【正文】 伴 隨 未 來(lái) 兩 年 越 來(lái)越 多 的 中 小 戶 型 產(chǎn) 品 入 市 、政 策 的 引 導(dǎo) 、房 地 產(chǎn) 銷 售 價(jià) 格 的 不 斷 提 升 及 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 的 進(jìn) 一 步 規(guī) 范 ，目 標(biāo) 客 戶 的 置業(yè)需求也將逐漸趨于理性。土地市場(chǎng)的成交價(jià)格將進(jìn)一步提升受 新 政 政 策 及 已 經(jīng) 出 臺(tái) 的 土 地 增 值 稅 措 施 的 影 響 ，將 使 得 土 地 交 易 成 本 的 進(jìn) 一 步 提 升 ，土 地 價(jià) 格 的 上 漲 ?！?在 文 件 中 明 確 規(guī) 定 了 “ 長(zhǎng) 沙市 套 型 結(jié) 構(gòu) 比 例 控 制 與 住 宅 發(fā) 展 時(shí) 空 布 局 ”， 公 共 住 房 保 障 體 系 規(guī) 劃 ”等 ，并 明 確 了“ 規(guī) 劃 實(shí) 施 的 保 障 機(jī) 制 與 措 施 ”。對(duì) 于 商 品 房 作 為 投 資 型 產(chǎn) 品的認(rèn)知度快速提升；（ 5） 伴 隨 著 長(zhǎng) 沙 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 200 2006 年 大 量 新 開(kāi) 工 項(xiàng) 目 的 建 設(shè) ， 20072008 年 將 會(huì) 出 現(xiàn) 眾 多 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的集中竣工，屆時(shí)其入住率及空置率指標(biāo)將會(huì)成為考核未來(lái)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ囊豁?xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)。 住 宅 銷（ 預(yù) ）售 面 積 比 去 年 同 期 增 長(zhǎng) ％ 。20012007年上半年商品房竣工面積700600500% %636500%%400300 %%%2001000%%%%2001年2002年2003年2004年2005年2006年 07年16月竣工面積(萬(wàn)㎡)同比增長(zhǎng)(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū)第 19 頁(yè) 共 253 頁(yè)%長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 4） 20012006 年 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積從 20012007 年 上 半 年 ， 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 批 準(zhǔn) 預(yù) 售 面 積 持 續(xù) 增 長(zhǎng) ， 年 均 增 長(zhǎng) 率 約 為 20％ ， 2006 年 商 品 房 批 準(zhǔn) 銷售 面 積 達(dá) 751 萬(wàn) 平 方 米 ， 全 年 放 量 較 大 。2000年2007年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額350300250200150100500 %%% % %%% %%%2000200120022003200420052006 07年16月投資額(億元)同比增長(zhǎng)(%)備 注 ： 20002006 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 建 設(shè) 委 員 會(huì) 、 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 協(xié) 會(huì) 《 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) 》第 16 頁(yè) 共 253 頁(yè)300%% %%長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告供銷兩旺，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放慢（ 1） 20012007 年 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 施 工 面 積從 20002007 年 上 半 年 ，長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 施 工 面 積 快 速 增 長(zhǎng) ，年 均 增 長(zhǎng) 率 約 為 30%，2007 年 上 半 年 施 工 面 積 突 破2780 萬(wàn) 平 方 米 （ 包 括 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū) ）， 同 比 增 長(zhǎng) %。因而，想通過(guò)對(duì)土地摘牌實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目或企業(yè)在市場(chǎng)上的影響力與關(guān)注度可操行性不強(qiáng)。 長(zhǎng) 沙 現(xiàn) 有 1 個(gè)市 級(jí) 商 業(yè) 中 心 （ 五 一 廣 場(chǎng) ）， 2 個(gè) 市 級(jí) 商 業(yè) 副 中 心 （ 星 沙 和 溁 灣 鎮(zhèn) ），10 個(gè) 區(qū) 域 性 商 業(yè) 中 心 ， 30 個(gè) 社 區(qū) 級(jí) 商 業(yè) 中 心 ， 對(duì) 周 邊 城 市 的 輻 射 能力不斷增強(qiáng)。小結(jié)：融城促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流與發(fā)展、加速人口向核心城市集中。2007 年 3 月 政 府 工 作 報(bào) 告 指 出 ，未 來(lái) 將 突 出 推 進(jìn) 區(qū) 域 性 中 心城市建設(shè)，增強(qiáng)城市集聚、輻射、帶動(dòng)能力——以城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃 和 交 通 融 合 為 紐 帶 ，認(rèn) 真 做 好 城 鄉(xiāng) 接 合 部 和 長(zhǎng) 株 潭 接 合 部 控 制性詳規(guī)編制工作，加速長(zhǎng)沙縣、望城縣與主城區(qū)的融合，加快瀏陽(yáng)市、寧鄉(xiāng)縣與大城區(qū)的對(duì)接。長(zhǎng) 沙 市 轄 芙 蓉 、天 心 、岳 麓 、開(kāi) 福 、雨 花 五 區(qū) 和 長(zhǎng) 沙 、望 城 、寧 鄉(xiāng) 、瀏 陽(yáng) 四 縣（ 市 ），總 面 積 萬(wàn) 平 方 公 里 ，第 11 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告總 人 口 613 萬(wàn) ， 其 中 市 區(qū) 面 積 556 平 方 公 里 ， 常 住 人 口 199 萬(wàn) 人 。