【正文】 通過這次實驗，我對課本上的的內(nèi)容有了更透徹的認識，鞏固了課堂上所學的知識，也 是對該課程的一次總復習。 六 .心得體會 通過這次課程 實驗 ，我對項目可行性研究的過程有了深入的認識，熟悉了一個項目建設(shè)期間的各種費用計算，也是講課本上的理論知識串聯(lián)起來的系統(tǒng)整理 。經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅后全部投資的凈現(xiàn)值分別為 萬元和 萬元，均大于 0，資本金的稅后凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值為 萬元，也大于 0。將本項目每年的 凈現(xiàn)金流量按基準收益率折算為項目實施初期（即為本項目開始投資的當年年初）的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項目的凈現(xiàn)值。具體計算見表 51 表 51 項目投資現(xiàn)金流量表 單位；萬元 序號 項目名稱 計算期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 1 銷售收入 0 2 現(xiàn)金流出 116100 開發(fā)建設(shè)投資 116100 59960 銷售稅金 及附加 0 土地增值稅 0 所得稅 0 0 3 稅后凈現(xiàn)金流量 116100 4 稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 11610 5 稅前凈現(xiàn)金流量 23220 注：①該表適用于獨立法人的房地產(chǎn)開發(fā)項目（項目公司）。 表 410 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 序號 項目名稱 合計 計算期 第一年 第二年 第三年 1 項目投資 116100 59960 2 資金籌措 116100 59960 自有資金 100000 60000 15000 25000 借貸資金 124800 56160 43680 24960 預售收入再投入 0 10000 （七）借款還本付息估算 建設(shè)期共借款 124800 萬元，建設(shè)經(jīng)營 3 年期間每年分別借銀行長期貸款如下圖所示，共計借款 124800 萬元，借款期內(nèi)任意償還本息，到 2021 年末全部還清。詳見表 46 表 46 銷售總收入預測表 單位：萬元 用途 可售數(shù)量 預計平均銷 售單價 銷售收入 住宅 437760 平方米 9000 元／平方米 393984 車位 3800 個 202100 元 76000 合計 469984 具體見表 47 表 47 銷售收入分期按比例預測 單位：萬元 銷售計劃 各年度收款情況 合計 年份 銷售比例 銷售數(shù)量 第 1年 第 2 年 第 3年 第一年 第二年 住宅： 60% 262656 車位： 60% 2280 45600 綠城盛福莊項目財務評價報告 第 8 頁 第三年 住宅： 40% 175104 車位： 40% 1520 30400 合 計 100% 100% 469984 （五）稅金估算 具體見表 48 表 48 銷售稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 類別 計算依據(jù) 計算期 1 2 3 1 營業(yè)稅 銷售收入 5% 0 2 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 0 3 教育費附加 營業(yè)稅 3% 0 4 印花稅 銷售收入% 0 5 交易管理費 銷售收入 % 0 合計 0 具體見表 4— 9 表 49 土地增值稅估算表 單位：萬元 序 號 項 目 計算依據(jù) 計算過程 1 銷售收入 469984 2 扣除項目金 額 以下 4項之和 開發(fā)成本 取 ()項的 20% 開發(fā)費用 銷售稅金及附加 其他扣除項目 3 增值額 (1) － (2) 4 增值率 (3)／ (2) 100% % 5 增值稅稅率 (4)100% 40% 6 土地增值稅 (3) (5) 綠城盛福莊項目財務評價報告 第 9 頁 （六）投資計劃與資金籌措 本項目開發(fā)投資總計需 萬元。 開發(fā)費用小計： 萬元。 指建設(shè)期借款利息。 （二）開發(fā)費用估算 取開發(fā)成本的 %。 本項目前期工程費估算見表 41： 表 41 前期工程費估算表 單位：萬元 綠城盛福莊項目財務評價報告 第 4 頁 序 號 項 目 數(shù)量 （萬平方米） 費用標準 （元 /平方米） 費用金額（萬元） 備注 1 前期工程費用 136 規(guī)劃設(shè)計 120 項目可行性研究 10 地質(zhì)勘探測繪 2 施工現(xiàn)場“三通一平” 4 共計 參照有關(guān)類似建安工程的投資費用，用單位指標估算法得到該項目的建安工程費估算結(jié)果。當完成地下室第一層工程時，開展預售工作。 二 .規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟指標 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求及對市場的調(diào)查與分析，由山東海信綠苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在該地塊上興建普通小高層、高層住宅，項目將以中小戶型住宅為主。用地性質(zhì)為居住，方案設(shè)計充分尊重原有地形地貌和自然環(huán)境，盡可能的拓展住區(qū)內(nèi)部的景觀環(huán)境空間，把住宅融于自然環(huán)境之中，使之和諧共生，體現(xiàn)環(huán)境對于居住生活的意義。根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計方案的批復，其規(guī)劃設(shè)計要點如下： ： 公頃（ 256000 平方