【正文】 ?借形象宣稱擴(kuò)大客戶面，并以產(chǎn)品優(yōu)勢吸引各類客戶。 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅 ?住宅供應(yīng)量正在加大，競爭漸趨激烈； ?周邊供應(yīng)量增加較快 ?市場容量有限，后勁不足 ?市場均價已到一個瓶頸，突破空間不大 ?迎合市場，強調(diào)都市的、現(xiàn)代的、便捷的城市生活中心 。 ?成功元素 :地段 /理清債務(wù) /產(chǎn)品定位 /重新包轉(zhuǎn) 成功模式及案例借鑒 重慶華音大廈 ?項目優(yōu)勢分析 :位于鬧市中心，交通設(shè)施較為完善 ,商業(yè)中心地帶 ?項目機(jī)會分析 :宏觀經(jīng)濟(jì)利好因素 ,項目所在區(qū)域，是投資者較為認(rèn)同的購房地段 ,項目已是準(zhǔn)現(xiàn)房 ?項目劣勢分析 :社會形象較差 ,缺乏競爭優(yōu)勢 ,消費者對本案信心不足 ?項目威脅分析 :同區(qū)市場競爭激烈，而本案的優(yōu)勢并不突出 ,受主城各區(qū)板塊的影響沖擊 成功模式及案例借鑒 重慶華音大廈 :“ 酒店式商務(wù)公寓” ?定位原則 ?（ 1）具有可操作性 ,能充分的反映本案特點和優(yōu)勢； ?（ 2）有助于本案形成獨具特色的產(chǎn)品路線，達(dá)到與市場上競爭對手進(jìn)行有效區(qū)隔的目的； ?（ 3）有助于提升項目品質(zhì)，樹立良好的社會形象及口碑效應(yīng)； ?（ 4）能夠滿足各級消費市場的需求，為本案創(chuàng)造較大的贏利空間； ?（ 5）最大限度的降低開發(fā)商運營風(fēng)險，有效的縮短投資回報期 （ 1）提供酒店式服務(wù)和管理 （ 2）兼具居住和辦公兩種功能 成功模式及案例借鑒 重慶華音大廈 :商業(yè)定位原則 ?定位原則 （ 1）定位在江北區(qū)目前的商業(yè)市場空白點上； （ 2）所定位的業(yè)態(tài)比較容易在江北區(qū)市場上建立起品牌地位； （ 3）能夠最大限度地提高物業(yè)的銷售價格； （ 4）能夠比較容易吸引品牌商家的進(jìn)入； （ 5）能夠形成良好的競爭優(yōu)勢。早期購買者買大三房四房，后期購買者因為總價原因買兩房三房。新政后購買較少。外地投資客追求低總價、低首付，要求精裝修、良好物管、代出租。投資度假兩相宜，追求低總價，低首付。一般為退休或鄰近退休。 建筑設(shè)計和建筑排布較死板 園林粗糙缺乏設(shè)計感 戶型設(shè)計中規(guī)中矩 北海競爭環(huán)境分析 房源戶型 小區(qū)或位置 房屋情況 面積 租金 單間 廣東路南珠市場附近銀海花園 家電，家具齊全 —— 750元 /月 單間 北海大道與深圳路交界處 酒店式公寓 , 全新裝修，家電齊全 35平米 1000元 /月 一房一廳 在廣東路與北海大道交界處 家具齊全 —— 1100元 /月 一房一廳 廣東路與北海大道交匯處電梯房 10樓 電梯房，新裝修，位置好 —— 1200元 /月 二房一廳 廣東路桂新大廈旁（中級法院宿舍）邊防支隊對面 一樓，單位宿舍，有部分家電、家具 —— 1200元 /月 二房一廳 北海大道與廣東路交匯處的恒昌商業(yè)廣場 電銻公寓房，高檔裝修，高檔家電 —— 1800元 /月 二房二廳 廣東路教育局對面鴻花園 3樓，家具家電齊全 107平米 2200元 /月 押金 5000元 二房二廳 廣東中路海港麗景 配置齊全 ,臥室配有空調(diào) —— 1600元 /月 一年起租 二房二廳 廣東路 普通住宅 頂層 ，新裝修 ，家電齊全 95平米 1300元 /月 三房二廳 廣東路與西南大道交匯處 新房新裝修未入住 ,家具家電齊配 140平米 2800元 /月 三房二廳 廣東路南珠市場司法局隔壁和城花園 5樓，精裝修，全套家私家電 120平米 2500元 /月 北海市廣東路一帶租房情況： ? 北海市廣東路一帶租房情況， 3560平米的一房，裝修好，配套齊全，價格會在： 8001300元左右。 