【正文】 十三、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份。 十一、上述商鋪在租賃期內(nèi)，需要交納的稅費，由甲乙雙方按規(guī)定各自承擔。 八、在租賃期內(nèi)，經(jīng)安全鑒定部門鑒定商鋪不符合安全使用標準的，租賃合同自然終止，因此造成的損失由責任方負責賠償。 六、違 約責任： 任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或者違反房地產(chǎn)租賃管理法律、法規(guī)，另一方有權(quán)依法提前解除本合同，造成的損失由責任方承擔。 注意防火安全，不得在商鋪內(nèi)非法存放易燃、易爆等危險物品；如因乙方違反本項規(guī)定而造成的損失，責任由乙方承擔。 愛護和正常使用商鋪及其設備，發(fā)現(xiàn)商鋪及其設備自然損壞，應及時通知甲方并積極配合甲方檢查和維修。如違反則視為乙方自動放棄商鋪使用權(quán)。如果逾期 20 天，甲方有權(quán)解除合同，收回商鋪。 租賃期間轉(zhuǎn)讓該商鋪時，須提前 10~15 個工作日通知乙方，同等條件下甲方擁有優(yōu)先購買權(quán)，在1015 個工作日內(nèi)甲方不確定購買該商鋪，乙方有權(quán)出賣該商鋪產(chǎn)權(quán)。 三、乙方向甲方交納（人民幣） 元保證金，并按照雙方簽訂的商鋪租賃合同使用商鋪，甲方應在租賃期滿或解除合同之日將保證金本金無息退還乙方。 甲方： 乙方： 法定代表或授權(quán)代表簽署蓋公章： 電話： 電話： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 XX(項目 )商鋪租賃合同 出租方：（甲方）安丘新方圓置業(yè)有限公司 承租方：（乙方） 根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)及房地產(chǎn)管理的各項規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經(jīng)過協(xié)商一致訂立本合同，并共同遵守，接受當?shù)胤康禺a(chǎn)管理機關(guān)的監(jiān)督、管理。 1在簽署《租賃合同》前，甲方若因任何理由至使該商鋪不能出租時，甲方需退還所收之首期定金給乙方。 押金： 元。 租賃期： 年自 年 月 日始至 年 月 日止。 承租物業(yè)： 商鋪。 管理費：每平方米建筑面積￥ 元 電費：按商鋪內(nèi)電表顯示電量計收。公開招商時，顧客根據(jù)號碼的先后順序進行商鋪的挑選及租賃。 1 客戶下定是認購書姓名確定，最好是讓客戶自己決定，避免你插入客戶的姓名糾紛中而導致客戶損失。 注意逼定后客戶的語氣有否拖延或推脫的意思，不能輕易放棄，但同時給客戶一定的考慮空間，避免逼的太急，損失客戶。在談判僵的時候還可以請同事協(xié)助處理， 在談判中可邀請同事講述以往客戶成功購買的理由。 七）、成單技巧之逼定 逼定技巧及資源配合 現(xiàn)場逼定：確認客戶有一定的購買信號之后，經(jīng)過進一步處理購買信號應不失時機的采取現(xiàn)場逼定，常見方法： A、房號的逼定法 B、利用現(xiàn)場緊張氣氛進行逼定 C、利用現(xiàn)場優(yōu)惠措施制造緊張氣氛進行逼定。 所以買不買決定于營銷技巧，和第幾次來沒有多大關(guān)系。 切記 對客戶的看法不理不答，甚至一概否決。 客戶口說不錯，就以為是買賣即將成交，而樂不可支，以致言談松懈，戒心解除，敗之始也。 B、對策：追查顧客不能決定的真正原因。 B、對策：謹言慎行，多聽少說，神態(tài)莊重，重點說服。 畏首畏尾型 A、特征：購買經(jīng)驗缺乏，不易作出決定。 盛氣凌人型 A、特征：趾高氣昂，以下馬威來嚇唬推銷員，常拒推銷員于千里之外。 喋喋不休型 A、特征：因為過份小心，竟至喋喋不休，凡大事小事皆在顧慮之內(nèi)，有時甚至離題太遠。 B、 對策：除了介紹產(chǎn)品，還須以親切、誠懇的態(tài)度拉攏事情，想辦法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家常 ，以了解其心中的真正需要。 B、對策：加強產(chǎn)品品質(zhì)、公司性質(zhì)及獨特優(yōu)點的說明，一切說明須講究合理有據(jù)，以獲得顧客理性的支持。 一定要熱情對待、關(guān)心備至。 適當動用一些策略性方法，促成成交。 