【正文】 參見營業(yè)稅指標(biāo)參見營業(yè)稅資料特殊問題一、以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅 物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財(cái)產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。指標(biāo)1215* 個(gè)人所得稅入庫額（大系統(tǒng)）* 工資總額、職工人數(shù)（企業(yè)所得稅申報(bào)表）* 管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用（損益表）特 殊問 題一、出差補(bǔ)助未繳納個(gè)人所得稅 以現(xiàn)金形式發(fā)放的出差補(bǔ)助未并入工資薪金合并納稅。指標(biāo)8* 貨幣資金流入額（現(xiàn)金流量表）* 營業(yè)收入（損益表）四、從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。指標(biāo)14案例1案例2案例3* 營業(yè)稅入庫額、納稅總額（大系統(tǒng)）、* 預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款（資產(chǎn)負(fù)債表）二、收入直接沖減支出類科目物業(yè)管理公司取得應(yīng)稅收入全部或部分沖減有關(guān)成本、費(fèi)用、支出類科目，逃避納稅。二、約談工作（一）根據(jù)《評估意見書》進(jìn)行預(yù)案制作《約談通知書》及《送達(dá)回證》；準(zhǔn)備讓企業(yè)提供的資料清單；聯(lián)系企業(yè)，讓企業(yè)填制《納稅情況報(bào)告表》；準(zhǔn)備約談內(nèi)容，重點(diǎn)是評估疑點(diǎn)和相關(guān)法律法規(guī)政策。因此對該行業(yè)的納稅評估，評估工作與約談工作更加密不可分。 指標(biāo)19. 銷售（營業(yè)）費(fèi)用增長率分析：銷售（營業(yè)）費(fèi)用增長率大于30%的可判斷為存在異常。個(gè)人所得稅繳納存在異常，物業(yè)管理公司可能發(fā)放一些補(bǔ)助、過節(jié)費(fèi)等計(jì)入“管理費(fèi)用”、“營業(yè)費(fèi)用”，未按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。例：某物業(yè)管理公司，期末職工人數(shù)39人。 例：某單位2001年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720元，是按照“工資、薪金所得”稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按“勞務(wù)報(bào)酬所得”稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。問題五： 指標(biāo)10. “營業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目變化趨勢對比分析：由于物業(yè)管理公司的經(jīng)營特點(diǎn)，其取得的收入相對穩(wěn)定，本年度與上年度、本年內(nèi)各月的收入差異不大。（二）特殊問題評估指標(biāo)問題一： 指標(biāo)6. 現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入與營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的對比分析：如果現(xiàn)金流量表中經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流入＞營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，則判斷存在異常。例：某高檔公寓小區(qū)物業(yè)管理公司，2001年、2002年?duì)I業(yè)稅入庫額分別，%，兩年“應(yīng)收賬款”及“其他應(yīng)收款”，應(yīng)收賬款增長率畸高，%。取得的餐費(fèi)收入12703元計(jì)入“預(yù)收帳款”科目，未結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入”，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。例：對某物業(yè)管理公司進(jìn)行納稅評估時(shí)，其2001年、2002年?duì)I業(yè)稅入庫金額（利用SPSS抓取大系統(tǒng)數(shù)據(jù)），計(jì)算營業(yè)稅占納稅總額比重，%，%，%，可判斷該公司營業(yè)稅繳納存在問題。它是凈利潤與全部成本、費(fèi)用的比值。（五） 資本收益率資本收益率是反映企業(yè)運(yùn)用投資者投入資金獲取收益能力的指標(biāo)。它是投資者進(jìn)行投資決策時(shí)的一個(gè)重要依據(jù)。其計(jì)算公式如下： 經(jīng)營凈利率 = 凈利潤 / 經(jīng)營收入 * 100%根據(jù)表42資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年經(jīng)營凈利率計(jì)算如下： 經(jīng)營凈利率 = 23144 / 57400 * 100% = %（二） 經(jīng)營毛利率經(jīng)營毛利率是毛利占經(jīng)營收入的百分比，其中毛利是指經(jīng)營收入與經(jīng)營成本的差。四、盈利能力盈利能力分析主要是通過盈利能力比率來反映的。