【正文】 2020年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入理性購(gòu)買(mǎi)階段，樓盤(pán)的上市量充足，給消費(fèi)者足夠的選擇機(jī)會(huì)，消費(fèi)者買(mǎi)房有足夠的房源可供挑選，賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)逐漸過(guò)渡，消 費(fèi)者表現(xiàn)出理性回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入成熟發(fā)展階段，此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場(chǎng)需求和消費(fèi)者的認(rèn)可度決定，但總體來(lái)說(shuō)價(jià)格仍沒(méi)有較大變化，仍將保持持續(xù)上漲的勢(shì)頭，只是上漲的勢(shì)頭較慢。加上政策驅(qū)動(dòng)，近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，市場(chǎng)繁榮，前景廣闊； 另一方面，開(kāi)發(fā)商能力不一，產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊；市場(chǎng)沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念、經(jīng)營(yíng)方式、動(dòng)作手段等仍然停留在開(kāi)發(fā)的初期階段，甚至呈現(xiàn)散兵游勇。 隨著各項(xiàng)規(guī)劃落實(shí)，該片區(qū)相關(guān)城市配套與設(shè)施將逐步得以改觀，逐步完善成熟起來(lái)，失去生活氛圍逐漸成形。 就蘇州市城建與總體規(guī)劃而言 目前，蘇州市城市建設(shè)全面啟動(dòng)，并成為投資亮點(diǎn)。而蘇州居民收入的不斷增加及消費(fèi)特別是 住宅消費(fèi)活躍的增長(zhǎng)也將成為本市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有力引擎。 城市化的飛速發(fā)展與立體化交通體系的完善大大擴(kuò)大了蘇州市民的城市心理半徑，推動(dòng)了建立大蘇州市的戰(zhàn)略性拓展，同時(shí)市區(qū)的土地的稀缺性已顯現(xiàn)出來(lái)，市區(qū)仍然是蘇州市民的理想居住場(chǎng)所，本項(xiàng)目的位置和規(guī)模在市區(qū)樓盤(pán)中顯露出了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。蘇州城市的發(fā)展應(yīng)立足于整個(gè)長(zhǎng)三角來(lái)看，首先是上海對(duì)蘇州的城市發(fā)展和定位起到了決定性作用，上海市是國(guó)際化大都市，是外商云集的城市，許多外商都選擇上海作 為長(zhǎng)三角發(fā)展的總部，上海形成了總部經(jīng)濟(jì)。這一變化將不斷得以加強(qiáng)。今后的幾年內(nèi)，將是蘇州房地產(chǎn)企業(yè)重新洗牌的關(guān)鍵時(shí)期，也將由此 造就有規(guī)模、上層次的超大型房地產(chǎn)公司。 ■ 城市向外擴(kuò)張已成必然，大蘇州的生活理念將被普遍接受 由于蘇州市下大力氣解決城市交 通問(wèn)題，大規(guī)模修建高速公路、環(huán)線、同時(shí)加大了城市改造力度，成為蘇州市城市總體向外拓展的前奏，為建設(shè)大蘇州提供了空間。而 今明 年產(chǎn)品回歸還是必然的，認(rèn)真打造 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 28 頁(yè) 自己的產(chǎn)品 仍然作為房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中重要砝碼 。 ■ 商品房炒作成分將會(huì)略有減少 隨著蘇州市房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，房地產(chǎn)的價(jià)格上升空間將會(huì)減小，這將壓縮投資者的利潤(rùn)空間，使投資房地產(chǎn)的資金減少，同時(shí)房地產(chǎn)的炒作成分也會(huì)大量減少，使房地產(chǎn)向更為理性和成熟方 向發(fā)展。 陽(yáng)光假日為代表，主力戶型為107平方米、 110平方米、 130平方米，總建筑面積為 40萬(wàn)平方米，規(guī)模、環(huán)境以及配套都超出了以往蘇州市場(chǎng)上的項(xiàng)目，相對(duì)而言項(xiàng)目的售價(jià)也比較高。 ■ 市場(chǎng)總體處于蓄勢(shì)待發(fā) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 23 頁(yè) 共 28 頁(yè) 經(jīng)過(guò)了 2020年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的火熱場(chǎng) 面，許多外埠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入?？傮w上看，去年蘇州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，供求處于平衡狀態(tài)，雖有炒作成份但并非是市場(chǎng)主流。 工業(yè)園區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，為社會(huì)提供了工作就業(yè)機(jī)會(huì)，而且工資水平較高，吸引大批人到工業(yè)園區(qū)工作。 特點(diǎn)五：園區(qū)經(jīng)濟(jì)引領(lǐng)城市發(fā)展走向 目前在蘇州城市發(fā)展中，園區(qū) 和新區(qū)發(fā)展速度明顯加快，這主要是因?yàn)椋? 