【正文】 當(dāng)中成功秘訣是會所了解會員需要，于不同時期將會所 設(shè)施更新來迎合市場需求，與時并進(jìn)，提供一個五星級的娛樂場地之外，亦提供五星級的服務(wù)予會員。 由于反應(yīng)理想，于 1987 年作了首次價格調(diào)整，將會籍價格由港幣 15 萬升至 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 33 港幣 50 萬，當(dāng)時亦增設(shè)了新的設(shè)施，如船用商品店、兒童泳池、兒童游樂場及桌球室。會所大樓建設(shè)冠冕堂皇，地方極為寬敞及舒適；另外，會所員工服務(wù)態(tài)度親切，為會員詳細(xì)解答任何問題，絕對照顧到會員所需，提供五星級的服務(wù)，會員到達(dá)會所的每個部門均有員工的熱切招待，令會員有賓至如歸的感覺。 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 32 會所的設(shè)施很多，有為成人而設(shè)的酒吧、麻雀房、 會議室等，亦有為小童而設(shè)的兒童泳池、兒童游樂場和電子游戲室等；動方便有室內(nèi)暖水泳池、網(wǎng)球場、壁球場、健身室、跳舞室和桌球室等，其它設(shè)施有室內(nèi)暖水泳池，計算機室，停車場，多用途室，男女更衣室，船用商品店，卡拉 OK 房和休息室，以上種種完善的設(shè)施絕對能夠照顧不同年齡及擁有不同要求的人士享用。 會所設(shè)有 238 個船位，長度由 31尺至 100尺不等，會所更設(shè)有專用停車場供會員使用。由于會所位于香港仔，地理位置甚佳且交通方便，而設(shè)施亦應(yīng)有盡有，非常完善，故能為會員及其家庭成員提供寬敞地方共聚天倫及享用高質(zhì)素設(shè)施。會所設(shè)有 238 個船位，長度由 31 尺至 100 尺不等，小型及中型船位占總船位數(shù)量達(dá) 95%。經(jīng)實地考察及與一些會員和同行訪問和分析，一致認(rèn)同會員人數(shù)及經(jīng)營情況未如理想的原因有兩個： 1) 場地與會所 大部份受訪者都認(rèn)為會所質(zhì)素欠佳，例如設(shè)施欠周全，沒有顧及會員整體家庭需要，直接影響成為會員的意欲，因為他們認(rèn)為會所應(yīng)完全具備俱樂部概念，能有不同類型設(shè)施供整個家庭不同成員享用，這便 能大大增加這個會籍的價值和用途，購買意欲便大大提高，而質(zhì)素問題亦正反映這個會籍不能給予外人一種尊貴的感覺，這亦是另一敗筆。因為我們相信它們的客群和組合與游艇會將來的目標(biāo)客戶群組合應(yīng)是十分接近。 ? 上海畬山國際高爾夫俱樂 部：球會位于上海松江市，會員人數(shù)大約有 800 人 , 設(shè)有高尚別墅區(qū)，設(shè)施完善，有高爾夫練習(xí)場、高爾夫?qū)W校、國際餐廳、專賣店、酒吧、露天茶座、桑拿按摩中心、會員活動室、更衣室、紅酒雪茄吧、室內(nèi)恒溫游泳池、室外游泳池、康體健身中心及美體中心，全部會所設(shè)施都采用高質(zhì) 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 28 素質(zhì)料營造出非常高尚格調(diào)。除球會外，其 發(fā)展商 – 駿豪集團(tuán)亦設(shè)駿豪酒店予會員入住及住宅別墅予客人選購，作多方面發(fā)展。 球會地點方便，鄰近皇崗口岸，亦設(shè)球會專車接送會員往返球會 , 皇崗及香港。 （位置不符） 凱歌高爾夫俱樂部于 1996 年建 成啟用， 球場占地 246 公頃，擁有一個 18 洞的高爾夫球場和一個 9洞的休閑球場， 除了專業(yè)球場，凱歌規(guī)劃有生活會館、休閑俱樂部、度假酒店、生活度假別墅等，配套完整。 （位置不符） 球場占地 3700 畝（ 246 公頃），為國際標(biāo)準(zhǔn) 27 洞競賽型球場，有和緩的山坡、廣闊的落球地區(qū)以 及美麗的海濱風(fēng)光。 將會有效增加對項目的需求， 客觀上為項目開展提供了有利條件。 ? 未來隨著廈門市第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之政府加大 調(diào)整 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，第三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間將會較大，這也為項目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。這樣的 旅游業(yè)發(fā)展趨勢，也必將有利于廈門市發(fā)展自己較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)。 廈門市歷年國際旅游外匯收入236112502729920310763834030153422960500010000150002021025000300003500040000450001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021年 份國際旅游外匯收入（萬美元） 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 23 2021 沿海同類城市國際旅游收入（ 萬美元 ）422963089002880017870048600廈門上海青島深圳蘇州數(shù)據(jù)來源： 2021 年上海、深圳、蘇州、青島和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。 