【正文】 達(dá)標(biāo)99%以上喬灌木的整形修剪養(yǎng)護(hù)喬木每年1—2次，灌木每年9次造型美觀形態(tài)逼真，長勢良好、無干枯枝條、無干旱缺水、無雜草九里香、福建茶、灌木，新長枝條不超過15厘米；勒杜鵑造型新長枝條不超過30厘米植保管理定期巡查、澆水、施肥少見病蟲害成活率達(dá)99%以上病蟲害的防治每周抽查，每月普查保證無病蟲危害，一旦發(fā)生，十天內(nèi)得到控制完好率99%以上防風(fēng)防暴風(fēng)暴前加強(qiáng)預(yù)防，風(fēng)暴后及時處理及時清理被臺風(fēng)暴雨吹到的樹枝，及時扶植倒伏的樹木把損害減少到最低限度施肥草地每月一次（陰雨天施），喬灌木每季一次，冬季施加花生麩、蘑菇肥、餅肥等作為底肥保證不因缺肥及養(yǎng)分不足而長勢不好，枯萎或死亡第六章 社區(qū)文化便民服務(wù)第一節(jié) 社區(qū)文化娛樂方案對各種無序自發(fā)的活動積極引導(dǎo)、扶植，同時也舉行一些以前沒有的活動。草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)載補(bǔ)種，無雜草、雜物。綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。第二節(jié) 各崗位區(qū)域工作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程檢查規(guī)程工作項目作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保潔率樓道清潔每天清掃一次，清運(yùn)垃圾一次，每周拖抹一次無雜物、無黑塵、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼廣告、無亂堆放、掛墻設(shè)施、扶手無塵、地面無拖痕95%以上樓梯扶手、欄桿的清潔扶手每周擦抹一次，欄桿每周擦抹一次無黑塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)、無死角、死皮95%以上大廳清潔每日拖掃兩次，每兩月打磨一次無垃圾雜物、無泥沙、無污漬、無黑塵、無死角、拖痕、無衛(wèi)生死角95%以上電梯清潔每日兩次無污跡、無灰塵雜物、鏡面不銹鋼表面三米內(nèi)能清晰映出人影象95%以上墻面、開關(guān)按鈕情結(jié)每周兩次無廣告紙、無蜘蛛網(wǎng)、無積塵、污漬等99%以上消防栓、消防管道、配電箱等清潔每周一次每周一次無蜘蛛網(wǎng)、無積塵、污跡等無蜘蛛網(wǎng)、無積塵、污跡等99%99%以上燈具清潔外抹每月一次，內(nèi)抹每月一次燈具、燈管無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩無蜘蛛網(wǎng)，保持明亮潔凈90%以上宣傳欄、標(biāo)識牌不銹鋼表面清潔宣傳欄、標(biāo)示牌每周清潔一次，不銹鋼表面每周一次宣傳欄、標(biāo)識牌無污跡、無斑點、積塵，表面光亮可映出人形99%以上天面、平臺清潔每周一次無垃圾、無積水、無死皮青苔、無雜物、無堵塞99%以上公共場地和馬路的清潔每日兩次無泥沙、無垃圾雜物、無積水、無污跡、無死角、無雜草99%以上垃圾房（池）、垃圾桶的清潔每日一次清掃，每周兩次消殺無滴水、無蚊蟲孽生、無異味、無污跡、無張貼廣告，日清潔達(dá)99%以上99%以上排水溝、排污管、污水井、樓宇內(nèi)供地方消殺每月一次少蚊、蠅、蟑螂，無鼠，消殺率達(dá)99%以上99%以上業(yè)主消殺每年發(fā)藥兩次少蚊、蠅、蟑螂，業(yè)主滅鼠由管理處派人上門服務(wù)99%以上督導(dǎo)方式分片包干，班長天天巡查，管理處主任天天抽查，公司不定期抽查，公司按計劃考評第五章 綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)第一節(jié) 綠化養(yǎng)護(hù)管理方案 項目管理處有信心，也有能力將轄區(qū)裝扮成一個花園，我們除了要打理好設(shè)計施工好的綠化外，還計劃在適當(dāng)位置擺放、懸掛適當(dāng)?shù)幕ɑ芷贩N我們還計劃統(tǒng)一設(shè)計規(guī)劃住戶陽臺和屋頂?shù)木G化、擺花內(nèi)容，指導(dǎo)住戶的花草養(yǎng)護(hù)工作，并把替住戶打理花草作為管理處有償服務(wù)的主要內(nèi)容，讓轄區(qū)內(nèi)草長綠。在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)主環(huán)保意識的前提下，我們將在入住期內(nèi)，大部分業(yè)主進(jìn)行二次裝修，裝修垃圾將大量集中產(chǎn)生，極易對小區(qū)的環(huán)境造成污染，同時存在許多不安全隱患。做好衛(wèi)生消毒管理部工程環(huán)衛(wèi)處應(yīng)聯(lián)合各部門做好轄區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生消毒工作。事后或現(xiàn)場如有人員受傷，要立即設(shè)法盡快送醫(yī)院醫(yī)治搶救并報告公安機(jī)關(guān)。