【正文】 5）最后，要不失時(shí)機(jī)地宣傳發(fā)展商所具有的良好系統(tǒng)、作風(fēng)、精神，并可作為物業(yè)管理公司今后工作的借鑒，具有鼓動(dòng)力。 ? 管理方案的擬寫除了在文字上做到通俗、規(guī)范，在內(nèi)容上做到全面、合理，在編排上做到重點(diǎn)突出外，還要注意一些技巧的運(yùn)用，比如： 1）在擬寫綜合說(shuō)明書時(shí)，要做到層次分明、言簡(jiǎn)意賅。 第七部分：物業(yè)管理的前期介入內(nèi)容及經(jīng)費(fèi) 1）前期介入的工作內(nèi)容； 2）前期介入的費(fèi)用預(yù)測(cè)。 —— 物業(yè)的綜合管理；清潔管理；綠化管理；消防管理；保安管理；停車場(chǎng)管理。 （ 6）簽訂合同 開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與中 單位簽訂物業(yè)管理合同，由物業(yè)管理公司開(kāi)始對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。③招標(biāo)相關(guān)說(shuō)明。 （ 2）招標(biāo)公告 成立招標(biāo)小組后，向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，盡可能多的吸引優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)。 ? 在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，要了解物業(yè)管理公司的背景，過(guò)去的業(yè)績(jī)及目前的經(jīng)營(yíng)服務(wù)狀況如何，可以通過(guò)所管住宅小區(qū) “ 達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu) ” 情況；所管出租的商貿(mào)樓宇的租金和出租率；所管小區(qū)業(yè)主、住戶的滿意程度等指標(biāo)來(lái)反映，是否具有良好的信譽(yù)和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)是選擇物業(yè)管理公司的重要標(biāo)準(zhǔn) 。物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是一致的。該類企業(yè)接受多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的委托，管理各棟房屋乃至整個(gè)小區(qū)，物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)是分開(kāi)的。這類公司人員少、素質(zhì)高。此類企業(yè)除主要領(lǐng)導(dǎo)人和各專業(yè)管理部門技術(shù)骨干外，其他各項(xiàng)服務(wù)，如保安、清潔、綠化等通過(guò)合同形式交由社會(huì)上的專業(yè)化公司承擔(dān)。 三是由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 （ 4）按管理層次劃分 ? 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。 4）追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化 ? 這種效益最大化的實(shí)現(xiàn)并不是不擇手段，而是以 “ 服務(wù)至上、信譽(yù)第一 ” 為原則，通過(guò)為客戶提供滿意的服務(wù)而實(shí)現(xiàn)的。 3）自主經(jīng)營(yíng)管理模式 ? 自主經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主或投資者將建成的物業(yè)項(xiàng)目交由屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和出租經(jīng)營(yíng)，通過(guò)收取租金收回投資。 3）贏得環(huán)境效益 ? 居住是人類生存與發(fā)展的最基本需求之 — ，住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)最基本的職能就是為小區(qū)居民提供舒適、安全、安靜、良好的居住環(huán)境，有利于住宅小區(qū)居民的身心健康。 ? 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算方案要經(jīng)過(guò)業(yè)主管理委員會(huì)討論通過(guò)之后方可公布和執(zhí)行（物業(yè)保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司核定）。物業(yè)管理公司要生存和發(fā)展，在管理體制上要嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度辦事，在運(yùn)行機(jī)制上要實(shí)行獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)、自我發(fā)展的道路。 （參見(jiàn)書本例題） 第二節(jié) 選擇物業(yè)管理方案 學(xué)習(xí)單元 1 物業(yè)管理要求 學(xué)習(xí)單元 2 選擇物業(yè)管理方案 學(xué)習(xí)單元 1 物業(yè)管理要求 重點(diǎn)掌握：物業(yè)管理成本構(gòu)成 各類物業(yè)的管理方式和要求 能夠理解：物業(yè)管理的總體要求 物業(yè)管理的總體要求 （ 1）為業(yè)主服務(wù)，使物業(yè)保值增值 ? 發(fā)展商開(kāi)發(fā)某宗房地產(chǎn)，從概算設(shè)計(jì)、選址、項(xiàng)目可行性方案、立項(xiàng)報(bào)批、資金籌集、拆遷、建筑安裝物業(yè)形成，到市場(chǎng)營(yíng)銷，其目的是最大限度地追求利潤(rùn)。 （ 3）媒介評(píng)價(jià)法 ? 媒介評(píng)價(jià)法就是通過(guò)觀察新聞媒介對(duì)企業(yè)的報(bào)道情況。 （ 2）公眾評(píng)價(jià)法 ? 公眾評(píng)價(jià)法就是根據(jù)公眾的反映評(píng)價(jià)公關(guān)效果。 （ 4）預(yù)算經(jīng)費(fèi) ? 公關(guān)策劃人員開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)前，必須要有一個(gè)嚴(yán)格的經(jīng)費(fèi)預(yù)算，以合理利用資金。同一區(qū)域不同的樓盤可能征對(duì)的消費(fèi)群體不一樣，不同區(qū)域相同性質(zhì)的樓盤征對(duì)的消費(fèi)群體也不一樣。例如，刊登公益廣告呼吁保持耕地、減少環(huán)境污染、勸告戒煙等，都是社會(huì)理念的推廣。 （ 4）舉辦專題活動(dòng) ? 房地產(chǎn)企業(yè)常通過(guò)舉辦或參加專題活動(dòng)，強(qiáng)化與各有關(guān)公眾之間的信息交流和情感聯(lián)絡(luò)。通過(guò)開(kāi)展各種有益的社會(huì)活動(dòng)，如以房地產(chǎn)企業(yè)名稱命名的體育比賽、文藝演出、評(píng)選優(yōu)秀運(yùn)動(dòng)員、智力競(jìng)賽等，以擴(kuò)大企業(yè)的社會(huì)影響。整合營(yíng)銷傳播的一個(gè)特點(diǎn)就是，營(yíng)銷與傳播的界限逐步模糊，以致傳播就是營(yíng)銷，營(yíng)銷就是傳播，二者融為一體，爆發(fā)1+12的巨大威力。 （ 3）有利于幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策 ? 在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，決策是企業(yè)一項(xiàng)非常重要的戰(zhàn)略問(wèn)題，企業(yè)所處的生存環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，因此公關(guān)策劃人員應(yīng)當(dāng)利用其自身的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮其智囊作用，為房地產(chǎn)企業(yè)提供切實(shí)可靠的信息，給決策者提供強(qiáng)有力的參謀。 （ 1）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)和樓盤的知名度 ? 房地產(chǎn)企業(yè)和樓盤的知名度是指其在消費(fèi)者心目中名氣的大小。 （ 5）發(fā)展共同愛(ài)好 ? 如果人們有共同的愛(ài)好，就很容易談到一起去。 （ 3）相互信任 ? 相互信任意味著客戶相信售樓人員說(shuō)的每一句話并以此為依據(jù)，這在建立長(zhǎng)期關(guān)系時(shí)特別重要。售樓人員必須將建立良好關(guān)系的努力，貫穿于整個(gè)業(yè)務(wù)過(guò)程的各個(gè)階段、各種活動(dòng)之中，不論在訪問(wèn)前、訪問(wèn)中、成交后，也不論是尋找客戶、介紹產(chǎn)品、促進(jìn)成交。產(chǎn)品的資料一般包括商情報(bào)道資料，樓盤本身的資料。 （ 5）跟進(jìn)服務(wù)的內(nèi)容 ? 調(diào)查上訪銷售后的狀況 完成簽約之后，售樓人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)跟進(jìn)服務(wù)，了解客戶還有什么要求。 國(guó)家出臺(tái)一些相關(guān)政策時(shí)，如果這些政策再與推銷的樓盤有關(guān)，那么售樓人員就可以與客戶進(jìn)行對(duì)話、交談，通過(guò)對(duì)這些問(wèn)題的探討、預(yù)測(cè)，幫助客戶發(fā)掘新的需求。 （ 3）售后服務(wù)的時(shí)機(jī) ? 定期服務(wù)時(shí)機(jī)