【正文】 杜能則指出地租是田莊所處的位置和土地性質(zhì)的偶然優(yōu)勢(shì)帶來的。地租地價(jià)理論研究的先驅(qū)威廉地租理論已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)極其龐大而繁雜的體系，是地價(jià)理論、地價(jià)空間結(jié)構(gòu)理論等理論的基礎(chǔ)。本文運(yùn)用住宅價(jià)格樣點(diǎn)數(shù)據(jù) 分別建立兩個(gè) 時(shí)點(diǎn) 的 住宅價(jià)格 數(shù)字地價(jià)模型，對(duì) 比 兩個(gè) 時(shí)點(diǎn) 的住宅價(jià)格等值線圖、三維立體圖和局部剖面圖，分析 了 武漢市住宅價(jià)格的空間演變 特征 。 可能的創(chuàng)新點(diǎn) 本文運(yùn)用 住宅價(jià)格數(shù)據(jù)對(duì) 武漢市城區(qū)住宅價(jià)格時(shí)空演變進(jìn)行積極探索， 可能 的創(chuàng)新 點(diǎn)如下 ： （ 1） 研究視角 創(chuàng)新 。 第二方面是國內(nèi)外近幾年有關(guān)城市 房地產(chǎn)價(jià)格 研究的專門資料。文章 利用 已建立的 住宅價(jià)格 數(shù)字 地價(jià) 模型， 結(jié)合 軌道交通和武漢火車站 等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的 建設(shè) ，以及《武漢市土地利用總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》和《武漢市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》對(duì)未來幾年住宅價(jià)格增長 較 快的地段和區(qū)域進(jìn)行 了 分析和預(yù)測(cè) 。 全文在分析武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)近況的基礎(chǔ)上，首先利用武漢市 2020 年 第一季度至 2020年第四季度的住宅價(jià)格 數(shù)據(jù)對(duì)武漢市住宅價(jià)格的時(shí)間變化 特征 分別進(jìn)行總體分析和分區(qū)域分析，接著運(yùn)用不同模型對(duì)住宅價(jià)格的時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，選出了 最合適的 數(shù)學(xué) 模型 ，并運(yùn)用此模型對(duì)未來三年的住宅價(jià)格進(jìn)行了預(yù)測(cè)。在此之前，對(duì)錄入數(shù)據(jù)進(jìn)行了較嚴(yán)格的處理，如 期日修正， 特異點(diǎn)排除 等。 （ 2）武漢市 商品住房 價(jià)格 的 分析和預(yù)測(cè)。 概括起來，國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空變化規(guī)律的研究有如下特點(diǎn)：對(duì)地價(jià)的時(shí)空變化研究較多而對(duì)房價(jià)的時(shí)空變化研究很少；對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各類因素，特別是城市規(guī)劃、各種自然景觀對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響定性分析多，定量分析 較 少；對(duì)武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 7 影響房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)空分布的自然和經(jīng)濟(jì)因素的研究較多而對(duì)人們的 消費(fèi) 行為、特有偏好、人群結(jié)構(gòu)等社會(huì)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究 較 少；對(duì)某一時(shí)段的房地產(chǎn) 價(jià)格 空間分 布規(guī) 律研究較多而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格 空間演變 研究較少等 。 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 6 關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格空間變化規(guī)律等微觀上的研究則起步較 晚 ，它是對(duì)宏觀研究的必要補(bǔ)充和發(fā)展。 1993 年，各地城鎮(zhèn)紛紛建立起以基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)為核心的城市地價(jià)體系，并在實(shí)踐過程中得到不斷發(fā)展和完善，有關(guān)的城市地租地價(jià)理論得到廣泛關(guān)注，一批學(xué)者對(duì)此進(jìn)行了深入研究 。改革開放以后，土地經(jīng)濟(jì)研究逐漸復(fù)蘇。 Capozza、 Helsley(1989)通過分析不同門檻的投標(biāo)地租，揭示了土地利用均質(zhì)化 的 動(dòng)力機(jī)制及 土地利用 空間結(jié)構(gòu)的形成機(jī)制。 與此同時(shí)， 對(duì) 地價(jià)變動(dòng)和 地價(jià) 空間結(jié)構(gòu)影響因素的研究不斷深入。 區(qū)位理論 主要 包括杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論、韋伯的工業(yè)區(qū)位論、克里斯塔勒的中心地理論和廖什的市場(chǎng)區(qū)位論 。 西方地租理論經(jīng)過 李嘉圖、杜能 等 人 發(fā)展，形成了以地租地價(jià)概念、來源、實(shí)質(zhì)及特點(diǎn)描述為主的古典學(xué)派 （畢寶德， 2020） 。 （ 3）通過調(diào)查 和收集武漢市 城區(qū)房價(jià)資料 ， 研究武漢市特殊的地理?xiàng)l件（如城區(qū)廣泛地分布湖泊，“兩江三鎮(zhèn)”的格局 等 ）對(duì) 住宅價(jià)格 空間分布的影響， 探討武漢市住宅價(jià)格分布規(guī)律 ， 為 房地產(chǎn) 政策制定、房地產(chǎn)開發(fā)等提供可視化的參考 。從 20 世紀(jì) 80 年代末開始醞釀城市土地使用制度改革，到 20 世紀(jì) 90 年代初開始全面實(shí)行城市土地有償、有限期、可流轉(zhuǎn)的土地使用制度之前，我國一直奉行的是與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的高度集中的指令性計(jì)劃調(diào)撥，無償、無限期、禁止流轉(zhuǎn)的 城市土地使用制度。 土地對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響具有廣泛性和深刻性 的 特點(diǎn)，因此，調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格成為宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要 內(nèi)容 。 一系列提振經(jīng)濟(jì)和 刺激 房地產(chǎn)發(fā)展的措施極大地促進(jìn)了 2020年 全國 房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，但隨之而來的有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的質(zhì)疑也成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。 2020 年 1 月 ,國家稅務(wù)總局下文宣布開征土地增值稅 ， 同年 10 月 ,國土資源部 “39 號(hào)令 ” 出臺(tái) ,這一文件針對(duì)以往土地轉(zhuǎn)讓過程中的灰色地帶 ,給出了目的性極強(qiáng)的防治措施。 Wuhan 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 1 1 緒論 研究的背景 隨著 城市土地使用制度 改革 的 進(jìn)一步深入，土地的使用從“無償、無限期、無流動(dòng)” 向 “有償、有限期、有流動(dòng)”轉(zhuǎn)型。 