【正文】 （四）物管經(jīng)營建議：杜絕假貨、樹立 “放心市場、文明市場 ”形象。 c、可利用知名顧問公司的良好品牌和行內(nèi) 關(guān)系，為小區(qū)增加更多的無形資產(chǎn)。 C、自管與外聘相結(jié)合的方式 是聘請國內(nèi)知名專業(yè)物業(yè)公司作為物業(yè)管理顧問，具體物業(yè)管理工作由開發(fā)商自己的物業(yè)公司來操作，這樣可以吸收先進管理經(jīng)驗，培養(yǎng)開發(fā)商物業(yè)管理人才。 b、減少了開發(fā)商的管理人員數(shù)量。 c、按常規(guī)性操作，缺乏創(chuàng)新。 優(yōu)點 ： a、可充分發(fā)揮對 “湘運大市場 ”的開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)一條龍作用，完全按照自已的要求、實行高效率服務(wù)。招商模式比較原始簡單，一般是統(tǒng)一招商，進來者多為一些小經(jīng)營戶，尚沒有強大的品牌公司進駐經(jīng)營。物業(yè)管理前期介入，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè) 計、建筑安裝、機電設(shè)備、營銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進行互動，不僅能解除客戶在購房時的后顧之憂，從側(cè)面推動項目的銷售，還是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理公司應(yīng)傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作，詳盡登記造冊存檔，為將來的物業(yè)管理工作夯下堅實的基礎(chǔ)。 （三）強勢營銷期 （ 5 個月） 時間：主體封頂?shù)浇环浚A(yù)計時間為 12－ 28——2021－ 5－ 28） 工作要點：立體廣告攻勢，塑造整體氣勢，促成成交，擴大業(yè)績。 人員推廣工 作展開。 刊登引導(dǎo)廣告。 銷售人員組織培訓(xùn)，統(tǒng)一說詞。 六、營銷階段規(guī)劃及工作內(nèi)容 （一）準(zhǔn)備期及內(nèi)部（試銷）認購期 (1 個月 ) 時間 ： 拆遷到動工（預(yù)計為 8－ 28——9－ 28） 工作要點：完成公開銷售前的各項準(zhǔn)備工作，運用 適量廣告宣傳，喚起目標(biāo)客戶注意。 5．策劃總監(jiān) （經(jīng)理） 負責(zé)整個項目的全程策劃作業(yè)與跟蹤執(zhí) 行，項目營銷計劃的監(jiān)督與修正。同時必須建立一支富有團隊?wèi)?zhàn)斗力的營銷隊伍，使人人都爭當(dāng)銷售明星，故我們稱為 “明星營銷團隊 ”。 二是 城管，我們的直銷行動和區(qū)域可能都會受到監(jiān)督和管理。 培訓(xùn)包括職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)、營銷技巧重點培訓(xùn)、本地房地產(chǎn)市場情況和相關(guān)法規(guī)政策的培訓(xùn)。 c、五一路、東大路、鐵嶺路： 是本市中心繁華的地段，人流量最大，停留時間較長，經(jīng)營商戶較多，休閑的人們也較愿意接受直銷。使我們的產(chǎn)品定位、客戶群定位與以上幾個方面最大化相吻合。 廣告投入較小。 多進行激勵性培訓(xùn)。 目標(biāo)的準(zhǔn)確選擇。難以準(zhǔn)確把握客戶的心理及需求，成效機率較小，但因發(fā)布面廣，故總數(shù)也 9 較可觀。 負責(zé)整個項目銷售業(yè)務(wù)計劃的規(guī)劃與執(zhí)行，以及協(xié)調(diào)與開發(fā)商關(guān)系。 （二）坐銷、直銷的特點及區(qū)別 單一的坐銷或直銷各有優(yōu)缺點。 