【正文】 全部計入當期損益 計提預繳數(shù)額時，借記“所得稅”，貸記“應交稅金 —— 應交所得稅” 實務中預繳企業(yè)所得稅的處理 計入遞延稅款或遞延所得稅資產(chǎn) (1)取得預收款項繳納所得稅時，按預收款項和預計利潤率計算稅頗，借記“遞延稅款（或遞延所得稅資產(chǎn)）”，貸記“應交稅金 —— 應交所得稅”；實際繳納時，借記“應交稅金”，貸記“銀行存款”。以前（含 2022年度之前）沒有處理的事項，按本規(guī)定執(zhí)行。 企業(yè)所得稅法 實施條例 彌補以前年度虧損的特殊規(guī)定 國家稅務總局關(guān)于查增應納稅所得額彌補以前年度虧損處理問題的公告 國家稅務總局公告 2022年第 20號 一、根據(jù) 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 （以下簡稱企業(yè)所得稅法）第五條的規(guī)定， 稅務機關(guān)對企業(yè)以前年度納稅情況進行檢查時調(diào)增的應納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補的，應允許調(diào)增的應納稅所得額彌補該虧損。 房地產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)損失稅前扣除的特殊規(guī)定 19條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但 實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除 。 1會計核算資料和原始憑證； 2資產(chǎn)盤點表； 3相關(guān)經(jīng)濟行為的業(yè)務合同； 4企業(yè)內(nèi)部技術(shù)鑒定部門的鑒定文件或資料； 5企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說明； 6對責任人的責任認定及賠償情況說明； 7企業(yè)負責人和財務負責人承擔法律責任的聲明。 財產(chǎn)損失稅前扣除的一般規(guī)定 第三十二條 企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。 房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題 ① 簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費 ② 市場上購買虛假發(fā)票入賬 ③ 取得舊版作廢發(fā)票入賬 ④ 涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬 ⑤ 沒有填寫用品、規(guī)格、數(shù)量和單價 ⑥ 發(fā)票無抬頭或抬頭不規(guī)范 ⑦ 大額費用發(fā)票未有采購清單和采購合同，采購合同未計稅貼花 ⑧ 取得第三方開具的發(fā)票入賬 ⑨ 取得開具內(nèi)容不實的發(fā)票入賬 稅金扣除的一般規(guī)定 稅金扣除的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理 九、稅金的扣除 稅金扣除的一般規(guī)定 第八條 企業(yè) 實際發(fā)生 的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、 稅金 、損失和其他支出準予在計算應納稅所得額時扣除。要采用自查、抽查和重點檢查相結(jié)合的檢查方法。 （二）查辦一批重點案件。 第 23條 開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋單位財務印章或者發(fā)票專用章。 實施條例 房地產(chǎn)企業(yè)預提費用稅務處理中出現(xiàn)的具體問題 （ 1）、預提的數(shù)額無依據(jù)或依據(jù)不充分 （ 2）、會計制度未向稅務機關(guān)備案 （ 3）、已經(jīng)備案的會計制度中沒有 3項預提費用的種類、計算比例 發(fā)票的一般規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于發(fā)票問題的特殊規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題的處理 八、企業(yè)所得稅稅前扣除中的發(fā)票問題 發(fā)票的一般規(guī)定 發(fā)票管理辦法 財政部令 [1993]第 6號 第 20條 銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應向付款方開具發(fā)票；特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。 房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除稅務處理中出現(xiàn)的具體問題 （ 2）借款費用稅前列支不規(guī)范 ① 將利息支出全額在“財務費用”科目中直接列支； ② 向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支； ③ 借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長期掛“應收賬款”、“其他應收款”等往來賬務，不按照獨立企業(yè)往來結(jié)算應收利息； ④ 通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務費用”列支。 （六）合作建房的稅務處理（ 31號文第 3 3 37條） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 扣除的基本方法和內(nèi)容 （第 1 12和 14條） 按規(guī)定 區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 按規(guī)定 區(qū)分已銷和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。 工程是否通過驗收 是否辦理完工備案手續(xù) 是否辦理會計決算手續(xù) 不影響企業(yè)所得稅完工產(chǎn)品的確認！ 計稅成本（第 25條） 在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照 稅收規(guī)定 進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用 . 會計成本 在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的按照 會計規(guī)定 進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用 . ≤ (一 )計稅成本對象 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關(guān)備案。 ? 經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于 3%。 （ 9）、與取得收入無關(guān)的其他支出。 （ 5）、超過規(guī)定標準的捐贈支出。 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 — 其他扣除項目 （ 1）、向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項。 政策要點： ? 從 2022年 1月 1日起執(zhí)行 ? 必須為本企業(yè)的在職職工支付 ? 標準：為工資總額的 5%以內(nèi)，超過部分不準扣除，也不準結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 補充養(yǎng)老保險和補充醫(yī)療保險 實施條例 53條 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度 利潤總額 12%的部分，準予扣除。 ? 