（四）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表明企業(yè)一定時(shí)期的全部資產(chǎn)平均每元獲得經(jīng)營收入的水平。（三）營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率是表明一定時(shí)期企業(yè)擁有的營運(yùn)資金，平均每元能創(chuàng)造的經(jīng)營收入。其計(jì)算公式如下： 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 = 經(jīng)營收入 / 應(yīng)收賬款平均余額其中： 應(yīng)收賬款平均余額 =（期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款）/ 2還可以通過計(jì)算應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，來判斷應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度。通常認(rèn)為，此項(xiàng)比率越高越好。運(yùn)營能力比率主要包括：存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。長期債務(wù)會(huì)隨時(shí)間延續(xù)不斷轉(zhuǎn)化為流動(dòng)負(fù)債，并需動(dòng)用流動(dòng)資產(chǎn)來償還。這一比率說明企業(yè)的長期負(fù)債能夠用固定資產(chǎn)償還的能力。一般來說，在企業(yè)經(jīng)營利潤高于借款利息率的情況下，投資者可獲得超額利潤。從企業(yè)管理角度看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)審時(shí)度勢，全面考慮，一般認(rèn)為，該比率不大于50%為比較安全。主要包括：資產(chǎn)負(fù)債率、所有者權(quán)益比率、長期負(fù)債與固定資產(chǎn)比率、長期負(fù)債與營運(yùn)資金比率等。 現(xiàn)金比率現(xiàn)金比率是衡量企業(yè)在緊急情況下，對短期債務(wù)的支付能力。它是從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，再除以流動(dòng)負(fù)債的比值。然而，流動(dòng)比率高，雖然對債權(quán)人來說償債有保障，但從企業(yè)看未必是好現(xiàn)象。其計(jì)算公式如下： 流動(dòng)比率 = 流動(dòng)資產(chǎn) / 流動(dòng)負(fù)債根據(jù)表41資料所示，***物業(yè)管理有限公司2000年流動(dòng)比率計(jì)算如下： 流動(dòng)比率 = / = 流動(dòng)比率表明了企業(yè)的短期債務(wù)可由企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)償債的能力。企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性越高，金額越大，其償債能力越強(qiáng)，反之則弱。根據(jù)債務(wù)到期日遠(yuǎn)近不同，可分為短期償債能力比率和長期償債能力比率兩種。它是通過會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行多期比較、企業(yè)間比較、目標(biāo)分析以及各種綜合分析，來研究企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的發(fā)展趨勢，幫助企業(yè)管理者規(guī)劃未來，為投資者和債權(quán)人提供決策依據(jù)。 運(yùn)營能力分析。企業(yè)償債能力的高低是債權(quán)人非常關(guān)心的，而處于企業(yè)安全性的考慮，也受到管理者和股東的普遍關(guān)注。（三）財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容 財(cái)務(wù)分析的數(shù)據(jù)主要來源于企業(yè)定期編制的各種會(huì)計(jì)報(bào)表。（二）財(cái)務(wù)分析的方法 財(cái)務(wù)分析的方法，主要有比率分析法和趨勢分析法兩種。二、特殊問題企業(yè)代理業(yè)主經(jīng)營出租業(yè)務(wù)，代收租金，未按規(guī)定代扣代繳房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅），營業(yè)稅，印花稅等相關(guān)稅金。二、特殊問題（一）以收抵支，逃避繳納企業(yè)所得稅物業(yè)管理企業(yè)取得的租賃收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、教育費(fèi)附加返還、國家補(bǔ)貼收入、資產(chǎn)的盤盈、財(cái)產(chǎn)及現(xiàn)金的溢余等，以收抵支或收入不入賬，逃避繳納企業(yè)所得稅。（二） 發(fā)放股利、實(shí)物等未代扣代繳個(gè)人所得稅。 案例6：某物業(yè)公司2001年支付給臨時(shí)聘用人員的勞務(wù)報(bào)酬，金額為18720元，是按照工資、薪金所得稅目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，應(yīng)按勞務(wù)報(bào)酬所得稅目補(bǔ)繳個(gè)人所得稅。