【正文】 可能的創(chuàng)新點(diǎn) ..................................................................................................... 10 2 研究的基礎(chǔ)理論 ......................................................................................................... 12 地租地價 理論 ..................................................................................................... 12 區(qū)位理論 ............................................................................................................. 13 供求理論 ............................................................................................................. 14 城市地價空間結(jié)構(gòu)理論 ..................................................................................... 15 本章小結(jié) ............................................................................................................. 15 3 研究區(qū)域概況 ............................................................................................................. 16 自然地理 ............................................................................................................. 17 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 ............................................................... 錯誤 !未定義書簽。 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） ............................................. 錯誤 !未定義書簽。 4 武漢市住宅價格時間變化特征及影響因素 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 武漢市城區(qū)分 區(qū)域住宅價格時間變化特征 .............. 錯誤 !未定義書簽。 5 武漢市住宅價格空間演變特征及影響因素 ............................................................. 20 住宅價格空間分析方法和模型建構(gòu) .................................................................. 20 住宅價格空間分析方法 ............................................................................ 20 住宅樣點(diǎn)數(shù)據(jù)分析及處理 ........................................................................ 22 數(shù)字地價模型的建構(gòu) ............................................................................... 26 武漢市住宅價格空間演變特征及影響因素 ..................................................... 28 武漢市住宅價格空間分布特征 ............................................................... 28 武漢市住宅價格空間演變分析 ............................................................... 40 武漢市住宅價格空間演變的影響因素 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 表 42 武漢市住宅價格時間序數(shù)表 ................................................................................. 19 表 43 武漢市住宅價格趨勢相關(guān) 系數(shù)表 ........................................... 錯誤 !未定義書簽。 圖 35 武漢市 2020 年至 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值變化圖 ................... 錯誤 !未定義書簽 。 