充分利用市場機會，創(chuàng)造新聞點來展開公關(guān)促銷。 組建 “湘運大市場 ”業(yè)主顧問委員會，為您解決后顧之憂。在銷售旺季的搶灘爭奪將 使銷售超前達到預(yù)期目標(biāo)，能快速收回成本并不致于影響該市場的運作，在銷售臨近結(jié)束的幾個月內(nèi)，主要通過其它手段來完成尾盤的銷售。 （ 7）經(jīng)過周密市場行銷與廣告?zhèn)鞑ソM合攻勢，本市場首批推出的銷 售 鋪面定能一路旺銷 。如早期以公關(guān)新聞活動、報紙軟文和電視專題節(jié)目為主，平面廣告為輔，充分利用幾大優(yōu)勢來訴求，實現(xiàn)銷售目的，這樣成本又低、效果又好。本項目的廣告定位分析如下： （ 1）緊扣項目主題： 邵陽市第一個升級換代的龍頭大市場。 廠家直銷入市的經(jīng)營戶 措施：開發(fā)商配合且協(xié)助辦理經(jīng)營戶的一切證件，并通過銷售廣告免費為廠家作宣傳，擴大廠家知名度。 認購期到開盤階段的優(yōu)惠策略 對市內(nèi)的經(jīng)營戶和原來的老客戶，為吸引人氣和迅速形成銷售走勢，制造 “羊群效應(yīng) ”，對公 6 開銷售前 10 天的客戶，以優(yōu)惠政策待之，比如 “加多少元？以舊換新 ”或是 “三年免稅之類 ”的政策等等；又如市場老經(jīng)營戶：除享受政策優(yōu)惠外還可免１年物業(yè)管理費，并可享受更多優(yōu)惠 對本市內(nèi)追求貨幣保值、增值的純投資者 a、比如 “以 租養(yǎng)貸 ”之類的優(yōu)惠政策； b、開發(fā)商免費為投資業(yè)主提供租房信息。 c、 全面攻擊戰(zhàn)略 ：采用海報、 DM單配合電視、報刊等大眾傳媒對市民廣為宣傳，制造聲勢，造成全城轟炸的廣告震撼效果。增加對市場附加值的投入，是提升市場素質(zhì)的重要手段。 我們將從以下幾個方面著手： a、提升整個市場的含金量 推廣過程中，對湘運大市場實行有效整合，體現(xiàn)商業(yè)競爭的 “三贏 ”經(jīng)營理念，充分體現(xiàn) “一根筷子與十根筷子 ”的 關(guān)系。 b、科學(xué)的 大市場功能布局 ——拓展式結(jié)構(gòu)，規(guī)范化，集物流、倉儲、交易等于一體。 5 開發(fā)商與各經(jīng)營戶（業(yè)主）聯(lián)手 首倡 ： 不售假貨， 放心市場 ！這將為開發(fā)商贏得市民廣泛信譽，從而保證經(jīng)營戶的整體利益長期受到保護，塑造 “永續(xù)經(jīng)營、持久發(fā)展 ”的個性物業(yè)形象。 免息分期付款 （無折扣），付款進度：首付 50％，余下的 50％客戶分為３年按月按時（每月５日前）交到開發(fā)商財務(wù)（帳戶）。 c、付款方式 初步推出四種付款方式：以下四種付款方式中的折計均依基價來計算。實際銷售中還應(yīng)根據(jù)付款方式設(shè)最高價和最低價。 通過我們市場調(diào)研結(jié)果，反復(fù)比較周邊項目和競爭對手的價格銷售政策，本著 “順利啟動，逐月提升 ”的價格策略，考慮到項目成本又考慮項目市場接受能力，擬定項目銷售定價。 第二類：本市內(nèi)追求貨幣保值、增值的純投資者。 三、項目定位分析 （一）產(chǎn)品定位 本項目定位為： “邵陽市第一個升級換代的龍頭大市場，湘西南地區(qū)最大的綜合批發(fā)市場 ”。 （五）項目威脅點 a、汽車東站的搬遷使投資者和經(jīng)營者的信心產(chǎn)生動搖，給項目推廣帶來了一定難 度。通過加強與政府部門的聯(lián)系，以政府名義發(fā)文來穩(wěn)定市場、 3 發(fā)展市場。 c、市場很陳舊，改造力度有待加強。 c 、規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢：周邊有六個專業(yè)批發(fā)市場。