所有持有對講機(jī)的保安值班員在聽到求援信號后，應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，同時通知監(jiān)控室報警，并迅速封鎖小區(qū)主要出口并錄像，然后視情況向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報。當(dāng)公安消防人員到場后，所有人員應(yīng)聽從消防公安人員的指揮安排。迅速調(diào)集義務(wù)消防隊員趕到現(xiàn)場開展前期撲救。業(yè)主（使用人）及相關(guān)人員有違反本制度的行為，物管及保安人員有權(quán)制止，必要時提交業(yè)主委員會或有關(guān)執(zhí)法部門處理。物品出門時協(xié)管員應(yīng)做好登記和核對。二、外部協(xié)管員的安全管理門崗協(xié)管員除履行相關(guān)職責(zé)外，有義務(wù)和權(quán)利對異常且可疑的進(jìn)出車輛、行人進(jìn)行盤問和盤查，晚18：30至次日8：00前，除清運(yùn)垃圾外，原則上不準(zhǔn)大件物品出門，確需出門的業(yè)主需到管理處辦理放行條，外來人員來訪須登記，晚22：00后非業(yè)主車輛及外來人員進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行登記并且與業(yè)主聯(lián)系確認(rèn)后方可進(jìn)入小區(qū)。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性；巡視時有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢問，熱情禮貌服務(wù)；接到治安、火警報警信息，及時趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 上崗前，必須對照整容鏡整容，檢查衣、帽、領(lǐng)帶、鞋帶及裝備是否穿戴整齊、規(guī)范，管理員、協(xié)管主管在場應(yīng)檢查或予以糾正。 不得哼歌曲、吹口哨、聽收錄機(jī)、看書報；216。 經(jīng)常注意檢查和保持儀表整潔；216。 制服統(tǒng)一，穿黑色皮鞋，佩戴員工證，服裝整齊、干凈、筆挺；216。值班室（崗?fù)ぃ┎粶?zhǔn)做其他使用。值班室內(nèi)設(shè)一套完好的單人辦公桌椅作記錄使用，不準(zhǔn)放長椅和床，不準(zhǔn)閑雜人員進(jìn)入，崗?fù)ね獠粶?zhǔn)擺放凳椅。車輛服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)車輛服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，要根據(jù)物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。若用戶遺失停車卡和出入卡，應(yīng)及時告知車管員，并提供有效證明，到收費(fèi)處辦理舊卡停止使用和新卡補(bǔ)辦手續(xù)。停車卡的使用車輛出入停車場時，出入卡隨身攜帶，以便檢查車輛出入。 臨時車輛離場時，車主需交回號牌，車官員核對無誤后放行；禁止車主在停車場內(nèi)洗車、修理摩托車，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。 摩托車、電動車臨時停放的管理：216。 定位車輛憑號停放，號牌禁止外借，禁止其他車輛使用，用戶如更換車輛，需到車場辦理手續(xù)；216。六、摩托車、電動車停放規(guī)定住宅區(qū)（大廈）摩托車實行統(tǒng)一定位停放。 集裝箱車、（搬家車除外）、40座位以上的客車、拖拉機(jī)、工程車、以及運(yùn)載易燃、易爆、有毒等危險物品的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū)（大廈）；216。 停車場（庫）內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負(fù)責(zé)人定期檢查，由車管員負(fù)責(zé)管理使用；216。 不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛，機(jī)動車輛只能在停車場、庫或道路上劃線停車位內(nèi)停放，非機(jī)動車必須停放在自行車棚或保管站；216。 機(jī)動車輛在本區(qū)行駛，時速不得超過5㎞/h，嚴(yán)禁超車；216。 遵守交通管理規(guī)定，愛護(hù)小區(qū)（大廈）的道路，公用設(shè)施，不亂停放車輛；216。 進(jìn)場司機(jī)必須遵守安全防火規(guī)定，嚴(yán)禁載有易燃易爆、劇毒等危險物品的車輛進(jìn)入停車場；216。 進(jìn)入停車場的司機(jī)，須按進(jìn)出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放；216。