根據(jù)公共設(shè)施運行情況、日常的巡視檢查情況、定期保養(yǎng)情況、維修情況以及相關(guān)法律法規(guī)的要求評估公共設(shè)施改造、維護維修的必要性和可行性，并擬制下年度公共設(shè)施改造、維護維修計劃報總經(jīng)理審批。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司30 公共防盜設(shè)施，包括對講報警系統(tǒng)、 紅外線報警系統(tǒng)、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、治安崗?fù)ぁ?區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施，包括養(yǎng)魚池、 噴泉水池、瀑布（含控制裝置）、休閑桌、椅、滑梯、秋千等。 外委：指委托工程組以外的單位進行的改造及維護維修。3 職責(zé) 總經(jīng)理負責(zé)審批《年度公共設(shè)施改造及維護維修工作計劃》。2 范圍：適用于工程組資料、檔案的管理。 設(shè)備、設(shè)施責(zé)任人制度對設(shè)備實行掛牌標識管理方法，標識牌的制作、填寫由工程 組主管負責(zé)。（ 質(zhì)量記錄名稱見各專項管理規(guī)程） 影響服務(wù)對象人身安全、小區(qū)環(huán)境外貌的設(shè)備設(shè)施，如路燈，樓道燈、休閑椅、各類垃圾設(shè)施、各類游樂運動設(shè)施、公共場地、道路、路涯、各類水電氣消防外露設(shè)施、水景設(shè)施等，也屬每天必須巡視檢查的內(nèi)容。 工程組安排該區(qū)域設(shè)備進行大、中修工作時， 負責(zé)現(xiàn)場安全生產(chǎn)，文明施工的事 項，并擔任該維修項目的安全責(zé)任人。5． 記錄．《工具領(lǐng)用登記表》．《工具借用登記表》．《報廢工具登記表》．《領(lǐng)料單》設(shè)備、設(shè)施管理責(zé)任人制度1 目的加強設(shè)備管理，規(guī)范員工行為， 強化責(zé)任意識。 ．公用工具屬公司財產(chǎn)， 嚴禁用作私人用途。．員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應(yīng)將個人使用工具全部退還給倉庫， 對于丟失或人為損壞的工具扣發(fā)相應(yīng)的錢款。工程組班長應(yīng)對員工所領(lǐng)工具簿記在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。對所領(lǐng)用工具記錄在《工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。 ．工程組班長負責(zé)工具的盤存與登記工作。工程組在《公共設(shè)施一覽表》中注明情況；5. 相關(guān)記錄: 《設(shè)備管理卡》 《設(shè)備報廢單 》河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司22工程組工具管理規(guī)程1 目的 規(guī)范工程組工具管理工作，確保工程組工具完整及各項性能完好?！对O(shè)備管理卡》用于記錄設(shè)備、設(shè)施從投入運行至報廢的整個過程。 操作方法 《設(shè)備管理卡續(xù)頁》的日常記錄由維修員工填寫，報部門主管審核認定。 有下列情況不得交接班： 重大事故沒有處理完成或重大設(shè)備有故障時； 交接班工作沒有完成，接班人員沒有到達時； 接班人員喝酒之后；5 記錄5．1《值班記錄》河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司20設(shè)備管理卡管理制度1 目的控制設(shè)施、設(shè)備從接管到報廢的歷程，跟蹤 設(shè)備、設(shè) 施維修、維保的過程2 適用范圍 間接服務(wù)于顧客，有動力源，并作機械運 動的設(shè)備設(shè)施。 不得擅自留宿與本崗位無關(guān)的人員，做好值班室的衛(wèi)生?！吨蛋嘤涗洷怼繁仨氂袝r間、責(zé)任人的詳細記錄。 業(yè)主投訴事宜，應(yīng)及時處理，并將 處理結(jié)果，詳細記錄 在《值班記錄表》，如當班不能處理，需耐心仔細向業(yè)主解釋，應(yīng)及時向部門主管及服務(wù)中心匯報。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司18 利用職務(wù)之便向業(yè)戶索取小費或偷拿業(yè)戶/公司 財物的。 有下列情形之一，每次罰款 50 元： 因維修人員主觀故意造成維修工作遲滯，影響業(yè)主/住戶正常生活引起業(yè)戶投訴的。 經(jīng)現(xiàn)場檢查發(fā)現(xiàn)無法即時維修的應(yīng)講“對不起，故障暫無法排除，待我給服務(wù)中心匯報一下情況后再作處理，我（們）會盡快解決的”應(yīng)說明故障不能排除的原因。如業(yè)戶驗收合格， 應(yīng)對業(yè)戶講“麻煩您在這維 修服務(wù)單上 簽名確認。 經(jīng)現(xiàn)場檢查可以即時修復(fù)的，應(yīng)告訴業(yè)戶“我（ 們）盡快替你排除故障”。 維修人員進入業(yè)戶單元內(nèi)部維修注意事項 須進入房內(nèi)維修前，應(yīng)檢查自身衣著是否干凈，個人形象是否符合要求，是否需要 帶梯子（不可以用業(yè)戶家具作登高工具用）。 與業(yè)戶同行一處時，應(yīng)主動讓路，不可與 業(yè)戶爭道，更不可以從兩個 業(yè)戶中間穿行。 不留長發(fā)，不留胡須，不留鬃角。 培訓(xùn)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下各方面： 有明確的培訓(xùn)內(nèi)容河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司14 有具體的培訓(xùn)時間 入職培訓(xùn) 工程組主管每月 20 日至 25 日負責(zé)組織實施對試用合格的工程技術(shù)人員的入職培訓(xùn)。2 適用范圍適用于工程組工程技術(shù)人員的培訓(xùn)管理。4. 接到報修任務(wù)，按工作規(guī)范提供及時優(yōu)質(zhì)的上門服務(wù)。河北和創(chuàng)遠見物業(yè)服務(wù)有限公司12工程組弱電工職責(zé)任職要求：具有實際的弱電系統(tǒng)等方面的維修管理知識與操作技能，獲相關(guān)專業(yè)維護操作的操