圖 42 商品住房平均價格和商品房平均價格走勢圖 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 圖 46 2020 年至 2020 年武漢市道路長度和和道路面積 圖 .......... 錯誤 !未定義書簽。 圖 410 乘冪函數(shù)擬合圖 ..................................................................... 錯誤 !未定義書簽。 圖 529 2020 年和 2020 年住宅價格剖面線 1 對比圖 .................... 錯誤 !未定義書簽。 圖 533 2020 年和 2020 年住宅價格剖面線 7 對比圖 .................... 錯誤 !未定義書簽。 圖 537 2020 年和 2020 年住宅價格剖面線 13 對比圖 .................. 錯誤 !未定義書簽。 武漢市住宅價格時空演變特征及其影響因素研究 I 摘 要 近些年來，我國 城市土地使用制度的 改革 進(jìn)一步深入， 地價機(jī)制對我國城市土地資源合理配置，空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化布局和土地的節(jié)約集約利用具有越來越重大的作用 。隨著計算機(jī)技術(shù)的日益完善，對城市地價 和房價 的研究由定性過渡到定量研究成為可能。 最后 利用 已建立 的 住宅價格 數(shù)字 地價 模型， 結(jié)合未來幾年武漢市重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，如軌道交通和武漢火車站的 建設(shè) 等，以及《武漢市土 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 II 地利用總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》和《武漢市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》等 資料， 對未來幾年住宅價格增長最快的地段和區(qū)域進(jìn)行 了 分析和預(yù)測 。 The third chapter introduces the general summary of Wuhan。 Digital Land Price Model。2020 年 3 月 ,國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 (71 號令 )， 要求從 2020 年 8 月 31 日起 ,所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓。 積極的財政政策和寬松的貨 幣政策， 使 經(jīng)濟(jì)出現(xiàn) “V” 型反轉(zhuǎn) ， 經(jīng)濟(jì) 回暖態(tài)勢明顯。 將城市土地利用引入市場經(jīng)濟(jì)的軌道，可以 有效地利用與管理 土地 這一筆巨大的財富， 促進(jìn) 城市 土地 從粗放利用到 節(jié)約集約利用， 為國民經(jīng)濟(jì) 的穩(wěn)健發(fā)展 和人民生活水平 的提高 服 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 2 務(wù)。 作為城市房地產(chǎn)市場管理的主體， 政府 必須 全面、系統(tǒng)、準(zhǔn) 確地掌握城市地價和房價的變化情況，分析城市房地產(chǎn)價格的 變化規(guī)律和 發(fā)展趨勢， 客觀 地、 科學(xué)地評估 和預(yù)測 房地產(chǎn)價格 ， 以 提高 土地管理決策的科學(xué)性和管理的 有效性 。研究城市 房地產(chǎn)價格 的時空變化，掌握 其 變化情況，分析 其 動態(tài)變化規(guī)律，預(yù)測 其 變化趨勢，不僅是客觀、科學(xué)地評估、預(yù)測 房地產(chǎn)價格 的需要，也是政府判斷 房地產(chǎn)價格 水平的合理性， 科學(xué) 制定地價管理政策和土地出讓計劃，防止土地投機(jī)，引導(dǎo)市場趨于規(guī)范和 促進(jìn) 產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要參考。 威廉 根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件， 馬克思 提出將地租分為級差地租、絕對地租和壟斷地租三種，其中級差地租指在具有較好生產(chǎn)條件的土地上生產(chǎn)獲得的超額利潤。 城市地價空間結(jié)構(gòu)理論是在古典區(qū)位理論上發(fā)展起來的， 1826 年農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能提出著名的“孤立國”理論，圍繞農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)中心的農(nóng)業(yè)土地 利用類型和土地經(jīng)營強(qiáng)度 ，提出了 區(qū)域 農(nóng)業(yè)用地 空間 布局模式 。Harvey(1978)、 Deakin(1989)從不同側(cè)面研究 了城市 地價地租的影響因素， 推 出 了交通通達(dá)性和便捷性是決定地價地租的最重要因素； Wheaton(1982)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計方法對美國 中心城區(qū) 住宅用地供需 狀況對 住宅價格 的影響 進(jìn)行了 定量 研究。 對 房地產(chǎn)價格 （特別是住宅 價格 ）空間特性的研究常利用住宅特征價格模型（ Hedonic Model）進(jìn)行。 