四、車輛管理員交接班制度按時交接班，接班人員應(yīng)提前10分鐘到崗，在接班人員未到達(dá)前，當(dāng)班人員不能離崗；接班時，要詳細(xì)了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應(yīng)注意事項；向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》；交班時應(yīng)將上一班移交的值班物品對講機(jī)等及其他設(shè)備清點清楚，并在值班記錄上簽名。對可疑車輛要多觀察，對業(yè)主要細(xì)詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，大門處協(xié)管員要拒絕車輛外出，并報告有關(guān)部門處理。（分別按小區(qū)清潔工作手冊中《停車場清潔》《值班室、崗?fù)さ那鍧崱愤M(jìn)行清潔）（二）車輛管理員的紀(jì)律儀容整潔，遵守《儀容儀表規(guī)定》；執(zhí)行公司文明禮貌用語規(guī)范，講究文明服務(wù)，禮貌待人；嚴(yán)格遵守《交接班制度》；值班時禁止喝酒、吸煙、吃東西，不準(zhǔn)嬉笑、打鬧，不準(zhǔn)在值班時會客、看書報、聽廣播，及做其他與值班職責(zé)無關(guān)的事；愛護(hù)各種器具，不得丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出；依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明；禁止在公司所管物業(yè)范圍內(nèi)打麻將，不準(zhǔn)借娛樂為名搞變相賭博；團(tuán)結(jié)互助，禁止鬧糾紛，不說臟話，不做不利團(tuán)結(jié)的事；遵守《員工宿舍管理規(guī)定》不得帶人留宿，來客留宿必須經(jīng)管理處分管主任（或房管員）批準(zhǔn)三、服務(wù)人員管理制度這里的服務(wù)人員包括停車場車輛管理員和物業(yè)區(qū)域協(xié)管員。物業(yè)車輛管理制度單有良好的停車場，如果沒有健全的管理制度，同樣不能把車輛管好。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。道路路面保持整潔、無損、通暢；標(biāo)識清晰、醒目、完整。轄區(qū)內(nèi)巡邏崗、各入口、車場固定崗、公共通道、巡樓保安員構(gòu)筑了多重安全防線。裝修審批重點如下：保證房屋設(shè)施的正常使用功能。擬采取裝修管理方案：業(yè)主辦理入住手續(xù)；對業(yè)主、裝修施工隊伍進(jìn)行裝修須知培訓(xùn)；申報裝修，嚴(yán)格方案審核、簽訂裝修押金、辦理入場手續(xù)；裝修監(jiān)督：環(huán)境、治安、消防；發(fā)現(xiàn)違章，立即發(fā)出通知，上門工作，曉之以理、動之以情，說服業(yè)主整改，說服無效，配合有關(guān)部門，以經(jīng)濟(jì)、法律手段解決。出戶的垃圾必須及時運(yùn)走，嚴(yán)禁隨意將垃圾袋堆放在走道或其它公共場地；防止阻塞公共通道和影響大樓美觀；嚴(yán)禁高空拋物，違者有肇事者承擔(dān)造成的全部責(zé)任；裝修戶未按規(guī)定運(yùn)送垃圾，服務(wù)中心將組織工人進(jìn)行清理，其費(fèi)用從相關(guān)費(fèi)用中扣除支付。（五）裝修施工管理裝修施工期：最長不超過30天，如確實需要延期，要辦理延期手續(xù)。在修改排水管道時，嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道；裝修時對廚房、洗手間等需防水部位應(yīng)做好防水處理，不得改變廚房、衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)和功能，在地面鋪設(shè)瓷磚或安裝其他設(shè)施之前應(yīng)通知物業(yè)管理單位前來驗收，經(jīng)物業(yè)管理單位試水合格后方可進(jìn)行下一步工序，如因施工原因造成樓層滲漏水，由裝修戶負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)一切費(fèi)用；不得改變、損壞房屋原有結(jié)構(gòu)，外貌及公共設(shè)施，不得改變房屋配套設(shè)施的使用功能；禁止利用客梯運(yùn)送裝修材料，裝修建筑材料應(yīng)用袋裝入室內(nèi)，不得侵占物業(yè)公共部位。如確屬需要進(jìn)行變更的乙方須向市液化氣公司提出申請，經(jīng)液化氣公司更改并驗收后開通點火。工程完工后，經(jīng)驗收無違章或滲、漏、堵、損壞等情況，退還全部費(fèi)用。期間搶救人員視被困人傷勢，按公司《現(xiàn)場急救與自救預(yù)案》進(jìn)行必要的現(xiàn)場急救；如屬電梯故障應(yīng)立即停止該電梯的使用，在門口設(shè)置警戒線（或警示牌）進(jìn)行維修，以便盡早保障生產(chǎn)正常運(yùn)行；如故障短時間內(nèi)無法排除，應(yīng)通知使用部門或書面張貼告知，并做好相關(guān)解釋工作；及時總結(jié)經(jīng)驗、完善電梯的安全運(yùn)行預(yù)防措施，并及時宣貫給相關(guān)人員。