【正文】 者其物業(yè)得以升值，同時使投資人士的投資具有炒作的空間。但也應(yīng)注意，入市價格太低并非好事，這樣會使購買者認(rèn)為發(fā)展商對物業(yè)沒有足夠的信心，所以定價適當(dāng)與否是影響銷售至關(guān)重要的因素。 通過我們市場調(diào)研結(jié)果，反復(fù)比較周邊項目和競爭對手的價格銷售政策，本著 “順利啟動，逐月提升 ”的價格策略，考慮到項目成本又考慮項目市場接受能力，擬定項目銷售定價。 價格確定 a、湘運(yùn)大市場入市價 格意見： 整個邵陽市場中，江北大市場、得豐大廈、湘運(yùn)市場（客車廠）、湘運(yùn)大市場價格分別是： 價格單位：元 /m2 項目名稱 報價 實(shí)際成交價 戶型 江北市場 26804680 25004500 門面帶夾層 得豐大廈 26803980 25463780 門面帶夾層 湘運(yùn)市場（客車廠） 42005000 40004800 門面帶夾層 63007068 59006700 門面帶夾層，另帶生活用房一層 相比以上幾個樓盤，地理位置 我們較有優(yōu)越，但價格比其他市場要高。 b、價格階段策略： 內(nèi)部認(rèn)購期（開始拆遷動工） ：入市均價定在每平方米 5900 元，如果再考慮朝向、方位、人 4 流的因素在實(shí)際銷售中，最高可達(dá)每平方米 7400 元，最低在每平方米 5800元，如銷售形勢好，可將價格提高。 公開銷售期即開盤（工程建到一層） ：項目入市價格每平方米均價以 6000 元，給前期夠買者一個升值空間。實(shí)際銷售中還應(yīng)根據(jù)付款方式設(shè)最高價和最低價。 強(qiáng)銷期（工程主體封頂 ——交房）： 項目 入市均價每平方米以 6100 元，突出現(xiàn)房，讓客戶感覺投資物有所值。 續(xù)銷期（交房后３個月）： 項目的入市價應(yīng)根據(jù)當(dāng)時的銷售情況而定。 以上定價在銷售過程中應(yīng)適當(dāng)?shù)乜刂苾r格，力爭達(dá)到 短、平、快 的銷售效果。 c、付款方式 初步推出四種付款方式：以下四種付款方式中的折計均依基價來計算。 一次性付款 （ 95 折），付款進(jìn)度：交納定金后十日內(nèi)補(bǔ)交總房款的 95％，余下的 5％到辦產(chǎn)權(quán)時一次付清。 建筑分期付款 （ 96 折）付款進(jìn)度：首付 30％，主體封頂付 50％，交房付 15％，余下的 5％辦產(chǎn)權(quán)時一次付清。 銀行按揭 （ 98 折），付款進(jìn)度：首付 30％，余款 70％由開發(fā)商協(xié)助客戶向銀行申請貸款。 免息分期付款 （無折扣），付款進(jìn)度：首付 50％，余下的 50％客戶分為３年按月按時（每月５日前）交到開發(fā)商財務(wù)（帳戶）。 四、營銷推廣策劃 （一）營銷理念 創(chuàng)造需求、引領(lǐng)消費(fèi)，全新全意全程交易，打造湘西南地區(qū)最大的綜合性批發(fā)市場。 （二）物業(yè)理念包裝 塑造項目獨(dú)特的核心概念 緊密圍繞 “集物流、商貿(mào)交易、信息、辦公、倉儲、住宅、消防、保安、通訊、金融、保險、法律、 綠化、飲食等配套為一體 ”這一優(yōu)勢，確立 “邵陽市第一個升級換代的龍頭大市場，湘西南地區(qū)最大的綜合批發(fā)市場 ”的鮮明定位，將物業(yè)品質(zhì)升華到商貿(mào)市場的新境界，倡導(dǎo) “商業(yè)文化、文明交易 ”這一新的經(jīng)營方式。 