工業(yè)園區(qū)帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展，政府為了吸外商進(jìn)入蘇州投資，將具有地緣優(yōu)勢(shì)的地塊推出，作為吸引外商的一個(gè)籌碼。因?yàn)閰侵蟹孔拥妮^低品質(zhì)及其吳中區(qū)本身的縣級(jí)市歷史印象，決定了它 的購(gòu)房群，包括別墅購(gòu)房人群，絕大部分為吳中區(qū)本地人，只有少數(shù)市區(qū)的其他區(qū)域工薪階層會(huì)考慮去那邊購(gòu)房，這種影響將繼續(xù)下去。吳中 中心城區(qū)土地的稀缺性，高土地成本促使開(kāi)發(fā)商建設(shè)較高價(jià)格的小高層來(lái)賺取高額利潤(rùn)，去年吳中區(qū)小高層比例迅速增加。 中心區(qū)域仍是開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。新的 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等如澹臺(tái)湖大橋、石湖大橋、友新立交等的建設(shè)將吳中區(qū)域其他區(qū)域間的距離拉得更近。今年相城推出幾塊地結(jié)果流拍，這說(shuō)明發(fā)展商對(duì)相城板快信心不足。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 20 頁(yè) 共 28 頁(yè) 古城區(qū)目前除定銷(xiāo)房外房源已不多，古城區(qū)的居民買(mǎi)房只能到周邊各區(qū)選購(gòu)。該地塊離市中心較遠(yuǎn)，生活和工作方面尚不便利。它不僅位于高新區(qū)中心地段，輕軌又使其與古城區(qū)緊密相連，獅山大橋、西環(huán)高架、長(zhǎng)江路使得此區(qū)域交通方便快捷。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁(yè) 共 28 頁(yè) 今后三年，政府準(zhǔn)備再投入 100 億資金，進(jìn)行園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 園區(qū)板快 園區(qū)板快由于規(guī)劃起點(diǎn)高，土地供應(yīng)量充足，工業(yè)園區(qū)在這里發(fā)展迅速，又有金雞湖和獨(dú)墅湖不可復(fù)制的自然資源，使園區(qū)板快房地產(chǎn)一直處于領(lǐng)先的地位。 ■ 開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)判斷的差異 部分消費(fèi)者認(rèn)為，近年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆， 房?jī)r(jià)持續(xù)走高，媒體也有了“泡沫論”“過(guò)熱論”與“平穩(wěn)論”的爭(zhēng)論，使一些消費(fèi)者相信目前房?jī)r(jià)確實(shí)有下調(diào)的可能，產(chǎn)生了持幣觀望的態(tài)度。 勢(shì)預(yù)測(cè) 今年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在多種因素影響下呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)： 特點(diǎn)一：在售樓盤(pán)銷(xiāo)售速度趨緩 目前在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目以高端產(chǎn)品為主，中 低端的產(chǎn)品已在 2020年被一搶而空， 2020年新推出的樓盤(pán)如吳宮 按照正常的測(cè)算每年蘇州市居民每人一平方米的增長(zhǎng)速度及結(jié)合前幾年的市場(chǎng)缺口，房地產(chǎn)消化 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 17 頁(yè) 共 28 頁(yè) 量每年大約可達(dá) 500萬(wàn)平方米左右（不包括炒房客）。 如果 多數(shù)購(gòu)房者 認(rèn)為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在的房產(chǎn)炒作及投機(jī)現(xiàn)象十分猖獗，在對(duì)市場(chǎng)前景看淡的情況下 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 28 頁(yè) 自然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲持保留態(tài)度，進(jìn)而持 幣觀望，長(zhǎng)期如此必然造成房?jī)r(jià)下降。而大戶型出現(xiàn)相對(duì)滯銷(xiāo)的癥結(jié)的原因是：房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年面對(duì)高端客戶的產(chǎn)品供應(yīng)充足，導(dǎo)致高端產(chǎn)品銷(xiāo)售速度放緩。 經(jīng)過(guò)第一輪的購(gòu)買(mǎi)后，市場(chǎng)對(duì)高檔住房的需求已有所減少，加上房屋預(yù)售和銀行貸款的影響，前一輪漲價(jià)已經(jīng)透支了相當(dāng)一部分市場(chǎng)的潛在需求。更重要的是蘇州近幾年工業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，居民收入水平迅速提高，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了可觀的利潤(rùn)空間，因此吸引了大批外埠地產(chǎn)商搶灘蘇州市場(chǎng)。相對(duì)于蘇州本地開(kāi)發(fā)商， “ 浙軍 ” 明顯擁有人才和資金 優(yōu)勢(shì)。 一個(gè)是被外地開(kāi)發(fā)商淘汰 ， 一個(gè) 是被當(dāng)?shù)叵M(fèi)者淘汰。