（三） 暫收款項(xiàng)未申報(bào)繳納營業(yè)稅 物業(yè)管理公司暫收其他單位的款項(xiàng)，如：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人入住時(shí)或入住后準(zhǔn)備裝修時(shí)，企業(yè)向其收取的可能因裝修而發(fā)生的損毀修復(fù)、安全等方面的保證金，不計(jì)入“營業(yè)收入”，少繳營業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第四條:“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 案例5：北京某物業(yè)管理有限責(zé)任公司在收取物業(yè)管理費(fèi)的同時(shí)，%收取業(yè)主稅金?！焙蛧惏l(fā)[1998]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營業(yè)稅，對其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅?！薄墩魇战逃M(fèi)附加的暫行規(guī)定》第二條：“凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定繳納教育費(fèi)附加。應(yīng)納稅額=營業(yè)額稅率。案例3：經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，（1）某物業(yè)管理公司分別于2001年3月6日、計(jì)入“應(yīng)收帳款”科目，未計(jì)營業(yè)收入,未申報(bào)繳納營業(yè)稅。案例2：檢查人員在對一家物業(yè)管理公司實(shí)施稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位一直以來，將預(yù)收的物業(yè)綜合管理費(fèi)記入“預(yù)收賬款”科目，未及時(shí)計(jì)算繳納營業(yè)稅。圖 33案例1：某物業(yè)管理公司替業(yè)主北京某某大廈代收餐費(fèi)、車位費(fèi)、租線費(fèi)、（，2001年1月至12月代收576716元），計(jì)入“其他應(yīng)付款”科目，未繳納營業(yè)稅。首先，按照營業(yè)稅涉稅問題發(fā)生頻率，分為常見問題和特殊問題，%，%，如圖34所示。在檢查有問題的46戶中，最高查補(bǔ)稅款114萬元，最低查補(bǔ)稅款3400元，平均查補(bǔ)稅款15萬元。北京市契稅稅率自2002年7月1日起，由原4%調(diào)整為3%。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。第五節(jié) 其他稅種的計(jì)算一、車船使用稅的計(jì)算 如果擁有汽車、自行車等機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車交通工具的內(nèi)資單位和個(gè)人還需繳納相應(yīng)的車船使用稅 。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*稅率*（130%）。計(jì)算公式：年應(yīng)納稅額=∑（各級土地面積*相應(yīng)稅額）。 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人，按照房產(chǎn)原值或租金收入征收的一種稅。第三節(jié) 個(gè)人所得稅的計(jì)算物業(yè)管理公司個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)主要包括工資薪金所得和勞務(wù)所得。計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額=營業(yè)稅稅額附加率。 （一）納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%。三、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算 根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅稅額。3項(xiàng)收入屬于娛樂業(yè)收入按5%~20%稅率征收營業(yè)稅。物業(yè)公司兼營的餐飲服務(wù)收入。代辦購物手續(xù)費(fèi)。 物業(yè)公司收取業(yè)主的裝修保證金，如果到期退還給業(yè)主及租住戶的，不征收營業(yè)稅；如果到期不退還或作為業(yè)主裝修違規(guī)行為予以沒收的，屬于物業(yè)管理公司管理性收入之外的價(jià)外費(fèi)用收入，均應(yīng)并入該物業(yè)公司營業(yè)額，征收5%的營業(yè)稅。 （2）物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務(wù)而收取的服務(wù)費(fèi)。 對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認(rèn)定范圍的代收款項(xiàng)，一律視同其相關(guān)業(yè)務(wù)收入或價(jià)外收入，照章征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務(wù)取得的其他全部收入（含規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)外各種加收金額），應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”稅目5%稅率計(jì)算征收營業(yè)稅。物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，對住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等進(jìn)行物業(yè)大修理等工程施工活動(dòng)，由物業(yè)管理企業(yè)自行出具工程價(jià)款結(jié)算賬單，但必須經(jīng)委托方簽章認(rèn)可后，才能作為營業(yè)收入處理。