創(chuàng)建個性化的物業(yè)形象 緊密圍繞定位，實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計、高質(zhì)量建設(shè)、高水平服務(wù)，釋放 “現(xiàn)代化、高起點(diǎn)、綜合性，大市場、大流通、多功能 ”這一內(nèi)在特質(zhì)，采用全新的市場交易概念，現(xiàn)代化電腦管理與現(xiàn)代化、高起點(diǎn)的 “綜合大市場 ”形象完美融合，塑造物業(yè)的獨(dú)特個性。 5 開發(fā)商與各經(jīng)營戶（業(yè)主）聯(lián)手 首倡 ： 不售假貨， 放心市場 ！這將為開發(fā)商贏得市民廣泛信譽(yù)，從而保證經(jīng)營戶的整體利益長期受到保護(hù)，塑造 “永續(xù)經(jīng)營、持久發(fā)展 ”的個性物業(yè)形象。 （三）營銷推廣戰(zhàn)略 營銷推廣成功的要素： 整合大市場成熟資源，占領(lǐng)市區(qū)繁華中心制高點(diǎn)。全方位推廣宣傳 現(xiàn)代化、高起點(diǎn)、綜合性、大市場、大流通、多功能 ”這一特質(zhì)，創(chuàng)造 “文明市場 的社會價值形象。 a、良好的大市場品牌效應(yīng) ——湘西南地區(qū)最大的綜合性批發(fā)市場。 b、科學(xué)的 大市場功能布局 ——拓展式結(jié)構(gòu)，規(guī)范化，集物流、倉儲、交易等于一體。 c、超前的大市場創(chuàng)新營銷 ——全員營銷、全程營銷及一站式購物。 d、專業(yè)化的物業(yè)管理 ——組織專業(yè)公司對市場進(jìn)行規(guī)范管理，為客商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 通過以上幾個方面的整合，使本項目成為區(qū)域性知名大市場，使其美譽(yù)度、知名度在業(yè)界和市民心中不斷提高。 我們將從以下幾個方面著手： a、提升整個市場的含金量 推廣過程中，對湘運(yùn)大市場實(shí)行有效整合，體現(xiàn)商業(yè)競爭的 “三贏 ”經(jīng)營理念，充分體現(xiàn) “一根筷子與十根筷子 ”的 關(guān)系。 b、做好 “文明市場 ”投資、經(jīng)營和消費(fèi)觀念的引導(dǎo)。 c、增強(qiáng) “文明市場 ”的文化內(nèi)涵。 向文化底蘊(yùn)深、素質(zhì)高、配套全、服務(wù)好的方向努力。增加對市場附加值的投入，是提升市場素質(zhì)的重要手段。對市場信譽(yù)及品牌的引導(dǎo)和塑造，注重社會效益，增加對管理的投入，如市場社區(qū)休閑區(qū)、燈光、夜景；市場文明治安管理等等。 在營銷推廣戰(zhàn)略上 a、 戶外形象戰(zhàn)略 ：本項目待推出時機(jī)確定后，在人流量大的地方上大形噴繪廣告（帶燈）或者上燈箱廣告，及建設(shè)路和五一路的電桿豎立標(biāo)牌燈箱廣告，再加 上售樓部、圍墻廣告等宣傳，形成濃郁的營銷氛圍。 b、 重點(diǎn)突破戰(zhàn)略 ：采取直銷的方式，針對本市場的特定對象，激發(fā)其好奇心和購買欲望，吸引到現(xiàn)場看房購買。 c、 全面攻擊戰(zhàn)略 ：采用海報、 DM單配合電視、報刊等大眾傳媒對市民廣為宣傳，制造聲勢，造成全城轟炸的廣告震撼效果。 d、 強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)略 ：針對本市及邵東等周邊的個體戶等有意向的投資客戶進(jìn)行地毯搜索式派送宣傳資料，使本市場信息確實(shí)到達(dá)目標(biāo)對象。 e、 短兵相接戰(zhàn)略 ：現(xiàn)場布置有親切的營銷部、氣派的工地布幅廣告、彩旗等吸引路過的客戶，并使參觀 者留下深刻的印象。 f、 比較營銷戰(zhàn)略 ：將 “湘運(yùn)大市場 ”與其他競爭對手相對比，來引導(dǎo)客戶首選 “湘運(yùn)大市場 ”，堅定投資