100 數(shù)據(jù)來源：廈門統(tǒng)計 信息 網(wǎng)。 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（ 2021）， 從 2021年上半年廈門市接待過夜國際旅客的情況看，來 廈 旅游的國際旅客以外國人為主，占到 50%以上，其次是與廈門隔海相望的臺灣同胞，占 %，來自港澳的旅客相對較少，分別占 %和 %。其中：轄區(qū)內(nèi)常駐居民 的一日游人數(shù) ，比上年增長 %。 廈門旅游經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r 旅游市場活躍， 旅客人數(shù)開始回升，旅游收入快速恢復(fù)增長。 2021 年上半年消費支出增長依然主要體現(xiàn)在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂服務(wù)和居住四個方面消費支出，分別比去年同期增長 %、 %、 %、 %。 消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整， 2021 年消費支出增長主要 體 現(xiàn) 在衣著、醫(yī)療保健、教育文化娛樂服務(wù)、居住等四 方面 消費支出，分別占總支出的 %、 %、 %、和 %。 福建省主要城市城鎮(zhèn)居民人均消費支出（元）1073980429350742775930 2021 4000 6000 8000 10000 12021廈門福州泉州漳州莆田城 市數(shù)據(jù)來源： 2021 年漳州、泉州、福州、莆田和廈門等城市的社會與國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報。 廈門市城鎮(zhèn)居民人均消費支出持續(xù)增長，到 2021 年底為 10739 元，為歷年最高，比上年增長 %，比歷史最高年份 2021年增長 %。而平穩(wěn)增長的居民儲蓄，又反映出該地消費市場的發(fā)展的巨大潛力，客觀上為項目開展提供了有利條件。 200 4福 建省主要城市城鎮(zhèn)可支配收入比較（元）14443114361269910117102310 2021 4000 6000 8000 10000 12021 14000 16000廈門福州泉州漳州莆田 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 17 近年來，廈門市金融機構(gòu)中城市居民的儲蓄持續(xù)增長， 2021年年末余額為 元，到 2021年，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 ，比年初 增加 ，比年初增長 %； 2021年中期更是增長到 。上海次之，蘇州和廈門緊在其后，青島最少。 數(shù)據(jù)來源：廈門特區(qū)年鑒（ 2021， 2021）， 2021 年和 2021 年數(shù)據(jù)來自廈門統(tǒng)計信息網(wǎng)。這些外籍人士的 2021全年工資總額為 51 915萬元，平均每個外籍從業(yè)人士的年工資約為 ，相比廈門市全市城市居民的平均工資要高出很多。盡管起點低，廈門市的外資增加還是呈現(xiàn)了強勁的增長勢頭，相信未來發(fā)展?jié)摿ο啾绕渌鞘懈蟆＝Y(jié)合前面相對較低的實際利用外資額，可以看出廈門市外資增長相對較有潛力。 世界 500強跨國公司中已有 35 家落戶廈門，投資總額 。出現(xiàn)這樣的情況，主要是因為無論從發(fā)展基礎(chǔ)，還是經(jīng)濟規(guī)模看，廈門市都處于一個較低的水平。 從 2021 年福建省主要城市實際利用外資情況的對比可以看出，廈門市居第三位，分別比福州市和泉州市低 %和 90%，處于較低水平。 2021 年外商直接投資合同金額為 120342萬美元，隨后受“非典”等不利因素影響，出現(xiàn)下滑，到 2021 年降到 66912 萬美元，下滑 %。相比之下，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度較慢。三次 產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： 。 (以上 資 料 來源： 福建省 統(tǒng)計年鑒（ 2021），《 2021 年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ) 廈門市三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望優(yōu)化?？梢?，廈門市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Σ⒉粊営趪鴥?nèi)大城市。 福建省主要城市人均GDP比較 (元)15058234442126040147111120 10000 20210 30000 40000 50000漳州福州泉州廈門莆田數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒， 2021。 