同時(shí)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，對營業(yè)收入的確認(rèn)原則又作了兩方面具體補(bǔ)充規(guī)定：（一）企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的付款日期作為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，按實(shí)現(xiàn)原則確認(rèn)營業(yè)收入必須同時(shí)滿足兩個(gè)基本條件：其一，發(fā)出商品、產(chǎn)品或提供勞務(wù)，即與營業(yè)收入有關(guān)的交易形式已經(jīng)發(fā)生，實(shí)現(xiàn)了商品所有權(quán)的轉(zhuǎn)移；其二，收到價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證。如開辦商店、飲食店、美容美發(fā)、彩擴(kuò)中心、歌舞廳等為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供方便取得的經(jīng)營收入。其他業(yè)務(wù)收入包括：中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。（1）物業(yè)管理收入，是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的收入。所以，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)性行業(yè)。物業(yè)所有人，即產(chǎn)權(quán)人，亦稱為業(yè)主。不同使用功能的物業(yè)，其物業(yè)管理有著不同的內(nèi)容。 其他用途物業(yè)。 商業(yè)物業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中，我們所稱的“物業(yè)”是一種狹義的范疇。希望本手冊可以幫助評估人員更好地了解物業(yè)管理業(yè)的相關(guān)知識(shí)，更加有針對性的開展該行業(yè)的評估工作。本手冊依照現(xiàn)行的物業(yè)管理業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會(huì)計(jì)制度》、《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，結(jié)合北京市物業(yè)管理業(yè)現(xiàn)狀及納稅評估工作實(shí)際，本著依法評估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫。如何加強(qiáng)對物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。2004年7月 前 言隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和房地產(chǎn)市場的日臻完善及住房商品化的積極推進(jìn)，為了提高人們的生活質(zhì)量，創(chuàng)造優(yōu)美的生活與工作環(huán)境，以房屋及其設(shè)備、設(shè)施、相關(guān)場地等為對象的物業(yè)管理越來越受到人們的重視。為了加強(qiáng)物業(yè)管理業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效的納稅評估，我們在認(rèn)真研究了物業(yè)管理業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對物業(yè)管理業(yè)稅收管理的經(jīng)驗(yàn)，編寫了《納稅評估手冊（物業(yè)管理業(yè)）》。本手冊內(nèi)容較為全面，主要分為四章和附錄。由于我國的物業(yè)管理業(yè)從產(chǎn)生到發(fā)展時(shí)間不長，還處于探索階段，無論在企業(yè)規(guī)范運(yùn)作、政府相關(guān)管理還是學(xué)術(shù)界的研究方面都還存在不足，制定的指標(biāo)體系及評估方法，均是探索性的嘗試。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物，及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、商業(yè)場所等。包括車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校等。（三）物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員對已竣工驗(yàn)收并投入使用的各類物業(yè)，以經(jīng)營的方式進(jìn)行維護(hù)、修繕，并為產(chǎn)權(quán)使用人提供全方位的綜合服務(wù)。業(yè)主可以是個(gè)人、集體、國家。物業(yè)管理的性質(zhì)也比較明確，主要是“服務(wù)性”的，寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中。包括主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、營業(yè)外收入和投資收益等。（2）物業(yè)經(jīng)營收入，是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。（1）房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動(dòng)而取得的代銷手續(xù)費(fèi)。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會(huì)計(jì)中為簡化核