龍福苑 項目地址 ：北海市北部灣中路汽車總站對面 開 發(fā) 商： 廣西興海房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司住宅 銷售狀態(tài)： 已銷售 70% 單價： 17層 4370元 /㎡ , 9層 3770元 /㎡ 商業(yè)： 700013000元 /㎡ 戶型概況： 一房 :㎡ 二房 : ㎡ 三房 : ㎡ 總價： 15萬起 去化： 65% 中間層價格： 9層 3770元 /㎡ 主力戶型： 一房 /二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 建筑形態(tài)： 3棟高層及小高層 規(guī)劃戶數(shù)： 485 優(yōu)惠方式： 按揭 99折優(yōu)惠 北海競爭環(huán)境分析 金海灣 項目名稱： 金海灣 項目地址 ： 北海市四川北路與海角路交匯處 開 發(fā) 商： 北海市銀基房地產(chǎn) 銷售狀態(tài)： 在售 單價： 1號樓 606單價 :5118元 /㎡ 特價房 1號樓 217單價 :3780元 /㎡ 戶型概況： 一房： ㎡ 二房 :㎡ 總價： 2230萬 去化 :50% 中間層價格： 4500元 /㎡ 主力戶型： 一房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 精裝修 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 161 綠 化 率： 5% 建筑形態(tài)： 多層 \西班牙建筑風(fēng)格 優(yōu)惠方式： 一次性 92折優(yōu)惠 ,按揭 95折 60平米戶型 72平米戶型 北海競爭環(huán)境分析 春天海景 項目名稱： 春天海景 項目地址 ：北海市北部灣東路與廣東路交匯處 開 發(fā) 商： 北海華華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷售狀態(tài)： 內(nèi)部認(rèn)購 單價： 均價 4200元 /㎡ 商業(yè)價格： 70002022元 /㎡ 戶型概況： 一 房 :㎡ 二房 :㎡ 三房 :㎡ 總價： 去化：未開盤 中間層價格： 主力戶型： 二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 952 綠 化 率： 39% 建筑形態(tài)： 高層 優(yōu)惠方式：暫無 北海競爭環(huán)境分析 香?；▓@ 項目名稱： 香海花園 項目地址 ：廣西北海市胡海路與茶亭路交匯處 開 發(fā) 商： 北海華潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 銷售狀態(tài)： 銷售 90% 均價： 5200元 /㎡ 商業(yè)價格： 800015000元 /㎡ 戶型概況： 二房 :㎡ 三房 :㎡ 總價： 去化： 90% 中間層價格： 主力戶型： 二房 總建面積： ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 317 優(yōu)惠方式：暫無 北海競爭環(huán)境分析 項目名稱： 香檳郡 項目地址： 北海市北部灣東路 60號 （北部灣東路與上海路交匯處） 開 發(fā) 商： 北海億同合力房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 銷售狀態(tài)： 在售 均價： 34003500元 /㎡ 戶型概況： 一房 :㎡ — 60㎡ 二房 :92㎡ 三房 :122㎡ 總價： 去化： 80% 中間層價格： 主力戶型： 一房 /二房 總建面積： 235000 ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 2100 戶 綠 化 率： 42% 建筑形態(tài)： 小高層、高層 香檳郡 60平米戶型 北海競爭環(huán)境分析 國泰大廈 項目名稱： 國泰大廈 項目地址 ：北部灣東路 22號 (東都百匯商城往西 80米 ) 投 資 商： —— 開 發(fā) 商： 北海銀基房地產(chǎn)有限責(zé)任公司 銷售狀態(tài)： 在售 單價： 起價 :3388元 /㎡ 商業(yè)價格： 1100015000元 /㎡ 戶型概況： 二房 : ㎡ 三房 : ㎡ 去化 :90% 中間層價格： 3860元 /㎡ 主力戶型： 二房 總建面積： 15918 ㎡ 裝修狀況： 毛坯 容 積 率： 規(guī)劃戶數(shù)： 180 優(yōu)惠方式： 一次性付款 95折，按揭 96折