20 世紀(jì) 80 年代中期，為解決土地有償使用問題，提出了“土地使用費(fèi)”這一概念，即實際意義上的地租。隨著土地市場化改革的深入，對房地產(chǎn)市場 的 供求均衡問題、 房地產(chǎn)價格的波動性及運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)價格 的 影響因素、 房地產(chǎn)價格 的 動態(tài)預(yù)測等 的 研究逐漸成為主流，通過這方面的研究，學(xué)者們力求探究政府主導(dǎo)型的市場經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價格的運(yùn)行規(guī)律，并提出政策 建議 以指導(dǎo) 我國 房地產(chǎn)市場的改革 和發(fā)展 。王茂春 (1997)利用地價平臺、地價陡坡等新概念，分析了城市地價空間分布在時間序列上的演變規(guī)律及其 動因，初步構(gòu)建了城市地價四維空間理論的框架；杜德斌、徐建剛（ 1997）采用 GIS 技術(shù)和多元線性回歸分析方法，分析了上海市地價與城市區(qū)位因子的線性關(guān)系，得出南京路、市中心、淮海路是影響上海市地價空間分布的主要區(qū)位因子 ，且 地價空間分布具有很高的向心性 ；毛泓 （ 1998） 建立了城市位差地價模型并將其應(yīng)用于龍崗市地價分布規(guī)律研究； 陳浮 (1999)利用 地統(tǒng)計學(xué)方法中的半方差函數(shù)、 K 氏估計方法插值等 對 地價空間分布圖式特征、時序變化、形成機(jī)制與影響因素作了有益探討；王紅揚(yáng) (1999)詳細(xì)分析 了蘇州地區(qū)城鎮(zhèn)土地演化特征和機(jī)制 ，主要 從總量特征、區(qū)位結(jié)構(gòu)特征、功能結(jié)構(gòu)特征和空間結(jié)構(gòu)特征 四個方面進(jìn)行 了 探討 ； 鄭芷青（ 2020）利用統(tǒng)計分析方法對廣州市區(qū)商品住宅銷售價格進(jìn)行研究，結(jié)果顯示廣州市商品住宅價格的時空分布主要受地價、城市形態(tài)與功能結(jié)構(gòu)、交通與綠化環(huán)境、生活服務(wù)設(shè)施以及物業(yè)管理水平等影響； 徐燕、王曉梅 （ 2020） 對收集到的出讓地價資料進(jìn)行聚類分析，將北京市住宅出讓地價進(jìn)行區(qū)位劃分，得出住宅出讓地價的等級空間分類；李玲 (2020)運(yùn)用地質(zhì)統(tǒng)計學(xué)方法中的克里格最優(yōu)內(nèi)插法，分析了北京市商業(yè)、住宅和工業(yè)地價的空間分布格局，發(fā)現(xiàn)地價空間變 異受隨機(jī)因子影響較小，四種出讓地價具有較強(qiáng)的空間毗鄰效應(yīng)。主要的步驟如下： （ 1）相關(guān)文獻(xiàn)和已有成果的整理。 （ 3） 住宅樣點(diǎn) 數(shù)據(jù)的收集和錄入，包括 住宅 樣點(diǎn)的矢量化處理，基礎(chǔ)圖件的矢量化，樣點(diǎn)數(shù)據(jù)的核對 等 。 技術(shù)路線圖見圖 11。 論文以武漢市城區(qū) 2020年至 2020 年的住宅價格數(shù)據(jù)為實證基礎(chǔ)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的期日修正，利用地理信息系統(tǒng)軟件 Mapgis 的空間分析功能 ， 構(gòu)建武漢市住宅價格數(shù)字地價模型， 通過住宅價格等值線圖、三維立體圖、局部剖面圖等，對武漢市住宅價格 的 空間分布 和空間演變特征 進(jìn)行 了 分析 ，最后探討 了武漢市住宅價格空間 演變 的主要影響因素。 華中農(nóng)業(yè)大學(xué) 2020 屆碩士研究生學(xué)位論文 10 資料來源 寫作本文所依據(jù)的資料 主要有以下四個方面： 第一方面是國內(nèi)外有關(guān)專著。 第三方面是武漢市城區(qū) 2020 至 2020 年度已售或在售的 住宅樓盤價格資料， 有效樣點(diǎn)共計 835 個 ， 主要從武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng) (獲得 ， 通過其他網(wǎng)站如武漢搜房網(wǎng) (確認(rèn)和收集的數(shù)據(jù)通過實地踏勘獲得； 第四方面是武漢市官方統(tǒng)計資料和城市建設(shè)、城市規(guī)劃資料，主要包括 2020至 2020 年《武漢統(tǒng)計年鑒》、 2020 至 2020 年《武漢房地產(chǎn)年鑒》、《武漢市土地利用總體規(guī)劃（ 20202020 年）》以及武漢市各年土地市場分析報告等。 （ 2） 研究內(nèi)容的擴(kuò)展 。在已建立的住宅價格數(shù)字地價模型的基礎(chǔ)上，結(jié)合 軌道交通和武漢火車站 等基礎(chǔ)設(shè)施 的 建設(shè) ，以及《武漢市土地利用總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》和《武漢市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020 年）》等 對 武漢市城區(qū) 住宅價格空間演變趨勢作出預(yù)測 ， 可為 房地產(chǎn) 政策制定、房地產(chǎn)開發(fā)提供可視化 參考。因此，對其進(jìn)行分析，是進(jìn)一步展開對城市地價空間結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。大衛(wèi) 他 認(rèn)為一切形式的地租都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)，都是剩余