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 7 福建省主要城市人均GDP比較 (元)15058234442126040147111120 10000 20210 30000 40000 50000漳州福州泉州廈門莆田 數(shù)據(jù)來源：福建省統(tǒng)計年鑒（ 2021），《 2021 年廈門市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 》。 廈門市 GDP 發(fā)展?fàn)顩r 國民經(jīng)濟保持快速增長，人均國民生產(chǎn)總值持續(xù)上升 2021 年廈門市經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益都有所提高。 ? 地塊現(xiàn)狀方面： 項目地塊現(xiàn)狀是海域，必須先進(jìn)行填海，工程量和費用都非常巨大，給項目的資金運作帶來一定困難。 項目資源的優(yōu)劣勢分析及結(jié)論 總結(jié)上述項目所擁有的客觀資源，可以歸納有以下方面的優(yōu)劣勢： 項目資源優(yōu)勢： 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 5 ? 區(qū)位優(yōu)勢 ：項目位于未來重點發(fā)展的廈門島東部區(qū)域，周邊有黃厝旅游發(fā)展區(qū)、會展商圈、觀音山 CBD 區(qū) 及鐘宅灣片區(qū)等數(shù)個未來大型商圈或商務(wù)圈。港池內(nèi)設(shè)有約 450 個游艇泊 位。其用地西面為國際會議中心、國際網(wǎng)球中心，南臨廈門國際會展中心，作為天然避風(fēng)良塢，香山正前方為廈金水道，往東為深水道，凹入式海灣地貌提供了較穩(wěn)定的水域。 研究策劃依據(jù) 《廈門市規(guī)劃局關(guān)于“廈門國際游艇俱樂部碼頭”項目地塊規(guī)劃設(shè)計條件》 《項目發(fā)展意向書》（委托方編制） 國際游艇俱樂部工程用海范圍圖 廈門國際游艇俱樂部總平面圖 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 4 2 項目資源分析 項目區(qū)位與交通條件 香山國際游艇俱樂部項目位于廈門島東部的香山避風(fēng)塢。 具體采用的研究方法有： 研究方法一：定量定性分析法 根據(jù)客觀、科學(xué)、公正的原則，針對研究的目標(biāo)，通過戴德梁行資料庫、政府統(tǒng)計文獻(xiàn)、城市規(guī)劃和政策法規(guī)的公告、房地產(chǎn)刊物、互聯(lián)網(wǎng)、實地探訪、消費者調(diào)查、與開發(fā)商會談等形式，廣泛搜集有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，對數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進(jìn)行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。 資產(chǎn)運營戰(zhàn)略： 因項目經(jīng)營性（資產(chǎn)型）物業(yè)投資比重過大，約占投資總額的 70%左右，且回報期過長，項目面臨一定的資金壓力。 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 1 1 總述 報告編制說明 項目名稱：廈門香山游艇俱樂部綜合項目（下稱“項目”）研究及策劃（本報告研究范圍不含項目的酒店功能） 委托方：香山國際游艇俱樂部（廈門）有限公司 報告編制單位：戴德梁行房地產(chǎn)顧問（廣州）有限公司 協(xié)助單位：中國龍會籍服務(wù)有限公司、廈門大學(xué)計劃統(tǒng)計系、廈門市青年企業(yè)家協(xié)會 委托方對項目要求及期望 委托方對項目的初步定位及總體要求 委托方對項目整體定位的期望： 打造亞洲最大、最豪華的游艇俱樂部。 本項目研究中，對于未來需求、市場發(fā)展趨勢等的預(yù)測是對未知事物的估計，應(yīng)被理解為對未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性估計，而非完全確定的事實。 ? 新的政策法規(guī)。 地產(chǎn)江湖 ―― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 [廈門香山游艇俱樂部 ]綜合項目研究及策劃報告（ 2021/03） 目 錄 報告說明 .........................................................................1 1 總述 .......................................................................1 報告編制說明 .........................................................................................................