B、表情信號，經(jīng)過一番討價還價以后，突然沉默不語，精神專注，這很可能是他考慮租房的無聲語言。這種讓步幅度宜少，并對顧客說明是最大限度價格讓步，防止顧客得寸進尺。 D、物有所值、物超所值的微利銷售。 C、價格報出，就要嚴格對待，態(tài)度堅決，不能隨便動搖，也不能 含糊其詞，模棱兩可，這樣顧客會以為售樓人員報價信心不足，價格有較多“水分”，從而提出大幅度壓價的要求?！耙豢趦r”指樓盤不允許討價還價。對此，售樓人員都要設身處地為顧客著想，合理解決有關(guān)問題，運用各種各種方式化解顧客異議。即使顧客提出的意見不符合實際情況，甚至幼稚可笑，售樓人員也應耐心傾聽，不要打斷顧客的談話，使顧客感到售樓人員真誠、謙虛、從而產(chǎn)生好感，這對售樓人員的成交是相當重要的。 在招商的同時，顧客可能會進行反復思考，權(quán)衡，在這過程中他們往往會產(chǎn)生異議，猶豫不決。 三）、樓盤及招商情況的介紹 介紹的程序一般為：在接待中心禮貌接客 呈上樓盤資料 參觀模型（洽談桌入座） 瀏覽展板 介紹鋪位分割 參觀樣板間 再次洽談，帶領顧客參觀和講解，調(diào)動顧客聽覺、視覺上對各 種信息的接受通道，引起顧客了解樓盤的強烈興趣。 二）、判斷意向客戶的方法 意向客戶到現(xiàn)場來時都帶有較強的目的性，一般會直接找招商人員詢問或要求參觀，仔細觀看展板、資料和沙盤。 通過招商廣告，招商宣傳活動或參加房產(chǎn)展銷會得知樓盤信息，前來招商部的顧客。 第七章 招商技巧 一、招商基本技巧 購買或承租商鋪的因素剖析 ? 環(huán)境質(zhì)量 ? 配套設施 ? 樓層、鋪位 ? 商鋪建筑質(zhì)量 ? 面積 ? 交通 ? 位置 看鋪時的要點 ? 準時 ? 多向客人介紹物業(yè)情況 ? 留意物業(yè)的設備是否完整 ? 分散客人對物業(yè)缺點的注意力 ? 留意客人反映，問題多則成交可能性大 ? 當發(fā)現(xiàn)客人有意購買或承租時，應為促成鋪路 談判（確保戰(zhàn)略的合理性 ） A、 客人的心態(tài) ? 購買心態(tài)（想立刻知道結(jié)果，因為購鋪或承租商鋪是一種較大的決定）； ? 需自我認同：物業(yè)沒有絕對的衡量標準，客人在決 定前后都需要被人的認同； ? 心情矛盾：在希望以最低價錢獲得同時又怕別人捷足先登。 17）、智能化設備：指建筑物或小區(qū)內(nèi)以計算機操作及管理。 15）、剪 力 墻：因高層建筑物高，故著重設防的是刮強風或地震產(chǎn)生橫向推力。 11）、磚木樓房：是指磚墻（柱）承重，木樓面的樓房或磚墻承重球型薄殼樓面的房屋。 9）、框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。 5）、商 場 鋪：在大型建筑內(nèi)分間多個獨立營商的物業(yè)，由于商鋪吸引人流量，自身內(nèi)部有經(jīng)營主題，與自然街道的臨街鋪截然不同。 第六章 商鋪基本知識 一、基本名詞解釋： 1）、住 宅：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設有獨立廳、房、櫥、廁等設施，并設獨立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 后期工作 租賃條款商洽； 陪同客戶簽訂臨時租賃協(xié)議； 確定具體的租賃條件，交付定金； 簽定正式的租賃協(xié)議。 試業(yè)、開業(yè) 為了保證廣大商戶的經(jīng)營利益，商場必須進行首次試業(yè)、開業(yè)儀式，樹立本項目的形象與提升本項目的知名度，引起社會的關(guān)注，進而有利于商場以后的正常營業(yè)、運作。 條件談判 針對某些特殊的客戶提到的一些較麻煩的條件，如招商人員不能即時對客戶作承諾的，必須及時向在場的組長反映，經(jīng)過上級領導的商議再另行及時回復客戶；另外，招商人員應運用其他招商手段 與技巧對確定招商條件 尋找目標客戶 客戶洽談 條件談判 招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金、年期確定 尋找方式、圈定范圍 客戶接觸、客戶意向 談判手段、談判技巧 合同細則 簽署時間、定金數(shù)額 客戶進駐 進駐時間、裝修情況、交鋪 標準 試業(yè)、開業(yè) 營業(yè)成功 試業(yè)及開業(yè)時間 各類客戶進行有效地把握，確保為顧客提供優(yōu)質(zhì)到位服務。 尋找目標客戶 利用電話約訪或現(xiàn)場洽談等方式聯(lián)系有意向的投資客戶。 