一、停電應(yīng)急方案值班人員及時通報管理處主任和部門主管，同時通知相關(guān)業(yè)主；部門主管親臨現(xiàn)場了解事故原因；調(diào)配物料，做好維修前安全措施，核實后將所需時間呈報業(yè)主；組織維修人員進(jìn)行搶修；集結(jié)安管施救電梯被困人員，必要時疏散區(qū)域其他人員，維持秩序；事故處理完畢，檢查其它相關(guān)部位，清點工具，送電前通知相關(guān)；用電單位和業(yè)主，避免送電后造成設(shè)備和人員損傷；二、停水應(yīng)急方案造成大面積爆管、停泵、停水時，發(fā)現(xiàn)部門或單位行政負(fù)責(zé)人立即上報總經(jīng)理，同時報告客戶服務(wù)中心，由公司突發(fā)公共事件應(yīng)急處理辦公室規(guī)定要求，迅速向上級有關(guān)部門報告，并及時匯報突發(fā)事件的變化情況。每半年進(jìn)行一次消防聯(lián)動試驗。每半年對化糞池進(jìn)行清理。 雨季每班，平常每兩周檢查各集水井泵工作狀況（包括手、自動和控制箱批示燈）。每季檢查管理公司和業(yè)主辦公室及未出租、售單元的衛(wèi)生設(shè)施，包括水籠、潔具和下水等狀況。每半年檢查水箱浮球裝置、進(jìn)、出水閥門及放水閥。每班巡視管道、閥件接口有無異常。每兩年進(jìn)行一次限速器測試，每五年進(jìn)行一次負(fù)荷調(diào)整實驗。七、電梯每周清掃電梯機(jī)房，每月檢查機(jī)房附屬設(shè)施及環(huán)境溫度。每月對每層配電箱進(jìn)行外觀巡查及清潔。每月清掃配電房及配電柜表面灰塵。四、樓梯屋面每半年在屋面的防水層和保溫做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的地方，及時修復(fù)。每半年對轄區(qū)的水泥路面和廣場磚做一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)缺損或裂縫，及時做好修補(bǔ)。制作設(shè)備及設(shè)施維護(hù)、運(yùn)行配套物品：規(guī)章制度、指導(dǎo)書、標(biāo)識等上墻布置，辦公用品用具準(zhǔn)備。提前準(zhǔn)備好口取紙，在現(xiàn)場采取逐個測試，逐個標(biāo)識的方法驗收。對房屋進(jìn)行觀測、丈量、工具檢測第二年方式進(jìn)行檢驗。條件允許，也可通過測量儀器檢測。結(jié)合實地模擬演練，每戶型抽五六戶檢查驗收，收集房屋普遍存在的問題，作為正式驗收時重點核查項目。1公共設(shè)施設(shè)備供方資料及市政供方資料協(xié)議交接，并對供方的保養(yǎng)維護(hù)期限、費(fèi)用、保養(yǎng)服務(wù)范圍、負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式等交接記錄，對已產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)經(jīng)物業(yè)確認(rèn)。1消防設(shè)施的驗收：包括煙感、溫感、噴淋頭、消防栓、應(yīng)急燈、警鐘玻璃按鈕、防火門、消防通道、控制主機(jī)、聯(lián)動柜、煤氣管道、閥以及接合器、水龍帶等相關(guān)設(shè)備的說明書、圖紙、合格證?？照{(diào)系統(tǒng)的驗收：包括空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、循環(huán)泵、自控系統(tǒng)等。廚房設(shè)備的驗收：包括洗臉盆、洗菜盆龍頭、管道煤氣、煤氣灶具等以及說明書。交接驗收園林綠化、天然氣設(shè)施、安防監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、鍋爐房及供熱管道系統(tǒng)等項目交接驗收車庫、會所、其他附屬設(shè)施、一起園區(qū)總體規(guī)劃等項目，同時交接嚴(yán)守政府或行業(yè)壟斷的部門和公共設(shè)施設(shè)備供方資料、園區(qū)標(biāo)識。為保證 項目管理處交接驗收工作順利進(jìn)行，本著維護(hù)業(yè)主的利益，減少業(yè)主投訴保證入住交接時房屋和公共設(shè)施的合格率達(dá)到業(yè)主滿意，保障物業(yè)工程和服務(wù)質(zhì)量及品牌知名度，制定 項目接管驗收方案系列文件。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中還要從物業(yè)的使用及維修角度進(jìn)行驗收，看其是否能夠滿足業(yè)主的需求，存在的設(shè)計缺陷如何整改？物業(yè)管理企業(yè)不能光提問題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎(chǔ)。入職培訓(xùn)主要是員工宣講企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀禮貌、物業(yè)基礎(chǔ)知識等，崗前培訓(xùn)主要向員工宣講安全消防知識、崗位職責(zé)、操作規(guī)程及接管驗收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。三、接管驗收方案應(yīng)該依據(jù)