20002006年長(zhǎng)沙市城市居民可支配收入增長(zhǎng)狀況16000%14000%%1200010000% %% %% %%80006000400020000 %%%%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年人均可支配收入（元）資比上年增長(zhǎng)幅度資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)第 10 頁(yè) 共 253 頁(yè)13924%長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告2006 年 GDP 同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷——GDP 增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系小于4%萎縮4%5%停滯5%8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展15%2006年GDP增長(zhǎng)小結(jié)：城市 GDP 及人均 GDP 均呈兩位數(shù)的增長(zhǎng)。長(zhǎng)沙 20002006年人均 GD P（元）30000%27853%25000%23968%%20000%%%%17638%%155061500013747%1243611262%10000%5000%資料來(lái)源:長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局公報(bào)0%2000年2001年2002年 2003年 2004年2005年2006年人均GDP值同比增長(zhǎng)幅度第 8 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為中心，增長(zhǎng)迅猛2006 年 長(zhǎng) 沙 第 三 產(chǎn) 業(yè) GDP 約 占 全 市 總 量 的 一 半 （ ％ ）， 第 三 產(chǎn) 業(yè) 持 續(xù) 帶 動(dòng) 長(zhǎng) 沙 經(jīng) 濟(jì) 的 繁 榮 發(fā) 展 。 同 時(shí) ， 在長(zhǎng)沙市“十一五”規(guī)劃中，提出“堅(jiān)持把發(fā)展工業(yè)作為長(zhǎng)沙未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)期發(fā)展的核心問(wèn)題不動(dòng) 搖，以工業(yè)化帶動(dòng)城市 化 和 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 化 進(jìn) 程 ”。城鎮(zhèn)居民生活水平穩(wěn)步提升，消費(fèi)性支出占可支配收入的比例增大等等。 在 國(guó) 家 公 布 的 中 國(guó) 城 市 綜 合 實(shí) 力 50 強(qiáng) 中 ， 長(zhǎng) 沙名 列 第 19 位 。推進(jìn)長(zhǎng)株潭的城際對(duì)接和深度融合 ， 開(kāi) 辦 長(zhǎng) 株 潭 電 視 頻 道 ， 增 強(qiáng) 長(zhǎng) 沙 對(duì) “ 3＋ 5” 城 市 群 的 輻 射 互第 12 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告動(dòng) 作 用 。將大大提高長(zhǎng)株潭三市的城市化率。小結(jié)：城市架構(gòu)的規(guī)劃與落實(shí)，功能定位各城區(qū)、組團(tuán)，提速城市化進(jìn)程，促動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)波瀾不驚，隨著市場(chǎng)化程度提升，預(yù)計(jì)該表現(xiàn)在未來(lái)幾年將得以弱化。20012007年上半年商品房施工面積300025002000150010005000%%%2600 %%%%%20012002200320042005200607年16月房屋施工面積(萬(wàn)㎡)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心同比增長(zhǎng)(%)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū) ， 所 以 數(shù) 值 較 大第 17 頁(yè) 共 253 頁(yè)%%%%長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 2） 20012007 年 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 新 開(kāi) 工 面 積從 20012007 年 上 半 年 ， 長(zhǎng) 沙 市 新 開(kāi) 發(fā) 商 品 房 面 積 快 速 增 長(zhǎng) ， 年 均 增 長(zhǎng) 率 約 為 40％ ， 2007 年 上 半 年 商 品 房 新開(kāi) 工 面 積 超 過(guò) 900 萬(wàn) 平 方 米 （ 包 括 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū) ）， 同 比 增 長(zhǎng) %。2001年2007年上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積800%%700600%%500400300200100 %%% %%%%02001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年16月%批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)同比增長(zhǎng)(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū)第 20 頁(yè) 共 253 頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（ 5） 20012006 年 長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 銷 售 面 積從 20012007 年 上 半 年 ，長(zhǎng) 沙 市 商 品 房 銷 售 面 積 快 速 增 長(zhǎng) ，年 均 增 長(zhǎng) 率 約 為 38%。2001年2007年上半年商品房銷售面積8007006005004003002001000%% %%% %% %%%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 07年16月銷售面積(萬(wàn)㎡)同比增長(zhǎng)(%)備 注 ： 20012006 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 研 究 中 心長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心07 年 上 半 年 數(shù) 據(jù) 來(lái) 源 于 長(zhǎng) 沙 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 預(yù) 警 預(yù) 報(bào) 信 息 系 統(tǒng) ， 數(shù) 據(jù) 中 包 含 長(zhǎng) 望 瀏 寧 地 區(qū)第 21 頁(yè) 共 253 頁(yè)