60%以上是中小企業(yè)， 沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng) 洗禮 ，一直處于小規(guī)模、非理性、非集團(tuán)式的競(jìng)爭(zhēng)。 綠化面積幾年內(nèi)成倍增長(zhǎng) ，蘇州的居住環(huán)境得到大力改善，這也為房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了良好的條件。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 28 頁(yè) 商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升 近幾年年來(lái)蘇州市的商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升，除了市場(chǎng)發(fā)展的自然規(guī)律，其主要原因有：一是 由于前幾年蘇州房地產(chǎn)供應(yīng)量不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求沒(méi)有得到滿足，市場(chǎng)出現(xiàn)缺口，造成供小于求的情況，所以出現(xiàn)了價(jià)漲量升的效果；二是蘇州房地產(chǎn)于長(zhǎng)三角其他城市相比價(jià)格一直處于低谷，上漲也就成為必然趨勢(shì)了； 三是蘇州土地實(shí)行儲(chǔ)備制后開(kāi)發(fā)用地一律通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)使用，導(dǎo)致土地價(jià)格持續(xù)上升，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增加推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；四是近幾年蘇州市的居民收入水 平迅速增加，而股市又不景氣，所以市民對(duì)房地產(chǎn)的投資力度加強(qiáng)了。結(jié)合 2020 年土地拍賣(mài)量及 開(kāi)復(fù)工面積的迅速增加可知， 20202020 年，市場(chǎng)有效供給將出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。 從整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體處 于上升階段 。從 2020年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看出，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀有以下明顯特征： 房地產(chǎn)投資 達(dá)歷史最高 2020 年，全市共完成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 總 投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 蘇州實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元， 完成工業(yè)總產(chǎn)值 。而城市的發(fā)展必將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 蘇州人由于歷史文化根源，特別重視文化教育，尤其是對(duì)于子女的教育，而自身對(duì)接受再教育、更高層次教育也有著強(qiáng)烈 的需求。另外，家庭規(guī)模小型化將引發(fā)對(duì)住宅產(chǎn)品更大的和多元化的需求。繪畫(huà)、書(shū)法、篆刻、詩(shī)文 等藝術(shù)形式 在蘇州流派紛呈。 2020 年 以來(lái) 人口自然增長(zhǎng)率為 0． 08‰ 。 蘇州市自 1983年 3月地市合并， 2020年初吳縣撤市建區(qū)， 2020年蘇州高新區(qū)與虎丘區(qū)合并，拓展了城市發(fā)展空間。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁(yè) 共 28 頁(yè) 蘇州市簡(jiǎn)介 蘇州市位于江蘇省東南，太湖之濱，東依上海，西臨無(wú)錫，南接浙江，北靠長(zhǎng)江。全市現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū) (虎丘區(qū) )7個(gè)區(qū)和張家港、常熟、太倉(cāng)、昆山、吳江５個(gè)縣級(jí)市， 121個(gè)鎮(zhèn)。年末全市戶籍總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中市區(qū)總?cè)丝?212 萬(wàn)人。 蘇州城區(qū)及各板塊的位置圖 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 28 頁(yè) 中城觀點(diǎn) ： 從總體人口環(huán)境來(lái)看，人口基數(shù)偏小。 文化教育 蘇州地處長(zhǎng)江三角洲，是吳文化 的 形成中心 。 交通環(huán)境 蘇州東臨上海，滬寧高速公路直達(dá)上海，蘇嘉杭高速公路北接蘇州、南通長(zhǎng)江公路大橋，南連杭州、嘉興、乍浦港； 312國(guó)道可直達(dá)無(wú)錫； 312國(guó)道、蘇滬機(jī)場(chǎng)路，南部的蘇嘉杭高速公路、 205省道、蘇震桃公路、木（瀆）東（山）公路，西部的滬寧高速公路、以及正在修建的城市外環(huán)線，構(gòu)造出了一個(gè)高等級(jí)、立體化、開(kāi)放式的現(xiàn)代化大交通體系。蘇州完善便捷的交通體系必將給予蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)最強(qiáng)勁的推動(dòng)，本案的發(fā)展可借助城市發(fā)展的有利資源。 今年以來(lái)，