三、項目優(yōu)劣勢分析 根據(jù)項目自身的特點，最大程度挖掘項目的優(yōu)勢，制造項目強有力的賣點。 工裝外衣袖、衣領、襯衣領口處，不得顯露個人衣物：工裝外不得顯露個人物品如紀念章、筆、紙等?！? 2 談及其他樓盤時，千萬不能用詆毀的語言?！? 1 任何時候不準將“喂”或“不知道”，對客戶說，可以說“我?guī)湍銌栆幌隆保颉拔铱匆幌沦Y料”。 1 顧客來時立即起立點頭問好：“先生（女士 /小姐），你好！歡迎光臨南花園，您想看商鋪嗎？ 1 當顧客示意需要你的幫助時，應雙手遞上名片并自我介紹：“我叫 XXX，我可以幫您介紹一下嗎！先生（小姐）！ 1 當顧客對樓盤表現(xiàn)出滿意準備離去時，售樓人員應主動說：“ X 先生（小姐），如果方便的話請留下電話，便于我們與您聯(lián)系”。 要注意稱呼顧客姓氏，未知姓氏之前， 要稱聽“先生”或“女士”。 不得模仿別人的語言和語調(diào)。 言談 聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要太高，也不要太低，以免影響他人或?qū)е骂櫩吐牪惶宄? 招商人員在顧客講話時應全神貫注、用心傾聽，不得東張西望、心不在焉。其細微表情是：目光凝視、適度避閃。不得將任何物件夾在腋下。 不得佩戴過多飾物，不得帶吊墜耳環(huán)，不得帶戒指和手鏈，不得留長指甲，女員工不得在指甲上涂色。 頭發(fā)要常洗 ，整齊。 帶顧客看商鋪或工地現(xiàn)場時，所有人員均應戴安全帽并在客戶的右前方指引。與顧客同事進出門（包括電梯門），應讓顧客先行。 以站姿工作時，雙手應背在背后；以坐姿工作時，雙手平放臺面、自然下垂或放在腿上。雙腿不能叉得太開，不能抖動。 具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應變能力 A、 敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析；進而做出準確的判斷，是獲取信息 ，了解對手的有效方法和手段之一。 具備相關(guān)經(jīng)濟知識、社交能力和語言表達能力 A、商業(yè)地產(chǎn)招商涉及到經(jīng)濟學、零售學、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、心理學、社會學、會計與稅收等相關(guān)學科，以及最新的相關(guān)法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現(xiàn)，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。具體表現(xiàn)為要具備： A、 事業(yè)心：包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻精神； B、 責任感 :是對工作的高度負責精神，在面對重大責任或緊急關(guān)頭，應敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔責任，做到秉公辦事，不徇私情，堅持公正的立場，充分發(fā)揮綜合能力。 問卷法 中國地產(chǎn)商房地產(chǎn)論壇 為房地產(chǎn)專業(yè)人士提供基于房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、策劃、銷售 通過街頭欄截式問卷填寫、電話問 卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調(diào)查統(tǒng)計及分析。 五、市調(diào) 方式方法 中國 地產(chǎn)商房地產(chǎn)論壇 為房地產(chǎn)專業(yè)人士提供基于房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、策 目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法： 實地觀察法 通過目測、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。 g J7?/\ `]_ I 商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。 業(yè)種 —— 指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。 0~y$s y n)r _+}amp。