勞保費的具體內(nèi)容 確因 特殊工作環(huán)境需要 為雇員配備或提供 工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等 所發(fā)生的支出。 政策要點 ? 強調(diào)實際發(fā)生 ? 不能理解為廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除限額分別為當年銷售收入的 15%。不包括：職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金 不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額；超過部分，不得計入工資薪金總額，也不得稅前扣除 國有企業(yè) 私營企業(yè) 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 工資 職工福利費的內(nèi)容： ? 尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)， 內(nèi)設福利部門所發(fā)生的設備、設施和人員費用 ，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設備、設施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務費等。 即：可以作為免稅收入處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入總額中免稅收入的特殊規(guī)定 《 關(guān)于非營利組織免稅資格認定管理有關(guān)問題的通知 》 （財稅 [2022]123號） 《 關(guān)于非營利組織企業(yè)所得稅免稅收入問題的通知 》 （財稅 [2022]122號） ? 房地產(chǎn)企業(yè)屬于營利性組織，上述規(guī)定不適用于房地產(chǎn)企業(yè) ? 稅務總局對房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入無特殊規(guī)定 房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務處理中出現(xiàn)的問題 （ 1）股票二級市場取得的所得未繳納企業(yè)所得稅 房地 產(chǎn) 企 業(yè) 投 資 A股票 2022年 2月 20日以 30元 /股 購 入， 2022年 5月 30日分 紅 2元 /股 2022年 8月 5日以 40元 /股 轉(zhuǎn)讓 連續(xù) 持有未超 過 12個 月， 股息要 繳稅 轉(zhuǎn)讓 利得 10元 /股要繳稅 投 資 B股票 2022年 2月 20日以 30元 /股 購 入， 2022年 5月 30日分 紅 2元 /股 2022年 8月 5日以 40元 /股 轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓 利得 10元 /股要繳稅 連續(xù) 持有超 過 12個 月， 股息不 繳稅 個 人投 資 股票取得的所得 暫 免征收 個 人所得 稅 稅收分析 —— 財稅 字 〔 1998〕 61號 房地產(chǎn)企業(yè)免稅收入的稅務處理中出現(xiàn)的問題 （ 2） 購買企業(yè)證券投資基金取得 的所得未繳納企業(yè)所得稅 房地產(chǎn) 企 業(yè) 購買 證券投資 基金 稅 收分析 2022年 2月 20日以 /份 申 購 ， 2022年 5月 30日分 紅 /份 2022年 8月 5日以 /份贖 回 暫不征收企業(yè)所得稅 （財稅 [2022]1 ） 贖 回價 與 申 購 價之 間 的差價所得， 應繳納 企 業(yè) 所得 稅 財稅字 〔 1998〕 55號 第 3條 個人買賣投資基金不征收個人所得稅 關(guān)于企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務處理中具體問題的處理 六、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定 企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定 《 企業(yè)所得稅法 》 第 八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。 （ 2） 符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益 ：指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。 （ 2）、符合條件的居民企業(yè)之間的 股息、紅利等權(quán)益性投資收益 ：居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不足 12個月取得的投資收益。 企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定 財稅 〔 2022〕 87號 文 一、對企業(yè)在 2022年 1月 1日至 2022年 12月 31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡 同時符合 以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除： ? 企業(yè) 能夠提供資金撥付文件 ， 且文件中規(guī)定該資金的專項用途 ； ? 財政部門或其他撥付資金的政府部門 對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求； ? 企業(yè) 對該資金 以及 該資金發(fā)生的支出單獨進行核算 。 政府性基金 ，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定， 代政府收取的具有專項用途的財政資金 。 （ 2）隱匿銷售收入或視同銷售不作收入 ? 銷售收入確認不及時，長期掛在“預收賬款”科目，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅； ? 只計商品房收入，車庫銷售不計收入； ? 將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬； ? 先租后售的房產(chǎn)，收取的租金不記收入； ? 以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬，不進行收入的確認； ? 以房屋抵頂?shù)貎r款，賠償給原住戶的房屋不作收入處理； ? 合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理； 房地產(chǎn)企業(yè)收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題 ? 視同銷售房屋不記收入； ? 視同銷售房屋價格偏低； ? 價外費用（如代物業(yè)收取的有線電視初裝費、燃氣管道安裝費、防盜門、封閉陽臺等開具了自己的發(fā)票）不記收入； ? 與關(guān)聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務，或掛往來、或隨意作價； ? 代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理； ? 收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入； ? 其他收入如客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎等不入“營業(yè)外收入”核算。 房地產(chǎn)企業(yè)收入申報表的填報 （ 2）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品 進行年度匯算清繳申報 時的填報方法 預計毛利額的填報 企業(yè)所得稅年度納稅申報表附表三 填 報時間： 年 月 日 金 額單位：元（列至角分）納稅調(diào)整項目明細表賬載金額 稅收金額 調(diào)增金額 調(diào)減