The sixth chapter is the conclusion and the forecast of study. Key words: Residential price。 關(guān)鍵詞： 住宅價(jià)格；時(shí)空變化；數(shù)字地價(jià)模型； 影響因素； 武漢市 武漢市住宅價(jià)格時(shí)空演變特征及其影響因素研究 III Abstract The reform of urban land use system in our country is further thorough in recent years. The land value mechanism bees more and more significant in distributing reasonably of urban land, the optimized layout of spatial structure and the save and intensive use of land. With the appearance of urban land value, the real estate price rises remarkably in city. It is an important topic for land manager to monitor the variation of urban land value and house price prehensively ,systematically, and accurately, to analyze the dynamic trend and the changing rule of real estate price in city and to monitor and regulate the urban land value and the house price reasonably. Also it is important basis in land exchange, the property development, the decision of construction investment and the tax reform of real estate. At present, the study on spatiotemporal variation of urban land value is still deficient and there is no systematic method that can effieiently work on this subject. Also the research result can not satisfy the need of current urban land value management. With the improvement of modern puter technology , it is possible to do the quantitative analysis instead of qualitative analysis on study of urban land value and house price. This article builds the Digital Land Price Model of residential price on basis of the data of residential price from 2020 to 2020 in Wuhan, using the spatial analysis function of the geographic information system Mapgis. Then the paper explains in detail on housing price time variation and spatial evolution rule, taking time series analysis and mathematical model as auxiliary. After analyzing the recent situation of real estate market of Wuhan, the paper carries on the macro analysis and the regional analysis separately to time variation of residential price in wuhan at first, using the data of residential price from first quarter of 2020 to the fourth quarter of 2020 in Wuhan. Then it utilizes the different mathematical model to fit to the time series and residential price, selects the most appropriate mathematical model and forecasts housing price in three years on basis of the model. Followed this article builds the Digital Land Price Model of residential price in 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 IV Wuhan on basis of the data of residential price from 2020 to 2020 after the essential revision to the data, using the spatial analysis function of the geographic information system software Mapgis. Through the housing price isogram, the three dimensional diagram, the profile graph, it analyzes thoroughly the overall construction and the partial characteristic of the spatial distribution of residential price in Wuhan. In order to analyze the the evolution characteristic of housing price spatial distribution, it establishes the Digital Land Price Model of residential price in 2020 and 2020 separately. Contrasting the housing price isogram, the three dimensional diagram, the profile graph in 2020 and 2020, it explains in detail on the spatial evolution tendency of residential price in the overall construction and the partial direction in Wuhan. Then it analyzes the major influencing factors of spatial distribution of residential price in Wuhan. Finally using the Digital Land Price Model established, adding the construction of significant infrastructure projects in several years in Wuhan, for example, the construction of orbital transportation and the Wuhan Train station, as well as the Land use plan of Wuhan city (from 2020 to 2020) and the Overall city plan of Wuhan City (from 2020 to 2020), this article forecast the fastest growing region of housing price in several years